【正文】 配套更加符合商業(yè)經(jīng)營的需要，符合投資商戶經(jīng)營的利益。萬達今天的實踐為我們展望萬達的未來洞開了一扇大門，我們有理由相信：萬達和萬達們有著揚棄過去的勇氣和走出誤區(qū)的決心，一個適合中國的商業(yè)地產(chǎn)模式也將逐步形成。所謂萬達“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式，就是萬達第三代城市綜合體通過住宅、社區(qū)商鋪和部分辦公樓的銷售收入平衡現(xiàn)金流，籍以支撐自持購物中心的建設，目前這種模式逐漸趨向完善，萬達形成了地產(chǎn)開發(fā)利潤+資產(chǎn)溢價+租金回報的盈利模式。萬達在管理過程中提出了著名的“管理三部曲”，即“定戰(zhàn)略、搭班子、帶隊伍”王健林鍛造除了一支反應迅速、作風過硬的隊伍。上海五角場萬達廣場項目位于上海市五角場市級商業(yè)副中心，總建筑面積40萬平方米，其中商業(yè)面積26萬平方米。武漢經(jīng)開萬達廣場項目位于武漢市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東風大道，總建筑面積44萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積20萬平方米。鎮(zhèn)江萬達廣場項目位于鎮(zhèn)江市潤州區(qū)黃山西路，總建筑面積40萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積24萬平方米。星級酒店群星級酒店群由超五星級東湖萬達大酒店、萬達威斯汀酒店、五星級東湖萬達酒店、三星級假日快捷酒店等組成。銀川金鳳萬達廣場（在建）項目位于銀川市中央商務區(qū)，總建筑面積29萬平方米，其中商業(yè)面積17萬平方米。哈爾濱哈西萬達廣場（在建）項目位于哈爾濱市哈西新區(qū)，總建筑面積86萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積29萬平方米。德萬達廣場（在建）項目位于寧德市天河東路，總建筑面積61萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積19萬平方米。綿陽涪城萬達廣場（在建）項目位于綿陽市花園路，總建筑面積45萬平方米，其中商業(yè)面積20萬平方米。三是營運能力很強，保證萬達廣場開一個火一個。商業(yè)規(guī)劃設計在萬達商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要性，主要表現(xiàn)在以下四個方面：（1）管控縱深最長。在設計階段，商業(yè)的建筑設計對后期商管運營的租賃績效會產(chǎn)生長期的影響；對整體建造工程，尤其是對消防、結構、機電的成本影響，可以說是以“千萬”計的。摘自王健林主編的《萬達集團商業(yè)地產(chǎn)系類叢書》。商業(yè)規(guī)劃是否科學合理對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本影響巨大。萬達商業(yè)規(guī)劃設計是萬達商業(yè)地產(chǎn)模式的重要組成部分，多次被萬達集團王健林董事長稱作“商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式的龍頭及核心之一”?，F(xiàn)在萬達已不是招商，而是選商，確保訂單地產(chǎn)模式的順利實施。蘭州城關萬達廣場（在建）項目位于蘭州市城關區(qū)天水北路，總建筑面積44萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積20萬平方米。江陰萬達廣場（在建）項目位于江陰市人民西路，總建筑面積53萬平方米，其中商業(yè)面積18萬平方米。鄭州中原萬達廣場（在建）項目位于鄭州市中原路，總建筑面積53萬平方米，其中商業(yè)面積16萬平方米。慶薩爾圖萬達廣場（在建）項目位于大慶市薩爾圖區(qū)，總建筑面積58萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積21萬平方米。武漢秀劇院萬達集團與世界最著名的弗蘭克演藝公司合作，打造超越目前世界所有演藝水平的“武漢秀”大型演藝節(jié)目。