【正文】 面積規(guī)劃 （ 1）設(shè)置在項(xiàng)目的 1 層西南角，面積約 1000 m178。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。 （四）鞋城 經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn) 1 家知名品牌連鎖店 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設(shè)置在項(xiàng)目的 3 層西南角，面積約 20xx m178。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。 目標(biāo)客層 市所有中低檔鞋消費(fèi)的顧客。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。 參考目標(biāo)品牌：席殊書(shū)屋、新華書(shū)店等。美食街在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。 （五）參考目標(biāo)品牌：大食代、快活林等。國(guó)際著名快餐在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境等因素。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 B 風(fēng)味小吃安排在 1F，與大賣場(chǎng)在同一樓層，可滿足大賣場(chǎng)顧客的休息、進(jìn)餐需求。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。本項(xiàng)目符合其選址條件。 六、品牌店 （一）經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn)國(guó)內(nèi)、外中高檔品牌專賣店 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 沿室內(nèi)步行街設(shè)置， 1F 面積約 8200 m178。此區(qū)域還可以聚集大量社會(huì)層次較高、消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強(qiáng)大的聚客功能，從而提升項(xiàng)目人氣。 （五）經(jīng)營(yíng)范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等。來(lái)這里消費(fèi)的消費(fèi)者一般層次較高，因此對(duì)環(huán)境、服務(wù)也有一定的要求。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。益教益智的娛樂(lè)項(xiàng)目越來(lái)越受到家長(zhǎng)和孩子們的歡迎。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。為滿足人們的此類消費(fèi)需求，設(shè)置運(yùn)動(dòng)健身館。 （七）目標(biāo)客層 高級(jí)白領(lǐng)、成功人士、旅游觀光客、商務(wù)人士、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。 （五）項(xiàng)目組合：銀行、電信、郵政、票務(wù)中心、旅行社、藥店、干洗店、照片沖印、花店、社會(huì)教育等。 （ 2）項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。 第五部分 室內(nèi)公園主題定位 經(jīng)營(yíng)功能是 shopping mall的核心功能，而如何最充分、最有效地在 shopping mall 業(yè)態(tài)里表現(xiàn)出來(lái)，形式多種多樣。樓體外立面的風(fēng)格形象利用色彩、燈光、建筑風(fēng)格等表現(xiàn)手法，在視覺(jué)上既能讓消費(fèi)者明白這是一座 shopping mall，又能體現(xiàn)本項(xiàng)目的主題定位，在顧客的心理上形成鮮明的視覺(jué)效果。 兒童游樂(lè)區(qū)，主要包括：電玩、兒童娛樂(lè)城、量販?zhǔn)?KTV、影院、迷你影吧。因此，此報(bào)告書(shū)中 所確定的面積配比、業(yè)態(tài)組合等還將進(jìn)一步修改、完善，使之更科學(xué)、更適用于本項(xiàng)目。在與開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位交流溝通的過(guò)程中，我們將逐步進(jìn)行完善、修正。 第六部分 結(jié)束語(yǔ) 我公司 廣場(chǎng)項(xiàng)目小組工作人員在市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論的基礎(chǔ)上，深入分析市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，既遵循商業(yè)地產(chǎn)的一般規(guī)律，更注重“ 廣場(chǎng)”項(xiàng)目所具有的特殊性，理論聯(lián)系實(shí)際，寫(xiě)成此報(bào)告。 （五）室內(nèi)公園的經(jīng)營(yíng)功能劃分為五大主題。 二、設(shè)計(jì)要素建議 （一）、外廣場(chǎng)及樓體外立面的設(shè)計(jì)，應(yīng)充分考慮人民廣場(chǎng)景觀的延伸性，讓項(xiàng)目的風(fēng)格與其保持統(tǒng)一，不要建成一片空曠 、單調(diào)的空地。 （七）目標(biāo)客層 旅游觀光客、周邊學(xué)校學(xué)生、休閑人士、周邊居民家庭等。人們?cè)跐M足物質(zhì)需求的同時(shí)，也需要精神文化方面的滿足。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 依據(jù) （ 1）順應(yīng)消費(fèi)者消費(fèi)觀念、消費(fèi)行為的改變。 （三）經(jīng)營(yíng)方式：租賃 （四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （五）收益方式 A 收取固定租金。 依據(jù) （ 1）滿足全客層的要求。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 （四）收益方式 A 收取固定租金。作為一個(gè)現(xiàn)代 shopping mall，它應(yīng)該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購(gòu)物的需求時(shí)，也應(yīng)當(dāng)具 有良好的休閑功能。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)分零銷售。