【正文】 發(fā)展速度會(huì)比較平緩?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在各級(jí)政府與民間資本的合力推動(dòng)下，體育新城板塊將成為一個(gè)生機(jī)蓬勃的發(fā)展區(qū)域，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)欣欣向榮，一批大規(guī)模、高品質(zhì)的高檔樓盤(pán)也將次第亮相。 長(zhǎng)沙縣的政治文化中心：縣委縣政府、縣公安局、縣法院等部門(mén)都聚集于此。 別墅。 小區(qū)周邊城市配套完善，北斗星商廈、泰陽(yáng)商城、新一佳、麥德龍超市提供了為小區(qū)居民良好的購(gòu)物環(huán)境；湘雅醫(yī)院、省婦幼保健院、麻園嶺小學(xué)、周南中學(xué)、長(zhǎng)沙市一中為業(yè)主就醫(yī)、就學(xué)提供了便利的條件； 9 路、 109 路、 115 路、 348 路、 116 路、 402 路公交車(chē)在小區(qū)入口處設(shè)站；提供方便快捷的公共交通。由 3 幢造型新穎、設(shè)計(jì)精美的公寓樓和一幢氣勢(shì)恢宏、韻律流暢的商務(wù)寫(xiě)字摟構(gòu)成；高達(dá) 20 米的超大型的小區(qū)入口近 8000 ㎡的中心綠化廣場(chǎng)及 600 米的環(huán)型車(chē)道 ，小區(qū)內(nèi)設(shè)會(huì)所、兒童樂(lè)園、商場(chǎng)、酒樓、可泊車(chē) 300 多輛的大型地下停車(chē)場(chǎng)??。 ○ 3 、整體推廣力度不夠。 國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：全球 500 強(qiáng)中的大企業(yè)及全國(guó)知名企業(yè)紛紛落戶(hù)，有獵豹、大眾、申湘汽車(chē)、光南、光陽(yáng)摩托、可口可樂(lè)、娃哈哈、 LG 曙光、三一重工、金沙利彩印、經(jīng)閣鋁材等。暢達(dá)的路網(wǎng)、完善的配套，體育新城形成了一個(gè)能量驚人的磁場(chǎng)，促動(dòng)了整個(gè)板塊的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，展現(xiàn)了東南區(qū)域一個(gè)可以期待的美好前景。 城北板塊 城北板塊處于湘江、瀏陽(yáng)河、撈刀河三水交匯處 ，離市區(qū)最近，由于青竹湖高爾夫球場(chǎng)的興建及良好的自然環(huán)境，使這一區(qū)域具備了得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，高檔住宅將是這一區(qū)域興建的重點(diǎn)。因此，這一區(qū)域也將成為未來(lái) 35 年開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，中高檔住宅物業(yè)（其中中檔物業(yè)占較大比例）、商業(yè)物業(yè)（以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主）將成為這一區(qū)域開(kāi)發(fā)的主流。人們之所以選擇在郊區(qū)買(mǎi)房，對(duì)價(jià)格的關(guān)注程度不亞于交通。 按目前長(zhǎng)沙的郊區(qū)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)格局，我們把它們分為五大板塊：河西板塊，城南板塊，城北板塊，城東板塊和星沙板塊。但這些交通工具的利用率都不會(huì)太高，它對(duì)社會(huì)資源 (含汽車(chē)，油料等 )的消耗量都會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)合理布局的城市公交系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的消耗量。 （ 4）根據(jù)定位建造湖湘文化走廊、湖湘名人群雕、湖湘文化館為樓盤(pán)形象支撐點(diǎn)并利于炒作。 基本的自我提升設(shè)施包括：業(yè)主培訓(xùn)體系、社區(qū)文化藝術(shù)設(shè)施、家政中心、食肆、 SPA、康體休閑、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、休憩景觀等。 需求形態(tài) 需求核心 因子表現(xiàn) 地段論 便利、便捷 隱性因子＋顯性因子 環(huán)境論 生態(tài)、健康、輕松 顯性因子 價(jià)格 務(wù)實(shí)、性?xún)r(jià)比 顯性因子 戶(hù)型 中、小戶(hù)型為主，布局合理 顯性因子 前瞻性 地塊升值、品位提升 隱性因子 （ 1）便利性分析： 對(duì)于便利性的需求，又包含有 “基礎(chǔ)設(shè)施需求 ”和 “生活提升需求” 兩個(gè)方面。圣爵菲斯、山水芙蓉、新外灘花園、浙江綠城別墅園（暫名），以及騰飛島上的高檔別墅與豪宅區(qū)等多個(gè)樓盤(pán)。 