【正文】 ....................................................................................................... 32 第八章、資金計劃 .............................................................................................................. 32 第九章、項目風險 .............................................................................................................. 32 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項目建議書 2 第十章、結(jié)論及建議 .......................................................................................................... 33 一、項目開發(fā)定位 ............................................................................................................33 二、項目收益 ...................................................................................................................34 三、項目風險 ...................................................................................................................34 四、建議 ..........................................................................................................................34 項 目 建 議 書 第 一 章 、 地塊概況 一 、 曲靖市概況 曲靖市位于 云南省東 部， 地處珠江源頭 ，自古為省會屏藩，入滇門戶 ， 有“云南 咽喉”之稱，為云南進入內(nèi)地、到東南沿海的重要通道 。全市國土總面積 28904 平方千米，占云南省面積的 %，其中山區(qū)面積約占 88%，壩區(qū)面積約占 12%。受大氣環(huán)境和地形影響，氣候隨不同高度和不同山嶺坡向有著明顯差異，氣候類型復(fù)雜多樣，具有南 亞熱帶到北溫帶 6 種氣候類型，主要為亞熱帶高原季風氣候，會澤、宣威、曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項目建議書 3 富源屬 暖溫帶氣候，其他縣（區(qū)）屬亞熱帶氣候。36′之間。 場地東面與曲沾大道之間約有 100 畝， 可能也會 掛牌 拍買。預(yù)計今后 5 年內(nèi)曲靖市房地產(chǎn)行業(yè)投入不會低于 140 億元 ,將極大地拉動建筑建材、冶金、家電、家具、服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。云南云電陽光房地產(chǎn)股份曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項目建議書 7 有限公司是云南知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，先后在昆明開發(fā)過“陽光花園”等項目，目前已取得一級開發(fā)資質(zhì)證書。 7. 項目實施情況 1) 開工時間： 2020 年 9 月 10 日 2) 開盤時間： 2020 年 3 月 17 日 3) 交房時間： 2020 年 2 月 28 日 8. 交房標準 1) 室外：外墻涂料、局部貼外墻外墻面磚 2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過道：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平 3) 衛(wèi)生間：配衛(wèi)生潔具，地面以上 米高部位采用內(nèi)墻 磚貼面， 米高以上部位及頂棚為雙飛粉刮白，地面防滑地磚。 2) 單元入口設(shè)智能電控防盜鐵門及黑白可視樓宇對講系統(tǒng)，戶內(nèi)設(shè)黑白可視對講分機，主臥室設(shè)應(yīng)急按鈕裝置。