【正文】 務(wù)商貿(mào)居住及島外商務(wù)居住、健康 度假居住 、養(yǎng)老療養(yǎng)居住等綜合性 目標(biāo) 市場開發(fā)。 ?？诟纳?型 居住市場潛力大 海南經(jīng)過 20 年的特區(qū)經(jīng)濟開放建設(shè)， 特別是 20xx 年后的 6年快速發(fā)展， 經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，居 民生活水平不 斷 改善，?？谑凶鳛楹Ｄ鲜鞘?、政治經(jīng)濟 商貿(mào) 文化中心和特區(qū)的經(jīng)濟前沿，居民經(jīng)商投資機會 多 ，城市居民經(jīng)濟生活水平一直是處于前列，中產(chǎn)階層不斷涌現(xiàn)，人數(shù)不斷增加，比例不斷擴大，其由于經(jīng)濟收入提高、職位提升，社會地位改變，與此相適應(yīng)，對生活質(zhì)量、生活品位就要求越來越提高，居住環(huán)境需要改善，居住空間需要擴大，對居住的功能要求越來越多，不僅是為了簡單的一個窩，為了交女友和結(jié)婚成家的一個新居，還需要擴大家庭結(jié)構(gòu)，小孩長大和孝敬雙方父母，都要考慮房間居住，還需要在家接待合作火伴和友人，等等，都需要擴大 和改善 居 住空間。由于?？诜康禺a(chǎn)價格與內(nèi)地大城市存在一定的性價比，良好、一流的居家、休閑、度假環(huán)境和一定品位的文化教育氛圍將在更大范圍吸引島內(nèi)外 居民“第二次置業(yè)”，其市場潛力仍很大。房地產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，形成一定的專業(yè)開發(fā)能力和外銷能力。再加上現(xiàn)代 45 都市的生活環(huán)境嚴(yán)重受污染，這批富人更渴望找到“生命的加油站”，特別是在歐洲的富裕國家，富人去養(yǎng)生度假的要求非常 高，除了有很好的自然環(huán)境和完善的旅游度假設(shè)施，更注重旅游區(qū)的文化體驗和是否具備大型的健康養(yǎng)生配套。 六、 濱廉濱涯村舊城改造 項目 建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模 （初步） 項目總體開發(fā)思路與定位： 濱廉濱涯村舊城改造項目正處于海口城市人口密集區(qū)，被海秀中路、海墾路、丘海大道、南海大道環(huán)繞， 處于交通樞紐，交通四通八達， 于農(nóng)墾區(qū)、海秀區(qū)、國貿(mào)區(qū)及 金盤區(qū) \秀英區(qū)等城市人口密集區(qū) (周邊人口超過 30萬人 )包圍，是進入火山口旅游區(qū)、西海岸行政中心區(qū)與旅游度假區(qū)的必經(jīng)通道， 近鄰省際汽車總站和海南旅游輕軌?？诜终?， 處在 城市中心主干道和城市旅游通道的交匯口，處在?？谲嚵魑锪?及 旅游交通的樞紐位置。 “人文生態(tài)” 則是以海南本地歷史文化為主題，旅游商業(yè)居住社區(qū)內(nèi)體現(xiàn)濃郁的本地文化風(fēng)情和深度挖掘的深厚歷史文化享受，建立以海南開放式、兼容性和丘海剛正 廉明 品質(zhì)的文化精神為基礎(chǔ)的溝 49 通、交往，商務(wù)交往、家庭親情、鄰里友情及社區(qū)情感共存共榮，具有溫馨融洽的共同文化氛圍及豐富多彩、健康向上的社區(qū)人文。 生態(tài)體現(xiàn)著客觀環(huán)境上的一種和諧健康，文化 教育 體現(xiàn)著精神狀態(tài)上的一種高尚品位，商務(wù)旅游度假居住則直接表明目的性，在環(huán)境健康和文化豐富的基礎(chǔ)上的商務(wù)旅游度假居住活動，自然是一種極致的享受， 凸現(xiàn)項目 獨具海南生態(tài)與 歷史 文化特色的高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品特點，上升為?？诔鞘兄行?高 品質(zhì)的旅游文 教 社區(qū)和城市綜合體。 但由于海南的醫(yī)療康復(fù)條件和診治水平、醫(yī)療保健養(yǎng)生硬軟件設(shè)施配套及醫(yī)療保險等多方面的制約因素沒有得到根本解決，嚴(yán)重阻礙了海南及?？诮】弹燄B(yǎng) 養(yǎng)生 養(yǎng)老度假居住消費市場的大發(fā)展。而與此相對應(yīng)的是，我們在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟方面卻發(fā)展緩慢， 目前中國養(yǎng)老床位在 250萬張左右，而實際的需求可能在 500萬張左右，兩者間相差很大。其次，人文寬松，社會開放，形成移民社會氛圍且地廣人稀，有發(fā)展空間。