大型超市麥德龍近在咫尺是業(yè)主便捷生活的有力支持。這種狀況直到 20xx 才有所 改善。 憑借秀美的自然風(fēng)光、與市中心恰到好處的距離、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施與人文環(huán)境，左岸春天周?chē)诰奂笈鷦e墅豪宅和頂尖的精英族群，逐漸形成獨(dú)具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。 一期 2１棟多層和小高層住宅均帶電梯，雖然可以是一種創(chuàng)新，增加了賣(mài)點(diǎn)，但由于成本增加，反而加大了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 智能化管理系統(tǒng)確保住戶(hù)安枕無(wú)憂。 有 150、 11 136 等多條公交線路，隨著芙蓉北路的改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)的進(jìn)一步完善。 左岸春天優(yōu)勢(shì)為綠化率高、環(huán)境高雅、分?jǐn)偯娣e低、配套完善、住戶(hù)素質(zhì)高、人車(chē)分流、監(jiān)視系統(tǒng)先進(jìn)。 （ 4）、開(kāi)福區(qū)發(fā)展四方新城的 力度很大，遠(yuǎn)景規(guī)劃很好；大型超市麥德龍也近在咫尺，是業(yè)主便捷生活的有力支持；有 150、 11136 等多條公交線路，隨著芙蓉北路的改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)的進(jìn)一步完善；這些都有利于四方坪地價(jià)提高和品位提升。 （ 8）該區(qū)經(jīng)濟(jì)不夠活躍，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)過(guò)緩，導(dǎo)致市場(chǎng)上的購(gòu)買(mǎi)力不足。從今年到 20xx 年的 3 年內(nèi)，開(kāi)福區(qū)將投入 109 億進(jìn)行城市建設(shè)，徹底改善開(kāi)福區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施落后的現(xiàn)狀。主要客戶(hù)群為：依戀都市喧囂的年輕白領(lǐng)階層， 2235歲之間的職業(yè)群體，部分中小型公司駐長(zhǎng)辦事處，市內(nèi)人士剩余資金的投資。 四、銷(xiāo)售情況： 從 這幾個(gè)樓盤(pán)來(lái)看：開(kāi)發(fā)規(guī)模比較大，四季花城、雍景園、王府花園都是建筑面積為十萬(wàn)平米以上的大盤(pán)；開(kāi)發(fā)商較有實(shí)力，宣傳力度高；但現(xiàn)場(chǎng)的銷(xiāo)售力度不夠，銷(xiāo)售周期比較長(zhǎng)，兩年前開(kāi)盤(pán)的有匯城花園、夢(mèng)澤園，雍景園、王府花園，其中大戶(hù)型在一期銷(xiāo)售良好，例如匯城花園與雍景園的銷(xiāo)售達(dá) 95%，但從去年起在二期銷(xiāo)售卻明顯受阻。 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施較差，房屋建筑外觀大眾化，綠化率高（ 35%以上），銷(xiāo)售部外觀包裝一般，銷(xiāo)售員素質(zhì)較差，普遍反應(yīng)房屋質(zhì)量不好。以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均居全省前列。圣爵菲斯、江濱玫瑰園外，順天規(guī)劃中的“四城”建設(shè)，面積達(dá) 4． 6 平方公里的四方新城和面積達(dá) 12 平方公里的青竹湖外商城已形成一定規(guī)模；依托霞凝港和長(zhǎng)沙火車(chē)北站新址的新港城，其占地 1500 畝的現(xiàn)代物流配送中心前期工程已經(jīng)啟動(dòng)；金鷹城也有新發(fā)展。熊克輝認(rèn)為，在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模化的背景下，潛在消費(fèi)群體對(duì)大社區(qū)所應(yīng)承擔(dān)的附加功能亦提出了更高層次的要求，一種新發(fā)展取向日益顯現(xiàn)，造村造鎮(zhèn)式的獨(dú)立綜合型生活大社區(qū)將成為未來(lái)住宅小區(qū)發(fā)展的目標(biāo)之一。５４％的受訪者表示首選小高層住宅；多層依然保持次考慮地位，有２８％的受訪者表示考慮購(gòu)買(mǎi)；選擇高層和別墅的受訪者分別為１３％和５％。 調(diào)查顯示，選擇三房?jī)蓮d的受訪者高達(dá)５４％；其次是選擇兩房?jī)蓮d的受訪者，占總量的２３％；而選擇四房?jī)蓮d、五房?jī)蓮d及復(fù)式單位和一室一廳的受訪者分別為１０％、８％和５％。 