品牌店的進(jìn)場(chǎng)可以保證本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正常投資回報(bào)，并對(duì)提升項(xiàng)目形象具有積極作用。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 B 品牌餐廳的選址要求。本項(xiàng)目將其設(shè)置與大賣場(chǎng)處于同一樓層，可滿足其經(jīng)營(yíng)需求。 （ 2）依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的人氣提升有一定作用。另一方面也可為商場(chǎng)帶來(lái)穩(wěn)定的收益。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 （ 2）美食街能為項(xiàng)目帶來(lái)極旺盛的客流，將其設(shè)置在 4F 能很好的將顧客吸引至 4F，使本項(xiàng)目形成淋浴式顧客流動(dòng)線。 B 通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。作為圖書(shū)專業(yè)店經(jīng)營(yíng)，在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營(yíng)者自身品牌因素。 B 收取固定租金。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰 顯不同商品的獨(dú)特個(gè)性。 B 收取固定租金。一是由于經(jīng)營(yíng)的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價(jià)值高、安全保障要求高、消費(fèi)者挑選習(xí)性、服務(wù)員服務(wù)方式和要求等因素。 參考目標(biāo)品牌：運(yùn)動(dòng) 100、名品運(yùn)動(dòng)城等。二是消費(fèi)者有目的選購(gòu)和隨機(jī)購(gòu)賣的比例大致相當(dāng)。 目標(biāo)客層 市內(nèi)所有消費(fèi)家電、 IT、通訊的客層。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的要求。 三、專業(yè)店 （一） 3C 店 經(jīng)營(yíng)方式：引進(jìn) 1 家國(guó)內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場(chǎng)。這符合 地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售的市場(chǎng)特征和商鋪投資者的投資心理（本地區(qū)投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)優(yōu)先選擇的層數(shù)為1F、 1F、 2F）。本項(xiàng)目大賣場(chǎng)超市在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中必須要具備一定的規(guī)模，加盟合作者必須是國(guó)內(nèi)、外知名的品牌連鎖超市。 依據(jù) （ 1）大賣場(chǎng)超市是一種能對(duì)居民日常生活發(fā)揮作 用、扎根于社區(qū)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，能夠滿足大眾消費(fèi)，適合于各消費(fèi)檔次，滿足顧客 “ 求便 ” 的心理需求，是最聚集人氣的主力店 ,是本項(xiàng)目核心主力店之一。 給消費(fèi)者強(qiáng)大的吸引力，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體人氣。的主題百貨，有利于成功招商。 （ 2）主題百貨店作為本項(xiàng)目的核心主力店。針對(duì) SHOPPING MALL 的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，我們?cè)O(shè)定本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營(yíng)方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動(dòng)、客流資源共享、經(jīng)營(yíng)方式科學(xué)、滿足項(xiàng)目定位要求，追求項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的最好效果，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。 邊緣商圈：膠東半島。 是提升本項(xiàng)目的品牌價(jià)值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，休閑項(xiàng)目占本項(xiàng)目整體面積的 %。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)規(guī)范，時(shí)尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個(gè)性化體現(xiàn) “ 以人為本 ” ，使本項(xiàng)目在膠東半島樹(shù)立起區(qū)別于其它 傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購(gòu)物中心的典范形象。整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色鮮明，各業(yè)種及類別細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足其消費(fèi)需求。本項(xiàng)目地處 市市政府斜對(duì)面，緊臨市政府廣場(chǎng) —— 人民廣場(chǎng)，項(xiàng)目建設(shè)將作為政府形象工程來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，綜合考慮 市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的需要、居民生活及消費(fèi)習(xí)慣的變化及城市商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)致力于提升項(xiàng)目所在商圈發(fā)展水平的需要，項(xiàng)目作為 市展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象；充分展示本項(xiàng)目管理規(guī)范、商品時(shí)尚、營(yíng)銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。 