【正文】 “外來人員登記簿”，詳細記載出、入所時間、姓名、單位等。 維修人員勞保用品領用規(guī)定 為了加強對維修人員勞保用品使用的管理，特制定維修人員勞保用品領用規(guī)定如下： 為保障維修人員能夠安全有效的完成各項工作，根據(jù)《勞動法》為維修人員配備相應的勞動保護； 新入職維修人員領用勞保用品，須經(jīng)部門經(jīng)理批準后，到辦公室辦理領用手續(xù)； 維修人員更換勞保 用品 (保潔用品除外 ),一律實行“以舊換新”制； “以舊換新”換發(fā)的勞保用品，保管員要確認其是否失去使用價值后，方可發(fā)放； 勞保用品要確立使用期限，如：掛膠手套，每月一付（有特殊安裝和搶修工作可酌情處理）；工絕緣膠鞋（解放式）每年一雙；維修工服每二年一套；棉襖每五年一套；保護鏡每三年一付；電焊手套每二年一付；電焊鞋罩每三年一付；進戶鞋套每二年一付。 維修材料保管領用制度 為保障維修工作順利進行，對維修材料實行采購、保管、領用一條龍管理，并對此做出如下規(guī)定： 為減少維修材料資金的占用，除燈泡、燈管、膠布、標準件等常用消耗材料外，其它材料原則上實行零庫存； 凡購入材料一次未能用完的，剩余一律入庫保管； 入庫時由采購人員填寫入庫單據(jù)，保管 員憑單入賬保管； 領用時報部門經(jīng)理審核批準后，由專人到倉庫辦理領用手續(xù)； 保管員按領料單付貨減帳； 事故搶修所用材料可采用先使用后補手續(xù)的方法，如發(fā)現(xiàn)材料質(zhì)量較差要及時退庫，由采購人員負責退換； 所購原材料質(zhì)價不符時，由質(zhì)檢人員負責處理； 保管員發(fā)現(xiàn)常用材料庫存不足時，要及時申報購買以免影響使用。 見到 業(yè)主 主動打招呼，語言規(guī)范、清晰， 對疑難問題不推諉，做到一視同仁。回訪時間按投訴內(nèi)容具體確定 ， 或通過電話進行回 訪 ； 五、 業(yè)主不滿意處理結(jié)果時可 上報總經(jīng)理， 協(xié)商另定 時間 進行電話跟蹤服務 。 先生 /小姐，請您停車，出示一下證件。 1對不起，我是新來，還不認識您，請原諒。 設備巡回檢查工作標準 一、 電氣值班人員對運行和備用 (包括附屬 )設備及其周圍環(huán)境，按運行規(guī)程的規(guī)定，定時定點按巡視路線進行巡視檢查， 備用設備每月試運行一次； 二、 每周一、周二維修人員須對各單元電梯及機房設備設施巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時報修； 三、 每周三、周四維修人員對轄區(qū)所有照明設施、商鋪車庫用電、消防設備設施巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時報修、及時處理； 四、 每周五、周六對轄區(qū)內(nèi)所有室外照明及音箱，門崗內(nèi)外設備設施巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； 五、 每周日對各樓宇強弱電井、總配電室、配電箱設備設施巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； 六、 電氣值班人員檢查項目的劃分： ： 、變壓器室、發(fā)電機室所屬設備設施； 1 1 1 20樓內(nèi)外區(qū)域（包括鄰近景觀區(qū)、道路、門崗、圍墻）所屬電氣設備設施； 、名仕莊園中央水系范圍所屬電氣設備設施； B．