三、銷(xiāo)售推廣調(diào)研分析 根據(jù)長(zhǎng)沙樓市的調(diào)研走訪及《瀟湘晨報(bào)》地產(chǎn)信息資料，我們總結(jié)了以下銷(xiāo)售特征： 通過(guò)對(duì)有購(gòu)買(mǎi)意向的潛在消費(fèi)者的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙市住房消費(fèi)市場(chǎng)的潛在購(gòu)買(mǎi)者年齡開(kāi)始呈現(xiàn)出走小趨勢(shì)。 眾多外地知名開(kāi)發(fā)商如陽(yáng)光 100、美聯(lián)置業(yè)、奧園、綠城、南都、中天、香港國(guó)中等紛紛看準(zhǔn)長(zhǎng)沙市場(chǎng)上馬地產(chǎn)項(xiàng)目。 舊城改造力度減弱，新區(qū)建設(shè)速度加快 20xx 年一季度，全市共拆遷房屋 1034 戶(hù)，拆遷房屋面積 萬(wàn)平方米，拆遷面積較去年同期下降了 %，其中拆遷住宅面積 萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)了 %。其四，金融機(jī)構(gòu)對(duì)二手房按揭支持力度的加大以及中介服務(wù)的日益規(guī)范和完善，也將進(jìn)一步推動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)的活躍。其中房改房上市成交 1471 戶(hù)、成交面積 萬(wàn)平方米、成交金額 ，分別比去年同期 增長(zhǎng) %、%和 %。隨著我市居民可支配收入的進(jìn)一步增長(zhǎng)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)投資的熱情也將進(jìn)一步提高。我市房地產(chǎn)業(yè)也緊緊抓住這一發(fā)展機(jī)遇，繼續(xù)加大投資力度，進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的引導(dǎo)和培育， 20xx 年一季度我市房地產(chǎn)市 場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，房屋建設(shè)速度加快 20xx 年一季度，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %。主要措施有擴(kuò)大公房出售范圍；積極妥善處理了產(chǎn)權(quán)發(fā)證中的歷史遺留問(wèn)題；進(jìn)一步降低和調(diào)整商品房和二手房交易契稅 (二手房契稅降為 1%)；提高公積金 貸款額度 ，加快住房貨幣化進(jìn)程 ；堅(jiān)決停止公務(wù)員小區(qū)建設(shè)，控制經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模等等。實(shí)際上 20xx 年長(zhǎng)沙市凈增城市人口為 萬(wàn)人，這一理想需求將達(dá)到 180 萬(wàn)㎡。 —— 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯的變化。 1998 年以來(lái)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)六年保持了高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)： 從產(chǎn)業(yè)投入角度分析 長(zhǎng)沙市近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)高速增長(zhǎng)， GDP 保持二倍數(shù)的增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入不斷加大。 城市房屋拆遷力度不減，刺激了房屋有效需求的增長(zhǎng) 20xx 年，全市共動(dòng)遷居民 5056 戶(hù)，拆遷房屋面 積 萬(wàn)㎡，分別比去年增長(zhǎng) %和 %。 二手房交易放量增長(zhǎng)，住房二級(jí)市場(chǎng)被激活 20xx 年，全市共辦理二手房交易 9189 起，成交面積 萬(wàn)㎡，成交金額 億元，分別比去年同期增長(zhǎng) %、 %和 %。二 00 三年，其加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)更趨明顯，市場(chǎng)表現(xiàn)更為活躍。 “知己知彼 ,百戰(zhàn)不殆” ,唯有通過(guò)深度剖析長(zhǎng)沙房產(chǎn)動(dòng)態(tài) ,充分認(rèn)識(shí)自身利弊，方能游刃有余地引領(lǐng)市場(chǎng)潮流。動(dòng)力廣告有限公司 前言 ????????????????????????????????????????????? 