【正文】 .................................. 50 四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ........................................................................................ 52 第十章 附 錄 .............................................................................................. 53 一、附 表 .............................................................................................. 53 二、附 件 .............................................................................................. 53 ****酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書】 5 第一章 摘 要 一、項(xiàng)目名稱 * * * * 國(guó)際 酒店項(xiàng)目 二、項(xiàng)目單位 * * * * 酒店有限公司 三、財(cái)務(wù)計(jì)劃 ★ 項(xiàng)目 總投資 = 萬(wàn)元； ★總投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 = %（所得稅前） ； ★投資利潤(rùn)率 = %； ★ 投資利稅率 = %； ★ 投資回收期 = 年（靜態(tài)，稅前，含 1 年建設(shè)期） 。 四 、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 中國(guó)的酒店市場(chǎng)經(jīng)過(guò)二十多年的改革與發(fā)展，已進(jìn)入一個(gè)新的階段，發(fā)生 了很多 變化。從競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容看，重點(diǎn)由單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到 產(chǎn)品與企業(yè)品牌的競(jìng)爭(zhēng) 、 文化品位的競(jìng)爭(zhēng)。從規(guī)?？?，重點(diǎn)由單店競(jìng)爭(zhēng)、單一業(yè)態(tài)，發(fā)展到多業(yè)態(tài)、連鎖化、集團(tuán)化、大規(guī)模 酒店 。酒店業(yè)由過(guò)去少數(shù)比較高檔的飯莊酒樓和比較簡(jiǎn)陋的小旅館，發(fā)展到具有能夠滿足不同層次消費(fèi)群 體需要的酒 店 。從地域看，由 地方 發(fā)展走向 區(qū)域 發(fā)展，由東部沿海向華北與西北部地區(qū)發(fā)展 ， 也有的是由西部向東部延伸。綜觀幾年來(lái) ，我國(guó) 涌現(xiàn)出的一批 規(guī)模較 大的酒店公司和連鎖企業(yè)，一個(gè)共****酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書】 6 同的特點(diǎn)是它們都尋求向外地?cái)U(kuò)張，立足和占據(jù) 區(qū)域 市場(chǎng)，甚至打進(jìn)中心城市和國(guó)際性大都市。 本項(xiàng)目 ****國(guó)際酒店就是在這種大環(huán)境下 成 立起來(lái)的， 本酒店 地處古城西安商貿(mào)中心區(qū)域 ， 是一家 四星級(jí) 國(guó)際 商務(wù)酒店 。本酒店 服務(wù)項(xiàng)目齊全，設(shè)施配備達(dá)到五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 。酒店的總營(yíng)業(yè)面積約 * * * * *平方米，整體布局由一棟主樓、兩 棟附樓和車位約 * * *個(gè)的地下停車場(chǎng)組成。目前主樓酒店已于 * *年 * *月 * *日 建成運(yùn)營(yíng)，公寓附樓計(jì)劃 * *年 * *月 * *日開始裝修施工 ， * *年 * *月 * *日 開業(yè)運(yùn)營(yíng)。 項(xiàng)目在正常年份內(nèi)將實(shí)現(xiàn)年均 營(yíng)業(yè) 收入 ****萬(wàn)元，年均 營(yíng)業(yè) 稅金及附加 ***萬(wàn)元，年均利潤(rùn)總額 ****萬(wàn)元，年均上繳所得稅 ***萬(wàn)元，為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益 。 ****酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書】 7 第二章 項(xiàng)目背景及規(guī)劃 一、項(xiàng)目方簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目 * * * *國(guó)際酒店是由 * * * *酒店有限公司為投資主體籌建的。項(xiàng)目方 * * * *酒店有限公司是一家專業(yè)化酒店投資管理公司，于 **年 **月**日成立。公司總部現(xiàn)設(shè)于 西安 市 **區(qū) **大街 **號(hào)，擁有 ****、 ****、 ****、****國(guó)際酒店四家酒飯店， 法人代表 ***全權(quán)負(fù)責(zé)這四家酒店的運(yùn)營(yíng)與管理 ， 目前公司擁有 員工 ***人 ， ****年經(jīng)營(yíng)總收入達(dá) ****萬(wàn)元。 公司堅(jiān)定創(chuàng)一流酒店品牌的信念，在快速發(fā)展中不斷學(xué)習(xí)和創(chuàng)新，迎接挑戰(zhàn)，面對(duì) 未來(lái)，以品質(zhì)尋求發(fā)展，以細(xì)節(jié)創(chuàng)造完美，以誠(chéng)信贏得市場(chǎng)。 公司以 打造優(yōu)質(zhì)企業(yè)品牌，創(chuàng) 中國(guó) 一流酒店 為目標(biāo)， 以打造商務(wù)酒店為發(fā)展方向 ，并 計(jì)劃在 2021 年前打造十家低于五星級(jí)高于三星級(jí)的純商務(wù)型酒店，并建立 起自己 獨(dú)特的投資與經(jīng)營(yíng)管理模式 。 