社區(qū)周邊生活配套齊全，設(shè)有商貿(mào)區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場、六九醫(yī)院、曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項目建議書 11 新生小學(xué)校、幼兒園等配套設(shè)施。 全部合計：建筑面積 ㎡ 。 SWOT 分析 1) 優(yōu)勢分析：社區(qū)位于曲靖市北邊，九路公交車直達小區(qū)門口。 7. 項目實施情況 1) 開工時間： 2020 年初 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項目建議書 16 2) 開盤時間： 2020 年 3) 交房時間： 2020 年初 8. 交房標準 1) 室外：外墻涂料 2) 客廳、臥室、餐廳、書房及過道：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平 3) 衛(wèi)生間：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平 4) 廚房：墻面頂面雙飛粉，地面無沙找平，預(yù)留排風口。公交車 9 路設(shè)有站點。 2) 劣勢分析：社區(qū)內(nèi)無任 何配套設(shè)施。城市建成區(qū)面積 平方公里。 3) 中 等 總價房的供應(yīng)量目前在 曲靖 市場上較多，針對的是二次置業(yè)者，此類消費群的消費能力已 逐步體現(xiàn) 。 2) 舍近求遠型 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項目建議書 22 由于市區(qū)與城市邊緣區(qū)房價的差別，一些消費者開始舍近求遠，雖然 在城市邊緣區(qū)，但由于交通方便，同時能夠承擔聯(lián)排別墅 和花園洋房 的消費者大多擁有自己的私家車，所以也同樣能吸引大部分買家。 根據(jù)對曲靖市房地產(chǎn)建設(shè)情況 及銷售情況的初步調(diào)查及規(guī)劃要求， 該地總面積為400 畝， 建議項目分三 區(qū) 建設(shè)： 一 區(qū) 為定向開發(fā)經(jīng)濟適用房，占地 150 畝，容積率 ，建筑面積 16 萬平方米，框架結(jié)構(gòu)，七層，建筑占地 22857 ㎡，建筑密度 %，每戶按 120 ㎡考慮，大約 1300戶。 三、 項目建設(shè) 定位 項目分三 區(qū) 建設(shè)， 各 區(qū) 經(jīng)濟指標如下： 經(jīng) 濟 指 標 階段 項 目 建筑面積 （㎡） 占地面積（㎡） 容積率 建筑密度（％） 戶數(shù) 建設(shè)標準 一區(qū) 經(jīng)濟適用房 160000 100000 1300 120 ㎡ /戶 ,框架結(jié)構(gòu) ,七層 ,鋁合金窗 ,雙飛粉墻面 ,外墻涂料 二區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 37500 41667 230 160 ㎡ /戶 ,框架結(jié)構(gòu) ,二 ~三層 ,鋁合金窗 ,雙飛粉墻面 ,外墻涂料 ,送露臺或花園 花園洋房 58300 41667 440 130 ㎡ /戶 ,框架結(jié)構(gòu) ,五 ~六層 ,鋁合金窗 ,雙飛粉墻面 ,外墻涂料 ,送露臺或花園 小計 95800 83333 670 三區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 37500 41667 230 160 ㎡ /戶 ,框架結(jié)構(gòu) ,二 ~三層 ,鋁合金窗 ,雙飛粉墻面 ,外墻涂料 ,送露臺或花園 花園 洋房 58300 41667 440 130 ㎡ /戶 ,框架結(jié)構(gòu) ,五 ~六層 ,鋁合金窗 ,雙飛粉墻面 ,外墻涂料 ,送露臺或花園 小計 95800 83333 670 合 計 351600 266667 2640 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項目建議書 25 第四章、 項目成本 項目的成本包括土地成本，建設(shè)成本，銷售成本，公司管理費，項目的銷售稅金，項目的風險準備金。銷售直接費包括：媒體廣告費、樣板房建造、裝修及家具飾品費、現(xiàn)場售樓部的建造及裝修費、銷售活動費、銷售合同購置費、銷售面積的測量費等；銷售管理費包括：銷售人員的勞務(wù)費及提成、銷售人員誤餐費及交通費、日常辦公費及培訓(xùn)費等。 第八章、 資金計劃 整個項目的建設(shè)資金預(yù)估為 47115 萬元，其中一區(qū)工程為 19173 萬元，二、三區(qū)各為 13971 萬元，項目的啟動資金包括土地費用、前期建設(shè)相關(guān)費用和前期工程費用，其中土地費用較大，但可分期支付， 定向開發(fā)經(jīng)濟適用房資金回流較快， 根據(jù)以往經(jīng)驗初步預(yù)估工程的項目啟動資金總 約 為 8500 萬元，一區(qū)的后期建設(shè)及二、三區(qū)的開發(fā)可通過銷售回款，來保證工程建設(shè)的資金 需求。 