【正文】 討論梧州城市發(fā)展的大方向（由河?xùn)|往河西發(fā)展的事實(shí)）1 、過去河?xùn)|在梧州歷史發(fā)展上的作用論述。（通過論述一軸、兩核、五片區(qū)的功能，論證對新城區(qū)的發(fā)展具有夸時(shí)代意義） 54 月 19 日（星期天）“一湖、兩站、三中心”看新城配套講述新城未來是一個(gè)生態(tài)（玫瑰湖）、便利（高速入口站、火車站）、城市核心（市政中心、商業(yè)）的定位1 、玫瑰湖——梧州未來的生態(tài)軸心。5 、大型水景，歐陸風(fēng)情園林。歐洲城 歐洲生活第一城）②4月26日第二次更換戶外廣告（歐洲板房盛情開放、5月1日盛大開售）③6月25日第三次更換戶外廣告（歐洲生活城現(xiàn)正熱銷中） 網(wǎng)絡(luò)廣告 投放策略 網(wǎng)絡(luò)是新興人類的新寵，是現(xiàn)代生活獲取信息的又一新途徑，其用戶年齡、職業(yè)、收入水平相當(dāng)廣泛，可以達(dá)到提升知名度的主要目的。本項(xiàng)目的優(yōu)勢是位于新城的龍頭位置，弱點(diǎn)是新城建設(shè)得不到各方熟知。梧州現(xiàn)時(shí)居住的特點(diǎn)及趨勢?！拔迤瑓^(qū)”分別指：位于站前大道以東、三龍大道以北直至站前快速路的紅嶺新城中心片區(qū)、位于玫瑰湖區(qū)域的玫瑰湖游憩片區(qū)、位于火車站一側(cè)的火車站片區(qū)、位于站前大道和三龍大道以東的龍新綜合片區(qū)、以及三龍大道與潯江之間的濱江生活區(qū)。法式新古典，建筑美學(xué)家——哥特式建筑源自歐洲的建筑藝術(shù)典范完善配套，典藏完美生活。（論證紅嶺新城提倡生態(tài)、便利的人居理念）74 月 26 日（星期天）新城核心，看梧州海駿達(dá)花園講述樓盤的優(yōu)勢，走在新城建設(shè)的前列，吸引置業(yè)居住者梧州海駿達(dá)花園位于紅嶺新城的核心位置，前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，人性化的社區(qū)。（目的是論證河?xùn)|、河西聯(lián)系的加強(qiáng)，河西的高速發(fā)展，成為梧州發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力）44 月 12 日（星期天）“一軸、兩核、五片區(qū)”——看新城規(guī)劃概述新城功能規(guī)劃“一軸”是指：連接玫瑰湖與紅嶺新城區(qū)的新城中軸，它既是紅嶺新區(qū)發(fā)展的功能軸，也是通向玫瑰湖的景觀軸。系列軟廣論題設(shè)置建議如下： 序號(hào) 時(shí)間 主題 主要內(nèi)容 提綱13 月 22 日（星期天）三江匯聚 人杰地靈討論梧州一河兩岸的發(fā)展歷史，描繪西江明珠的璀璨歷程梧州城市及過去歷史的概述。 梧州海駿達(dá)花園上半年活動(dòng)計(jì)劃（ — ） 序號(hào) 類別 時(shí) 間 地點(diǎn) 主要內(nèi)容 費(fèi)用預(yù)算 備注 1 新城多方論壇 、星期五 梧州市文化廣場 討論梧州市的發(fā)展方向 50,000 方案 2可選一 2 風(fēng)水講座暨新 聞發(fā)布會(huì) 4 月 19日，星期天 初步定于江濱國際大酒店內(nèi) 借用誠意客戶資源，組織新聞發(fā)布會(huì)、講述新城的發(fā)展 120,000 通過風(fēng)水講座和產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)將項(xiàng)目和新城區(qū)的發(fā)展推向高潮，提升項(xiàng)目自身的價(jià)值 3 銷售中心開放活動(dòng)，板房開放活動(dòng) 4 月 26日，星期日 銷售中心現(xiàn)場 銷售中心、樣板房正式開放 30,000 銷售中心及板房對外開放，展示實(shí)力，舉行一些小型趣味活動(dòng)。） （二） 發(fā)布形式 以每天上午 8： 00、下午 5:30 為主，輔助上下班交通易堵車的時(shí)間。