【正文】 仲裁制度主要以調(diào)解、協(xié)商的方式解決糾紛，易于 當(dāng)事人接受，利于執(zhí)行。仲裁包括行政仲裁和司法仲裁。它們往往和未盡 社會義務(wù)相關(guān)?！　??！　∥飿I(yè)及物業(yè)管理糾紛案件，是財產(chǎn)權(quán)益糾紛案件中的一個重要方面。它包括兩個方面的制 度內(nèi)容：　　　　物業(yè)管理委員會，是在物業(yè)所屬地區(qū)政府有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)下，由物業(yè)及其物業(yè)管理牽頭， 由社區(qū)街道辦事處、公安派出所、城市監(jiān)察隊、業(yè)主代表、住戶代表等人員組成的委員會?！　?，又要相互配合，模范地遵守國家法律、法規(guī)和小區(qū)物業(yè)內(nèi)部各項管理制度。如此規(guī)定，才能使內(nèi)部法規(guī)達(dá)到如下目的?！　∫?guī)劃管理部門若要求業(yè)主凡申報裝修的，一律要經(jīng)物業(yè)公司先行提出原則性意見才接受 申報，這樣有利于整個物業(yè)的規(guī)劃管理，保證房屋的基本建筑要求。如果購樓者拒簽入住合約，售樓一方有權(quán)不向購買者交出房屋， 直到經(jīng)協(xié)商讓購房者愿意辦理并辦好入住手續(xù)時才交樓。為此，立法重要 ，但管好用好立法更重要。法律是經(jīng)濟的反映，同時又反作用經(jīng)濟，為經(jīng)濟服務(wù)。因此在住宅物業(yè)上需要立法，依法來加強管理，由單一的行政權(quán)力管理向社會的經(jīng)濟管理、法律管理過渡。因此，物業(yè)的修繕應(yīng)該是物業(yè)立法的一個重要內(nèi)容。應(yīng)該允許物業(yè)的多種所有制形式和多種所有權(quán)形式，以及物業(yè)多種經(jīng)營方式的并存?！　　　≡谖覈恋厥菍儆趪一蚣w所有的，房地產(chǎn)物業(yè)所有權(quán)是指物業(yè)建筑物本身的所有 權(quán)及其相關(guān)土地的使用權(quán)，物業(yè)所有者對相關(guān)土地只有使用權(quán)，不得進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓，也嚴(yán)禁買賣或變相買賣。作為物業(yè)管理的法規(guī)，不僅應(yīng)當(dāng)解決 物業(yè)管理運作中直接面臨的各種障礙，而且應(yīng)當(dāng)和其他相關(guān)法律相協(xié)調(diào)、相統(tǒng)一、相互補充和銜接，形成一個較為嚴(yán)密的法規(guī)體系，以使各種問題從根本上、各個環(huán)節(jié)上，全面、徹底 的解決?！　　　⌒^(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理是國民經(jīng)濟管理的重要組成部分。以便更好的服務(wù)于廣大住宅用戶并有效地提高政府法制管理的執(zhí)法力度，調(diào)整好物業(yè)管理與廣大業(yè)主或住戶的關(guān)系，正是我們強調(diào)小區(qū)物業(yè)法制管理的意義所在。　　，才能確立政府對其管理的權(quán)威　　隨著早期開發(fā)的物業(yè)相繼投入使用，物業(yè)管理中的問題也逐漸暴露出來。物業(yè)管理涉及面廣，存在多方面的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此法律關(guān)系相應(yīng)也要十分明 確?！　∪?、不把違禁品、黃色污穢的書刊、畫片、唱片、錄音帶等帶進(jìn)社區(qū)和家庭?！　　　　吧鐓^(qū)”精神不是孤立的、抽象的，高不可攀的，要以它為靈魂、為核心，制定整個小 區(qū)的精神文明規(guī)范；整個小區(qū)的精神文明規(guī)范，體現(xiàn)了“社區(qū)”精神的具體內(nèi)容和操作要求?！　?二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)測算原則　　居住小區(qū)公共性服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同，其 收費標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合，共同做好“暫行辦法”的實施工作。　　實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代 表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。　　其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實行政府定價?！　　！　?，在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。同時，其收入和利潤事先也無法準(zhǔn)確的測算和預(yù)計?！　【S修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上，爭 取產(chǎn)生最大的增值收益，如購買國庫券、債券等。　　不管是公有住房出售后，還是商品房出售后，如遇某些重大原因，維修基金不敷使用時 ，經(jīng)業(yè)主委員會研究決定，還可臨時向業(yè)主籌集。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維 修基金。這些費用一旦需要支出，數(shù)額巨大，單靠日 常管理收費無法負(fù)擔(dān)?！　