雙日 、消控中心所屬設備設施； 1 1 16樓內(nèi)外區(qū)域（包 括鄰近景觀區(qū)、道路、門崗、圍墻）所屬電氣設備設施； 、別墅區(qū)等范圍（中央水系除外）所屬電氣設備設施； ，要對玫瑰港灣水泵房、 1 13樓各單元供水、供暖系統(tǒng)公共部分巡視一遍，涉及保修范圍要及時報修； ，要對 1 15樓各單元供水、供暖系統(tǒng)公共部分巡查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。在巡視供暖設施時，供暖高低區(qū)排氣閥要列為重點巡查對象。 十、 主管領導每月至少全面巡視一次，主管技術人員每周應分別進行一次監(jiān)督性巡視，變電所每月至少進行一次夜間熄燈巡視。涉及保修范圍要及時報修； ，每日上班后，必須對小區(qū) 水泵房詳細巡查一次。 5．不隨地吐痰、亂丟雜物；在崗時不準哼歌、吹口哨、聽收（錄）機、看書報； 6．不挖耳、摳鼻孔，不敲桌子，跺腳或玩弄其他物品； 7．做到“微笑服務”，對業(yè)主友善、熱誠，使用公司規(guī)定的文明禮貌用語。 請您稍等，我?guī)湍?lián)系一下。 保安員值崗行為標準 1． 上崗時間必須精神振作，精力集中、不得插手、背手； 2． 站崗時保持立正姿勢、姿態(tài)嚴整，不得東搖西晃，不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收錄音機等； 3． 值班室內(nèi)不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機、聽收錄音機、不得兩三人聚堆聊天； 4． 非巡查崗人員無情況處理時，不得進入住戶樓內(nèi)，巡查崗未經(jīng)通報不得無故進入業(yè)主室內(nèi)； 5． 巡查中不得邊走邊玩手機、聽收錄音機，不得閑聊； 6． 上班人員必須提前 20 分鐘到崗位，做好交接班手續(xù)，不得遲到早退，不得擅自離開崗位； 7． 值班人員必須在轄 區(qū)指定地點就餐，不得隨意離開崗位； 8． 執(zhí)崗時嚴禁睡覺，按照規(guī)定時間指定地點站崗，夜間執(zhí)崗時按照規(guī)定時間換班休息； 9．對待業(yè)主要有理有節(jié)，熱情解答業(yè)主提出的各種問題，特別是夜班值崗人員，對業(yè)主提出的問題要及時處理，解決不了的要積極聯(lián)絡負責人做好登記。所有投訴均須在投訴登記表中登記備案； 四、 如投訴需其他部門配合方能解決問題時，應盡快與其他 相關部門 ，取得解決方案 。 對于已達到使用壽命的資產(chǎn)和物資，如已失去原設計使用價值，但可轉(zhuǎn)化為它用，要充分利用它 的剩余價值； 對于已無剩余使用價值的，如再使用將要影響到安全或浪費能源、影響形象等，即可辦理報廢； 對于設備設施的報廢須由維保部提出書面申請，交辦公室組織相關人員評議確定后，報總經(jīng)理核準； 對于各類工具的報廢，由使用部門提出書面申請，交辦公室組織相關人員評議確定后，報總經(jīng)理核準； 對于勞保物品的報廢，由相關部門提出申請，報辦公室核定后，報總經(jīng)理核準； 對于其他各類庫存物資的報廢，由保管員提出書面申請，交辦公室組織相關人員評議確定后，報總經(jīng)理核準； 經(jīng)總經(jīng)理批準后的報廢資產(chǎn)和物資，由辦公室組織相關人員到現(xiàn)場做 銷毀處理； 作為廢品被收購的，其收入款項要及時、如數(shù)上交財務部； 對于已按程序報廢的資產(chǎn)和物資等，保管員要及時做賬務抵消處理。 