【正文】 市場和技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的知識含量逐漸加大，企業(yè)的技術(shù)權(quán)力逐漸向第一線和基層轉(zhuǎn)移。 實行此 種組織模式應(yīng)注意的問題是盡量避免“本位主義”和機(jī)構(gòu)重疊。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)向下級單位下達(dá)命令和指示。 3． 5． 2． 1．直線制 是最早 出現(xiàn)的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式。 四、實施條件和資源配備。 資本運(yùn)作可以使成熟的企業(yè)迅速擴(kuò)張，是企業(yè)向集團(tuán)化、國際化發(fā)展的必經(jīng)之路。在向異地拓展之前，必須有明確的市場目標(biāo)和清晰的管理模式，同時要有深厚的企業(yè)文化積累作后盾。高檔物業(yè)，包括高檔公寓、別墅和寫字樓等對從業(yè)人員的專業(yè)性和個人素質(zhì)要求較高，要求較高的服務(wù)質(zhì)量；而中低檔物業(yè)則更強(qiáng)調(diào)公司的實力和服務(wù)的實用性。 在原有業(yè)務(wù)可以獨立、平穩(wěn)運(yùn)行之后，可以首先考慮該業(yè)務(wù)領(lǐng)域 內(nèi)的業(yè)務(wù)品種創(chuàng)新和業(yè)務(wù)的縱深發(fā)展。即將房地產(chǎn)交易所涉及的整個過程與企業(yè)自身各個組成部分充分結(jié)合，將各個組成部分全部培育成企業(yè)獨特的核心競爭能力，在營銷服務(wù)的同時營銷企業(yè)的核心能力，從賣服務(wù)到賣企業(yè)。 3． 4企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)就象一幅設(shè)計藍(lán)圖，要把一張圖紙真正變成摩天大廈還是需要一磚一瓦的累積。 富房置換作為以房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)內(nèi)容的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)把發(fā)展成為國際知名品牌的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為企業(yè)發(fā)展的長期目標(biāo)。因此在制定戰(zhàn)略目標(biāo)的時候，除了要考慮業(yè)務(wù)模式的改進(jìn)，同時必須考慮與之相適應(yīng)的管理制度和人力安排，使整個系統(tǒng)協(xié)調(diào)發(fā)展。因此如何規(guī)范和管理銷售過程、監(jiān)督銷售人員行為就成為企業(yè)的重要工作內(nèi)容； 第五，房地產(chǎn)二級市場持續(xù)升溫，而三級市場由于國家相關(guān)政策法規(guī)不夠健全，政府相關(guān)部門的管理手段落后，嚴(yán)重影 響了市場供給量，使得二手房市場一直處在蓄勢待發(fā)的狀態(tài)；巨大的市場潛力是人所共見的，隨著國家房改制度進(jìn)一步貫徹執(zhí)行，中介企業(yè)必將面臨巨大的商機(jī)。即房地產(chǎn)中介活動是針對某項交易而發(fā)生的，項目結(jié)束即意味著一次中介活動的終結(jié)。信息是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，正是由于房地產(chǎn)交易過程涉及大量的信息傳遞和專業(yè)知識傳遞，才使得房地產(chǎn)中介行為蓬勃發(fā)展，經(jīng)久不衰。 3． 1． 2 房地產(chǎn)中介及其特 征 房地產(chǎn)中介實質(zhì)上應(yīng)稱為房地產(chǎn)市場中介，它是房地產(chǎn)市場運(yùn)作的介質(zhì)體系，是一系列中介介引等活動的集合和系統(tǒng)。 八、市場營銷沒有整體思路，企業(yè)宣傳力度較弱，難以形成品牌較應(yīng)。在企業(yè)的信息系統(tǒng)建立之后，此項工作應(yīng)該能夠更加順利地開展。