海南的空氣、水源、環(huán)境，既無嚴(yán)寒又無酷暑的氣候最適合老人避寒，小孩避暑，家庭的頂梁柱累了有個地方度假，?？谧钸m合商務(wù)商貿(mào)加度假。到目前為止， 1998年至今，我國城鎮(zhèn)人口的商品住宅累計新增消費 43 億 ㎡ ，考慮到中國 6 億的城鎮(zhèn)人口規(guī)模，并按照國家提出的城鎮(zhèn)人口住宅建筑面積發(fā)展目標(biāo)（人均 30 ㎡ ）來估算 ，未來 商品住宅的總需求量在 180 億 ㎡ ，目前 43 億 ㎡ 的面積僅滿足了商品住宅總需求量的 24%， 可見， 作為 42 使用品的房地產(chǎn)在未來仍有強勁的剛性需求 。 濱廉濱涯村舊城改造 旅游 文化 綜合體項目 城市化運營是羅牛 40 山地產(chǎn)板塊品牌經(jīng)營和迅速實現(xiàn)地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移、做大做強教育與房 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的 重大選擇 。在完善城市功能、改善城市居住環(huán)境、保護 歷史文化、自然生態(tài)等各類目標(biāo)協(xié)同下，同時達到兩項效益追求：一是追求經(jīng)濟效益最大化，最大限度挖掘土地利用價值提升房地產(chǎn)附加值，使羅牛山錦地的物業(yè)價值同比具有更高的價值認(rèn)同；二是追求社會效益的最大化，促進社區(qū)內(nèi)居住與旅游、文化教育、娛樂、健康等產(chǎn)業(yè) 之間的良性互動和有機結(jié)合，創(chuàng)造區(qū)內(nèi)生活和工作的高效率與高品質(zhì)，為社區(qū)居民帶來生活和工作上的多樣性和便利性，形成人與自然，人與人和諧的生態(tài)社區(qū)氛圍。一方面，這是我國城市化發(fā)展的需要，另一方面， 也是我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史使命。 HOPSCA 是一個強大的磁場，融匯城市各種資源 ；她也是個 開放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源 ；她 更是個核心，影響甚至能帶動整個城市發(fā)展 。作為 城市功能集中體現(xiàn)的 HOPSCA，對區(qū)域經(jīng)濟具有推動性、對城市中心具有強化作用 。即使居住再好，也不會受到居民的青睞，因為生 活極不方便，單一的住宅已不能滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰?。商業(yè)零售主要是提供日常生活用品、購物愉悅和豐富多彩的服務(wù)，以滿足人們的多樣化選擇，并 形成熱鬧繁榮的街區(qū)，能夠充分滿足各類階層的消費需求 。 ? 城市功能聚集中心： 規(guī)劃從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整， 使舊城機能得以完善，強調(diào)區(qū)域的綜合功能 。龍華區(qū)共有 34 個舊城區(qū)（城中村），其中，博義片區(qū)、大同里片區(qū)、南航西里片區(qū)等舊城區(qū) 20 個，丁村、秀英村、坡巷村、濱涯濱廉村等城中村 14 個。從 20xx年 11 月 17 日 至 20xx年 1月 10 日 僅僅用了 50 余天 時間 ，總面積超過 約 40 萬平方米的舊民房基本拆遷完畢。 3）、舊城改造是?？谑凶鳛樘貐^(qū)省會走向國際化旅游城市的必經(jīng)道路，建成 全國最精最美 的省會城市 的重中之重工作。旅游休閑娛樂商業(yè)及奧特萊斯的新業(yè)態(tài)將很快解決庫存積壓等問題，加快資金流動，真正意義上實現(xiàn)了商家、企業(yè)和消費者都滿意的“三贏”。 有數(shù)據(jù)表明，?？谌司虡I(yè)面積已接近 平方米，而國際通行 的標(biāo)準(zhǔn)為人均 平方米。在內(nèi)地市場布點差不多之 后，作為省 28 會城市的?？谧匀怀闪诉@些巨頭們的新目標(biāo)。?？谇皫啄曩彿渴袌鲋饕獮楸本辇堫^的北方市場、以上海為龍頭的珠江三角洲、以黑龍江為龍頭的“高寒地區(qū)”等“兩區(qū)一都”，山東、山西、陜西、重慶等市 場還剛啟動，經(jīng)濟較發(fā)達的華南、西南、華中市場及境外市場還有待開發(fā)，市場潛力巨大，還未針對不同目標(biāo)客戶和不同地區(qū)市場開發(fā)不同特性的適銷對路的房產(chǎn)產(chǎn)品。 5月份?？谑猩唐贩亢炇?2278 套，較 4 月的 1773 套提升 %，日均成交量較 4 月增加約 ； 商品房成交總額 ，較 4月大幅提升 1/3 強。 城市居民生活水平和消費水平的不斷提高，投資和 旅游雙輪驅(qū) 動了房地產(chǎn)業(yè)的日益繁榮，旅游房地產(chǎn)市場的異常活躍和房價的增長加快。