【正文】 。 一、 主要服務(wù)內(nèi)容如下： 1. 業(yè)主家的零星維修 2. 集團(tuán)公司的工 程維修 3. 綠化工程的施工 4. 水電工程的安裝、改造 5. 防水施工 二、有償服務(wù)原則： 我們堅(jiān)持以方便為主、用戶為主，以適當(dāng)收費(fèi)為輔的原則，按照業(yè)主、用戶的需求提供多元化的服務(wù)。 XX 物業(yè)公司 工程部 36 第四節(jié) 特約有償服務(wù) 為了繼續(xù)提升公司物業(yè)管理品牌效益，為業(yè)主、用戶營造一個安全、整潔、溫馨、文明的商業(yè)、辦公、居住環(huán)境，公司工程部擬定對管理處管理合同以外的項(xiàng)目，采取有償服務(wù)方式為業(yè)主、用戶提供服務(wù)。 八 每年 9 月進(jìn)行定期的修剪，必要時可視情況增加或減少修剪次數(shù)。 六 作好愛護(hù)綠化的宣傳、監(jiān)管工作。 四 注意防治病蟲害，及時防治和護(hù)理。 二 對花草樹木要定期地培土、施肥、除雜草和病蟲害防治，并要修枝剪葉、補(bǔ)苗、淋水。 設(shè)備批準(zhǔn)報廢后，由公司工程部進(jìn)行利用和處理。 5)、設(shè)備能耗大、污染環(huán)境嚴(yán)重 ,國家管理部門規(guī)定應(yīng)予淘汰的產(chǎn)品。 3）、因意外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重而無法修復(fù)使用，建筑物改建及工藝布置改變不能遷裝。 1設(shè)備的報廢 設(shè)備有下列情況之一者考慮報廢： 1）、已超過規(guī)定使用年限，主要結(jié)構(gòu)及部件磨損破壞，設(shè)備效能達(dá)不到工藝要求且不能修復(fù)。XX 物業(yè)公司 工程部 34 每年度的費(fèi)用預(yù)算和決算，經(jīng)業(yè)主委員會審核，業(yè)主大會批準(zhǔn) ,其中決算還須審計(jì)部門審計(jì)。 1設(shè)備的大修、更新改造 l、管理處根據(jù)實(shí)際狀況做好設(shè)備大修、更新和技術(shù)改造計(jì)劃 , 并上報公司工程部。遇較重大事件，必須及時報告管理處主任，并上報公司工程部。 損失及影響不及事故嚴(yán)重程度的其它情況稱之為故障。 各設(shè)備主管人員根據(jù)運(yùn)行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)履行情況，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，注意設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性，檢查運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細(xì)填表報告，管理處和維修主管監(jiān)督整改情況。 設(shè)備運(yùn)行操作 人員經(jīng)過培訓(xùn)，熟悉所管理的設(shè)備性能、特點(diǎn)和設(shè)備操作規(guī)程，考核合格后上崗操作。 XX 物業(yè)公司 工程部 33 C 類：房屋本體照明設(shè)施、室內(nèi)外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室外空調(diào)架、道路。 10 設(shè)施設(shè)備分類管理 根據(jù)各類設(shè)施設(shè)備的功能、用途、重要性等因素對其實(shí)行分類管理，分 A、B、 C 三類： A 類：監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備，配電房各屏柜，生活、消防水泵，消防報警系統(tǒng)，電梯。定期測試系統(tǒng)的接地電阻，保證小于 4 歐姆以下，否則應(yīng)采取相應(yīng)措施。 ? 室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。 9 附屬設(shè)施 工作要點(diǎn)： ? 定期對大廈附屬設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 ? 加強(qiáng)裝修管理，特別是加強(qiáng)對住宅和商務(wù)辦公的裝修管理，嚴(yán) 格按建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》進(jìn)行有效的控制，重點(diǎn)關(guān)注承重結(jié)構(gòu)、智能管線、消防設(shè)施等方面的安全和完整。 工作要點(diǎn)： ? 對建筑物進(jìn)行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天花、走廊、樓梯、天臺，發(fā)現(xiàn)問題，及時報管理處，由管理處安排工程部負(fù)責(zé)修繕和養(yǎng)護(hù)。 ? 加 強(qiáng)日常巡檢和保養(yǎng)工作，及時處理各種故障，重點(diǎn)做好室外攝像機(jī)頭的日常維護(hù)工作。 7 閉路監(jiān)視系統(tǒng) 工作要點(diǎn)： ? 閉路監(jiān)視系統(tǒng)實(shí)行 24 小時值班，值班人員通過該系統(tǒng)密切監(jiān)視相關(guān)部位進(jìn)出人員情況，發(fā)現(xiàn)異常通過對講機(jī)通知就近保安員，到現(xiàn)場盤查。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求，監(jiān)視水池、水箱液面高度滿足消防要求。認(rèn)真查看打印記錄，分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。 工作要點(diǎn)： ? 對于超高層建筑，消防是工作的重中之重，要保證系統(tǒng)安全可靠，必須加強(qiáng)對員工消防意識和大廈消防設(shè)備性能知識的培訓(xùn)，加強(qiáng)對客戶消防知識的宣傳。 ? 每次暴雨洪水到來之前，重點(diǎn)檢查排污泵的運(yùn)行情況，確保管路暢通。 ? 