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對于企業(yè)文化的建設(shè)極為重視，自上而下、規(guī)范化的企業(yè)文化倡導(dǎo)是企業(yè)文化建設(shè)的有力保障。 2． 2． 6 財務(wù)管理及監(jiān)督 由于本次調(diào)研對財務(wù)部門的了解僅限于財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的銜接，以及財務(wù)對業(yè)務(wù)方面的要求和管理，因此這里只就對財務(wù)管理中涉及業(yè)務(wù)管理的部分進(jìn)行評述，不涉及企業(yè)的財務(wù)運(yùn)營狀況分析和資本構(gòu)成分析。 這部分業(yè)務(wù)由于涉及較多企業(yè)高級機(jī)密，因此在這里不作過多評論。 企業(yè)對二手房買賣業(yè)務(wù)的管理難點在于企業(yè)經(jīng)營者由于 對交易過程中的細(xì)節(jié)問題不甚了解，因而難以制定有效的業(yè)務(wù)監(jiān)管制度，容易產(chǎn)生“飛單”現(xiàn)象，此外企業(yè)還面臨著由高收益率的非正常業(yè)務(wù)操作而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險和法律風(fēng)險。 確認(rèn)書及合同交發(fā)展研究部、房屋銀行、財務(wù)部登記和房源科撤單 客戶 業(yè)主 物業(yè)需求 房源登記 分店 管理員 承租委 托書 看房記錄 收款 房屋租賃合同 房源信息上傳至經(jīng)營二部房源科整理和同步 出租授權(quán)委托書 分店業(yè)務(wù)員 承租委托書確認(rèn)書 出租授權(quán)委托確認(rèn)書 房屋租賃合同 存房合同 交接鑰匙 銀行開戶 房屋租金劃款授權(quán)書 銀行開戶 定期交納房租 定期支付房租 房屋銀行部定期將應(yīng)付、應(yīng)收情況報財務(wù)部執(zhí)行 由于受地方 市場狀況和企業(yè)發(fā)展時間較短的影響，富房目前并未把租賃業(yè)務(wù)作為經(jīng)營重點，其經(jīng)營占整體經(jīng)營額的比例較低，相對管理力度較弱。比如經(jīng)營一部、經(jīng)營二部、加盟店建設(shè)和房屋銀行，其工作性質(zhì)大致相同，所管理的對象也基本相同，使得管理制度難以推行，業(yè)務(wù)執(zhí)行困難重重。 經(jīng)營二部： 下設(shè)權(quán)證中心、房源科和信貸科三個二級管理部門，分別負(fù)責(zé)房源管理、權(quán)證辦理、按 揭手續(xù)辦理及其它與業(yè)務(wù)相關(guān)的事務(wù)性工作。 由于本次調(diào)研不涉及富房置換的股本結(jié)構(gòu)和股東構(gòu)成，因此無法對其法人治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行更深入的了解和分析。對各分店采取兩層管理，分部門指導(dǎo)的管理方式。目前企業(yè)擁有員工 名，其中管理人員 名，經(jīng)紀(jì)人 名，年營業(yè)額 萬元的，位居成都市場中介企業(yè)的前列。 1． 3． 4 內(nèi)容摘要 報告正文共分四部分，第一部分是對項目的簡要說明；第二部分對企業(yè)經(jīng)營管理狀況進(jìn)行概括描述和評價，提出目前企業(yè)經(jīng)營管理中所存在的主要問題；第三部分從戰(zhàn)略的角度對企業(yè)發(fā)展提出建議，設(shè)計企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略模型；第四部分從戰(zhàn)術(shù)的角度對企業(yè)經(jīng)營管理的各個方面提出具體建議，設(shè)計企業(yè)階段性管理模式。 1． 2． 2 實施方法 項目整體實施采用調(diào)研――分析――總結(jié)――實踐――修改――正式運(yùn)行的實施思路。 1 項目概述 1． 1項目內(nèi)容 本項目包含以下內(nèi)容 1． 企業(yè)經(jīng)營管理狀況調(diào)查 2． 