廣州白云萬達廣場項目位于廣州市白云新城，總建筑面積39萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平方米。肥包河萬達廣場項目位于合肥市馬鞍山路，總建筑面積70萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積23萬平方米。第四篇：萬達廣場商業(yè)地產(chǎn)案例北京CBD萬達廣場項目位于北京市中央商務區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國貿(mào)中心，坐北朝南，總建筑面積50萬平方米，其中商業(yè)和五星級酒店面積22萬平方米。人力資源部經(jīng)理幾乎每天都要面試項目總經(jīng)理。學習萬達學習王健林——這樣一種現(xiàn)象的產(chǎn)生同時能讓我們從華麗、短視的企業(yè)發(fā)展方式中產(chǎn)生反思，認識到何謂企業(yè)發(fā)展之本王健林不僅要賺錢，而且要讓夢想延續(xù)，讓這家企業(yè)的發(fā)展能散發(fā)出更大的光芒，在中國經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的過程留下他們的印記和貢獻。第五，在銷售對象和招租商戶的甄選方面，萬達表現(xiàn)出更加嚴格和規(guī)范，對商戶的經(jīng)營形式、信譽、經(jīng)營品類、實力等方面有系統(tǒng)的要求，為之后的經(jīng)營管理打下了基礎。經(jīng)歷了輝煌也遭遇了挫折的萬達，開始了對萬達模式的積極改進。這就是我們不難在萬達購物廣場看到的景象：沃爾瑪們輕裝上陣、生意興隆，而商戶們不堪重負、慘淡經(jīng)營。商鋪銷售和住宅銷售的最大區(qū)別，就是住宅一旦銷售出去就進入了消費終端，而商鋪銷售出去卻是商戶經(jīng)營的開始。商業(yè)地產(chǎn)首先是為商業(yè)經(jīng)營而開發(fā)建設的商業(yè)物業(yè)，它的一切使用功能是為滿足今后的品牌招商、商業(yè)經(jīng)營的需要。連鎖化發(fā)展和經(jīng)營反過來又進一步加強了萬達在政府、銀行心目中的分量，鞏固了萬達與沃爾瑪國際巨頭們的結盟。萬達的第四個的優(yōu)勢，是它的強大的營銷能力。萬達前期通過地產(chǎn)和足球經(jīng)營建立起來的品牌影響力，使萬達在各地的投資招商會上，理所當然的成了當?shù)卣馁F客和高人，各地政府把城市中心的黃金地段和盤端出，任由萬達千挑萬選，加之萬達在商業(yè)地產(chǎn)選址上的敏銳眼光，萬達幾乎在每個城市的商業(yè)項目都能獨占最具商業(yè)價值的黃金地段。萬達的優(yōu)勢，首先就在于萬達董事長王健林勝人一籌的戰(zhàn)略眼光和決策力。第二篇：萬達商業(yè)地產(chǎn)模式解讀萬達商業(yè)地產(chǎn)模式目前國內(nèi)持續(xù)升溫的商業(yè)地產(chǎn)實際上還處于“成長期”。所以說，輕輕松松做不了商業(yè)地產(chǎn)，沒有承受壓力的準備做不了商業(yè)地產(chǎn)。廣州的天河城，現(xiàn)在成了購物中心的典范，開業(yè)8年半，租金比最初翻了6倍，看起來很成功。商業(yè)物業(yè)管理第一重要的是商業(yè)開業(yè)之后的補充招商調(diào)整，還有機電、保安、保潔等職責。即使有這樣的人，待遇要求也很高。上海有一個四十萬平米的購物中心，做到正負零，來找我?guī)退猩?，他們招商了一年，一個主力店都沒招進來。這里面涉及的內(nèi)容很多，不展開講了，有很多專業(yè)書籍，大家可以看。如果錢多一點，可以都做高。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。我看正大廣場沒有救，胎里帶來的毛病，先天不足，只有一條出路，炸掉重建。以上講了三個定位，如果地址、規(guī)模、主力店都做好，從技術層面上講，這個購物中心就基本成功了。關于主力店和次主力店的確定，目前在世界上有一個趨勢，更多的向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。租金高，回報率高，才是真本事。類似這種有特色的次主力店，中國現(xiàn)在很少。按照中國的國情和快速發(fā)展的態(tài)勢，我個人認為15萬平米是最佳的上限。暫時人不多不要緊，預計幾年后會怎么樣。一句是 “隔街死”，一條街20米寬，一邊火的要命，另一邊死街。