a鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案(存儲版)
【正文】 3 建筑面積+地上物補償價 其中： K1為容積率調(diào)整系數(shù) K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù) K3 為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點工程時取 ，其他情況取。 ②拆遷補償及獎勵費 村集體企事業(yè)拆遷費用統(tǒng)計表 表 44 村集體企業(yè)拆遷補償費 項目 補償及獎勵標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 金額（萬元） 重置成新價 1225 元 /平方米 85900 搬遷補助費 25 元 /平方米 85900 一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費 1100 元 /平方米 85900 9449 合計 以上合計： 拆遷總成本詳見下表： 住宅拆遷及獎勵費 項目 補償及獎勵標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 金額（萬元） 區(qū)位補償費 1600 元 /平 135725 14 方米 .25 重置成新價 800元 /平方米 135725.25 搬家補助費 20 元 /平方米 135725.25 空調(diào)移機費 400 元 /戶 953 電話移機費 235 元 /戶 953 有線電視拆移費 350 元 /戶 953 熱水器改移費 300 元 /戶 953 危電改造費 150 元 /戶 953 臨時過渡補助費 5000 元 /戶 953 提前搬家獎 5000 元 /戶 953 工程配合獎 40000元 /戶 953 停產(chǎn)停業(yè)損失補助費 1100 元 /平方米 20358.79 購房補貼費 1500 元 /平方米 135725.25 合計 國有企業(yè)拆遷補償費 區(qū)位補償 (地價 ) 4000 元 /平方米 3 重置成新價 1200 元 /平方米 3 15 搬遷補助費 25 元 /平方米 3 一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助 1100 元 /平方米 3 合計 村集體企業(yè)拆遷補償費 重置成新價 1225 元 /平方米 85900 搬遷補助費 25 元 /平方米 85900 一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費 1100 元 /平方米 85900 9449 合計 以 上 合 計 拆遷評估費 拆遷服務(wù)費 拆除費 20 元 /平方米 223215.48 總 計 1 第五章 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃實施方案 朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)土地一級開發(fā)項目位于朝陽區(qū)高碑店三間房，規(guī)劃用地范圍：東至三間房鄉(xiāng)，西至東五環(huán)路，南至雙橋鐵路編組站，北 至通惠河。 本項目采用雨污水分流制，每條道路上均設(shè)置污水管道，負(fù)擔(dān)道路兩側(cè)地塊污水排放，并分別排入通惠河南側(cè)市政污水干管管道。 八、市政供電方案 為保證本項目用電需要，擬建設(shè)開閉站 2 座，新建 10Ф 150+2Ф 100電力干線 1214米 九、市政道路方案 為保證本項目居民出行需要，擬建設(shè)道路 27890平方米。 根據(jù)我們對項目周邊的住宅項目的售價調(diào)查，本項目周邊住宅項目的售價一般在 7500 元 /平方米左右。 （ 3）銷售費用 、城市維護建設(shè)稅及教育費附加取開發(fā)價值的％ 4 、代理及廣告宣傳費取開發(fā)價值 ％。 第一 階段 ： 2020 年 8 月至 2020 年 5 月完成項目的開發(fā)立項、規(guī)劃審批、征地手續(xù)、拆遷手續(xù)。 （ 5） 環(huán)評費用 根據(jù)《 建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢收費標(biāo)準(zhǔn) 》計取。 ：取上述直接費用和其他費用及不可預(yù)見費、財務(wù)費用之和的 8%。 8 項 目 現(xiàn) 金 流 量 分 析 表 表 74 序號 項目 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 6 6 6 3 3 3 3 3 征 9 地費用 拆遷費用 市政建設(shè)費用 10 其他費用 間接費用 0 0 0 .1 貸款利息 . 不 11 2 可預(yù)見費 .3 一級開發(fā)利潤 .4 營業(yè)稅 12 3 納入土地入市底價的其他成本 13 4 凈現(xiàn)金流量 2275.86 2275.86 2275.86 2 16867.53 16867.53 16867.53 16867.53 16867.53 5 累計凈現(xiàn)金流量 2275.86 4551.72 6827.57 14643.39 31510.92 48378.44 65245.97 82113.50 98981.02 （接上 表） 14 序號 項目 合計 10 月 11 月 12 月 13 月 14 月 15 月 16 月 17 月 18 月 1 現(xiàn)金流入 224490.71 0 0 0 0 224490.71 2 現(xiàn)金流出 182825.73 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 6 6 征地費33239.74 15 用 拆遷費用 98700.52 4 4 4 4 4 4 4 市政建設(shè)費用 0 其他 16 費用 間接費用 40543.26 0 0 0 0 0 0 0 0 0 .1 貸款利息 0 .2 不可預(yù)12049.15 17 見費 .3 一級開發(fā)利潤 12850.15 .4 營業(yè)稅 6 3 納入 18 土地入市底價的其他成本 4 凈現(xiàn)41664.98 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 11327.57 2275.86 222214.85 19 金流量 5 累計凈現(xiàn)金流量 11030 12163 13296 14429 15561 16694 17827 18054 41664.98 財務(wù)內(nèi)部收益率 IRR % 財務(wù)凈現(xiàn)值（年 I=%） 20 動態(tài)投資回收期（年） 1 年 6 個月 21 目盈虧平衡分析 經(jīng)盈虧平衡分析，本項目在假定其他條件不變的情況下，當(dāng)居住用途樓面熟地價達到 2550元 /m2，商業(yè)配套用途樓面熟地價為 5320 元 / m2時，項目可以盈虧平衡；在假定其他條件不變的情況下，當(dāng)商業(yè)配套用途樓面熟地價為1090 元 /m2，居住用途樓面熟地價達到 3267 元 /m2時，即只要居住用途樓面熟地價達到 3267元 /m2，項目就可收回土地一級開發(fā)成本。 本項目各財務(wù)指標(biāo)變化情況如下表。 （ 2）多因素分析 任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目在實際操作過程中，都可能會產(chǎn)生多個因素同時變動的情況，因此我們在這里考慮影響本項目的主要變動因素同時變差的情況，對本項目的各財務(wù)指標(biāo)做進一步分析。 預(yù)期可實現(xiàn)的土地出讓金 出讓金計算表 表 72 規(guī)劃用途 出讓金水平（元 /平方米） 規(guī)劃建筑面積（萬平方米） 出讓金總價（萬元） 居住 400 23252 商業(yè)配套 600 3900 合計 27152 項目利潤表 表 73 總成本（萬元） 預(yù)期
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