【正文】 20xx 年上半年資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款 5381億元，同比增長(zhǎng)%；利用外資 243 億元，同比下降 %；自籌資金 8241億元，同比增長(zhǎng) %；其他資金 9837億元，同比增長(zhǎng) %。其中： 住宅投資 10189 億元，同比增加 %；辦公樓投資 億元，同比增加 %；商業(yè)用房投資 24%。這將大大推動(dòng)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。 5 月下旬，房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例 35%的 “ 大限 ” 首次出現(xiàn)松動(dòng)，降至 20%，這將有助于增加房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及調(diào)研結(jié)果，美林預(yù)期，未來(lái)幾個(gè)月，房地產(chǎn)投資的同比增幅將超過(guò) 25%。 房地產(chǎn)銷售的反彈，令房屋存量下降，同時(shí)也加速了開發(fā)商的資金回籠，進(jìn)而刺激開發(fā)商增加投資。第一季度，全國(guó)商品房銷售面積 ㎡，同比增長(zhǎng) %，銷售額 5059億元，同比增長(zhǎng) %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 三、 濱廉濱涯村舊城改造項(xiàng)目建設(shè)背景： 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn) 業(yè) 經(jīng)過(guò) 近 1 年的 市場(chǎng) 萎縮而 快速回暖 ： 中國(guó)的房地產(chǎn) 業(yè) 到目前為止，主要經(jīng)歷了兩個(gè)階段， 1998 年 —20xx 年，房地產(chǎn)行業(yè)處于高速發(fā)展期，銷售量和房產(chǎn)價(jià)格齊頭并進(jìn)，到 20xx 年，受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，外資熱線的投資明顯減弱加上資產(chǎn)價(jià)格縮水給國(guó)內(nèi)企業(yè)和居民帶來(lái)的財(cái)富縮水，大大降低了對(duì)于房地產(chǎn)的彈性需求，然而，有 80 后結(jié)婚生子高峰、城市化形成的初次置業(yè)和城鎮(zhèn)人口改善住宅消費(fèi)需求這三方面構(gòu)成的剛性需求仍然很大，因此， 在未來(lái)五年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有剛性需求驅(qū)動(dòng)，巨大的剛性需求將引領(lǐng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好 。 10 ? 舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，減免收取由本級(jí)財(cái)政支配部分的城市設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)和其他地方行政事業(yè)性收費(fèi)。 舊城區(qū)和城中村改造優(yōu)惠政策： ? 對(duì)成片舊城區(qū)及城中村改造項(xiàng)目，優(yōu)先進(jìn)行調(diào)查論證，優(yōu)先實(shí)施項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，優(yōu)先辦理出讓和報(bào)建手續(xù)。 —— 舊城區(qū)和城中村改造的拆遷補(bǔ)償安置實(shí)行貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。在項(xiàng)目受讓人確定前，政府可通過(guò)公開招標(biāo)或委托的方式委托項(xiàng)目前期實(shí)施單位負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目前期實(shí)施工作，其實(shí)施費(fèi)用從項(xiàng)目前期總成本中列支。按照 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套、分期實(shí)施 ” 的總體要求，強(qiáng)化舊城區(qū)（城中村）基 礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套，改善居民居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。