【正文】 GB17051— 1997 《安全標(biāo)志》 GB2894— 1996 《安全標(biāo)志使用導(dǎo)則》 GB16179— 1996 《污水綜合排放標(biāo)志》 GB8978— 1988 二、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)按照總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房。 道路及其它 ，必須保證表面平整、無起砂、無空鼓、無損傷、無積水、轉(zhuǎn)彎及出入口處設(shè)置減速壟。 j.○ 1 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分裂，面層平整、無脫層，無倒流水現(xiàn)象，陽臺下平整，便于保潔。 管道布置和敷設(shè) 、梁、柱或管道井內(nèi)作平行或垂直布置，不得妨礙日常操作和緊急情況下的零配件更換。 面應(yīng)預(yù)留上人孔 附屬工程及其它 ，窖井（檢查井）設(shè)置，管道坡度，管徑必須符合（室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范）（ GBJ1487）的要求，管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈，檢查井內(nèi)應(yīng)無遺留建筑垃圾。 、可靠、處理效果好。無黃土裸露，成活率在 98%以上，生長正常，整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯寬葉雜草，無病蟲害；綠期 250 日以上，草坪平整，綠地整潔，無堆物堆料（目視無明顯磚頭瓦片等）。 、方便的給水設(shè)施（每隔 20 米應(yīng)有一個(gè)接水口） 1建筑給水 水壓： 給水系統(tǒng)最不利點(diǎn)的最小靜水壓 70100KPA。 1水箱水池 二次供水應(yīng)設(shè)泵房和地下蓄水池并與市政供水管網(wǎng)接通。 2機(jī)站房、電氣柜設(shè)備。 ，使用中發(fā)現(xiàn)，確實(shí)屬質(zhì)量問題，仍由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。 ? 建立設(shè)備卡，除抄錄設(shè)備的原始技術(shù)資料外，每次維修保養(yǎng)的過程特別是原始技術(shù)資料中無法反映的零配件型號等均需記錄在卡，便于日后維修。 工作要點(diǎn)： ? 電梯實(shí)行持證上崗、專人管理，根據(jù)各單位的作息時(shí)間，合理安排電梯的運(yùn)行時(shí)間，并及時(shí)咨詢業(yè)委會(huì)意見進(jìn)行調(diào)整。 3 供配電設(shè)備 工作內(nèi)容： 維護(hù)供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài)，確保電源供應(yīng)正常，為用戶提供可靠的電力保證。 ? 在條件允許的情況下，選用節(jié)能燈具，安裝定時(shí)器和紅外感應(yīng)開關(guān)，為業(yè)主節(jié)約能源。認(rèn)真查看打印記錄，分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。 工作要點(diǎn)： ? 對建筑物進(jìn)行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天花、走廊、樓梯、天臺，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)報(bào)管理處，由管理處安排工程部負(fù)責(zé)修繕和養(yǎng)護(hù)。定期測試系統(tǒng)的接地電阻，保證小于 4 歐姆以下，否則應(yīng)采取相應(yīng)措施。 各設(shè)備主管人員根據(jù)運(yùn)行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)履行情況，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，注意設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性，檢查運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細(xì)填表報(bào)告，管理處和維修主管監(jiān)督整改情況。XX 物業(yè)公司 工程部 34 每年度的費(fèi)用預(yù)算和決算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn) ,其中決算還須審計(jì)部門審計(jì)。 設(shè)備批準(zhǔn)報(bào)廢后，由公司工程部進(jìn)行利用和處理。 八 每年 9 月進(jìn)行定期的修剪，必要時(shí)可視情況增加或減少修剪次數(shù)。 。 六 作好愛護(hù)綠化的宣傳、監(jiān)管工作。 5)、設(shè)備能耗大、污染環(huán)境嚴(yán)重 ,國家管理部門規(guī)定應(yīng)予淘汰的產(chǎn)品。 1設(shè)備的大修、更新改造 l、管理處根據(jù)實(shí)際狀況做好設(shè)備大修、更新和技術(shù)改造計(jì)劃 , 并上報(bào)公司工程部。 設(shè)備運(yùn)行操作 人員經(jīng)過培訓(xùn)，熟悉所管理的設(shè)備性能、特點(diǎn)和設(shè)備操作規(guī)程，考核合格后上崗操作。 ? 室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。 ? 加 強(qiáng)日常巡檢和保養(yǎng)工作，及時(shí)處理各種故障，重點(diǎn)做好室外攝像機(jī)頭的日常維護(hù)工作。 工作要點(diǎn)： ? 對于超高層建筑，消防是工作的重中之重，要保證系統(tǒng)安全可靠，必須加強(qiáng)對員工消防意識和大廈消防設(shè)備性能知識的培訓(xùn)，加強(qiáng)對客戶消防知識的宣傳。 工作要點(diǎn)： ? 加強(qiáng)巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時(shí)修復(fù)。 ? 