【正文】 賃合同承租方變更三方協(xié)議書租賃合同承租方變更三方協(xié)議書本三方協(xié)議書（“本協(xié)議”）由以下各方于 年月日在中華人民共和國 簽署：出 租 方：（下稱“甲方”）原承租方：（下稱“乙方”）新承租方：（下稱“丙方”）本協(xié)議中，甲方、乙方、丙方合稱“三方”，單稱“各方”鑒于：（a）甲方于 年月 日與乙方就乙方承租甲方合法持有的位 于的物業(yè)（下稱“租賃物業(yè)”)簽訂了房屋租賃合同(下稱“租賃合同”)，約定乙方承租的租賃面積為平方米，租賃期限至 年 月 日止。（3）丙方承諾在租賃期內(nèi)完全適當(dāng)?shù)刈袷丶奥男凶赓U合同及本協(xié)議項(xiàng)下的各項(xiàng)條款、條件、協(xié)議、條文，包括但不限于按時(shí)足額地向甲方繳交租金、物業(yè)管理費(fèi)及其他一切款項(xiàng)，遵守租賃物業(yè)的管理公約，履行租賃合同項(xiàng)下其他義務(wù)及責(zé)任。本協(xié)議內(nèi)來約定的內(nèi)容仍適用租賃合同中的有關(guān)約定。因這兩種方式比較簡單，這里不作重點(diǎn)討論，下面主要談?wù)劜扇∩暾埿姓C(jī)關(guān)處理仲裁和通過訴訟解決的方式時(shí)應(yīng)注意的問題。(1)仲裁概念房屋租賃合同糾紛的仲裁，是指房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)在公民之間、法人之間、公民和法人之間因房屋租賃發(fā)生爭執(zhí)，當(dāng)事人雙方不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，以第三者的身份，對當(dāng)事人爭執(zhí)的事實(shí)和權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，依照國家政策、法律、法規(guī)作出裁決的活動(dòng)。當(dāng)事人無論選擇哪一級房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，其裁決均為終局裁決。是指在仲裁庭或仲裁員的主持下，當(dāng)事人有權(quán)就案件事實(shí)和爭議問題，各自陳述自己的主張和根據(jù)，互相進(jìn)行反駁和答辯，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。證據(jù)是仲裁機(jī)關(guān)作出裁決的基本事實(shí)依據(jù)。案情。房地產(chǎn)管理部門為一方當(dāng)事人的。調(diào)解書和裁決書發(fā)生法律效力后都具有強(qiáng)制力。”行政訴訟時(shí)效的最長期限是1年，從知道有權(quán)提起行政訴訟時(shí)起算。訴訟時(shí)效中止的法定事由如地震、臺風(fēng)、水災(zāi)、戰(zhàn)爭，以及權(quán)利人喪失行為能力等。④當(dāng)事人要求辦理房屋租賃注冊手續(xù)，而主管機(jī)關(guān)不辦理也不依法答復(fù)的。②租金收取。上述租金的確定，適用以下第[ ] 方式：（1）租金中已含稅，甲方自行承擔(dān)繳稅義務(wù)及責(zé)任。合同期內(nèi)，甲方承擔(dān)因出租租賃物業(yè)而須繳納的各項(xiàng)稅、費(fèi)。除本合同約定外，未經(jīng)雙方協(xié)商一致，甲乙雙方任何一方提前終止合同的均視為違約行為，違約方應(yīng)向守約方賠償因提前終止合同帶來的損失。所有權(quán)人對自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。只有充分維護(hù)物權(quán)登記的公信力才能保障正常的交易秩序，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。《合同法》第二百三十條不屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定，因此不能因違反該規(guī)定而認(rèn)定合同無效。出租人對租賃房屋享有所有權(quán)，其將房屋出售給第三人屬于有權(quán)處分?！币呀?jīng)被廢止的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見118規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。甲方與甲方違約，乙方根據(jù)上述情形終止合同時(shí)，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)及時(shí)退還乙方結(jié)余的款項(xiàng)，租金照實(shí)結(jié)算；乙方亦可選擇不予終止合同，要求甲方賠償乙方所遭受的損失。因甲方提供的相關(guān)稅票不符合法律法規(guī)的規(guī)定致使乙方被要求補(bǔ)繳稅款、罰款或遭受其他損失的，則甲方應(yīng)賠償乙方因此而受到的全部實(shí)際損失，乙方有權(quán)從當(dāng)期及今后應(yīng)付甲方租金、費(fèi)用中抵扣全部損失款項(xiàng)。甲方應(yīng)在起租日前將房屋屋面交付乙方使用。違者應(yīng)沒收非法所得，并視情節(jié)輕重處以罰款。②對產(chǎn)權(quán)不明的房屋，出租人在征得房管局同意后出租的?！睹穹ㄍ▌t》第一百三十九條規(guī)定，在訴訟時(shí)效期的最后6個(gè)月內(nèi)，因不可抗力或者其他障礙不能行使請求權(quán)的，為訴訟時(shí)效中止。根據(jù)規(guī)定，“公民、法人或者其它組織直接向法院起訴的，應(yīng)當(dāng)在知道作出具體行政行為之日起3個(gè)月內(nèi)提出。雙方當(dāng)事人要遵照調(diào)解書的內(nèi)容各自履行自己的義務(wù)。涉外房屋租賃糾紛。申請書的內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的基本情況(姓名或名稱、地址、法定代表人姓名、職務(wù)，如果是委托代理人申請的，還要提交委托人簽名蓋章的授權(quán)委托書)。仲裁機(jī)構(gòu)也才能查明事實(shí)，從而順利解決糾紛?？陀^公正是仲裁制度的生命，在仲裁程序中，適用法律和作出裁決必須以客觀上確實(shí)存在的事實(shí)作為依據(jù)，以現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策作為處理糾紛的標(biāo)準(zhǔn)。