【正文】 開(kāi)發(fā)商幾乎可以憑著預(yù)售回籠的資金造房子。下面是內(nèi)資代理商的 SWTO分析。 二是市場(chǎng)信息的收集方面。其次，內(nèi)資房地產(chǎn)代理商更容易與消費(fèi)者溝通。首先，在連續(xù)、高速的發(fā)展下，公司各級(jí)管理及專(zhuān)業(yè)人員的成長(zhǎng)和成熟出現(xiàn)了問(wèn)題，因此會(huì)一時(shí)無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)和公司發(fā)展的需要。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)中參與人的個(gè)人英雄色彩將隨著 WTO 的推進(jìn)和市場(chǎng)深度發(fā)展所淡化，核心競(jìng)爭(zhēng)力將主要表現(xiàn)為團(tuán)隊(duì)的整體協(xié)同能力。 香港房地產(chǎn)代理模式剖析 香港房地產(chǎn)自 1945 年戰(zhàn)后以來(lái)，社會(huì)趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了六個(gè)發(fā)展周期。 商業(yè)模式：?jiǎn)渭兊墓蛡蜾N(xiāo)售行為 在香港，房地產(chǎn)代理被看作一種單純的雇用銷(xiāo)售行為，代理商的業(yè)務(wù)主要是二級(jí)市場(chǎng)上銷(xiāo)售人員的組織以及三級(jí)市場(chǎng)的中介服務(wù)。 其特色的現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)手段主要有三個(gè)：一是電腦噴繪，工地包裝。另外是多個(gè)方案進(jìn)行比較，及一個(gè)小區(qū)裝修多套樣板間，反映不同的風(fēng)格，從而吸引更多的人來(lái)買(mǎi)房。 以下是 “臺(tái)灣地產(chǎn)代理 ”最主要的幾個(gè)特征。這種共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)理念通過(guò)業(yè)務(wù)的各個(gè)方面體現(xiàn)出來(lái)，如在代理費(fèi)的收取方式上，臺(tái)灣代理公司將代理傭金的提取比例劃分成非常細(xì)的檔次，然后與銷(xiāo)售率掛鉤。一個(gè)典型的例子就是，臺(tái)灣代理公司十分擅長(zhǎng)營(yíng)銷(xiāo)成本的核算和營(yíng) 銷(xiāo)效果（長(zhǎng)期和短期）的評(píng)價(jià)，并對(duì)營(yíng)銷(xiāo)的投入和產(chǎn)出形成了一套精確的計(jì)量系統(tǒng)，從而為發(fā)展商提供長(zhǎng)短期價(jià)性比最高的營(yíng)銷(xiāo)組合。對(duì)美國(guó)開(kāi)發(fā)商而言，必須要有成文的東西，即數(shù)字性的結(jié)果，他們才覺(jué)得可信。具備獨(dú)立的法人地位，具有經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照。 不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照法是有關(guān)房地產(chǎn)交易的最嚴(yán)密的法令。 可借鑒的經(jīng)驗(yàn) 我國(guó) 房地產(chǎn)代理業(yè)已經(jīng)基本完成了數(shù)量增長(zhǎng)階段，進(jìn)入了增量和質(zhì)量并重的發(fā)展階段。而對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商，由于規(guī)模的擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)周期的延長(zhǎng)，必然會(huì)增加開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，可以考慮由代理商進(jìn)行獨(dú)家銷(xiāo)售代理， 一方面可 以利用代理商的專(zhuān)業(yè)和客源優(yōu)勢(shì)，快速銷(xiāo)售，降低風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，代理商的獨(dú)家銷(xiāo)售可以延續(xù)發(fā)展商的品牌。而臺(tái)灣地產(chǎn)代理公司的業(yè)務(wù)組成更適合我國(guó)國(guó)情，更具有借鑒意義。 但是，由于目前三級(jí)市場(chǎng)太無(wú)序，短期行為和惡性競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致市場(chǎng)上壓價(jià)和回扣行為十分普遍，所以許多代理公司幾乎放棄了三級(jí)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)。 為房地產(chǎn)代理業(yè)創(chuàng)造良好的法制環(huán)境 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在可以說(shuō)是訴訟時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程也是小業(yè)主們談判、訴訟和保護(hù)自身權(quán)益的歷程。具體措施如下： (1) 疏理房地產(chǎn)法規(guī)政策，盡快與 WTO 規(guī)則接軌 中國(guó)加入 WTO 后，市場(chǎng)有了新的游戲規(guī)則，為了使舊游戲的參與者盡快適應(yīng)新游戲，迫在眉睫的任務(wù)是舊的游戲規(guī)則與新的游戲規(guī)則的接軌，即對(duì)照 WTO 規(guī)則中與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的部分，對(duì)現(xiàn)有國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)法規(guī)進(jìn)行全面清理。最后應(yīng)提高法律意識(shí)，加強(qiáng)執(zhí)法力度。沒(méi)有法律的監(jiān)督機(jī)制，在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)障礙。