企業(yè)信息化需求調(diào)研 3． 企業(yè)經(jīng)營管理狀態(tài)分析 4． 企業(yè)管理咨詢及信息化解決方案 5． 企業(yè)信息化系統(tǒng)建設(shè) 1． 2項目實施目的、方法和過程 1． 2． 1 實施目的 分析富房置換經(jīng)營狀況及存在的問題，根據(jù)市場發(fā)展要求及行業(yè)經(jīng)驗提出有效的發(fā)展策 略和實施辦法，為企業(yè)實現(xiàn)信息化管理提供穩(wěn) 定的基礎(chǔ)，為企業(yè)順利實現(xiàn)信息化管理提供保障，加深合作雙方彼此之間的了解，增強(qiáng)企業(yè)間的聯(lián)系與合作，優(yōu)勢互補(bǔ)，為企業(yè)發(fā)展提供有效的幫助。 在企業(yè)管理模式設(shè)計上，本報告緊密結(jié)合地方市場狀況及國內(nèi)市場發(fā)展趨勢，緊密結(jié)合企業(yè)實際情況，使管理體系具有可操作性、前瞻性和自我完善性 1． 3． 3 方法 本報告主要使用說明、列舉和圖表等方法進(jìn)行闡述。 2． 1． 2 公司發(fā)展 富房置換在成立后的短短一年時間里由僅有一家店幾個人的小公司，發(fā)展成為擁有十四家直營門店、四家加盟店，業(yè)務(wù)涉及二手房交易、租賃、商品房代理和大宗業(yè)務(wù)經(jīng)營的多品種、多門店的地區(qū)性中大型房地產(chǎn)中介企業(yè)。下設(shè)經(jīng)營一部、經(jīng)營二部、大宗業(yè)務(wù)一部、大宗業(yè)務(wù)二部、房屋銀行建設(shè)部、加盟店建設(shè)部、客戶服務(wù)中心、發(fā)展研究部、網(wǎng)絡(luò)部、財務(wù)部、總經(jīng)理辦公室等十一個職能部門。經(jīng)營層的決策基本采用民主集中的形式，由經(jīng)理層共同討論形成決議。 經(jīng)營一部： 十四家直營分店的常規(guī)業(yè)務(wù)管理。 大宗業(yè)務(wù)一部： 主要負(fù)責(zé)投資顧問及大宗業(yè)務(wù)手續(xù)代辦等實施難度較大、專業(yè)性要求較總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 房屋銀行部 發(fā)展研究部 網(wǎng)絡(luò)部 客戶服務(wù)中心 大宗業(yè)務(wù)二部 加盟店建設(shè) 經(jīng)營一部 經(jīng)營二部 大宗業(yè)務(wù)一部 財務(wù)部 總經(jīng)理辦公室 中心市場建設(shè) 連瑣店 。業(yè)務(wù)多部門指導(dǎo)，政出多門，管理部門之間存在較多內(nèi)耗。在這項業(yè)務(wù)的日常管理中關(guān)鍵要解決的問題有三個：一是企業(yè)資源的獨占性；二是如何防止客戶的私下交易；三是對業(yè)務(wù)人員個人行為的管理。其交易過程中產(chǎn)生的大量資金流和相關(guān)代辦業(yè)務(wù)產(chǎn)生的附加價值已經(jīng)成為中介企業(yè)營業(yè)收入的重要來源。目前大宗業(yè)務(wù)方面存在主要問題是機(jī)構(gòu)的重復(fù)設(shè)置和人才的匱乏。顯然富房在人力資源的管理上存在比較大的缺陷。 2． 2． 7 企業(yè)文化建設(shè)與企業(yè)營銷策劃 企業(yè)文化建設(shè)是富房經(jīng)營的一大特色，統(tǒng)一的企業(yè)形象設(shè)計已經(jīng)體現(xiàn)到了企業(yè)的各個方面，包括統(tǒng)一的色彩、統(tǒng)一的標(biāo)識、統(tǒng)一的店面布置，以及統(tǒng)一的業(yè)務(wù)用語、統(tǒng)一的公文形式等等。真正的市場營銷行為應(yīng)當(dāng)是 建立在對企業(yè)和市場情況的準(zhǔn)確把握和科學(xué)分析基礎(chǔ)之上的。 七、業(yè)務(wù)流程安排及管理不夠嚴(yán)密，缺乏高效的信息管理系統(tǒng)和傳遞通道，資源利用率較低。即它不是一個單一商品的市場，而是一個經(jīng)營多種商品的市場體系，除了房地產(chǎn)產(chǎn)品本身之外，它還涉及生產(chǎn)資料市場、消費資料市場、金融市場以及勞動力市場等。