是指雙方當(dāng)事人自愿選擇仲裁的方式，并且愿意在仲裁機(jī)構(gòu)主持下解決糾紛。根據(jù)實(shí)際情況，作出選擇。協(xié)商和調(diào)解處理糾紛的好處是，雙方能心平氣和地進(jìn)行對話，最后意見達(dá)成一致時(shí)，雙方也能積極執(zhí)行，而且消除了誤解，減少了日后矛盾的發(fā)生。協(xié)商不成的，各方同意向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。甲方同意接受丙方為新的承租方。（以下無正文）甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）： 授權(quán)代表： 授權(quán)代表：年月日年月日 丙方（蓋章）： 丁方：授權(quán)代表：年月日【作者簡介】王榮洲，上海峰京律師事務(wù)所副主任，復(fù)旦大學(xué)法律碩士。甲、乙、丙三方一致同意將原租賃合同的承租人變更為丙方。四、本協(xié)議經(jīng)三方簽字蓋章后生效，協(xié)議壹式叁份，三方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。本合同未盡事宜雙方另行商定。如在租賃期限內(nèi)與國家新的政策、法令、規(guī)定相悖，使本合同不得不解除時(shí)，甲方每年按房租總金額的10%乘以乙方實(shí)際租用年數(shù)計(jì)扣房租。第八條乙方服務(wù)人員的臨時(shí)戶口等生活上所需辦理的手續(xù)，由甲方幫助與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)單位聯(lián)系解決。第二條租賃期限內(nèi)房屋租金為_________人民幣(含建筑稅)。甲方未按時(shí)出租房屋造成乙方遭受經(jīng)濟(jì)損失的，負(fù)責(zé)賠償損失。租賃期間乙方如需進(jìn)行整體裝修的，需經(jīng)甲方同意。承租方簽字____。(1)未經(jīng)甲方書面同意，轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。(3)向乙方收取恢復(fù)工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。甲方提出進(jìn)行維修須提前日書面通知乙方，乙方應(yīng)積極協(xié)助配合。如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同中未列出項(xiàng)目但與該房屋有關(guān)的費(fèi)用，應(yīng)由甲方負(fù)擔(dān)。自___年___月___日起至___年___月___日止。甲方出租給乙方的房屋位于___(省、市)___(區(qū)、縣)。三、承租人對出租房屋有哪些保管義務(wù)?承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！督忉尅返?條規(guī)定，承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第219條的規(guī)定處理。一、承租人有正當(dāng)使用出租房屋的義務(wù)，即應(yīng)當(dāng)按照約定方法或者出租房屋性質(zhì)使用出租房屋：(一)承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用出租房屋。沒有其他住房。（2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的。在上述考量因素中，過錯(cuò)程度應(yīng)占據(jù)首要地位，行為人須為其過錯(cuò)付出應(yīng)有的代價(jià)，否則過錯(cuò)方均可藉未來不確定之事實(shí)而推諉其應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，這將極大地?fù)p害交易秩序和社會(huì)誠信。根據(jù)09年《城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件解釋》規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。如前所述，這里對“出租人履行通知義務(wù)”的舉證責(zé)任必然落在出租人身上。一、出租人如何恰當(dāng)履行通知義務(wù)？關(guān)于通知義務(wù)的履行方式?！吨腥A人民共和國合同法》、2009年《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件解釋”）已部分解決了房屋租賃過程中的糾紛適用,但就出租人如何履行通知義務(wù)、出租人侵權(quán)責(zé)任以及承租人如何行使優(yōu)先購買權(quán)等問題仍涉及不多,實(shí)踐中難免發(fā)生爭議。”視為放棄優(yōu)先購買權(quán)?！倍?、承租人請求出租人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。故本院認(rèn)為界定侵犯優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)考量租賃雙方的過錯(cuò)程度、優(yōu)先購買權(quán)行使的蓋然性以及個(gè)案的具體情況等等。補(bǔ)充：在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同：（1）出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。與原承租人共同居住一年以上。《合同法》第219條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。二、承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些責(zé)任?《合同法》第219條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。③承租人擅自擴(kuò)建行為一律屬于違反合同主要義務(wù)行為，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人有合同解除權(quán)。第二條房屋的坐落、面積、裝修、設(shè)施情況。第四條租賃期限、用途該房屋租賃期共___個(gè)