對(duì)監(jiān)督機(jī)制而言，首先要建立完整的互相監(jiān)督的機(jī)制，因?yàn)橹挥型暾南嗷ケO(jiān)督機(jī)制，才能使機(jī)制的運(yùn)作正常。其次應(yīng)加強(qiáng)中央級(jí)別的相關(guān)法律的制定。但我國(guó)的立法體系還需要從各個(gè)方面進(jìn)一步加強(qiáng)。房地產(chǎn)代理業(yè)在抓住機(jī)遇的同時(shí)，要采取相應(yīng)的策略以克服自身的弱點(diǎn)，化解房地產(chǎn)代理業(yè)的生存危機(jī)，在競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展。 5. 積極開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) 根據(jù)美國(guó)、香港等國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看， 一個(gè)成熟 的房地產(chǎn)市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)的業(yè)務(wù)可以占到房地產(chǎn)中介所有業(yè)務(wù)的 60%。 18 3. 業(yè)務(wù)組成全面深入 由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的背景決定了我國(guó)在今后一定時(shí)期內(nèi)不可能出現(xiàn)發(fā)展商的壟斷行為，所以我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)不會(huì)只局限于銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)。故此，經(jīng)驗(yàn)并不豐富的中小發(fā)展商更需要專(zhuān)業(yè)代理公司產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段及早的介入，需要銷(xiāo)售執(zhí)行過(guò)程中的營(yíng)銷(xiāo)成本精算和銷(xiāo)售階段的合理安排、需要通過(guò)項(xiàng)目的運(yùn)作而建立自身的品牌，更為重要的是需要一種商業(yè)機(jī)制使得代理商可以與自己不但共享利益而且共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)反托拉斯法規(guī)定，任何房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交易機(jī)構(gòu)不可強(qiáng)迫訂立最小傭金比率，否則將受到嚴(yán)厲處罰。持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷(xiāo)售員執(zhí)照者每 4 年需重新申請(qǐng)更發(fā)執(zhí)照，申請(qǐng)時(shí)要提供證據(jù)證明已完成 45 學(xué)時(shí)的有關(guān)房地產(chǎn)最新課程的學(xué)習(xí)。 1. 經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)等級(jí) 在美國(guó)，從事房地產(chǎn)中介業(yè)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，必 須擁有州政府機(jī)構(gòu) ——房地產(chǎn)委員會(huì)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照 。美國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)由于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮也得到蓬勃發(fā)展。事實(shí)上，臺(tái)灣優(yōu)秀的代理公司被看作是專(zhuān)業(yè)的 “地產(chǎn)品牌專(zhuān)家 ”，是開(kāi)發(fā)商不可缺少的 “品牌利潤(rùn)創(chuàng)造者 ”。在業(yè)務(wù)的形式方面，除傳統(tǒng)意義上的 “代銷(xiāo) ”外，臺(tái)灣代理行業(yè)還開(kāi)展 包銷(xiāo)、包柜型企劃（含廣告設(shè)計(jì)的策劃）、不包柜型企劃（不含廣告設(shè)計(jì)的策劃）、顧問(wèn)型企劃等多種業(yè)務(wù)形式，根據(jù)項(xiàng)目的不同特征及發(fā)展商的資金實(shí)力和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的不同意識(shí)，為發(fā)展商提供不同形式的服務(wù)。代理公司業(yè)務(wù)不但包括了傳統(tǒng)意義上的銷(xiāo)售，而且還 包括了項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、中期的廣告設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目后期的客戶(hù)維護(hù)和發(fā)展商品牌建立等諸多方面。 在樣板間中表現(xiàn)裝飾藝術(shù)，從而引導(dǎo)人們的生活方式，這在香港已發(fā)揮到了極致。 3. 銷(xiāo)售模式：細(xì)致科學(xué) 香港房地產(chǎn)代理公司的銷(xiāo)售流程科學(xué)合理，各個(gè)環(huán)節(jié)細(xì)致周密。香港的房地產(chǎn)代理業(yè)雖然起步與20 世紀(jì) 70 年代，但由于代理商在二級(jí)市場(chǎng)上的相對(duì)弱勢(shì)，故香港代理行業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)在于三級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)仍以銷(xiāo)售業(yè)務(wù)為主，銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)逐漸呈現(xiàn)幾大品牌 —如 中原、美聯(lián) 等—的壟斷之勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)雖然發(fā)展迅速，但與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家及香港、臺(tái)灣地區(qū)相比，在成熟程度上還存在著較大的差距。