招商在前還有個明顯的好處，能節(jié)省巨大的投資。你應該在開始規(guī)劃時與他談租金，不是建設期再招商。而且做了決定也很牛，要你把地送給他，甚至把房子蓋好白送給他，他付租金也是極低。說到這里，大家可能會說：講了半天，你講商業(yè)地產(chǎn)只租不售，你有錢有資金管道，我們規(guī)模小，但也想做，怎么辦呢？我給大家出三招。所以商業(yè)地產(chǎn)即使有個別成功銷售之后仍然紅火經(jīng)營的先例，我個人認為那是個案，不能成為規(guī)律。如果從單一銷售的角度來看，是很成功的，全國每平米均價3萬多，賣了幾十億，但是這10個項目竣工后，雖然也進行了招商經(jīng)營，還是有6個出現(xiàn)了問題。我們計算了一下，僅一項設計上的修改，可以每年增加2000萬的租金。因此，單純做零售做百貨的人不一定就是商業(yè)地產(chǎn)的行家里手，單純做房地產(chǎn)的人也不一定是，這里需要復合型的知識。從銀行貸款，貸二年期，就來做購物中心。一、解決資金商業(yè)地產(chǎn)其實是一個進入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。如果10年期貸款，每年利息8%，那么就不可能做這個產(chǎn)業(yè)。去年，沃爾瑪全球的首席執(zhí)行官李斯閣先生應我們邀請出席武漢萬達商業(yè)廣場的開業(yè)儀式。目的明確，是以零售物業(yè)租金收入為目的，如果開發(fā)后銷售出去，稱不上商業(yè)地產(chǎn)。簽了租約之后，我們再投資。第一，共同選址，對每一個店址大家提出意見，書面確認。這篇文章也是我從以前所在公司的顧問那里摘錄過來，這些人都曾是我的老師，三人行，必有我?guī)熝?，每天成長，是很快樂的事。以下為文章全篇內(nèi)容： 最近三...文章注解：這是萬達王建林在杭州的一篇演講稿，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)是兩個完全不同的業(yè)態(tài)，這篇演講稿，也讓我學到了很多，跟有獨到經(jīng)驗的人學習成長，是很難得的機會。戰(zhàn)略合作協(xié)議有四個方面。第四，先租后建。商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資。WTO開放國門之后，全球百強零售企業(yè)有70多家已經(jīng)進入中國，前50強幾乎全部進入中國，都想來切中國這塊蛋糕，市場需求巨大。從全世界范圍來看，目前國外投資商業(yè)地產(chǎn)的回報率是4—6%；在中國由于是新興市場，有一點高收益，收益能達到8—9%。下面談一些我們做商業(yè)地產(chǎn)的體會、心得。我們在2001年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時候，是以房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維來思考問題的。做購物中心，是先做商業(yè)規(guī)劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業(yè)物業(yè)管理。修改之后，規(guī)劃和人流動線比原來更加合理。我們現(xiàn)在有21個購物中心，前10個購物中心，有部分商鋪是銷售的，一共賣了9萬多平方米。去年和今年上半年，我們決定，賣出去的這10個項目，除了南京、青島等項目，因為地理位置特別好，經(jīng)營穩(wěn)定之外，絕大部分出售商鋪全都拿回來，保證業(yè)主若干年8%的回報率，個別地區(qū)9%。我們觀察，凡是賣商鋪來做商業(yè)地產(chǎn)項目，9成以上運作不好，有個別占著天時地利人和的成功，那是個例現(xiàn)象。美國吉吉彭尼、西爾斯決定一個項目是否進入至少需要三年，你把地塊提供給他，他要反復調(diào)查三年，分析、規(guī)劃，才能最后做決定。我說：“那你就是在程序上做錯了。所以，一定要把程序做對了，招商在前。商業(yè)有兩句名言。還有一點非常重要，看政府規(guī)劃，到任何一個城市，先了解當?shù)爻鞘幸?guī)劃，城市發(fā)展方向。購物中心在國際上有個理論，10萬平米以內(nèi)叫最佳規(guī)模，當然這是國外的理論，英美、澳大利亞，他們的人口比較少，10萬平米是他們的上限。別看小小的糖果，一個店可以有