加強(qiáng)日常保養(yǎng)工作，定期對泵類進(jìn)行年度檢驗(yàn)，預(yù)防各種故障發(fā)生。 ? 在條件允許的情況下，選用節(jié)能燈具，安裝定時器和紅外感應(yīng)開關(guān)，為業(yè)主節(jié)約能源。 工作要點(diǎn)： ? 加強(qiáng)巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時修復(fù)。 ? 值班人員每班對配電室巡檢，加強(qiáng)預(yù)防性維修和年度保養(yǎng)，認(rèn)真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。 ? 配備專業(yè)人員管理供配電設(shè)備，操作人員實(shí)行持證上崗，按規(guī)程操作。 3 供配電設(shè)備 工作內(nèi)容： 維護(hù)供配電設(shè)備的良好工作狀態(tài)，確保電源供應(yīng)正常，為用戶提供可靠的電力保證。 ? 做好冷卻系統(tǒng)的水質(zhì)處理，減少水質(zhì)對設(shè)備和管網(wǎng)的腐蝕以及雜質(zhì)對管路堵塞，延長設(shè)備使用壽命，提高設(shè)備的工作效能。 2 中央空調(diào) 工作內(nèi)容： ? 配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作，密切關(guān)注各類數(shù)據(jù)的變化，及時掌握運(yùn)行狀態(tài)。發(fā)生故障 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理，對關(guān)在電梯的人員及時救助，并做好安慰工作。 工作要點(diǎn)： ? 電梯實(shí)行持證上崗、專人管理，根據(jù)各單位的作息時間，合理安排電梯的運(yùn)行時間，并及時咨詢業(yè)委會意見進(jìn)行調(diào)整。 1 電梯設(shè)備： 工作內(nèi)容： 管理處負(fù)責(zé)電梯的日常運(yùn)行、巡檢、維修保養(yǎng)單位監(jiān)督。同時按公司ISO9000 質(zhì)量保證體系要求進(jìn)行管理，并完善程序管理和各類設(shè)備操作規(guī)程、作業(yè)指導(dǎo)書等，使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、程序化。 ? 工程改造資料：在大廈運(yùn)作中，不可避免的會發(fā)生各種工程改造，所有的技術(shù)資料、圖紙均需詳細(xì)編目留存，以備日后詢查。 ? 建立設(shè)備卡，除抄錄設(shè)備的原始技術(shù)資料外，每次維修保養(yǎng)的過程特別是原始技術(shù)資料中無法反映的零配件型號等均需記錄在卡，便于日后維修。 （二） 運(yùn)行管理資料 ? 對所有設(shè)備設(shè)施及機(jī)房、管井進(jìn)行編號掛牌，各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清楚標(biāo)示，各類安全警 示牌放置到位；劃分責(zé)任區(qū)，指定責(zé)任人，并記錄在案。 我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后工程維修打下良好的基礎(chǔ)。 第五章、工程部后續(xù)管理 第一節(jié) 工程資料管理 工程資料是物業(yè)管理的重要資源。 ，使用中發(fā)現(xiàn)，確實(shí)屬質(zhì)量問題，仍由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。 2質(zhì)量問題的處理 責(zé)處理，直至合格。 2公共用電 、包括照明、水泵、中央空調(diào)等應(yīng)分別單獨(dú)設(shè)置計(jì)量裝置。 。 2機(jī)站房、電氣柜設(shè)備。 、監(jiān)控及警鈴信號應(yīng)接入監(jiān)控室或值班室。 2電梯 ，電梯機(jī)房的噪聲和震動對周邊環(huán)境的影響不得超過國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 。 1水箱水池 二次供水應(yīng)設(shè)泵房和地下蓄水池并與市政供水管網(wǎng)接通。 ，必須是可調(diào)式減壓閥且不得串聯(lián)安裝，消防給水系統(tǒng)可以采用比例式減壓閥； 系統(tǒng)必須裝設(shè)水錘消除裝置，且應(yīng)工作正常。且其它的供水管口應(yīng)妥善封堵，留出明顯標(biāo)記。 1管道布置和敷設(shè) 、梁、柱或管道井內(nèi)作平行或垂直布置，不得妨礙日常操作XX 物業(yè)公司 工程部 23 和緊急緊急情況下的更換零配件； 、壁櫥或木裝修內(nèi)，也不應(yīng)穿越生活間，如不可避免時，必須采取隔離和防護(hù)措施。 、方便的給水設(shè)施（每隔 20 米應(yīng)有一個接水口） 1建筑給水 水壓： 給水系統(tǒng)最不利點(diǎn)的最小靜水壓 70100KPA。 ○ 2 花期正常，缺株率在 10%以下。葉色、葉片大小、厚度正常，有黃葉、焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在 8%以下，缺株在 2%以下。 ○ 2 樹冠基本完整，主側(cè)枝 分布合理，樹冠通風(fēng)透光，沒有死樹的枯死杈。無黃土裸露，成活率在 98%以上，生長正常，整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯寬葉雜草，無病蟲害；綠期 250 日以上，草坪平整，綠地整潔，無堆物堆料（目視無明顯磚頭瓦片等）。配電系統(tǒng)應(yīng)有一定的安全防護(hù)措施。 1配 電系統(tǒng)：電表蓋板無損壞、短少，安裝牢固。 1標(biāo)識 、單元、室內(nèi)應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)識，標(biāo)識應(yīng)安裝牢固、美觀。 、可靠、處理效果好。 污水管道檢查口，清掃口按現(xiàn)場實(shí)際情況設(shè)置，必須安裝平整、牢固，保證實(shí)用、暢通。 消防給水 小區(qū)內(nèi)每 100m178。 、