市、區(qū)政府主要負(fù)責(zé)舊城改造的政策制定和拆遷補(bǔ)償安置，指導(dǎo)、監(jiān)督舊城改造項(xiàng)目的建設(shè)，多渠道、多模式吸引社會(huì)資金參與舊城改造。 ① 與省會(huì)中心城市的性質(zhì)相適應(yīng)，充分發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)和內(nèi)外部交通優(yōu)勢(shì)，更好地為全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交往服務(wù)； ② 與?？跉v史文化名城相適應(yīng)，更好地發(fā)揮城 市傳統(tǒng)文化與時(shí)尚娛樂(lè)文化 的優(yōu)勢(shì)； ③ 與?？趶?fù)合型的旅游資源相適應(yīng)，更好 地整合旅游、文體、娛樂(lè)、餐飲、健康、商貿(mào)購(gòu)物和會(huì)議展覽等多樣化產(chǎn)業(yè)資源，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展； 遵照 《?？谑腥嗣裾P(guān)于加快國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃期間舊城區(qū)和城中村改造的決定》、《海口市政府舊城改造安置拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)性意見(jiàn)》 的政策 。 3）、 ?？诼糜萎a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃： 8 以國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，熱帶濱海中心城市的綜合資 源為基礎(chǔ)，塑造 “ 陽(yáng)光?？?，娛樂(lè)之都 ” 旅游形象，精心打造熱帶濱海旅游勝地和南國(guó)娛樂(lè)之都。?？谡w定位為 ” 椰島文化之城 ” 發(fā)展常居型旅游：開展候鳥式度假、就業(yè)型度假、分時(shí)度假，推動(dòng)多種形式的旅游房地產(chǎn) 。 2)、海南國(guó)際旅游島旅游區(qū)域空間布局：一海、兩市、三區(qū) ? 一海 ： 中國(guó)南海世界明珠。 二 、項(xiàng)目 實(shí)施依據(jù) 符合 ?？诔鞘?發(fā)展 規(guī)劃 濱廉濱涯 村 7 符合 國(guó)際旅游島的發(fā)展規(guī)劃和 ?？诼糜?產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃 1)、海南國(guó)際旅游島的建設(shè)目標(biāo) ? 長(zhǎng)期目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)旅游要素的全面國(guó)際化，實(shí)現(xiàn)海南旅游的轉(zhuǎn)型升級(jí)，以旅游業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，逐步成為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以支撐海南經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展”，提高海南城鄉(xiāng)人民生活水平。 用地面積 （畝） 拆遷面積（ 萬(wàn)㎡） 擬建建筑面積（ 萬(wàn)㎡） 總投資額 其中：土地費(fèi) 拆遷費(fèi) 建設(shè) 成本 合計(jì) 拆遷費(fèi)：按現(xiàn)狀總建筑量的 30%為框架結(jié)構(gòu)， 60%為磚混結(jié)構(gòu)，10%為磚木結(jié)構(gòu)計(jì)算建筑成本（分別按 1350 元 /㎡ 、 1026 元 /㎡ 、 810元 /㎡ 標(biāo)準(zhǔn) ），裝修費(fèi)按總建筑成本的 30%計(jì)算。 5 、建設(shè)年限： 1012 年 ，分 45期 投資 建設(shè)。 