房地產(chǎn)中介企業(yè)運(yùn)作的對象或資本是信息，或者是固化了信息的專業(yè)知識等。 五、活動的非連續(xù)性。人員的流動經(jīng)常會造成的客戶流失，而由工作性質(zhì)決定的大部分從業(yè)人員個人素質(zhì)不高的狀況也影響了企業(yè)在消費者心中的形象。伴隨著企業(yè)整個發(fā)展過程的是企業(yè)管理模式的不斷改進(jìn)，而企業(yè)管理本身就是一個完 整的系統(tǒng)，牽一發(fā)而動全身。 3． 3． 2 企業(yè)發(fā)展長期戰(zhàn) 略目標(biāo)： 任何企業(yè)都應(yīng)把發(fā)展成為國際型、多元化經(jīng)營的跨國企業(yè)集團(tuán)作為企業(yè)發(fā)展的最終目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。戰(zhàn)略目標(biāo)的量化設(shè)計有利于企 業(yè)對自身發(fā)展作出清晰的、科學(xué)的評價和改進(jìn)。 上面已經(jīng)對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)中介市場特性進(jìn)行了分析，根據(jù)“差異性服務(wù)”的總體 戰(zhàn)略目標(biāo)，我們將富 房的業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略設(shè)計為：“全程核心能力營銷模式”。在這一階段內(nèi)，企業(yè)需要將當(dāng)前的主營業(yè)務(wù)流程設(shè)計的更加嚴(yán)密、科學(xué)，使其具有較強(qiáng)的適應(yīng)市場變化能力和開放性特點；建立、建全相關(guān)的業(yè)務(wù)管理制度，使其具有較強(qiáng)的可移植性，便于企業(yè)的規(guī)模化發(fā)展和提高市場占有率。不同層面 的中介業(yè)務(wù)由于其客戶群體、交易對象之間存在較大的差異性，因此對企業(yè)運(yùn)營和管理方式要求也不同。 第三階段是企業(yè)向異地市場的拓展 這一階段要以企業(yè)內(nèi)部管理的規(guī)范化為前提。過早的進(jìn)行資本運(yùn)作對于一個處于幼年期的企業(yè)來說可能會是一劑 猛藥，事與愿違。分析各任務(wù)之間 的關(guān)系，理清實施方法和步驟，作到有條不紊。 這里將不同發(fā)展階段的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)模式及其優(yōu)缺點一一列出。 3． 5． 2． 2．直線職能制 它是在直線制的基礎(chǔ)上，設(shè)立了職能參謀機(jī)構(gòu)。它的優(yōu)點是使組織高層擺脫了具體的日常管理事務(wù)，提高了管理的靈 活性和適應(yīng)性，缺點是機(jī)構(gòu)重復(fù)、人員臃腫、獨立經(jīng)營、各自為政、重視局部利益而忽視整體利益。這種模式適合于企業(yè)業(yè)務(wù)試探性拓展階段和大規(guī)模項目實施。 網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)，它使得職位權(quán)威逐漸過渡到知識權(quán)威，使得序列活動逐漸過渡到同步活動，使得縱向交流逐漸過渡到橫向交流，使得團(tuán)隊成員在嚴(yán)格的等級制度中的不信任和服從過渡到信任和誠實，使得管理邊界由精確嚴(yán)格過渡到模糊柔軟。企業(yè)在確定了業(yè)務(wù)發(fā)展方向之后要根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要對原有的組織結(jié)構(gòu)模式進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化和調(diào)整。 三、榮譽(yù)分享：企業(yè)品牌形象的提升，員工具有榮譽(yù)感，使員工獲得企業(yè)創(chuàng)造的無形財富。 這里建議企業(yè)實行“單薪考評制度”薪酬體系，即將報酬與職位等級標(biāo)準(zhǔn)一一對應(yīng)。 