二、項(xiàng)目選址及投資環(huán)境 評(píng)估 （一）建設(shè)地址概況 地理位置 西安市位于中國(guó)大陸腹地黃河流域中部的關(guān)中盆地，東經(jīng) 107176。40′～109176。49′和北緯 33176。39′～ 34176。45′之間。東以零河和灞源山地為界，與華縣、渭南市、商州市、洛南縣相接；西以太白山地及青化黃土臺(tái)塬為界，與眉縣、太 白縣接壤；南至北秦嶺主脊，與佛坪縣、寧陜縣、柞水縣分界；北至渭河，東北跨渭河，與咸陽(yáng)市市區(qū)和楊凌區(qū)、三原、涇陽(yáng)、興平、武功****酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書】 8 等縣和扶風(fēng)縣、富平縣相鄰。轄境東西 204 公里， 南北 116 公里；面積9983 平方公里，其中市區(qū)面積 1066 平方公里。 現(xiàn)有人口 688 萬(wàn)，其中市區(qū)人口 326 萬(wàn) 。秦嶺山脈橫旦于西安以南，山脊海拔 20212800 米，是我國(guó)地理上北方與南方的重要分界。 交通概況 西安交通便利，是西部地區(qū)航空、鐵路、公路運(yùn)輸樞紐。西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)與 68 個(gè)國(guó)內(nèi)城市， 11 個(gè)國(guó)家和地區(qū)通航。 2021 年旅 客吞吐量 636萬(wàn)人次，貨郵吞吐量 萬(wàn)噸。公路建設(shè)形成了以西安市為中心的 “米 ”字型輻射狀干線公路系統(tǒng) ，有 2 條國(guó)道主干線， 3 條西部大通道和 5 條國(guó)道在西安交匯，另有 7 條省道由西安向外輻射或環(huán)繞 。繞城高速、機(jī)場(chǎng)新線建成，二環(huán)路全面貫通，三環(huán)路開工建設(shè)，建成一批人行天橋和地下通道。市區(qū)與所轄區(qū)縣全部開通高速公路。 西安有飛往全國(guó)各大主要城市的國(guó)內(nèi)航線 80 多條，港澳地區(qū)航線 2 條，飛往日本、韓國(guó)的國(guó)際航線 8 條。 并且西安市最近增加了地鐵內(nèi)容，地鐵項(xiàng)目于 2021 年 9 月獲國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)， 10 月已啟動(dòng)了工程試驗(yàn)，計(jì)劃于 2021 年一期工程 建成。 配套設(shè)施 項(xiàng)目地基礎(chǔ)設(shè)施完善（道路、電、通訊、通自來(lái)水、通排水順暢 ），企業(yè) 運(yùn)營(yíng) 所需的水、電、通訊等確保供給。 （二）環(huán)境 評(píng)估 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 西安 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。 西安作為新歐亞大陸橋中國(guó)段上規(guī)模最大、綜合實(shí)力最強(qiáng)的城市，****酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書】 9 在中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的樞紐作用 。西安 還是中國(guó)政府實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的橋頭堡和西部地區(qū)最具發(fā)展帶動(dòng)作用的城市 ，已經(jīng)成為 西部金融、貿(mào)易、文化、教育和旅游中心和中國(guó)重要的工業(yè)基地之一 。 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 西安的比較優(yōu)勢(shì)突出 地表現(xiàn)在三個(gè)層次上：世界級(jí)的旅游觀光資源優(yōu)勢(shì)；國(guó)家級(jí)的科研教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地優(yōu)勢(shì)；區(qū)域級(jí)的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐優(yōu)勢(shì)。 并且 通過(guò)深化改革和擴(kuò)大開放，西安正在成為我國(guó)重要的內(nèi)陸開放城市。 旅游資源 西安 旅游資源得天獨(dú)厚，是海內(nèi)外著名的世界歷史文化名城之一。西安有著 3100 多年的建城史，先后有周、秦、漢、唐等 13 個(gè)王朝在這里建都。 1981 年聯(lián)合國(guó)科教文組織把西安確定為 “ 世界歷史名城 ” 。 西安 自然旅游資源 也很豐富。 其 境內(nèi)的秦嶺自然風(fēng)景區(qū)內(nèi)有國(guó)家級(jí)的風(fēng)景名勝區(qū)1 處，國(guó)家級(jí)森林公園 5 處，國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū) 3 處和國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園 1處。其優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和深厚的文化積淀有機(jī)結(jié)合形成的和諧景觀和西安古都旅游區(qū)交相呼應(yīng)。 這將帶來(lái)了巨大的旅游人流，為本項(xiàng)目提供廣闊的市場(chǎng)空間。 政策環(huán)境 西安投資項(xiàng)目的政策主要包括 國(guó)家實(shí)施 的 西部大開發(fā) 優(yōu)惠 政策 、 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 享受高新區(qū)優(yōu)惠政策 、 鼓勵(lì)外商投資優(yōu)惠政策 。針對(duì)本項(xiàng)目，主要享受以下政策： ****酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書】 10 （ 1） 西部大開發(fā)優(yōu)惠政策 ，凡是企業(yè)用自有資金或利用銀行貸款投資于國(guó)家鼓勵(lì)和允許類產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目，項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告合并一道按規(guī)定程序報(bào)批，初步設(shè)計(jì)、開 工報(bào)告不再報(bào)政府審批，相應(yīng)簡(jiǎn)化外商投資項(xiàng)目審批程序。 