【正文】 筑物管理計(jì)劃 2．租賃計(jì)劃 3．財(cái)務(wù)收支計(jì)劃 4．物業(yè)運(yùn)行績效評估及與業(yè)主溝通計(jì)劃 第六章：租賃管理 第一節(jié) 物業(yè)租賃概述 一、物業(yè)租賃及其特征 (一 )物業(yè)租賃的概念 （單項(xiàng)選擇題） 通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。意愿租賃就是給租戶以時(shí)期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部，而不包含的費(fèi)用，需要由承租人另行繳納。 (2)物業(yè)本身的素質(zhì)。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般 為 5 年 。 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 一、物業(yè)服務(wù)合同的類型 (一 )前期物業(yè)服務(wù)合同 前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征： （ 多 項(xiàng)選擇題） 1．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂 17 2．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性 ，時(shí)間不確定性。 二、風(fēng)險(xiǎn)管理理論 (二 )風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟 （多項(xiàng)選擇題） 1．風(fēng)險(xiǎn)識別 2．風(fēng)險(xiǎn)評估 3．風(fēng)險(xiǎn)控制 4．風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整 第五節(jié) 保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn) 一、保險(xiǎn)的概念 (二 )保險(xiǎn)的一般原則 （多項(xiàng)選擇題） 1．誠信原則 2．可保利益的原則 3．近因原則 4．比例分?jǐn)傇瓌t 二、保險(xiǎn)合同概述 (一 )保險(xiǎn)合同的定義及法律特征 經(jīng)濟(jì)合同所共有特征以外，還有其獨(dú)特的法律特 征， （多項(xiàng)選擇題） 具體如下： 1．保險(xiǎn)合同是一種要式合同 2．保險(xiǎn)合同是一種附合合同 3．保險(xiǎn)合同是雙務(wù)有償合同 4．保險(xiǎn)合同是射幸合同 (二 )保險(xiǎn)合同的主體 1． 保險(xiǎn)當(dāng)事人 （多項(xiàng)選擇題） (1)保險(xiǎn)人 (保險(xiǎn)公司 )：在保險(xiǎn)合同成立時(shí)，有收取保險(xiǎn)費(fèi)的請求權(quán)利，在保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，負(fù)有按合同規(guī)定補(bǔ)償損失和給付保險(xiǎn)金的義務(wù)。 (5)及時(shí)交付保費(fèi)的義務(wù)。 （ 2）利潤表。 物業(yè)管理企業(yè)績效主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。因此，通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標(biāo)。 （多項(xiàng)選擇題） (一 )中心地理論 (Central Place Theory) (二 )同類零售店聚集理論 (Homogeneous Retailer Agglomeration) (三 )需求的外部效應(yīng) ~(Retail Demand Externalities) 第三節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理 制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容， 其目的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。 第十二章 物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展 第五節(jié) 可持續(xù)的物業(yè)管理 二、可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理 (二 )可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理 （多項(xiàng)選擇題） 可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)融人下面幾個(gè)要素： (1)控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度 (2)加強(qiáng)雨水、污水的排放、處理和再利用 (3)垃圾分類處理 (4)控制噪聲 (5)建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化住區(qū)環(huán)境 (6)注重采用新型建材飾材和自然能源 (7)提高物業(yè)管理的信息化水平 第六節(jié) 新技術(shù)應(yīng)用帶來的變革 三、智能化小區(qū)管理 (二 )智能化小區(qū)的管理 智能化小區(qū)的物業(yè)管理，主要包括以下內(nèi)容： （ 多 項(xiàng)選擇題） (1) 通信功能管理。 25 。 管理方式的不同導(dǎo)致企業(yè)所 承擔(dān)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)程度也存在差異，甚至是本質(zhì)的區(qū)別。 （ 多項(xiàng)選擇題 ） (一 )服務(wù)滿意度 (二 )物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (三 )物業(yè)品牌化 第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理 第二節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 一、選址與規(guī)劃 零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí)主要應(yīng)考慮市場容量、進(jìn)出交通、地點(diǎn)顯著、零售商業(yè)物業(yè)規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施等因素。 三、編寫物業(yè)管理報(bào)告的注意事項(xiàng) （多項(xiàng)選擇題） 編寫物業(yè)管理報(bào)告還要注意以下基本要求： (一 )突出重點(diǎn)、兼顧一般 (二 )注重時(shí)效、真實(shí)可靠 (三 )報(bào)告清楚、文字簡練 第十章 寫字樓 物業(yè) 經(jīng)營 管理 第一節(jié) 寫字樓及寫字樓物業(yè)管理 22 一、 寫字樓物業(yè)的特點(diǎn) （多項(xiàng)選擇題） 所處區(qū)位好，規(guī)模大 2．