2 、5 0 萬平方歐洲城——梧州第一城，規(guī)模成就生活品質(zhì)。2 、“兩核”分別指：位于玫瑰湖的生態(tài)核心和位于中軸線另一側(cè)的商貿(mào)功能核心。2 、梧州居住特性的演變。 項(xiàng) 目與項(xiàng)目品牌的導(dǎo)入與建立 通過一系列廣告活動(dòng)，使市場與客戶認(rèn)識(shí)、了解項(xiàng)目，增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)同感，也同時(shí)樹立項(xiàng)目的品牌，為企業(yè)品牌的導(dǎo)入與建立進(jìn)行必要的鋪墊。 4. 在宣傳區(qū)域上走“城鄉(xiāng)結(jié)合的道路” 。 現(xiàn)場包裝及印刷物料規(guī)劃（詳見附表） 睇樓通道、入口廣場包裝，、折頁、戶型圖等印刷。 銷售操作重點(diǎn) 1. 價(jià)目表不出街，制作二套不同價(jià)差的價(jià)目表，根據(jù)當(dāng)時(shí)的銷售情況進(jìn)行調(diào)整，具體的完整價(jià)目表只由現(xiàn)場銷售主管掌握，銷售人員對落誠意金的客戶只可透露均價(jià)。一”黃金周的時(shí)間 段要購買其它樓盤的客戶有個(gè)等待的機(jī)會(huì)。 以下所述“內(nèi)部認(rèn)購及公開發(fā)售方案”均以以上價(jià)格策略為前提，以首推均價(jià) 2600 元 /㎡（毛坯）超低價(jià)入市， 帶動(dòng)目標(biāo)客戶的購買欲望，從而在公開發(fā)售時(shí)形成熱銷場面。 獲知途徑報(bào)紙 電視 電臺(tái) 途徑 戶外 舊客戶 介紹 合計(jì)數(shù)量 9 13 4 133 41 10 6 216比例 % % % % % % % %從以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出客戶以途經(jīng)為主，反映出展銷中心位置比較明顯。 通過與現(xiàn)場銷售人員、項(xiàng)目主管、來訪客戶的溝通，客戶的獲知途徑主要是： 途經(jīng)。 報(bào)紙。 通過與銷售人員和對客戶的溝通及了解并結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?，結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度，預(yù)計(jì)將于 20xx 年 5 月 1 日公開發(fā)售，以快速銷售為目標(biāo)，以“做大、做強(qiáng)、做細(xì)、做活”“內(nèi)圍與外圍相結(jié)合”的方針為整體策略 ，建議以戶外、電視、報(bào)紙、電臺(tái)、現(xiàn)場活動(dòng)為主要推廣宣傳手段，形成立體式宣傳推廣，展開 09 年上半年梧州海駿達(dá)花園的推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算。可根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購期間所收集的市場資料，在公開發(fā)售期前一周，對關(guān)注本項(xiàng)目的客戶具有較大針對性的大型活動(dòng)。 4 月 20 日 —— 26 日，以額外 95 折這個(gè)相對較低的折扣來吸引客戶前來誠意認(rèn)購，經(jīng)過前階段的聚焦，市場對本項(xiàng)目有一定關(guān)注度，折扣優(yōu)惠的減少，令誠意客戶感受本項(xiàng)目的熱銷，越早購買價(jià)格越低，因此本階段促使客戶購買的可能性相對較大。 4. 如客戶看 中的不是在首推中的單位，且一定要選擇，可讓其交納誠意金，在約定期限內(nèi)（指取得預(yù)售證）需補(bǔ)足定金，反之不退。 3. 咨詢客戶比較集中，主要集中在河西，而河西又主要集中在兩個(gè)商業(yè)中心：一是夢之島時(shí)代廣場一帶；二是太陽城商場一帶，總體上來看目前外圍的客戶了解和來咨詢的客戶不多。