。對(duì)設(shè)在西部地區(qū)國(guó)家鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，在一定期限內(nèi)，減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅。對(duì)在西部地區(qū)新辦交通、電力、水利、郵政、廣播電視等企業(yè)，企業(yè)所得稅實(shí)行兩年免征、三年減半征收。對(duì)西部地區(qū)內(nèi)資鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)、外商投資鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)及優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目在投資總額內(nèi)進(jìn)口自用先進(jìn)技術(shù)設(shè)備，除國(guó)家規(guī)定不予免稅的商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。 、水利、生態(tài)、交通、能源、市政、環(huán)保、礦產(chǎn)、旅游等基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)和資源開發(fā)，以及建立技術(shù)研究開發(fā)中心。擴(kuò)大西部地區(qū)服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域?qū)ν忾_放，允許外商在西部地區(qū)依照有關(guān)規(guī)定投資電信、保險(xiǎn)、旅游業(yè)和其他已承諾開放領(lǐng)域的企業(yè)。 （ 2） 鼓勵(lì)外商投資優(yōu)惠政策 30%，對(duì)在西安市區(qū)興辦的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，減按 24%征收企業(yè)所得稅。對(duì)國(guó)家鼓勵(lì)類的內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)，在 2021 年至 2021 年內(nèi)，減按 15％的稅率征收企業(yè)所得稅。對(duì)進(jìn)入西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)企業(yè)和進(jìn)入西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性企業(yè)，減按 15%征收企業(yè)所得稅。 將從企業(yè)獲得的利潤(rùn)再投入該企業(yè)，增加注****酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書】 11 冊(cè)資本，或作為資本金再投資開辦其它企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于五年的，經(jīng)投資者申請(qǐng)，稅務(wù)部門批準(zhǔn)，退還其再投資部分已繳納企業(yè)所得稅的 40％稅款 。 ，由企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)，可以加速折舊。 ，經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)資確認(rèn)后，按外商實(shí)際進(jìn)資額（含實(shí)物及工業(yè)產(chǎn)權(quán)折價(jià)部分，外幣匯率接進(jìn)資當(dāng)日國(guó)家外匯牌價(jià)折人民幣）的千分之二獎(jiǎng)勵(lì)中介人。其中房地產(chǎn)、餐飲、娛樂項(xiàng)目，待建成、營(yíng)業(yè)并形成固定資產(chǎn)后，經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)資、審計(jì)確認(rèn) ，按外商實(shí)際進(jìn)資額（含實(shí)物折價(jià)部分，外幣匯率接進(jìn)資當(dāng)日國(guó)家外匯牌價(jià)折人民幣）的千分之一獎(jiǎng)勵(lì)中介人。 的，可向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理在一定期限內(nèi)多次出入境的證件。 第三章 行業(yè) 分析 一、 酒店 行 業(yè) 分析 我國(guó) 酒店行業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r 我國(guó)酒店行業(yè)的起步，從 1982 年開始，至今已有 25 個(gè)年頭，經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段， 20 世紀(jì) 80 年代， 在 國(guó)家改革開放 政策 的背景下 ，酒店行業(yè)在全國(guó)的各行各業(yè)中 實(shí)現(xiàn) 率先對(duì)外開放，引進(jìn)國(guó)際集團(tuán)的先進(jìn)管理， 但 投資主體以國(guó)有資本為主。第二階段， 20 世紀(jì) 90 年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的一種補(bǔ)充，投資主體還是以 國(guó)有資本為主。第****酒店項(xiàng)目【商業(yè)計(jì)劃書】 12 三 階段， 21 世紀(jì) 初 ，我國(guó)酒店行業(yè)形成了較大規(guī)模 ，并 在 20212021 年開始了實(shí)質(zhì)性的增長(zhǎng)。 20212021 年我國(guó)酒店無(wú)論 是住宿率還是平均房?jī)r(jià)保持了持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 就住宿率而言，三星、四星和五星級(jí)飯店的平均住宿率在 69%到 70%之間，經(jīng)濟(jì)型酒店的住宿率達(dá)到了 92%。 并且 三星、四星和五星級(jí) 酒 店的平均 房間收益 ， 分別比 2021 年增長(zhǎng)了 11%、 9%和 20%。 到 21 世紀(jì) ，我國(guó)酒店業(yè)已 形成包括 商務(wù)酒店、旅游酒店、度假酒店、會(huì) 議酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、主題型酒店和一般旅館等 多種形式 ， 從