公司的經(jīng)濟(jì)實(shí) 力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)理念超前，從根本上保障了本項(xiàng)目能夠建設(shè)并成功運(yùn)營(yíng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的 shopping mall。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程步伐的加快和中國(guó)的全面復(fù)興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的發(fā)展生命力，無(wú)論是物質(zhì)生活還是社會(huì)觀念上給 中國(guó)帶來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化是前所未有的。 市地處膠東半島城市群的中心，城市外圍幅射空間大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民收入和消費(fèi)力極大提高，消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生改變，現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)理念已滿足不了消費(fèi)者的消費(fèi)需求。 T投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認(rèn)可度具有可變性， 需要高回報(bào)率和良好的經(jīng)營(yíng)保障措施來(lái)提升吸引力。 W 市現(xiàn)有消費(fèi)人口數(shù)量有限，消費(fèi)能力有待提高。 S近臨的人民廣場(chǎng)作為城市最大的市民休閑聚散地，發(fā)展前景光明。 人 口狀況 20xx 年底全市總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，男女性別比為 108： 100，人口自然增長(zhǎng)率 ‰ 。 三、本項(xiàng)目所在區(qū)位的交通、人口狀況 項(xiàng)目區(qū)位 本項(xiàng)目位于 市勝利東街與北海路交叉口西南角。按照 “ 貫通軸線、完善外環(huán)、拓展出口、提升干道 ” 的要求，以北海路為重點(diǎn)，加快中心城區(qū)道路建設(shè)。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 607 億元，增長(zhǎng) %。按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目定位是確定建筑設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃方案的前提條件。廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃報(bào)告書(shū) 第一部分 前言 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“ 廣場(chǎng)”位于山東省 市勝利東街與北海路交叉口西南角。 目前，“ 廣場(chǎng)”項(xiàng)目急需確定建筑設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃方案。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 20xx 年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 1030億元。城市居民人均可支配收入 8317 元，增長(zhǎng) %。 二、城市發(fā)展規(guī)劃 20xx 年 市政府工作報(bào)告中指出，要加快城市建設(shè)，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)城市的發(fā)展重點(diǎn)是向東 面擴(kuò)張，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區(qū)。因此，市內(nèi)任何區(qū)域內(nèi)的居民到達(dá)本項(xiàng)目都十分便利。 S項(xiàng)目所在地交通便利，易達(dá)性好。 W 市主城區(qū)投資業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。 T本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競(jìng)爭(zhēng)力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育和發(fā)展。 一、項(xiàng)目戰(zhàn)略 定位 （一）背景分析 膠東半島是中國(guó)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，地理位置優(yōu)越、資源豐富、經(jīng)濟(jì)繁榮、理念先進(jìn)、人口密集，是中國(guó)北部對(duì)外開(kāi)放的重要窗口之一，國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展的區(qū)域。 二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 （一）背景分析 大型購(gòu)物中心、 shopping mall 在中國(guó)的出現(xiàn)是在中國(guó)改革開(kāi)放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。 現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施基本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)等功能于一體的 “ 一站式 ” 消費(fèi)的綜合性購(gòu)物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目正好填充城市商業(yè)發(fā)展的空白，既能發(fā)揮本項(xiàng)目規(guī)模大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，又能通過(guò)科學(xué)組合各種服務(wù)功能，滿足消費(fèi)者各種消費(fèi)需求，發(fā)揮本項(xiàng)目服務(wù)功能全的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 市以風(fēng)箏為載體成功地打造了 “ 風(fēng)箏之都 ” 的城市新 形象。本項(xiàng)