其中：安置原居民 住房 建筑 面積 萬(wàn) ㎡， 歷史文化公園和旅游娛樂(lè)景觀設(shè)施約50 萬(wàn)㎡（建筑面積約 30 萬(wàn)㎡），教育配套設(shè)施 20 萬(wàn)㎡，健康養(yǎng)生養(yǎng)老設(shè)施建筑面積約 50 萬(wàn)㎡，旅游商業(yè)街及品牌商業(yè)購(gòu)物商場(chǎng)建筑面積約 40 萬(wàn)㎡，商務(wù)辦公建筑面積約 40 萬(wàn)㎡，旅游酒店建筑面積約50 萬(wàn)㎡，商務(wù)公寓及旅游度假養(yǎng)老養(yǎng)生居住區(qū)建筑面積約 萬(wàn)㎡。 項(xiàng)目 借助其獨(dú)特的城市發(fā)展和旅游交通樞紐的中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)和地位，充分發(fā)揮其 周邊 城市 文化 公園 （海秀公園、海瑞公園）園 景（濱涯）湖景水景等景觀優(yōu)勢(shì) 及地勢(shì)高的風(fēng)水優(yōu)勢(shì) ，深度挖掘?？跇O其豐富的綜合旅游資源優(yōu)勢(shì)，尤其是深厚的歷史文化 4 和現(xiàn)代都市商業(yè)旅游資源，并針對(duì)島內(nèi)外客源市場(chǎng)首度開發(fā)一個(gè)頗具?？谏詈駳v史文化氛圍 \文化教育 健康 醫(yī)療設(shè)施配套 和海南熱帶生態(tài)環(huán)境特色， 融 文化 主題樂(lè)園 (歷史文化公園 \城市娛樂(lè)公園 )、國(guó)際基礎(chǔ)教育 與 國(guó)學(xué)素質(zhì) 教育及 休閑體驗(yàn)式 風(fēng)情 購(gòu)物、休閑餐飲、特色美食、時(shí)尚健身運(yùn)動(dòng)、高尚娛樂(lè)、健康 療養(yǎng) 康樂(lè)等功能于一體 的大型主題 風(fēng)情 景觀式 城市 休閑娛樂(lè)廣場(chǎng) 和文化 教育 公園 ，及 ?？谧畲?規(guī)模的旅游文化居住綜合體 城市運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目 ， 以旅游、文化教育、娛樂(lè)、商貿(mào) 、健康、養(yǎng)老 等產(chǎn)業(yè)與居住互動(dòng)為核心的社區(qū)綜合開發(fā)模式， 推 進(jìn) 都 市中心區(qū) 生態(tài)化 城市運(yùn)營(yíng) ，形成大社區(qū)內(nèi)功能豐富又相互支撐，具有高度自我調(diào)節(jié)能力的區(qū)域性社會(huì)生態(tài)系統(tǒng) 。其具備獨(dú)特而豐富的經(jīng)貿(mào)商務(wù) 會(huì)展旅游、現(xiàn)代都市旅游、歷史地貌與深厚的歷史文化旅游及濱海江河景觀、熱帶生態(tài)休閑度假旅游等綜合旅游資源，針對(duì)島內(nèi)外的旅游深度開發(fā)其 文化教育 \休閑娛樂(lè)、旅游商業(yè)和度假養(yǎng)老居住、 健康養(yǎng)生療養(yǎng)居住 \異地旅游購(gòu)房的市場(chǎng)潛力巨大。 鹽灶片區(qū) 萬(wàn)㎡， 6256 戶， 萬(wàn)人 4 、 片區(qū)擬改造后的 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模： 濱廉濱涯 村片區(qū) 3 濱廉濱涯 舊城改造項(xiàng)目總占地 約 畝，其中 濱涯村片區(qū) 畝（包括濱涯村 畝，南航西里 150 畝）、濱濂村片區(qū) 。 片區(qū) 的村里民宅大都是 23 層磚混結(jié)構(gòu)，少量57 層的民宅和單位房，有大片堆放材料和廢品的空置土地。 濱涯村（包括濱涯村和南航西里）和濱廉村 兩大舊城改造片區(qū)，是相連在一起，接通?？诔鞘兴拇罂v橫主干道，可合并一 體 ，以“城市運(yùn)營(yíng)”的總體運(yùn)作 模式 來(lái)整體規(guī)劃和開 發(fā)建設(shè)考慮。 1 濱涯村片區(qū)和濱廉村片區(qū)舊城改造項(xiàng)目建議書 一、 項(xiàng)目概況 1 、項(xiàng)目名稱： 濱涯村片區(qū)和濱廉村片區(qū)舊城改造 —— 旅游文化綜合體城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目 。 2 、承辦單位概況 3 、擬建地點(diǎn)： 濱涯村（包括濱涯村和南航西里）和濱廉村 兩 大 舊城改造片區(qū) （城中村） ，東接海墾路，東臨海廉路，西臨海瑞后路，接丘海大道，南臨濱涯路和南海大道，北穿金嶺路，接海秀中路。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地現(xiàn)狀調(diào)查考察，它是 在 ?？诮ǔ蓞^(qū) 的 現(xiàn)有城中村及環(huán)境較差的街區(qū) 需改造的 近 80 片 舊城區(qū)中， 用地 面積最大的，但又是拆遷 建筑面積和拆遷 難度較小的片區(qū) 。 