海口現(xiàn)有的旅游產(chǎn)品供給不適應(yīng)市場的需求 ， ?？诘穆糜萎a(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)Ш獠贿m應(yīng)旅游綜合實力競爭的形勢 海口市旅游業(yè)急需轉(zhuǎn)型升級、轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，從商務(wù)政務(wù)驅(qū)動型為主提升為商務(wù)政務(wù)與休閑娛樂 健康療養(yǎng) 綜合驅(qū)動型，全面打造雙輪驅(qū)動、強 勁持久的產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力。?？谝延芯皡^(qū) (點 )18 處，其中較大規(guī)模的有雷瓊?？诨鹕饺菏澜绲刭|(zhì)公園、海南熱帶野生動植物園、五公祠、海瑞墓、靈山寺、秀英古炮臺等；休閑娛樂場所 64 所。 ? 20xx 年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。未來 ?？诔鞘薪ㄔO(shè)的目標(biāo)是，努力建成環(huán)北部灣的重要經(jīng)濟城市，華南地區(qū)的花園城市，國內(nèi)外理想的第二居住地，世界上著名的熱帶風(fēng)光濱海特色的綠色國際性城市。 受旅游業(yè)和全國房地產(chǎn)發(fā)展大背景的促動，海南增長迅速 受 旅游業(yè)的發(fā)展 帶 動和 政策、資源、島外需求三大因素推動，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售近年來保持高位增長。 特有的熱帶風(fēng)情，稀缺的養(yǎng)生環(huán)境，組合了商務(wù)、會務(wù)、文化、教育、居住、旅游、度假、養(yǎng)老、療養(yǎng)等多種形式在內(nèi)的全新的海南旅游度假綜合產(chǎn)業(yè)形態(tài)和旅游休閑教育等復(fù)合地產(chǎn)，已經(jīng)吸引了越來越多的大陸人士甚至國際人士來海南投資置業(yè)，已掀起了新一輪的產(chǎn) 19 權(quán)投資和度假休閑雙重消費趨勢。 海南島擁有豐富的旅游資源，大海、沙灘、陽光以及河流、熱帶雨林等近乎完美的原生態(tài)旅游資源優(yōu)勢得天獨厚，是理想的旅游度假目的地。旅游要素的國際化改進基本完成。 海南建設(shè)國際旅游島，是我國旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高海南旅游國際競爭力的重要途徑 。 今年前 5 月，海南共接待海內(nèi)外游客 945 萬人次，同比增長 %。 14 海南旅游業(yè)及 海南國際旅游島的建設(shè) 發(fā)展?fàn)顩r 海南建省辦特區(qū)以來，歷屆政府都十分重視發(fā)展旅游業(yè)，通過確立和實施 “ 一省兩地 ” 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將旅游業(yè)作為海南優(yōu)先發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，努力把旅游資源的潛在優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn) 實的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。成交量持續(xù)數(shù)月大幅增長。這將大大推動固定資產(chǎn)投資的增長。第一季度，全國商品房銷售面積 ㎡，同比增長 %，銷售額 5059億元，同比增長 %，比上年同期提高 個百分點。 —— 舊城區(qū)和城中村改造的拆遷補償安置實行貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。 ① 與省會中心城市的性質(zhì)相適應(yīng)，充分發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢和內(nèi)外部交通優(yōu)勢，更好地為全省政治、經(jīng)濟、文化和對外交往服務(wù)； ② 與?？跉v史文化名城相適應(yīng)，更好地發(fā)揮城 市傳統(tǒng)文化與時尚娛樂文化 的優(yōu)勢； ③ 與?？趶?fù)合型的旅游資源相適應(yīng)，更好 地整合旅游、文體、娛樂、餐飲、健康、商貿(mào)購物和會議展覽等多樣化產(chǎn)業(yè)資源，促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展； 遵照 《海口市人民政府關(guān)于加快國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃期間舊城區(qū)和城中村改造的決定》、《?？