維修材料申報 制度 為了加強對維修材料的管理，杜絕鋪張浪費的現(xiàn)象發(fā)生，確保設備設施達到正常使用功能，特制定維修材料申報制度如下： 部門經(jīng)理須在每月 25 日之前根據(jù)下月檢修計劃，擬定出購入材料申請單，經(jīng)與保管員核對后，提出申購計劃，并注明用料時間； 申購計劃須報總經(jīng)理批準后，交辦公室安排人員采購； 為了加快流動資金的有效運轉(zhuǎn)，采購人員須本著零庫存的原則，盡量采取先用先買，不影響維修人員使用； 對于日常巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，為便于迅速處理，可由部門經(jīng)理直接報總經(jīng)理安排購買； 事故搶修材料應迅速采購，及時與領導溝通，以便掌握情況； 采購材料在實際維修中剩余較大，應及時入庫保管；如剩余材料閑置過久要立即聯(lián)系退貨； 材料申報，要由維保部經(jīng)理組織專業(yè)技術人員議定，根據(jù)實際情況，盡量減小誤差。 能源核算管理規(guī)定 為了使小區(qū)能源工作有序化管理，保障財務核算準確及時，對能源核算做如下規(guī)定： 每日早 8 時，變電所值班員必須及時抄寫變電所高壓計量有功電度表表示數(shù)一次； 每月末早 8 時，能源核算人員與變電所值班員共同抄寫高壓計量電度表有功、無功表示數(shù)（峰、谷、平）一次； 每月末早 8 時開始，能源核算人員與維修人員共同抄寫變電所配出的各條線路計量電度表有功表示數(shù)一次； 每月末早 8 時開始，能源核算人員與維修人員共同抄寫物業(yè)直接交付水費的所有水表表示數(shù)一次； 月末抄寫的電、水表表示數(shù)，必須認真記 入表卡，并及時錄入電腦。 變電所保衛(wèi)及防火制度 變電所是動力中樞，是重要生產(chǎn)保衛(wèi)單位，應加強安全消防工作。 發(fā)現(xiàn)設備重大缺陷，當值負責人應立即組織消除或采取可靠措施。 變電所設備驗收制度 凡新建、擴建、改建工程和大、小修、定期試驗、臨時檢修后必須經(jīng)質(zhì)量驗收合格，圖紙資料完備，移交給變電所后，方能投入系統(tǒng)運行。一般在交班前三十分鐘停止正常操作； 交接內(nèi)容應包括： (1) 本所運行方式； (2) 保護和自動裝置運行及變化情況； (3) 異常運行和設備缺陷、事故處理 情況； (4) 倒閘操作及未完成的操作指令； (5) 設備檢修，試驗情況，安全措施的布置，地線組數(shù)、編號及位置和使用中的工作票情況； (6) 儀器、工具、材料、備件和消防器材完備情況； (7) 領導指示與運行有關的其他事項。 垃圾要及時處理，確保食堂衛(wèi)生符合標準。 加強 食堂 管理， 辦公室專人 嚴格 控制 成本核算，提高質(zhì)量，降低成本，保障員工吃飽 、吃 好。 領用人 因 離職 等原因不再使用時 ， 需 上交所領用 門禁卡 ，辦公室需加以核對編號無誤后，辦理相關離職手續(xù)。 技術檔案管理規(guī)定 在 辦 公 室 領 導 下 ， 檔 案 員 負 責 管 理 施 工 方 移 交 的 全 部 工 程 技 術方 面 的 資 料 ，將 文 件 材 料 的 積 累 、分 類 整 理 和 歸 檔 工 作 納 入 工 作 管理 程 序 ， 列 入 相 關 部 門 和 人 員 的 職 責 范 圍 ； 建 立 工 程 技 術 檔 案 資 料 收 發(fā) 臺 帳 ， 加 強 資 料 的 收 發(fā) 管 理 工 作 ； 工程技術檔案應按工程項目和單位名稱、配套工程、建檔時間、完檔時間等項目詳細建立；建設周期長的工程，可根據(jù)情況階段歸檔； 按 照 國 家 有 關 要 求 對 歸 檔 文 件 材 料 實 行 分 類 排 序 、 組 編 檔 號 等方法進行加工、整理。