2 海口龍華區(qū)幾大舊城改造區(qū)的情況比較一覽表 舊城改造區(qū) 土地面積 拆遷面積和人口 擬建建筑面積 玉沙村 畝 40 萬(wàn) ㎡ ， 980 戶 ， 萬(wàn)人 萬(wàn) ㎡ 海甸溪北岸 1539畝 50萬(wàn) ㎡ ， 7000 多戶， 萬(wàn)人 500萬(wàn) ㎡ 大同路 片區(qū) 350畝 45萬(wàn) ㎡ ， 1100 戶， 萬(wàn)人 102萬(wàn) ㎡ 濱涯村濱廉村 畝 ㎡， 1169 戶， 萬(wàn)人 萬(wàn) ㎡（按 估算） 濱港、泰華片區(qū) 畝 萬(wàn)㎡， 5196 戶， 萬(wàn)人。 ?？谧鳛橹袊?guó)最大特區(qū)省會(huì)城市和最具特色的現(xiàn)代化濱海旅游城市，不僅是海南的政治經(jīng)濟(jì)商貿(mào)文化教育中心，也是海南旅游的重要通道和交通樞紐，在海南旅游島的國(guó)際化建設(shè)中及旅游度假居住市場(chǎng)發(fā)展中仍起中心主導(dǎo)作用。 濱廉濱涯村舊城改造項(xiàng)目正處于?？诔鞘腥丝诿芗瘏^(qū)，被海秀中路、海墾路、丘海大道、南海大道環(huán)繞， 處于交通樞紐 ,交通四通八達(dá)， 于農(nóng)墾區(qū)、海秀區(qū)、國(guó)貿(mào)區(qū)及 金盤區(qū) \秀英區(qū)等城市人口密集區(qū) (周邊人口超過(guò) 30 萬(wàn)人 )包圍，是進(jìn)入火山口旅游區(qū)、西海岸行政中心區(qū)與旅游度假區(qū)的必經(jīng)通道， 近鄰省際汽車總站和海南旅 游輕軌?？诜终荆?處在城市中心主干道和城市旅游通道的交匯口，處在?？谲嚵魑锪?及 旅游交通的樞紐位置。 目前現(xiàn)狀房屋建筑面積共約 萬(wàn) ㎡需要拆遷，舊城改造后擬建建筑，按容積率 ，建筑面積約 萬(wàn)㎡。 兩大 舊城改造 片區(qū) 項(xiàng)目總體分為文化教育社區(qū)板塊 \文化娛樂(lè)社區(qū) \鄰里 與 品牌商業(yè)廣場(chǎng) 區(qū) \旅游風(fēng)情商貿(mào)市場(chǎng)街區(qū) \健康養(yǎng)生療養(yǎng)酒店板塊等五大板塊及 九公文化廣場(chǎng)及配套的文化度假社區(qū) 、 “天涯瓊瑤”名人廣場(chǎng)及配套的文 化度假社區(qū)、幼童國(guó)際 基礎(chǔ) 教育區(qū)、國(guó) 學(xué) 文 5 化藝術(shù)素質(zhì)教育區(qū)及配套的國(guó)際教育 居住 社區(qū)、 “ 鄰里 中心” 社區(qū) 商業(yè) 超市區(qū)、 奧特萊斯水上樂(lè)園品牌購(gòu)物商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)、海底村莊水幕影視演藝廣場(chǎng) 區(qū) 、海上絲綢之路水上游樂(lè)園區(qū)、海上絲路國(guó)際主題社區(qū)、中高端農(nóng)墾商貿(mào)商務(wù)公寓區(qū)、火山景觀高科技娛樂(lè)谷、火山景觀旅游度假社區(qū)、濱涯國(guó)際商貿(mào) 辦公 樓、濱涯國(guó)際中高端商務(wù)會(huì)展酒店，南洋文化風(fēng)情專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和農(nóng)墾商貿(mào)購(gòu)物街、海南華僑 農(nóng)墾 商貿(mào)酒店、熱帶風(fēng)情旅游休閑購(gòu)物街、熱帶風(fēng)情度假居住社區(qū)、世界藝術(shù)風(fēng)情休閑旅游街、世界藝術(shù)風(fēng)情國(guó)際度假社區(qū)、海洋風(fēng)情休閑旅 游街、海洋風(fēng)情的度假酒店公寓區(qū)、大型國(guó)際養(yǎng)生療養(yǎng)會(huì)館、大型國(guó)際養(yǎng)生療養(yǎng)度假公寓等功能分區(qū)。 文化教育社區(qū)板塊 健康養(yǎng)生療養(yǎng)酒店板塊塊 文化娛樂(lè)社區(qū)板塊 旅游風(fēng)情商貿(mào)街區(qū)板塊 社區(qū)與品牌商業(yè)廣場(chǎng)板塊 國(guó) 貿(mào) 區(qū) 秀 英 區(qū) 農(nóng) 墾 區(qū) 海秀區(qū) 金盤區(qū) 6 6 、 初步 投資 概算： 項(xiàng)目總投資約 萬(wàn) 元 ,其中 :房屋拆遷及土地整理費(fèi) 萬(wàn)元， 前期費(fèi)用及前期基礎(chǔ)工程及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等 萬(wàn)元， 建 安工程 成本 997498 萬(wàn)元 ，預(yù)備費(fèi)（包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)） 萬(wàn)元 。