∫鉀Q住室小區(qū)的管理經(jīng)費問題，需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。第五節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費來源和測算　　一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源　　居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房 屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用?！　《?、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的申報　　各地申報時，小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))管理單位要認(rèn)真填寫《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))申報表》，由省(自治區(qū)、直轄市)主管部門負(fù)責(zé)人簽署預(yù)評預(yù)驗意見并加 蓋公章，于每年7月30日前申報到建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司?！　?。實行所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)兩權(quán)相分離，是現(xiàn)代物業(yè)管理與舊式的房屋管理本質(zhì)區(qū)別之一。住宅小區(qū)物業(yè)管理首先應(yīng)遵循業(yè)主自治自律與專業(yè)化管理相結(jié)合的原則。這種經(jīng)濟效益從以下幾方面表現(xiàn)出來：一是從政府方面來說，不僅它 改變了以往政府用于房屋維修、環(huán)衛(wèi)、綠化和其他公共市政設(shè)施上的費用，而且還可以向物業(yè)管理企業(yè)收取稅收。　　二、小區(qū)交付使用前物業(yè)公司的主要管理工作城市新建居住小區(qū)的物業(yè)管理，從規(guī)劃階段開始到住戶入住前，其物業(yè)管理從三個階段進(jìn)行?，F(xiàn)行小區(qū)規(guī)劃規(guī)定：綠地面積不少于總占地面積的30％，綠化覆蓋率不低于25％。尤其是房屋的公共管道、公共設(shè)備，都必須有一個眾多業(yè)主協(xié)調(diào)管理的服務(wù)機構(gòu)，作為所有產(chǎn)權(quán) 者利益維護或代理人?！　〉谌?，物業(yè)管理經(jīng)費籌集的復(fù)雜性。直接管 理的機構(gòu)有：街道辦事處、公安派出所和政府各分管部門的職能機構(gòu)，如城市規(guī)劃、城市監(jiān)督、市政管理、房屋產(chǎn)權(quán)管理、環(huán)境衛(wèi)生、防疫、環(huán)境保護、工商行政、物價、稅收、民政 事務(wù)、社會治安等機構(gòu)?！　　！　【裎拿鹘ㄔO(shè)的活動方式。在物質(zhì)文明建設(shè)方面，物業(yè)管理體現(xiàn)在對居住小區(qū)內(nèi)、房屋及設(shè)備的維護與修繕等的管理上。在那次會上對住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的發(fā)展方向取 得了共識。這一改革是我國許多地區(qū)、各級政府、房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了各種有益探索，不斷總結(jié)取得的重大成果，它有一個逐步發(fā)展、不斷完善的過程。房產(chǎn)經(jīng)營公司和私人的房產(chǎn)出租，用 于住宅的，其租金標(biāo)準(zhǔn)的制定也必須符合國家有關(guān)規(guī)定，并經(jīng)物價部門審批，報房管部門備案?！　?三)租賃住宅及其管理　　租賃住宅是指使用人不具有房屋的產(chǎn)權(quán)，通過房屋租賃的形式取得在一定時期內(nèi)使用權(quán) 的住宅，包括公有住宅的租賃和集體所有制房產(chǎn)以及私人房產(chǎn)的租賃。要建立公房售后住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。所 有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。無論是以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買的住宅，5年內(nèi)只能自住自用， 不得出售；5年后，購買者如必須出售需經(jīng)所在單位(補貼單位)的同意，所得出售的增值部分，個人只能分得相當(dāng)于原來所付房價占當(dāng)時綜合造價比例的部分。購房者具有部分產(chǎn)權(quán)。隨著住房制度改革的深化，住房商品化的推進(jìn)，今后將逐漸增加其在城市住宅中所占的比例。人們說的“三分建設(shè)， 七分管理”的要求在物業(yè)管理的模式中得以體現(xiàn)。這種管理是由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過委托合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實施管理?！　?、場地和環(huán)衛(wèi)、治安、綠化、道路等實施全方位的維修、養(yǎng)護以及專業(yè)化的管理和多方面的綜合性服務(wù)?！　