發(fā)現(xiàn)代打卡者每次罰款一百元；漏打卡者須本部門負責人簽字確認，漏打、遲到、早退者每次罰款五元； 二、請銷假制度 按照物業(yè)公司制定的管理規(guī)定，實行固定公休日休息，如臨時有事則須事先填寫請假單，經(jīng)總經(jīng)理審核后，按照以下規(guī)定執(zhí)行： 事假：部門經(jīng)理有權給予本部門員工一 天以內(nèi)的假期，超過一天以上三天以內(nèi)的須報請總經(jīng)理，三天以上則需請示執(zhí)行董事，經(jīng)批準后方可休息，否則視為曠工； 病假：員工因病無法工作，須電話請示本部門經(jīng)理，并在上班時交付醫(yī)院開具的診斷書；超過一天以上或三天以內(nèi)的，由主管領導匯報總經(jīng)理，超過三天的須報經(jīng)執(zhí)行董事批準； 住院：員工因病需住院治療，須出具住院通知書原件后將復印后送交主管部門領導，并由主管部門領導向上級匯報，同時報辦公室存檔。 保潔 綠化 部 經(jīng)理崗位職責 在總經(jīng)理領導下 遵守公司的規(guī)章制度 ，全面 負責 轄區(qū)內(nèi)的 保 潔 、綠 化 工作 ； 建立并 完善本部門各項管理制度，并負責監(jiān)督、檢查 及 落實 ； 負責 綠化、保潔 各項工作計 劃的 制 定 、 落實 ； 按 公 司 相 關 規(guī) 定 ， 做 好 本 部 門 人 員 、 設 備 機 具 的 保 管 、 調(diào) 配 、 保養(yǎng) 等 方 面 的 管理工作 ； 負 責 本 部 門 各種 設施 設備 的 養(yǎng)護 及 資產(chǎn)管理 ； 負 責 物 業(yè) 轄 區(qū) 內(nèi) 外 的 衛(wèi) 生 、 綠化 管理工作 ； 負 責 轄 區(qū) 內(nèi) 花 草 樹 木 的 栽 培 、 養(yǎng) 護 、 除 草 、 滅 蟲 、 澆 灌 等 各 項 管理工作 ； 負責 本部門的各項節(jié)能管理工作 ； 負責 本部門 員 工 職 業(yè) 道 德 、 安全 教 育 和 業(yè) 務 培 訓 工 作 ； 負 責 本 部 門 各 種 資 料 的 收 集 、 整 理 、 歸 檔 工 作 ； 1 按公司有關規(guī)定，做好本部門 經(jīng) 濟 創(chuàng) 收 ，并 對創(chuàng)收 項目實施 管理 ； 1 完 成 領 導 交 辦 的 其 他 工 作 任 務 。 保安班長崗位職責 在保安 經(jīng)理 的直接領導下，負責保安 部 日常事務的 具體 工作。組織進行工作票所列安全措施的實施。 如出現(xiàn)水管爆裂等嚴重事故，須首先匯報主管領導，在保證安全的情 況 下 ， 要 及 時 進 行 搶 修 ； 認 真 執(zhí) 行 維 修 材 料 領 用 制 度 ，本 著 勤 儉 節(jié) 約 的 原 則 ， 降 低 材 料 消耗； 嚴 格 遵 守 各 種 維 修 工 具 的 保 管 與 使 用 管 理 規(guī) 定 ，按 值 移 交 ，確 保 工具 處 于 完 好 待 用 狀 態(tài) ； 完 成 領 導 交 辦 的 臨 時 性 任 務 。 辦公室主任崗位職責 在 公司 經(jīng)理 的 直接領導下，貫徹執(zhí)行公司 的 各項方針、政策，全面負責 物業(yè)公司的日常事務和管理工作。 隨著物業(yè)工作的不斷深入，我們將會逐步進入別墅區(qū)、花園洋房的物業(yè)管理領域，這對于我們無異是一種新的挑戰(zhàn)，從而就要求我們更要不斷地摸索、不斷總結(jié)新的工作經(jīng) 驗，不斷完善新的管理機制。當然，目前的暫行本僅僅是對玫瑰港灣的實際工作進行的總結(jié)和提煉，