土地費(fèi)用按 50 萬(wàn)元基準(zhǔn)價(jià)計(jì)算，建筑綜合成本 見(jiàn)后《項(xiàng)目投資估算》 。 ? 總體目標(biāo)：旅游國(guó)際化程度高、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會(huì)文明 祥和的世界一流的海島型國(guó)際旅游目的地。 ? 兩市：?？谌齺嘄堯v鳳舞。 和 康養(yǎng)旅游：利用海南島良好的生態(tài)環(huán)境和多種類型的旅游資源，發(fā)展包括溫泉康樂(lè)、海島美食、富氧運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚康療、傳統(tǒng)養(yǎng)生等內(nèi)容的康養(yǎng)旅游，使海南成為高檔游客健康養(yǎng)身基地。把海口發(fā)展成為集觀光游覽、度假休閑、療養(yǎng)健身、商務(wù)會(huì)展、文化娛樂(lè)為一體的多功能、綜合型全國(guó)熱帶濱海旅游勝地，打造以戶外有氧運(yùn)動(dòng)、游艇經(jīng)濟(jì)和豐富的夜間文化娛樂(lè)生活為主要內(nèi)容的 南中國(guó) “ 娛樂(lè)之都 ” 。 —— 政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的原則。 9 —— 統(tǒng)籌規(guī)劃、功能配套的原則。 —— 舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目和建設(shè)用地可以凈地出讓、預(yù)出讓、捆綁出讓等形式通過(guò)公開招標(biāo)、拍賣、掛牌確定受讓人。項(xiàng)目受讓人確定后，從項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金中撥付前期實(shí)施單位。 —— 在舊城區(qū)和城中村改造工作中實(shí)行政府零收益政策，切實(shí)讓利于民、讓利于投資者 。 ? 市土地行政主管部門收取的舊城區(qū)和城中村改造建設(shè)項(xiàng)目地價(jià)中由本級(jí)財(cái)政支配部分應(yīng)當(dāng)作為舊城區(qū)及城中村改造市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 ? 舊城區(qū)及城中村改造項(xiàng)目建設(shè)單位可以按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定優(yōu)先收購(gòu)?fù)＞徑üこ添?xiàng)目，用于建設(shè)拆遷安置房。 11 房地產(chǎn)剛性需求 和改善性需求在經(jīng)過(guò) 20xx 年三個(gè)季度的嚴(yán)重萎縮后正有效釋放，房產(chǎn)銷售在恢復(fù)性增長(zhǎng)。為 20xx 年第二季度以來(lái)連續(xù)三個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)后的首次正增長(zhǎng)。 5 月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)已經(jīng)從2 月的 1%大幅上升至 12%。如果成交量 保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存將穩(wěn)步減少，這將令開發(fā)商下半年開始投資新的建設(shè)項(xiàng)目。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，要滿足人口日益增長(zhǎng)的需求，中小城市需要進(jìn)行大規(guī)模的 12 基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)。 20xx 年上半年，房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，共計(jì) 14505億元，相比去年同期增長(zhǎng) %，增速減少 24 個(gè)百分點(diǎn)； 1至 6月，單月房地產(chǎn)投資增速不斷遞增。 (