內(nèi)資代理商可以不拘泥現(xiàn)有模式，靈活操作，從現(xiàn)實(shí)狀況出發(fā)，找到理論和實(shí)踐的最佳切合點(diǎn)。內(nèi)資房地產(chǎn)代理商從 1997 年才真正開(kāi)始為開(kāi)發(fā)商提供全程代理服務(wù)，理論和模式多為泊來(lái)品，理論與實(shí)踐的磨合時(shí)間短，創(chuàng)新少，更不用說(shuō)重視綜合知識(shí)平臺(tái)的基礎(chǔ)建設(shè) ，長(zhǎng)此以往，必將自食惡果。代理商是開(kāi)發(fā)商的決策支持系統(tǒng)，代理商向開(kāi)發(fā)商提供決策的建議，然后綜合經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)情況就每一決策與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行充分的溝通，最終達(dá)成共識(shí)。但 在中國(guó)，由于還沒(méi)有實(shí)行 “政府信息公開(kāi)制 ”， 80%的信息來(lái)源控制在政府手中，加上政府對(duì)信息安全的考慮，國(guó)外中介公司在獲取這些宏觀信息方面，遠(yuǎn)不如本土公司容易。 2001 年 11 月中國(guó)加入世界貿(mào)易組織后，所有對(duì)國(guó)外品牌公司進(jìn)入大陸所設(shè)置的障礙和規(guī)則基本都掃除了，國(guó)外特別 是歐美的國(guó)外房地產(chǎn)代理公司，如 “仲量行 ”、 “威格思 ”等級(jí)別的公司 ，進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)都會(huì)一馬平川，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的代理商在一段時(shí)間內(nèi)必然處于被動(dòng)地位。按照以往預(yù)售的規(guī)定，只要投資資金已達(dá)到總投資的 25%， 即可領(lǐng)取預(yù)售證。 上海從 2001 年 1 月 1 日起調(diào)整了商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整后的商品房預(yù)售工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)為：七層以下 (含七層 )商品房項(xiàng)目，應(yīng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層以上 (含八層 )商品房項(xiàng)目，應(yīng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu) 2／ 3 以上 (不得少于七層 ) 。同時(shí)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)戶(hù)口制度的改革、人才的合理流動(dòng)以及我國(guó)加入世貿(mào)，必將能動(dòng)地創(chuàng)造出新的住房需求。以后幾年，城鎮(zhèn)居民收入的住房消費(fèi)能力可望有不斷的提高。房地產(chǎn)代理商直接的服務(wù)對(duì)象雖然是開(kāi)發(fā)商，但是代理商服務(wù)的價(jià)值最終需要通過(guò)房地產(chǎn)消費(fèi)者的認(rèn)可來(lái)體現(xiàn)。 由于我國(guó)的大型開(kāi)發(fā)商處于快速成長(zhǎng)階段，而同一時(shí)期的代理商不具有相對(duì)的信息優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，所以大型開(kāi)發(fā)商以前沒(méi)有考慮過(guò)和代理商的合作。 如果兩個(gè)前提條件均成立，假設(shè)發(fā)展商和代理商就報(bào)酬問(wèn)題能夠達(dá)成一致，則我們可以認(rèn)為發(fā)展商和代理商的委托 ——代理關(guān)系成立。代理企業(yè)靠的就是人才，而企業(yè)對(duì)員工的承諾不予兌現(xiàn)，員工利益沒(méi)有保障，人才自然會(huì)流失，這對(duì)本來(lái)就面臨生存危機(jī)的房地產(chǎn)代理業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。同時(shí)，我國(guó)現(xiàn)階段的代理商相對(duì)于大型開(kāi)發(fā)商不具有信息優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)業(yè)優(yōu) 勢(shì)，面對(duì)它們的需求，代理商也只能心有余而力不足。 首先，代理商的過(guò)度營(yíng)銷(xiāo)不能為發(fā)展商減少營(yíng)銷(xiāo)成本，降低風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)的思維方式和管理體制的慣性造成企業(yè)品牌意識(shí)淡漠，更談不上品 牌經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)代理業(yè)也不例外。 1. 法規(guī)體系不健全，缺乏行業(yè)管理規(guī)范 房地產(chǎn)代理業(yè)在我國(guó)屬于新興行業(yè)，尚未有嚴(yán)密的法律法規(guī)，市場(chǎng)活動(dòng)和行業(yè)管理均缺乏統(tǒng)一、權(quán)威的法律依據(jù)，雖然可參照相關(guān)法律法規(guī)，但操作性較差，無(wú)法真正起 到指導(dǎo)和監(jiān)督市場(chǎng)行為的作用。同時(shí)，許多資料揭露了我國(guó)一些城市房地產(chǎn)代理市場(chǎng)在表面繁榮的背后卻潛藏著生存危機(jī)。