擬建項目地塊位于曲靖市區(qū)中遠期規(guī)劃的政治、商業(yè)、居住新區(qū) ，具備升值條件。其中 畝為低密度聯(lián)排別墅，建設(shè)面積 37500 ㎡，框架結(jié)構(gòu)， 2～曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項目建議書 34 3 層，建筑底層占地 12500 ㎡，建筑密度 30%，每戶按 160 ㎡考慮，大約 230 戶，容積率為 ；另 畝為多層花園洋房，建筑面積 58300 ㎡，框架結(jié)構(gòu)， 4～ 5 層，建筑底層占地 11660 ㎡，建筑密度 %，每戶按 130 ㎡考慮，大約 440 戶，容積率為 。 四、建議 1． 由于該項目開發(fā)規(guī)模和投資較大，為降低項目開發(fā)風險，建議由 云南東路房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 和 深圳市鼎森投資發(fā)展有限公司 共同出資，成立項目公司開發(fā)該項目。 建議作為 定向開發(fā)的一區(qū)，在條件許可的情況下標準定位時盡可能提高檔次，以提高售價，從而增大 收益率，同時可以與二、三區(qū)相協(xié)調(diào)。 建議按三部分分區(qū)開發(fā)： 一區(qū)為定向開發(fā)經(jīng)濟適用房，占地 150 畝，容積率 ，建筑面積 16 萬平方米，框架結(jié)構(gòu)，七層，建筑占地 22857 ㎡，建筑密度 %，每戶按 120 ㎡考慮，大約 1300戶。 其它風險：如 工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件的風險，來自外協(xié)廠家（承建商）和交通運輸、供電、供水和供汽等基礎(chǔ)設(shè)施配套條件發(fā)生較大變化的外協(xié)條件風險等。 第七章、 開發(fā)計劃 擬建項目計劃分三區(qū)建設(shè)，其中一區(qū)工程建筑面積 16 萬平米，計劃建設(shè)時間一年半，二區(qū)工程建筑面積 萬平米，計劃建設(shè)時間一年 半 ，三區(qū)工程建筑面積 萬平米，計劃建設(shè)時間一年 半 。 建設(shè)成本包括土建工程費用，安裝工程費用，內(nèi)外裝修費用，設(shè)備及配套費用，室外工程費用，工程建設(shè)其它相關(guān)費用，綜合各項費用如下表： 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項目建議書 27 建 設(shè) 成 本 階段 項 目 土建費用 (元／㎡ ) 安裝費用 (元／㎡ ) 內(nèi)裝費用 (元 /㎡ ) 外裝費用 (元 /㎡ ) 設(shè)備及配套 (元 /㎡ ) 室外工程(元 /㎡ ) 其他相關(guān)費用 (元 /㎡ ) 匯總 (元 /㎡ ) 一區(qū) 經(jīng)濟適用房 570 二區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 600 花園洋房 600 三區(qū) 高檔住宅 聯(lián)排別墅 600 花園洋房 600 備 注 含基礎(chǔ) ,主體結(jié)構(gòu) ,砌體 ,粉刷 ,防水 ,雙飛粉 含樓內(nèi)水電 含門窗 ,煙道 ,公共樓梯 ,走道裝修 含欄桿 ,外墻涂料 含供配電 ,給排水 ,智能 含道路 ,環(huán)境綠化 含設(shè)計 ,勘察 ,招標 ,監(jiān)理 ,城市配套費等 經(jīng)濟適用 房綜合建設(shè)成本按 885元 /㎡考慮，高檔住宅綜和建設(shè)成本按 952元 /㎡ 考慮。 2) 規(guī)劃布局注意要點： ? 本地塊與周邊建筑功能的關(guān)系 ? 項目與同區(qū)域內(nèi)可類比項目的關(guān)系 曲靖市麒鱗區(qū)龍海片區(qū)地塊項目建議書 24 3. 針對目標客戶群的戶型指標 目前的聯(lián)排別墅一般采用 2—— 3 層躍層的戶型，格局基本上是四房二廳二衛(wèi)帶露臺或五房二廳二衛(wèi)帶露臺，坡屋頂?shù)慕ㄖ€可以有一個閣樓，這些無形當中就增加了銷售面積，提高了利潤。 第三章、 項目 定位 一、 確定目標客戶 就目前 曲靖 房地產(chǎn)市場來看，購買聯(lián)排別墅 及花園洋房 的消費者多為二次置業(yè)者，這類人年齡一般在 35— 50 歲之間，在事業(yè)上有一定的成就，在原有大面積住房的上開始追求住 宅 的舒適性。 居民買房，對戶型、環(huán)境的考慮越來越多，價格因素的影響正在不斷減弱。開發(fā)商對此類產(chǎn)品可以相對減少在品質(zhì)方面的投入，因為低總價房屋讓購房者實現(xiàn)了從無房到有房的轉(zhuǎn)變 。加快發(fā)展珠江源大城市，增加曲靖中心城市的輻射