目前客戶來源較為狹隘， 除了吸引市區(qū)消費(fèi)人群外， 建議在 321 國道從廣東進(jìn)入梧州方向新增戶外廣告牌一個(gè) ，吸引外圍的客戶，特別是吸引梧州附近各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶，把市區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群體納入本項(xiàng)目的消費(fèi)群體，走城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合的道路，即使把握住市區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房人群。 宣傳操作如下： 銷售階段 時(shí)間 推廣主題 告知階段 傳世品質(zhì) 藝術(shù)筑家 展銷中心開放 項(xiàng)目熱炒階段 新城論壇、銷售中心開放、優(yōu)惠登記、風(fēng)水講座、板房開放、內(nèi)部認(rèn)購 計(jì)劃開盤期 （熱銷期） 梧州海駿達(dá)花園歐洲城盛裝揭幕 歐洲生活體驗(yàn)之旅 尾盤銷售 公開發(fā)售、歐洲城熱銷中 六、 媒體組合 針對梧州房地產(chǎn)市 場的特點(diǎn)，建議在本階段的廣告宣傳中以戶外廣告、報(bào)紙廣告和電視廣告為主要宣傳媒體，電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、雜志等為輔助宣傳媒體。2 、河西經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)在和遠(yuǎn)景展示。2 、火車站、高速路入口梧州經(jīng)濟(jì)騰飛的翅膀。（通過項(xiàng)目優(yōu)勢（人文、生活方式、社區(qū)氛圍、園林綠化等）的充分論述，論證海駿達(dá)花園為梧州新城最宜居花園）梧州新城建設(shè)發(fā)展論壇主題和內(nèi)容概要 雜志廣告 （一）投放策略 以銀行、汽車之王、旅游、酒店為投放對象，上述雜志主要針對一些高層次、高收入人群為宣傳重點(diǎn)，可以達(dá)到提升知名度為主要目標(biāo)； （二） 發(fā)布形式 銀行、汽車、旅游、酒店以跨頁、整版進(jìn)行表現(xiàn)。 發(fā)布形式 門戶網(wǎng)站：、房產(chǎn)專業(yè)性網(wǎng)站： (如搜房、焦點(diǎn)等 )：海駿達(dá)集團(tuán)自身網(wǎng)站： 直投廣告 投放策略 夾報(bào)、 DM 主要是針對預(yù)先選定的客戶群進(jìn)行推廣活動(dòng)的一種方式，可以起到迅速打開項(xiàng)目知名度的目的，其特點(diǎn)是針對性投放、速度快、價(jià)格低、效果較好。建議 以系列硬廣和軟廣宣傳為手段，大力開辟新城建設(shè)論壇，把新城的建設(shè)提上議程，促使梧州市民轉(zhuǎn)變置業(yè)觀念，促進(jìn)銷售。（人文——目的是開篇吸引）23 月 29 日（星期天）“三十年河?xùn)|三十年河西”或者“一河兩岸”——看梧州未來討論梧州城市發(fā)展的大方向（由河?xùn)|往河西發(fā)展的事實(shí)）過去河?xùn)|在梧州歷史發(fā)展上的作用論述。（通過論述一軸、兩核、五片區(qū)的功能，論證對新城區(qū)的發(fā)展具有夸時(shí)代意義） 54 月 19 日（星期天）“一湖、兩站、三中心”看新城配套講述新城未來是一個(gè)生態(tài)（玫瑰湖）、便利（高速入口站、火車站）、城市核心（市政中心、商業(yè)）的定位玫瑰湖——梧州未來的生態(tài)軸心。大型水景，歐陸風(fēng)情園林。紅嶺新城具有各種各樣優(yōu)勢，更是一個(gè)生態(tài)宜居的新城，必定成為梧州人居的新聚集點(diǎn)，代言梧州未來的生活品質(zhì)。河?xùn)|與河西聯(lián)系的加強(qiáng)，對促進(jìn)梧州的交流和城市轉(zhuǎn)型的影響。系列軟廣論題設(shè)置建議如下：