珠江僑都項(xiàng)目可行性分析報(bào)告--房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(存儲(chǔ)版)
【正文】 0(空置 ) 交易管理費(fèi) 0． 5% 不變 印花稅 0． 1% 不變 土地出讓金 地段地價(jià) 10% 不變 土地增值稅 3% 0 (數(shù)據(jù)摘自《廣州日?qǐng)?bào)》 廣州市去年出臺(tái)減免交易稅費(fèi)的政策后，二手樓宇的交易量已有了明顯的增加 ，相信國(guó)家新出臺(tái)的減免退還政策會(huì)進(jìn)一步刺激二手樓市的發(fā)展，從而促進(jìn)一手市場(chǎng)的活躍。 價(jià)格分析 在各項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇的跡象下，去年 9 月份在售高層住宅一次性付款均價(jià)為 5786 元／ m2，較 8 月同期略降 3%。 1. 世界經(jīng)濟(jì)尚未從亞洲金融風(fēng)暴的影響中恢復(fù)，港澳地區(qū)經(jīng)濟(jì)尚在復(fù)蘇，而廣州的經(jīng)濟(jì)與港澳地區(qū)密切相關(guān)，港澳經(jīng)濟(jì)的不景氣，勢(shì)必影響到廣州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長(zhǎng)按揭期限至 30 年，降低交易契稅等，改變了辦事作風(fēng)，提高了辦事效率，對(duì)一些不合理的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了糾正；另一方面加緊了對(duì)土地供應(yīng)量的限制，在土地批出方面實(shí)行拍賣(mài)、招標(biāo)，提高透明度，同時(shí)加大回收土地的力度，99 年 18 月商品房成交量比批準(zhǔn)預(yù)售面積略高，與往年相比有很大的轉(zhuǎn)變，為促進(jìn)供求平衡起了積極的作用。約 13 萬(wàn)戶(hù)左右 (780 萬(wàn) m2）。許多購(gòu)房者在價(jià)格與環(huán)境之間往往首選環(huán)境，希望能在一個(gè)舒適安逸的環(huán)境安居樂(lè)業(yè)，但大多數(shù)購(gòu)房者（包括部分發(fā)展商）并未將環(huán)境與配套設(shè)施區(qū)分開(kāi)，只是認(rèn)為設(shè)有高級(jí)會(huì)所，泳池等的小區(qū)環(huán)境才算好，從而忽略日后維護(hù)該類(lèi)設(shè)施的成本，實(shí)用率、管理維護(hù)和自身能力等因素?，F(xiàn)樓市尚處谷底，豪宅市場(chǎng)較為疲軟，如此大規(guī)模的項(xiàng)目，在客戶(hù)群相對(duì)狹窄的條件下，市場(chǎng)肯定承受不了，本項(xiàng)目的南邊是較為雜亂的區(qū)域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤(pán)。 1999 年七月面世的廣州奧林匹克花園，把科學(xué)指導(dǎo)運(yùn)動(dòng)及新的醫(yī)療保健理念與住宅結(jié)合在一起，熱賣(mài)一期又一期，“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”的健康生活方式己為普遍人接受。雖然人們喜愛(ài)某個(gè)樓盤(pán)不會(huì)僅憑一兩個(gè)要素，但可以肯定，隨著消 費(fèi)理念的成熟，健康的生活方式將越來(lái)越為人們所重視。 十 . 項(xiàng)目資金籌措 本項(xiàng)目采用滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本約 億元，開(kāi)發(fā)啟動(dòng)資金約為 9億，目前股東已投入自有資金 億元，仍可自籌 1 億，尚需 3 億元啟動(dòng)資金向銀行借貸。 第五期：至 20xx 年，住宅和 配套設(shè)施全面開(kāi)發(fā)完成建筑面積 萬(wàn)m2，僑都項(xiàng)目全面建成。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭(zhēng)取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。 第三期：至 20xx 年，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積 35 萬(wàn) m2預(yù)售商品房。目前，臨江高檔樓盤(pán)中海錦苑的售價(jià)由 8000 升至 10000 元 /M2，中檔樓盤(pán)愉景雅苑售價(jià)由 5000升至 6000 元 / M2，都呈勁升趨勢(shì)。認(rèn)購(gòu)目前己出現(xiàn)輪籌的景象。 形象設(shè)計(jì) 現(xiàn)代都市，居民生活忙碌而緊張，生活素質(zhì) 不斷提高，對(duì)居住環(huán)境亦要求 越來(lái)越高，已不只是滿(mǎn)足于幾塊草坪，幾棵樹(shù)的綠化家園。 ? 如定為中檔，那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在價(jià)值，顯 得浪費(fèi)，且和本項(xiàng)目基本相同地理位置的陽(yáng)江樓盤(pán)均做成高檔 (如中海、珠江廣場(chǎng)、新理想、麗景灣、頤景軒 )，這些樓盤(pán)雖處江邊，其實(shí)存在規(guī)模小、配套不齊等缺點(diǎn)，而本項(xiàng)目作為大型社區(qū)，在這方面的優(yōu)勢(shì)較為明顯，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。