【正文】 評(píng)估 的假設(shè)條件如下： ； 3%，同時(shí)銷售收入減少 3%； 5%，同時(shí)銷售收入減少 5%。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果表明，該項(xiàng)目盈利能力一般，項(xiàng)目從社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益角度綜合考慮可行。 ：取上述直接費(fèi)用中的征地費(fèi)用、拆遷和市政費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的 5%。 （ 4） 用地普測(cè)及撥地定樁費(fèi) 4 依據(jù)《關(guān)于印發(fā) 測(cè)繪工程產(chǎn)品價(jià)格 和 測(cè)繪工程產(chǎn)品困難類別細(xì)則 的通知》（國測(cè)財(cái)字〔 2020〕 3 號(hào)），財(cái)政部、國家計(jì)委《關(guān)于將部分行政事業(yè)性收費(fèi)轉(zhuǎn)為經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)（價(jià)格）的通知》（財(cái)綜〔 2020〕 94 號(hào)）計(jì)取。 二、開發(fā)進(jìn)度 預(yù)期 2020年 8月可完成土地一級(jí)開發(fā)主體的授權(quán)工作，簽訂一級(jí)開發(fā)委托合同。 取以上三項(xiàng)合計(jì)款為基數(shù)，貸款利率取中國人民銀行2020 年 5 月公布的一至三年期貸款利率 ％，資金考慮在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，假設(shè) 開發(fā)期為二年，以復(fù)利計(jì)算。 本項(xiàng)目是朝陽區(qū)雙限商品房儲(chǔ)備用地，由于政策限制雙限商品房銷售價(jià)格要比周邊普通商品房價(jià)格低 10%左右。 七、市政有線電視方案 擬建設(shè) 2 孔有線電視電纜管孔 2870米。本項(xiàng)目可接入該干管。 13 :按拆遷建筑面積 25 元 /㎡計(jì)算。 10 :按宅內(nèi)房屋建筑面積 20 元 /㎡計(jì)算。 ：每部一次性補(bǔ)助 235元。 （ 2） 拆遷評(píng)估費(fèi) 根據(jù)北京市物價(jià)局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》 (京價(jià)（房） [1997]第 398 號(hào) ) ，按照拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的 ％計(jì)取。 ：依據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)北京市耕地開墾費(fèi) 收繳和使用管理辦法的通知》（京政發(fā)〔 2020〕 51 號(hào)），一般耕地每公頃 30 萬元。但是與之相對(duì)應(yīng)的 現(xiàn)狀是建筑物大部分較為陳舊，多為平房，村內(nèi)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，亟需改造。 需要注意的是，該項(xiàng)目拆遷基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采用的是高碑店鄉(xiāng)2020 年 5 月調(diào)查的數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)可能與項(xiàng)目實(shí)施過程中實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)有誤差， 最終數(shù)據(jù)以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)。 朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案 目 錄 第一章 摘 要 ................................ 1 第二章 基本情況 ............................... 1 一、項(xiàng)目 區(qū)域位置 ............................................................. 1 二、土地利用現(xiàn)狀情況 ..................................................... 2 三、地上物現(xiàn)狀情況 ......................................................... 2 四、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)說明 ..................................................... 3 第三章 征地工作方案 ............................ 3 一、征地情況概要 ............................................................. 3 二、征地政策依據(jù) ............................................................. 4 三、征地費(fèi)用構(gòu)成及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) .......................................... 5 四、征地補(bǔ)償費(fèi)用 ............................................................. 5 第四章 拆遷工作方案 ............................ 6 一、拆遷情況概要 ............................................................. 6 二、拆遷政策依據(jù) ............................................................. 7 三、拆遷補(bǔ)償方式 ............................................................. 8 四、拆遷費(fèi)用構(gòu)成及成本核算 .......................................... 8 第五章 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃實(shí)施方案 ................. 1 一、市政供水方案： ......................................................... 1 二、市政雨水方案 ............................................................. 2 三、市政污水方案 ............................................................. 2 四、市政供暖方案 ............................................................. 2 五、市政中水方案 ............................................................. 2 六、市政電信方案 ............................................................. 3 七、市政有線電視方案 ..................................................... 3 八、市政供電方案 ............................................................. 3 九、市政道路方案 ............................................................. 3 十、市政建設(shè)費(fèi)用估算 ..................................................... 3 第六章 土地供應(yīng)方案 ............................ 1 一、供地計(jì)劃 .................................................................... 1 二、開發(fā)進(jìn)度 .................................................................... 7 第七章 投資方案 ............................... 1 一、項(xiàng)目總投資估算 ......................................................... 1 二、項(xiàng)目預(yù)期收入估算 ..................................................... 5 三、項(xiàng)目預(yù)期收益 ............................................................. 6 四、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 ..................................................... 6 附 件 ..................................... 24 第一章 摘 要 陽區(qū)高碑店北花園，規(guī)劃用地范圍：東至三間房鄉(xiāng)，西至東五環(huán)路，南至雙橋鐵路編組站，北至通惠河。 、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（達(dá)到“九通一平”，即場(chǎng)地平整、通上水、通下水、通中水、通電力、通電信、通有線電視、通暖、通燃?xì)?、通路）、前期費(fèi)用等直接成本和間接成本。 二、土地利用現(xiàn)狀情況 本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)涉及國有土地 公頃，為北花園小學(xué)；其余為集體土地，共 公頃，其中農(nóng)用地 5公頃，建設(shè)用地 。 ：依據(jù)《北京市實(shí)施（中華人民共和國耕地占用稅暫行條例）的辦法》（京政發(fā) [1987]93 號(hào)），朝陽的耕地占用稅為 9 元 /m2，在測(cè)算中，我們按照 9元 /m2計(jì)算。 （ 3） 拆遷服務(wù)費(fèi) 根據(jù)北京市物價(jià)局、財(cái)政局《關(guān)于房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》〔京價(jià) (收 )字 (1993)第 238號(hào)、京財(cái)綜 (1993)1465號(hào)〕，按照拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的 1％計(jì)取。 ：每戶一次性補(bǔ)助 350元。 1500元 /平方米（被拆建面） ②拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)： 農(nóng)、居民拆遷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表 表 4－ 2 住宅拆遷及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 項(xiàng)目 補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 金額（萬元） 區(qū)位補(bǔ)償費(fèi) 1600元 /平方米 135725.25 重置成新價(jià) 800 元 /平方米 135725.25 搬家補(bǔ)助費(fèi) 20 元 /平方米 135725.25 空調(diào)移機(jī)費(fèi) 400 元 /戶 953 電話移機(jī)費(fèi) 235 元 /戶 953 有線電視拆移費(fèi) 350 元 /戶 953 熱水器改移費(fèi) 300 元 /戶 953 危電改造費(fèi) 150 元 /戶 953 臨時(shí)過渡補(bǔ)助費(fèi) 5000 元 /戶 953 提前搬家獎(jiǎng) 5000 元 /戶 953 工程配合獎(jiǎng) 40000 元 /戶 953 11 停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi) 1100元 /平方米 9 購房補(bǔ)貼費(fèi) 1500元 /平方米 135725.25 合計(jì) （ 2）國有土地上企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi) ①拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： ：根據(jù)京房地字（ 1999） 656號(hào)文確定 非住宅房屋拆遷價(jià)格 =區(qū)位價(jià)格 K1 K2K