∥濉⑽飿I(yè)管理的強大生命力　　1995年1月18～20日國家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司召開全國物業(yè)管理工作座談會，對十幾年來房地產(chǎn)管理工作進(jìn)行總結(jié)。由房屋開發(fā)建造單位自行管理自己建造的出售給業(yè)主或出租給用戶的住宅，這是目前常見的一種住宅管理方式。但由于歷史的原因，這一管理方式在今后較長一段時間里還將繼續(xù)存在。在這一時期內(nèi)，一方面舊的管理方式依然存在，另一方 面，專業(yè)的物業(yè)管理方式已經(jīng)出現(xiàn)。這就必然要求統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營?！　?、功能全。這些實體之間、實體與居民之間、居民相互之間組成了住宅區(qū)的社會關(guān)系、人際關(guān)系，形成了一個社會網(wǎng)絡(luò)，相互影響和相互制約。包括：教衛(wèi) 系統(tǒng)，如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)療門診、保健站、防疫站等；商業(yè)餐飲業(yè)系統(tǒng)，如飯店、飲食店、食品店、糧店、百貨店、菜場等；文化、體育、娛樂服務(wù)系統(tǒng)，如圖書館 、游泳池、健身房、電影院、錄像室等；其他服務(wù)系統(tǒng)，如銀行、郵局、煤氣站、小五金、家電維修部等。那就是：　　(1)人均8平方米的居住面積；(2)60％以上的全國住房成套率；(3)居住環(huán)境在總體上的較大改善，根據(jù)以上精神，建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》對新建住宅建設(shè)提出以下 要求：“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”?！　【幼⌒^(qū)，是當(dāng)前我國在舊城改造和新區(qū)建設(shè)過程中，由一幢幢樓群組成的新的住宅區(qū) 。住宅在人類歷史上，隨著社會的進(jìn)步與生活水平的不斷提高，居住的條件和住宅的水平不斷的提高。今后，這種 新建居住小區(qū)則是城市住宅建設(shè)的主要形式。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂、交際等功能。包括住宅在 購、租兩方面的逐漸商品化及小區(qū)的管理和服務(wù)都是有償?shù)?，住用人將逐漸加大對居住消費的投入?！　∵@些新建住宅小區(qū)，規(guī)劃布局合理，配套設(shè)施日益完善，改變了過去單一的、分散的結(jié) 構(gòu)和功能，向節(jié)約用地、高密度、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展?！　　⑴涮自O(shè)施系統(tǒng)化?！　∽≌^(qū)規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)的統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、功能的多樣化、房屋結(jié)構(gòu)與配套設(shè)施的 系統(tǒng)化，再加上產(chǎn)權(quán)的多元化，給小區(qū)物業(yè)管理造成了極為復(fù)雜的局面，導(dǎo)致物業(yè)管理工作的復(fù)雜化。但這種管理 越來越不適應(yīng)體制的轉(zhuǎn)軌，其管理效率低、經(jīng)濟效益差的弊端越來越突出，所收房租連房屋的簡單維修也維持不了。　　近些年來，一些較大的企、事業(yè)單位已開始探索轉(zhuǎn)變管理體制?！　　！　≡诟鞯靥剿鞯幕A(chǔ)上，深圳和廣州從80年代起就開始借鑒香港和國外的物業(yè)管理經(jīng)驗，結(jié)合我國的實際情況，走出了一條適合我國國情的適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的物業(yè)管理新路?！　∑?、居住小區(qū)物業(yè)管理的特征　　與舊的管理模式相比，居住小區(qū)物業(yè)管理模式具有以下特征：　　。　　。　　一、不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住宅及其物業(yè)管理　　目前，我國的住房按產(chǎn)權(quán)來說，可分作以下三類：擁有全部產(chǎn)權(quán)的商品房、房改中向個 人出售的住房以及尚未實行房改的租賃住房。　　(二)房改中向個人出售的住宅及其管理　　房改中向個人出售的住宅是指在住房制度改革中，以優(yōu)惠的價格補貼出售的公有住房， 即公房出售。　　(4)在政府扶持、單位支持、個人負(fù)擔(dān)原則下的以住房合作社等形式建造的合作住宅?！　、诠灿貌课?，是指承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)自行車存車庫等?！　、芄砍鍪酆?，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，由住宅所有人承擔(dān)，住宅所 有人可以自行維修養(yǎng)護，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護。凡改變原 房屋設(shè)計結(jié)構(gòu)的大修、改建工程，應(yīng)報請當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關(guān)審批。　　