谑姓f城改造安置拆遷補償指導(dǎo)性意見》 的政策 。 二 、項目 實施依據(jù) 符合 海口城市 發(fā)展 規(guī)劃 濱廉濱涯 村 7 符合 國際旅游島的發(fā)展規(guī)劃和 ?？诼糜?產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃 1)、海南國際旅游島的建設(shè)目標(biāo) ? 長期目標(biāo)：實現(xiàn)旅游要素的全面國際化，實現(xiàn)海南旅游的轉(zhuǎn)型升級，以旅游業(yè)的發(fā)展帶動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，逐步成為海南經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以支撐海南經(jīng)濟的長期可持續(xù)發(fā)展”，提高海南城鄉(xiāng)人民生活水平。 項目 借助其獨特的城市發(fā)展和旅游交通樞紐的中心區(qū)位優(yōu)勢和地位，充分發(fā)揮其 周邊 城市 文化 公園 （海秀公園、海瑞公園）園 景（濱涯）湖景水景等景觀優(yōu)勢 及地勢高的風(fēng)水優(yōu)勢 ，深度挖掘?？跇O其豐富的綜合旅游資源優(yōu)勢，尤其是深厚的歷史文化 4 和現(xiàn)代都市商業(yè)旅游資源，并針對島內(nèi)外客源市場首度開發(fā)一個頗具?？谏詈駳v史文化氛圍 \文化教育 健康 醫(yī)療設(shè)施配套 和海南熱帶生態(tài)環(huán)境特色， 融 文化 主題樂園 (歷史文化公園 \城市娛樂公園 )、國際基礎(chǔ)教育 與 國學(xué)素質(zhì) 教育及 休閑體驗式 風(fēng)情 購物、休閑餐飲、特色美食、時尚健身運動、高尚娛樂、健康 療養(yǎng) 康樂等功能于一體 的大型主題 風(fēng)情 景觀式 城市 休閑娛樂廣場 和文化 教育 公園 ，及 ?？谧畲?規(guī)模的旅游文化居住綜合體 城市運營 項目 ， 以旅游、文化教育、娛樂、商貿(mào) 、健康、養(yǎng)老 等產(chǎn)業(yè)與居住互動為核心的社區(qū)綜合開發(fā)模式， 推 進 都 市中心區(qū) 生態(tài)化 城市運營 ，形成大社區(qū)內(nèi)功能豐富又相互支撐，具有高度自我調(diào)節(jié)能力的區(qū)域性社會生態(tài)系統(tǒng) 。 濱涯村（包括濱涯村和南航西里）和濱廉村 兩大舊城改造片區(qū)，是相連在一起，接通?？诔鞘兴拇罂v橫主干道，可合并一 體 ，以“城市運營”的總體運作 模式 來整體規(guī)劃和開 發(fā)建設(shè)考慮。 2 ?？邶埲A區(qū)幾大舊城改造區(qū)的情況比較一覽表 舊城改造區(qū) 土地面積 拆遷面積和人口 擬建建筑面積 玉沙村 畝 40 萬 ㎡ ， 980 戶 ， 萬人 萬 ㎡ 海甸溪北岸 1539畝 50萬 ㎡ ， 7000 多戶， 萬人 500萬 ㎡ 大同路 片區(qū) 350畝 45萬 ㎡ ， 1100 戶， 萬人 102萬 ㎡ 濱涯村濱廉村 畝 ㎡， 1169 戶， 萬人 萬 ㎡（按 估算） 濱港、泰華片區(qū) 畝 萬㎡， 5196 戶， 萬人。 兩大 舊城改造 片區(qū) 項目總體分為文化教育社區(qū)板塊 \文化娛樂社區(qū) \鄰里 與 品牌商業(yè)廣場 區(qū) \旅游風(fēng)情商貿(mào)市場街區(qū) \健康養(yǎng)生療養(yǎng)酒店板塊等五大板塊及 九公文化廣場及配套的文化度假社區(qū) 、 “天涯瓊瑤”名人廣場及配套的文 化度假社區(qū)、幼童國際 基礎(chǔ) 教育區(qū)、國 學(xué) 文 5 化藝術(shù)素質(zhì)教育區(qū)及配套的國際教育 居住 社區(qū)、 “ 鄰里 中心” 社區(qū) 商業(yè) 超市區(qū)、 奧特萊斯水上樂園品牌購物商業(yè)廣場區(qū)、海底村莊水幕影視演藝廣場 區(qū) 、海上絲綢之路水上游樂園區(qū)、海上絲路國際主題社區(qū)、中高端農(nóng)墾商貿(mào)商務(wù)公寓區(qū)、火山景觀高科技娛樂谷、火山景觀旅游度假社區(qū)、濱涯國際商貿(mào) 辦公 樓、濱涯國際中高端商務(wù)會展酒店，南洋文化風(fēng)情專業(yè)批發(fā)市場和農(nóng)墾商貿(mào)購物街、海南華僑 農(nóng)墾 商貿(mào)酒店、熱帶風(fēng)情旅游休閑購物街、熱帶風(fēng)情度假居住社區(qū)、世界藝術(shù)風(fēng)情休閑旅游街、世界藝術(shù)風(fēng)情國際度假社區(qū)、海