多為現(xiàn)代化的高層建筑 3．功能齊全、配套設(shè)施完善 4．多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理 5．保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵 二、影響寫字樓分類的因素 （多項(xiàng)選擇題） 1．位置 2．交通方便性 3．聲望或形象 建筑形式 5．大堂 6．電梯 7．走廊 8．寫字樓室內(nèi)空間布置 9．為租戶提供的服務(wù) 10．建筑設(shè)備系統(tǒng) 11．物業(yè)管理水 平 12．租戶類型 三、寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo) （多項(xiàng)選擇題） (一 )宏觀目標(biāo) 寫字樓，特別是高檔超高層寫字樓，是一個(gè)城市、一個(gè)國家的標(biāo)志性建筑。物業(yè)管理績效包括物業(yè)管理企業(yè)和獨(dú)立的物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目兩個(gè)層面。根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理理論和實(shí)踐，最具有代表性的財(cái)務(wù)管理總體目 標(biāo)主要有以下幾種提法： 1．利潤最大化 2．資本利潤率最大化或每股利潤最大化 3．企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化 第二節(jié) 財(cái)務(wù)報(bào)告分析 一、財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容 (一 )會計(jì)報(bào)表部分 1．主表 主表即企業(yè)在會計(jì)期末編制的主要會計(jì)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和 20 不需對外報(bào)送的成本報(bào)表。 (3)出險(xiǎn)通知義務(wù)。 (2)不確定性。 (3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同。 (五 )按照與決策的關(guān)系劃分按照與決策的關(guān)系，可將成本分為邊際成本、差異成本和機(jī)會成本 等 。 (一 )包租轉(zhuǎn)租模式 (二 )出租代理模式 (三 )委托管理模式 第二節(jié) 租賃管理與租賃方案 一、租賃管理的概念與內(nèi)容 （多項(xiàng)選擇題） 租賃管理的主要工作內(nèi)容是 房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理 。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費(fèi)用，承租人在使用物業(yè)的過程中，不需要再另行繳納任何費(fèi)用。自動延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約。 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析 二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 (二 )市場供求分析 （多項(xiàng)選擇題） 1．供給分析 12 2．需求分析 3．競爭分析 4．市場占有率分析 第六節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃 一、物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的概念 (三 )物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式 （多項(xiàng)選擇題） 物業(yè)管理計(jì)劃包括 年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長期計(jì)劃 。但 對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價(jià)，收益法大多不適用 。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。 三、成交價(jià)格、市場價(jià)格和理論價(jià)格 (二 )市場價(jià)格 市場價(jià)格 是指某種物業(yè)在市場上的一 般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果 。 (四 )物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長。 第二節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征 一、物業(yè)價(jià)格的概念和形成條件 （ 單 項(xiàng)選擇 題） 物業(yè)價(jià)格是 和平地 獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià) —— 貨幣額、商品或其他有價(jià)物 。（ 單 項(xiàng)選擇題） 三、盈利指標(biāo)計(jì)算方法 (二 )靜態(tài)指標(biāo) 2．現(xiàn)金回報(bào)率 現(xiàn)金回報(bào)率 是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。磨損分為 有形磨損和無形磨損 。 凈運(yùn)營收益的最大化是業(yè)主 最關(guān)心 的問題 （單項(xiàng)選擇題） 。 （ 單 項(xiàng)選擇題） 二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求 (二 )寫字樓物業(yè) 影響寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素包括： （多項(xiàng)選擇題） 1．與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。 (5)提高投資者的資信等級。 房地產(chǎn)間接投資的具體形 式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券 (MBS)等。 四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作 (三 )日常維修和維護(hù) （多項(xiàng)選擇題 ，如下列描述正確的是 ） 日常維修和維護(hù)的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。 3 三、 物業(yè) 經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo) （ 單 項(xiàng)選擇題） 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從 業(yè)