提成的計提方式一般有如下幾種： 一、定額提成：即只按業(yè)務(wù)量計算提成而即不涉及成交額。提成比例制定的依據(jù)是業(yè)務(wù)難度及參與人的貢獻(xiàn)（這里的參與人指的是企業(yè)本身及所有參與業(yè)務(wù)過程的人員），而不因部門或人員的變動而改變。專業(yè)資深職位的設(shè)定使技術(shù)人才在自己的專業(yè)領(lǐng)域有職有權(quán)（對業(yè)務(wù)的建議權(quán)和業(yè)務(wù)決策的否決權(quán)），有利于提升工作業(yè)績。是企業(yè)在一定期間內(nèi)對各個崗位的員工工作成果及過程的評價和信息反饋辦法。由四個方面的要素構(gòu)成：目標(biāo)具體化、決策參與、限期完成和績效反饋。 3． 5． 3． 2． 3 激勵機(jī)制 企業(yè)應(yīng)該設(shè)計出一整套使每位員工都得到激勵的機(jī)制。它會讓企業(yè)管理者輕松完成人員的招聘和培訓(xùn)等工作。因此，管理要承擔(dān)由晉升期望和晉升實際不均衡而產(chǎn)生內(nèi)耗的風(fēng)險。 目前大多數(shù)中介企業(yè)都采用變動比例提成的辦法，藉此刺激業(yè)務(wù)增長，提高成本效益，平衡業(yè)務(wù)關(guān)系。用下面的表格可以使企業(yè)的薪酬計算標(biāo)準(zhǔn)一目了然。 報酬包括員工的基本工資、獎金、分紅、福利等。 3． 5． 3． 1．人才戰(zhàn)略的基本出發(fā)點 企業(yè)人才戰(zhàn)略的基本原則是：尊重人性、 換位思考和利益共享。 以上六種組織結(jié)構(gòu)模式是企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的基本模型。 網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)是在以人為本的前提下進(jìn)行的。每個項目小組都設(shè)負(fù)責(zé)人，由組織的最高主管直接領(lǐng)導(dǎo)。目前大多數(shù)中小型企業(yè)都是應(yīng)用了此種組織結(jié)構(gòu)。其缺點是層次較多、靈活性較差，整體運(yùn)作效率較低。在戰(zhàn)略實施計劃之中即應(yīng)列明相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)、管理和監(jiān)督辦法，以及檢查的周期和標(biāo)準(zhǔn)，使計劃既能較好地貫徹執(zhí)行又不會陷于教條。將業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)備內(nèi)容進(jìn)行分解和量化，明確行動目的。沒有數(shù)據(jù)支持的市場定位就象沒有航向的船，會使企業(yè)面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險，極易造成前期投入過大而進(jìn)退兩難的境地。 在常規(guī)業(yè)務(wù)步入正常發(fā)展軌道之后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐步拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比如更多地涉獵商品房項目代理、投資項目策劃及整盤的代租、代售，甚至可以考慮涉足物業(yè)管理領(lǐng)域和文化傳播 領(lǐng)域。從企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看這兩項業(yè)務(wù)內(nèi)容應(yīng)該是緊密關(guān)聯(lián)的，租賃代理是中介業(yè)務(wù)中最平穩(wěn)的業(yè)務(wù)內(nèi)容之一，它可以為企業(yè)帶來長期、穩(wěn)定的收入，且會隨著企業(yè)的存在和發(fā)展而不斷增長。 房地產(chǎn) 產(chǎn)品 流通 過程 相關(guān) 部門 交易 主體 土地交易 建筑施工 商品房銷售 房產(chǎn)租賃 二次轉(zhuǎn)讓 消費者 開發(fā)商 業(yè)主 建筑設(shè)計 建筑施工 建筑裝修 材料設(shè)備 家居用品 法