其中， 我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)就是伴隨房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而建立和發(fā)展起來(lái)的。從理論上講代理制是授權(quán)不授責(zé)的，即代理商有權(quán)代表委托方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而代理商行為中產(chǎn)生的權(quán)益與責(zé)任歸委托方所有，委 托方通過(guò)代理合同的條款來(lái)規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)代理業(yè)是適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展的需要而產(chǎn)生的，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)分工的產(chǎn)物。以致于治理這種魚(yú)龍混雜的局面成為所有渴望永續(xù)經(jīng)營(yíng)的會(huì)員單位最迫切的需要。 四是由營(yíng)銷(xiāo)策劃人、銷(xiāo)售經(jīng)理、廣告人等牽頭組建的代理公司 ，數(shù)量眾多、素質(zhì)良莠不齊，大多在生存的邊緣苦苦掙扎。其中， 香港 “中原地產(chǎn) ”、 深圳 “置業(yè)國(guó)際 ”已占據(jù)了深圳大半外銷(xiāo)份額，一度在深圳樓市中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷；而亞洲地產(chǎn)顧問(wèn)巨頭 “戴德梁行 ”在北京業(yè)務(wù)量已占半成；臺(tái)資地產(chǎn)代理界老大 “新聯(lián)陽(yáng) ”在上海站穩(wěn)腳跟后已迅速向各地?cái)U(kuò)張。1998 年后，北京代理業(yè)呈現(xiàn)外資公司衰敗、而內(nèi)資公司又無(wú)法與發(fā)展商抗衡的局面，在每年的十大熱銷(xiāo)項(xiàng)目中有代理商介入的越來(lái)越少。這幾年上海房地產(chǎn)代理業(yè)對(duì)上 海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著積極的作用，并在二級(jí)市場(chǎng)上起著主導(dǎo)作用。 我國(guó)房 地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 1. 房地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和特點(diǎn) 由于房地產(chǎn)業(yè)存在很大的區(qū)域差異性，故不同城市的房地產(chǎn)代理業(yè)的差異也非常大。由于太注重營(yíng)銷(xiāo)，營(yíng)銷(xiāo)后面的事沒(méi)人管，導(dǎo)致工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題、樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)或虛無(wú)飄渺或被無(wú)限夸大，而這些問(wèn) 題對(duì)發(fā)展商的信譽(yù)而言卻是致命的問(wèn)題。 1999 年 7 月 8 日，廣州奧林匹克花園正式推出首期，引起業(yè)內(nèi)關(guān)注，有不少顧客提前 3 天排隊(duì)購(gòu)房。較有代表性的爭(zhēng)論：一是不能過(guò)于迷信策劃及策劃人；二是要建立科學(xué)的策劃名詞概念；另一爭(zhēng)論是對(duì)房地產(chǎn) “全程策劃代理 ”的異議，有人認(rèn)為，現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)分工將越來(lái)越細(xì)，各種專(zhuān)業(yè)公司只能各司其職，誰(shuí)也不能通吃天下。 房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理的特點(diǎn)是全面貫穿策劃理念和思想，精心設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)中心和樣板單位，強(qiáng)化售樓人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，注重新穎別致的公開(kāi)活動(dòng)的策劃和追求樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度和社會(huì)影響等。于是，大的發(fā)展商在企業(yè)內(nèi)部單獨(dú)設(shè)立了策劃部，和銷(xiāo)售部一起承擔(dān)銷(xiāo)售工作；專(zhuān)業(yè)代理公司、物業(yè)顧問(wèn)公司也應(yīng)運(yùn)而生；以房地產(chǎn)策劃為謀生手段的自由策劃人也多起來(lái)。 “九鼎軒 ”成功代理北辰花園別墅，將發(fā)展商定位售價(jià) 1000 多美元的房子，賣(mài)到 3000 美元以上； “利達(dá)行 ”成功代理萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)，同樣將發(fā)展商只想賣(mài) 1500 美元的房子最高賣(mài)到 3300 美元。 第一階段： 1993~1997 年，房地產(chǎn)代理業(yè)起步階段 1988 年 12 月，當(dāng)深圳拍賣(mài)首塊土地的槌聲剛剛落下時(shí)， 中國(guó)第一家房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu) ——深圳國(guó)際房地產(chǎn)咨詢(xún)股份有限公司 誕生了。 這一時(shí)期的 房地產(chǎn)代理業(yè)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)在項(xiàng)目的銷(xiāo)售策劃和銷(xiāo)售代理上，代理商非常注重項(xiàng)目后期的包裝，策劃處于單項(xiàng)策劃階段。