影響市民區(qū)位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環(huán)境”及“售價(jià)”為置業(yè)者最關(guān)心的問(wèn)題。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習(xí)慣春節(jié)前購(gòu)房等利好，預(yù)計(jì)成交量會(huì)比前 8 個(gè)月有所提高，達(dá)到今年的新高。 6. 取消福利分房制度，令大盤(pán)的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)減少。 綜觀 99年，市郊和市中心項(xiàng)目的高層售出情況均經(jīng)歷過(guò)大波動(dòng)，升降幅度超過(guò) 30%，而一般市區(qū)的高層發(fā)售情況，則保持平穩(wěn)趨勢(shì)，售出率徘徊在 20%30%之間。以 9 月份為例，全月在售樓盤(pán)高達(dá) 190 個(gè)，廣告費(fèi)總額為 5184． 4 萬(wàn)元，分別較 8 月增長(zhǎng) 19％及 16％，且均達(dá) 99 年月統(tǒng)計(jì)額的最高值，樓市進(jìn)入推盤(pán)高峰期。調(diào)查表明， 8 月份廣東城市居民家庭人均提取儲(chǔ)蓄存款 204． 44 元，同比增長(zhǎng) 35%，增幅居今年各月份之首，提款額比居第二位的 7月份高 33． 1%，比最低的 4 月份高 98． 7%， 比 1— 7 月份人均月提款 131． 95 元高 54． 9%。 (數(shù)據(jù)來(lái)自廣東省經(jīng)濟(jì)委員會(huì) ) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨好。 1 至 7月累計(jì)，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1083． 24億元，同比增長(zhǎng) 12． 2%，其中，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 10． 3%。多個(gè)樓盤(pán)被廣州市城建部門(mén)評(píng)為明星樓盤(pán)。其中新港西路更將建成巾幗樣板路。這樣，廣州大道己成為一條廣州城市主干道的“樣板路”，代表了廣州市道路建設(shè)的全新形象。 因此僑都的售價(jià)潛力，依地理環(huán)境來(lái)說(shuō)，售價(jià)可愛(ài)達(dá) 600010000 元 /M2，具有較在大的升值潛力。 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華裝修及個(gè)性基本型供選擇。本區(qū)中心部份規(guī)劃一個(gè)大型會(huì)所，與之對(duì)應(yīng)的入 口廣場(chǎng) (市民廣場(chǎng) )面積約 l 公頃，沿城市中軸設(shè)有大型雕塑廣場(chǎng)，東北角靠珠江設(shè)游艇俱樂(lè)部，西南有赤崗塔公園、歷史博物館， 區(qū)內(nèi)設(shè)有 — 間中學(xué)，兩間小學(xué)，三間幼兒園，一個(gè)衛(wèi)生院，商業(yè)設(shè)置在 40m 寬的城市主干道兩側(cè)的建筑裙樓。 七 . 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： 1. 良好的區(qū)域人文環(huán)境和發(fā)展?jié)摿? ? 天然環(huán)境勝人一籌 本項(xiàng)目有很長(zhǎng)的江岸線(xiàn)，北望規(guī)劃中海心沙公園及未來(lái)的金融、 文化商業(yè)中心珠江新城，區(qū)內(nèi)有重點(diǎn)文物赤崗塔，己規(guī)劃為赤崗塔公園，周邊均為住宅區(qū)，空氣清新怡人，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，與擁擠的喧囂都市相比，實(shí)在稱(chēng)得上是世外桃源，真正做到“離塵不離城”。 至 20xx 年 6 月，廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司在廣州地區(qū)成功開(kāi)發(fā)樓盤(pán) 15 個(gè)，建設(shè)用地面積約 212 萬(wàn)平方米，總建筑面積約593． 6 萬(wàn)平方米，已建成面積 356 萬(wàn)平方米。 公司 已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制，使公司各部門(mén)的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循，各部門(mén)遵章守法，上行下效，公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào)，有較高的工作效率。 2. 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭。企業(yè)法定地址：中國(guó)廣州市麓景路 123 號(hào)華僑賓館 41 414418 室，法定代表：林廣志 乙方：廣東珠江投資有限公司 法定地址：廣州市中山大道 105 號(hào)華景新城龍門(mén)閣三樓 法定代表人：何國(guó)華 丙方：（英屬處女島）廣大投資有限公司，聯(lián)系地址：香港跑馬地山 光道 7號(hào)山光大廈八樓 E 座，代表：謝世東 公司各股東出資比例如下： A. 甲方提供廣州市 (92)城地批字第 39 號(hào)、 55 號(hào)
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