做好冷卻系統(tǒng)的水質(zhì)處理，減少水質(zhì)對設(shè)備和管網(wǎng)的腐蝕以及雜質(zhì)對管路堵塞，延長設(shè)備使用壽命，提高設(shè)備的工作效能。 1 電梯設(shè)備： 工作內(nèi)容： 管理處負(fù)責(zé)電梯的日常運(yùn)行、巡檢、維修保養(yǎng)單位監(jiān)督。 （二） 運(yùn)行管理資料 ? 對所有設(shè)備設(shè)施及機(jī)房、管井進(jìn)行編號掛牌，各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清楚標(biāo)示，各類安全警 示牌放置到位；劃分責(zé)任區(qū)，指定責(zé)任人，并記錄在案。 2質(zhì)量問題的處理 責(zé)處理，直至合格。 、監(jiān)控及警鈴信號應(yīng)接入監(jiān)控室或值班室。 ，必須是可調(diào)式減壓閥且不得串聯(lián)安裝，消防給水系統(tǒng)可以采用比例式減壓閥； 系統(tǒng)必須裝設(shè)水錘消除裝置，且應(yīng)工作正常。 ○ 2 花期正常，缺株率在 10%以下。配電系統(tǒng)應(yīng)有一定的安全防護(hù)措施。 污水管道檢查口，清掃口按現(xiàn)場實(shí)際情況設(shè)置，必須安裝平整、牢固，保證實(shí)用、暢通。 ：各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)牢固可靠，接地電阻必須符合電氣安裝工程有關(guān)規(guī)范要求，并提供避雷裝置檢測報(bào)告。 ，滿足各項(xiàng)基本使用功能。信報(bào)箱要求美觀、防盜。 XX 物業(yè)公司 工程部 20 、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。物業(yè)的工程接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬配套設(shè)備、設(shè)施，而且還包括道路、綠化和場地，還應(yīng)特別重視綜合XX 物業(yè)公司 工程部 19 功能的驗(yàn)收，通過嚴(yán)格細(xì)致的驗(yàn)收不僅能確保工程的設(shè)備設(shè)施的完好性，而且還能為今后業(yè)主入住后的居住環(huán)境解決后顧之憂。這樣，不但能加強(qiáng)開發(fā)單位的力量，使質(zhì)量多一份保證，而且能保證竣工驗(yàn)收、移交和日后物業(yè)管理的連續(xù)性，同時(shí)，還能增強(qiáng)售后服務(wù)的信譽(yù)。附圖： 反 饋 實(shí) 實(shí) 反 實(shí) 反 施 施 饋 施 饋 第三章 物業(yè)工程 的前期介入 一：前期介入的重要性 業(yè)主（用戶） 管理處 工程部信息處理中心 協(xié)作部門 維保單位 集團(tuán)公司相關(guān)部門 物業(yè)公司 外包施工單位 維修組 綠化組 XX 物業(yè)公司 工程部 17 能夠全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實(shí)施的各種需要，以及憑借以往的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，能盡早的發(fā)現(xiàn)開發(fā)建設(shè)單位在規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及施工存在的一些問題或缺陷，及時(shí)的向開發(fā)建設(shè)單位提出，以減少開發(fā)建設(shè)單位在工程竣工移交后所產(chǎn)生與業(yè)主之間的矛盾和物業(yè)管理的后續(xù)工程維修保養(yǎng)的各種壓力。 ５、 負(fù)責(zé)對各項(xiàng)綠化設(shè)施、設(shè)備的保管、保養(yǎng)工作。 負(fù)責(zé)執(zhí)行和具體實(shí)施各項(xiàng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。 負(fù)責(zé)易耗物品的材料采購計(jì)劃，以及定點(diǎn)合格供貨商的材料采購。 對施工質(zhì)量、安全事故以及監(jiān)管不力負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)外接工程項(xiàng)目的現(xiàn)場管理和質(zhì)量監(jiān)督。 負(fù)責(zé)特約服務(wù)、有償服務(wù)的回訪工作。協(xié)助有關(guān)部門建立設(shè)備、設(shè)施基礎(chǔ)檔案 負(fù)責(zé)組織對業(yè)主（用戶）自有設(shè)備、設(shè)施維修要求，提供有償服務(wù) 1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù) 1對業(yè)主投訴意見因未能及時(shí)解決和反映，導(dǎo)致事態(tài)擴(kuò)大和不良影響負(fù)責(zé) 1對本部門管轄的設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)生重大責(zé)任事故負(fù)責(zé) 1對外包維修保養(yǎng)、監(jiān)管不嚴(yán)，導(dǎo) 致設(shè)備、設(shè)施不能正常運(yùn)行和使用負(fù)責(zé) XX 物業(yè)公司 工程部 9 崗位職務(wù)說明 職務(wù)說明 職務(wù)名稱 管理員 所屬部門 工程部 上級領(lǐng)導(dǎo) 工程部經(jīng)理 協(xié)作部門 管理處、維修班、綠化組 XX 物業(yè)公司 工程部 10 崗位職責(zé) 要熟悉各管理處的公共設(shè)備設(shè)施及相關(guān)場地的維護(hù)、保養(yǎng)程序。細(xì)化崗位職責(zé)，建立科學(xué)合理的內(nèi)部框架，加強(qiáng)崗位培訓(xùn)和業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)，充分發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性，挖掘個(gè)人的潛力，不斷創(chuàng)新，全面根據(jù)公司的ISO9000 質(zhì)量管理體系的要求，來確保工程部管理服務(wù)的成效。資料是設(shè)備設(shè)施的身份說明，是設(shè)備