一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為不管什么項(xiàng)目，建成后只需請(qǐng)幾個(gè)大牌策劃師圍著樓盤(pán)轉(zhuǎn)幾圈，然后關(guān)上門(mén)想出幾個(gè)理念和銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)，利用貌美的售樓小姐進(jìn)行推銷(xiāo)就一定會(huì)取得銷(xiāo)售的成功。 隨著我國(guó)房地產(chǎn)代理理論逐漸走向成熟并得到了實(shí)踐的檢驗(yàn)，形成了一些頗具特色的營(yíng)銷(xiāo)模式。 正是有著成熟理論和豐富經(jīng)驗(yàn)的香港和臺(tái)灣公司介入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)開(kāi)始了較有規(guī)模、較有系統(tǒng)、較有專(zhuān)業(yè)性的代理服務(wù)，整個(gè)代理市場(chǎng)才在競(jìng)爭(zhēng)激烈、市場(chǎng)逐步規(guī)范的環(huán)境下得以快速發(fā)展。開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可以不局限于房地產(chǎn)，還有更廣 闊的領(lǐng)域等待人們?nèi)ラ_(kāi)拓、去 4 探索。 隨著互聯(lián)網(wǎng)信息業(yè)的發(fā)展，樓盤(pán)銷(xiāo)售通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)展示和銷(xiāo)售，策劃理論思想通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)站來(lái)探索、研究，成了這一階段的鮮明特征。 (1) 深圳房地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 深圳代理業(yè)已占據(jù)了深圳房地產(chǎn)銷(xiāo)售量的 “半壁江山 ”。 從目前房產(chǎn)代理企業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，一家公司代理一個(gè)中型樓盤(pán)并實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，充其量是養(yǎng)活公司；一家公司至少要代理一個(gè)大型樓盤(pán)或兩個(gè)中型樓盤(pán)并實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，才有獲利可言。 北京的房地產(chǎn)界出現(xiàn)了北京的房地產(chǎn)業(yè)是否需要代理的討論。這一類(lèi)企業(yè)，由于有 “航空母艦 ”作為依托，基本沒(méi)有生存的風(fēng)險(xiǎn)。這些管理人員中不少有較高的學(xué)歷、學(xué)位，有些具有一定的專(zhuān)業(yè)資歷，有的具有豐富管理及市場(chǎng)推廣的經(jīng)驗(yàn)，所以使得房地產(chǎn)代理公司發(fā)展得更為迅速。 為了體現(xiàn)出較完整的房地產(chǎn)行業(yè)概念，按 “一業(yè)一會(huì) ?(即一個(gè)行業(yè)、一個(gè)協(xié)會(huì) )的原則，深圳等城市在 1998 年底合并了原 房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和原房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)，成立了房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，精減了機(jī)構(gòu)，提高了工作效率，加強(qiáng)了行業(yè)協(xié)會(huì)的管理、協(xié)調(diào)和監(jiān)督職能。 功能一：彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)能力的不足 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要是進(jìn)行房產(chǎn)和地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)分工的細(xì)分化，各類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)使企業(yè)幾乎不可能獨(dú)自承擔(dān)各類(lèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商有必要將一部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獨(dú)立出去，交給代理商來(lái)完成，這既有助于開(kāi)發(fā)商集中精力搞好主要的房產(chǎn)和地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，又可利用代理商的專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)，彌補(bǔ)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)能力的缺陷。 研究意義 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從 80 年代開(kāi)始興起， 90 年代發(fā)展壯大，近 20 年來(lái)取得了令人矚目的成績(jī)。九十年代中期，隨著我國(guó)宏觀調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步從賣(mài)方市場(chǎng)過(guò)渡到買(mǎi)方市場(chǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)漸漸發(fā)展成為房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的主流中介服務(wù)項(xiàng)目。這些均是我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)當(dāng)前急需解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。而且，法規(guī)對(duì)自由策劃人、自由代