租賃住宅物業(yè)管理主要應(yīng)遵循以下幾條基本原則：　　　　國家公有住房或房產(chǎn)經(jīng)營公司出租住房的目的，是為了不斷滿足人民居住生活的需要， 私房的出租是公房出租的補充。　　綜上所述，租賃住宅物業(yè)管理總的原則，是將出租的房屋管好、修好和用好，要為房屋 承租單位和住戶提供較好的服務(wù)。1992年9月，建設(shè)部驗收小組對五羊村住宅小區(qū)現(xiàn)場考核驗收?！　?二)居住小區(qū)物業(yè)管理的特點　　居住小區(qū)的物業(yè)管理是城市新建住宅管理在社會主義市場經(jīng)濟條件下出現(xiàn)的新事物，它 具有以下的特點：　　，把社會物質(zhì)文明建設(shè)與精神文明建設(shè)融為一體。依據(jù)《中共中央關(guān)于社會主義精神文明建設(shè)指導(dǎo)方針的決議 》精神，居住小區(qū)精神文明建設(shè)的具體內(nèi)容包括以下方面：　　(1)結(jié)合居民的實際情況，制定居住小區(qū)居民精神文明公約。與以往的城市新建住宅管理不同，它重視物業(yè)建成后的管理。這此差異有時會產(chǎn)生各種各樣的問題以及矛盾與糾紛。主要表現(xiàn)在以下三個方面：　　首先，小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)的多元化要求管理的權(quán)威性和統(tǒng)一性。其物業(yè)管理的具體內(nèi)容：　　，制止各種違章行為，并進(jìn)一步完善、補充原規(guī)劃的不足之處，督促指導(dǎo)住戶和業(yè)主執(zhí)行規(guī)劃法。在小區(qū)紅線范圍內(nèi)，除明確規(guī)定屬大市政管理外的市政配套設(shè)施，包括樓宇內(nèi)的公共排水、化糞池等設(shè)施，均應(yīng)由物業(yè)公司進(jìn)行管理?！　?、防盜及公共秩序的管理?！　∫?、管委會的組建及其權(quán)利與義務(wù)　　(一)管委會的組建　　該委員會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的 代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。這表現(xiàn)為居民提供一個整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。居住小區(qū)的物業(yè)管理，通過小區(qū)內(nèi)的綠化、上下水及用煤、液化氣的 專業(yè)管理，不僅有助于人的身心健康，還將對城市建設(shè)產(chǎn)生積極的影響。住宅小區(qū)管理中的服 務(wù)工作，具有長期性和群眾性的特點：服務(wù)時限很長，往往幾十年以上；服務(wù)對象范圍很寬，男女老幼，各行各業(yè)，且流動性大、變化快。由一定物業(yè)管理企業(yè)對某一居民住宅小區(qū)實行統(tǒng)一管理、綜合治理、 全方位服務(wù)。這一達(dá)標(biāo)、考評工作，對推動房地產(chǎn)管理體制的改革，提高城市管理水平起到了重要作用。對已獲獎的小區(qū)(大廈、工 業(yè)區(qū))，如管理水平下降，群眾有意見，經(jīng)省市主管部門檢查，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的，報建設(shè)部批準(zhǔn)，取消其光榮稱號。因此， 居住小區(qū)物業(yè)管理收費，是一個政策性很強，又十分復(fù)雜的問題?！　≡谖飿I(yè)管理經(jīng)費的籌集中，物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費的穩(wěn)定的主要來源?！　、谟蓸I(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后，在辦理簽約、入戶手續(xù)時一 次性繳納維修基金。維修基金收繳后，應(yīng)專戶存入指定銀行，在需要使用時，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預(yù)算，報業(yè)主委員會批準(zhǔn)；在使用過程中， 接受業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理，統(tǒng)一裝修，開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。因此，為推動物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革，政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。有以下2種優(yōu)惠方式：　　按成本價出售。同時抽出，國家鼓勵物業(yè)管理收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等情況，分別實行政府一定價、政府指導(dǎo) 價和經(jīng)營者定價?！　?。　??；　　其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質(zhì)損耗補償和其它費用開支?！　∫弧⒆≌^(qū)的精神文明建設(shè)　　“社區(qū)”精神文明建設(shè)可從提倡“社區(qū)”精神和住宅小區(qū)精神文明規(guī)范兩個方面來確立 ?！　　　?1)堅持房屋修繕制度，制訂便民措施，主動及時地養(yǎng)護和維修；　　(2)保持房屋完好，房屋完好率達(dá)到98％；　　(