【正文】 事故發(fā)生后，向保險人索賠的最長有效期限。 (2)投保人：是與保險人簽訂合同并負(fù)責(zé)交納保險費的另一方當(dāng)事人。 3．前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同 二、物業(yè)服務(wù)合同的特征 物業(yè) 服務(wù)合同具有如下的委托合同的法律特征： （多項選擇題） (1)物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提， (2)物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)摹?（ 單 項選擇題） 16 第三節(jié) 成 本 預(yù) 算 三、成本預(yù)算的編制程序 (一 )成本預(yù)算的編制方式 各物業(yè)管理企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為 “二下一上式” 。 (3)良好的聲譽。 (3)百分比租金 （基礎(chǔ)租金） 。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有 所有權(quán)的房屋 ，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為 。 （ 單 項選擇題） 第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo) 二、房地產(chǎn)市場細(xì)分 (三 )按存量增量細(xì)分 （多項選擇題） 通常將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場 (土地使用權(quán)出讓市場 )、二級市場 (土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場 )、三級市場 (存量房地產(chǎn)交易市場 )。 （ 單 項選擇題） 成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價 ，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油 （ 單 項選擇題） (二 )物業(yè)價格構(gòu)成 4．投資利息 它與會計上的財務(wù)費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。 （ 單 項選擇題） 六、匯率因素 七、物業(yè)稅收因素 八、城市規(guī)劃因素 九、交通管制因素 十、心理因素 第五節(jié) 收益性物業(yè)估價的基本方法 在物業(yè)估價上產(chǎn)生了三大基本方法， 即市場法、成本法、收益法 。 、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上 的價值。共同之處是： ①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。 對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標(biāo)值應(yīng)該 大于 1． 2。 舊設(shè)備經(jīng)過磨損，其實物資產(chǎn)的價值會有所降低，但舊設(shè)備經(jīng)過折舊后所剩下的賬面價值，并不一定等于其當(dāng)前的市場價值， 即更新舊設(shè)備會產(chǎn)生一筆沉沒成本。 （多項選擇題） 三、單利計 息與復(fù)利計息 (一 )單利計息 單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。 第三章：房地產(chǎn)投資分析技術(shù) 第一節(jié) 投資分析的基本概念 一、 現(xiàn)金流量 （ 單 項選擇題） 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實 6 際發(fā)生的資金流出或流人叫做 現(xiàn)金流量 。 (3)投資回收期較長。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時間。此時雙方就會通過溝通來確定一個讓大家都感覺可以接受的解決方式， 這些修繕責(zé)任托付給租戶承擔(dān)。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以 運行管理 為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以 策略性管理 為主 。如專為旅游者提供購物服務(wù)的旅游用品商店、精品店商場、物美價廉的直銷店或倉儲商店、有較大價格折扣的換季名牌商品店等。 （ A） 2 (二 )零售商業(yè)物業(yè) 零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特 點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。 國外通常將寫字樓分為 甲、乙、丙 三個等級。 （單項選擇題） 1．甲級寫字樓 具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況 優(yōu)良 ，建筑質(zhì)量 達(dá) 到或超過 有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。 零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型： （多項選擇題） 1．區(qū)域購物中心 區(qū)域購物中心 (ShoppingMall，有譯為“摩爾” )是指 規(guī)模巨大 ，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。 (五 )酒店和休閑娛樂設(shè)施 酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在： （多項選擇題） 1．服務(wù)對象不同 。 三、 物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作 （多項選擇題） (一 ) 確定戰(zhàn)略 (二 )確定標(biāo)準(zhǔn) (三 )構(gòu)建信息基礎(chǔ) (四 )決策分析 投資決策主要取決于兩個關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險水平。 ，很多機(jī)構(gòu)投資者會拒絕參與投資。 自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命 長得多 （ 單 項選擇題） (三 )適應(yīng)性 :一般較差 (四 )各異性 (五 )政策影響性 (六 )專業(yè)管理依賴性 (七 )相互影響性 四、房地產(chǎn)投資的利弊 1．房地產(chǎn)投資之利 （多項選擇題） 5 (1)相對較高的收益水平。 (4)需要專門的知識和經(jīng)驗。 其中， 流出系 統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人。單利計息時的利息計算公式為： In=P*n*I n 個計息周期后的本利和為 Fn=P（ 1+i*n） 我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，計息周期為“年”。沉沒成本等于舊設(shè)備賬面價值 (原值減折舊累計 )減去其當(dāng)前市場價值 (殘值 )后的差值。 （ 單項選擇題） 當(dāng)指標(biāo)小于 1． 2 時，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。 （ 多 項選擇題） 物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。 ，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。 （單項選擇題） 一、市場法 (一 )市場法概述 市場法 又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r對象客觀合理價格或價值的方法 。 （單項 選擇題） (五 )建筑物的折舊 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。 (四 )按交易形式細(xì)分 （多項選擇題） 按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括 房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。 (二 )房屋租賃的特點 （多項選擇題） 房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟(jì)活動形式，它具 有以下特征： 13 1．房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán) 2．房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋 3．房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系 4．房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止 5．租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人 二、物業(yè)租賃的分類 (二 )按房屋租賃期限劃分 （多項選擇題 ） 按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。 還可以按照租賃期限的長短，將租賃劃分為短期租賃（租期在 2 年和 2 年以內(nèi)）、中期租賃（ 3 到 4 年）和長期租賃（ 5 年或 5 年以上）。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。 (4)經(jīng)濟(jì)實用。 （單項選擇題） 第四節(jié) 成本控制 一、成本控制的含義與分類 (二 )成本控制的分類 1．按控制的時間特征分類 按成本控制的時間不同，可分為事先控制、事中控制和事后控制 。 (3)物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。投保人必須有行為能力和責(zé)任能力，保險合同才能生效。在我國，索賠期限通常規(guī)定為 一年 ，也有超過一年的。 二、 財務(wù)報告分析的概念與形式 （選擇題） 財務(wù)報告 分析具有三個特征： 第一，拓展性。 （ 多 項選擇題） 四、物業(yè)管理績效評價的指標(biāo)體系 物業(yè)管理績效評價指標(biāo)體系由 基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評議指標(biāo)三個層次 30項指標(biāo)構(gòu)成， (一 )物業(yè)管理績效 評價基本指標(biāo) 1．財務(wù)效益狀況指標(biāo) (1)凈資產(chǎn)收益率 凈資本收益率也稱股權(quán)收益率或權(quán)益收益率，是指企業(yè)一定時期內(nèi)的凈利潤同平均凈資產(chǎn)的比率。 2．管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。 租金調(diào)整條款一般僅對基本租金有效，經(jīng)營過程中的費用可根據(jù)每年的實際情況確定。 (3)樓宇設(shè)備及家電控制。 (5)康樂舒適功能。 24 第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理 三、管理目標(biāo) “ 六統(tǒng)一”，即統(tǒng)一的店面管理、統(tǒng)一的店面形象管理、