【正文】 、地塊北面 圖三 、地塊東面 圖四 、地塊南面 圖五 、曲沾大道 五 、地塊周邊配套設(shè)施 ：環(huán)城中學(xué)、市麒麟創(chuàng)新學(xué)校 、云南省煤炭工業(yè)學(xué)校 ：昆明鐵路局曲靖醫(yī)院 ： 較近的農(nóng)貿(mào)市場距地塊約 、附近暫無超市 ：環(huán)城供銷合作社 ： 公交車可乘 6 路、 7 路 到達(dá)地塊，曲靖火車站距地塊約 2 km，曲勝高速路入口距地塊也約有 2 km 路程 設(shè)施：曲靖市公安局交警支隊直屬大隊 ： 曲靖卷煙廠、一汽紅塔云南制造 有限公司、福牌包裝材料有限公司、汽車運(yùn)輸總公司 曲靖市塑料二廠、滇東北汽車配件市場、萬事達(dá)汽配城 ： 曲靖江南春游樂度假中心、太陽石大都會、龍泉浴中池、天天鮮魚店 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項目建議書 6 由此看出，地塊周圍配套設(shè)施 尚 不完善，地塊 所處 待發(fā)展片區(qū) ，城鎮(zhèn)的待開發(fā)結(jié)合部 。地塊屬于農(nóng)田保護(hù)區(qū)，不容易辦理土地手續(xù)。 擬建項目 地塊呈很規(guī)則的矩形，東西長 545 米， 南北寬 485 米，面積約 400 畝，預(yù)估土地價格為 20 萬元 /畝。 場地東面與曲沾大道之間約有 100 畝， 可能也會 掛牌 拍買。 三 、 曲靖市麒麟?yún)^(qū)城 區(qū) 圖： （注：地圖上紅色圖塊為 擬建項目用地） 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項目建議書 4 四 、 地塊基本情況 擬建項目用地位于曲靖市麒麟?yún)^(qū)東北部，環(huán)城東路 與 建寧東路的交匯處 ， 地處曲靖市龍海片區(qū)，瑞和東路 （未建） 以北，環(huán)城東路以東，曲沾大道以西，建寧東路以南的國有地，地塊規(guī)劃用途為 居住 用地， 正在拆遷準(zhǔn)備掛牌 拍賣。 全區(qū)轄南寧、建寧、白石江、寥廓 4 個街道 (鄉(xiāng)級 )，三寶、越州、東山 3 個鎮(zhèn)和珠街、沿江、西山、瀟湘、茨營 5 個鄉(xiāng)。城區(qū)位于北部曲靖壩子西緣，海拔 1881 米，距省會昆明 136 公里。36′之間。 13′、北緯 25176。 二 、麒麟?yún)^(qū)概況 麒麟?yún)^(qū)位于云南省東部，地處東經(jīng) 103176。氣候主要特點(diǎn)是： 冬春光照條件較好，春溫不穩(wěn)，風(fēng)高物燥，降水不均；夏無酷暑，降水集中，澇旱兼有，風(fēng)和日麗；秋季降溫快，陰雨多； 冬暖冬干，寒潮降溫的氣候特點(diǎn) 。受大氣環(huán)境和地形影響，氣候隨不同高度和不同山嶺坡向有著明顯差異，氣候類型復(fù)雜多樣，具有南 亞熱帶到北溫帶 6 種氣候類型，主要為亞熱帶高原季風(fēng)氣候，會澤、宣威、曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項目建議書 3 富源屬 暖溫帶氣候，其他縣（區(qū)）屬亞熱帶氣候。全市聚居著漢、彝、苗、回、壯、布依、水、瑤等 8 個世居主體民族。在總?cè)丝谥校行詾?萬人，女性為 人。 曲靖市設(shè) 1 市 1 區(qū) 7 縣，即宣威市（縣級）、麒麟?yún)^(qū)、沾益縣、馬龍縣、富源縣、羅平縣、師宗縣、陸良縣、會澤縣。全市國土總面積 28904 平方千米，占云南省面積的 %，其中山區(qū)面積約占 88%，壩區(qū)面積約占 12%。 東接貴州省六盤水市、興義市和廣西西林縣，西與昆明市嵩明縣、尋甸回族彝族自治縣、東川區(qū)接界，南連文山壯族苗族自治州丘白縣、紅河哈尼族彝族自治州瀘西縣及昆明市石林彝族自治縣、宜良縣，北與昭通市巧家縣、魯?shù)榭h及貴州省威寧縣毗鄰 。 19′～ 27176。 03′～ 104176。曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項目建議書 1 目 錄 第一章、地塊概況 ................................................................................................................ 2 一、曲靖市概況 ................................................................................................................. 2 二、麒麟?yún)^(qū)概況 ................................................................................................................. 3 三、曲靖市麒麟?yún)^(qū)城區(qū)圖： ............................................................................................... 3 四、地塊基本情況 ............................................................................................................. 4 五、地塊周邊配套設(shè)施 ...................................................................................................... 5 第二章、市場分析 ................................................................................................................ 6 一、曲靖房地產(chǎn)市場狀況 ................................................................................................... 6 二、曲靖市樓盤分析 .......................................................................................................... 6 曲靖陽光花園 ............................................................................................................. 6 爨園小區(qū) ...................................................................................................................10 立得 .江濱花園 ...........................................................................................................14 紅日花園 ...................................................................................................................17 三、曲 靖市房地產(chǎn) 市場分析 ..............................................................................................20 第三章、項目定位 .............................................................................................................. 22 一、確定目標(biāo)客戶 ............................................................................................................22 二、針對目標(biāo)客戶群的總體規(guī)劃思路 ................................................................................23 1. 開發(fā)規(guī)模及建筑形態(tài) ...........................................................................................23 2. 功能設(shè)置 ............................................................................................................23 3. 針對目標(biāo)客戶群的戶型指標(biāo) ................................................................................24 4. 針對目標(biāo)客戶群的總體建筑風(fēng)格 .........................................................................24 三、項目建設(shè)定位 ............................................................................................................24 第四章、項目成本 .............................................................................................................. 25 一、土地成本 ...................................................................................................................25 二、建設(shè)成本 ...................................................................................................................25 三、銷售成本 ...................................................................................................................27 四、公司管理費(fèi) ................................................................................................................28 五、項目銷售稅金 ............................................................................................................29 六、項目風(fēng)險準(zhǔn)備金 .........................................................................................................29 七、項目成本匯總 ............................................................................................................30 第五章、 項目銷售收入 ...................................................................................................... 30 第六章、項目損益 .............................................................................................................. 31 第七章、 開發(fā)計劃 .............................................................................................................. 32 第八章、資金計劃 .............................................................................................................. 32 第九章、項目風(fēng)險 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