3 第一章：總體調(diào)研概況?????????????????????????????????????? 4 第二章 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 ??????????????????????????????? 8 第三章 長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 ???????????????????????????? 19 第四章 長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)四方坪地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài) 勢(shì)分析 ?????????????????????????? 25 第五章 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 ??????????????????????????????????? 26 第六章 四季美景規(guī)劃建議 ??????????????????????????????????? 35 附 1 ????????????????????????????????????????????? 40 附 2 ????????????????????????????????????????????? 44 附 3 ?????????????? ??????????????????????????????? 46 前言 20xx 年 4 月 25 號(hào)至 20xx 年 5 月 25 號(hào)， 30 天來(lái)我們項(xiàng)目組相關(guān)人員 8 人共出動(dòng) 330 余人次，詳細(xì)調(diào)查了長(zhǎng)沙市北城區(qū)尤其是開(kāi)福區(qū)中的四方坪板塊共計(jì) 18個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售推廣情況。 二、調(diào)查內(nèi)容 （一）長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)概況 長(zhǎng)沙市區(qū)域概況 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)特點(diǎn) 長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) （二）開(kāi)福區(qū)市場(chǎng)概況 開(kāi)福區(qū)概況 開(kāi)福區(qū)住宅供應(yīng)與成交情況 （三）四方坪市場(chǎng)概況 四方坪概況 四方坪住宅供應(yīng)與成交情 （四）競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)狀況 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)界定 ① 大型樓盤(pán) ② 同類(lèi)型樓盤(pán) ③ 同區(qū)域樓盤(pán) 調(diào)查內(nèi)容 ① 同類(lèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)小區(qū)數(shù)量、樓盤(pán)檔次、總建筑面積、住宅單元總量、現(xiàn)有供應(yīng)量分析； ② 同類(lèi)樓盤(pán)特點(diǎn)（售價(jià)與銷(xiāo)售率、銷(xiāo)售與賣(mài)點(diǎn)、戶(hù)型面積、規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)）； ③ 預(yù)計(jì)未來(lái)幾年住宅供應(yīng)總量、單元套數(shù)、已開(kāi)發(fā)物業(yè)的后續(xù)供應(yīng)量； ④ 周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占地面積、總建筑面積、住宅面積、套數(shù)； ⑤ 同類(lèi)樓盤(pán)現(xiàn)時(shí)住宅推出平均銷(xiāo)售率、成交量最大的單元面積； ⑥ 同類(lèi)樓盤(pán)現(xiàn)時(shí)價(jià)格幅度； ⑦ 未來(lái)的住宅供應(yīng)量增幅、市場(chǎng)承接力、競(jìng)爭(zhēng)情況。 商品房供、銷(xiāo)兩旺，銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升 從商品房供應(yīng)情況來(lái)看，伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)力增長(zhǎng)，房地產(chǎn)施、竣工面積同步上揚(yáng)，截止 20xx 年 11 月，長(zhǎng)沙市房屋施工面積達(dá) 萬(wàn)㎡，竣工房屋面積 萬(wàn)㎡，分別比去年同期增長(zhǎng) %和 %。我市住房二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年培育之后，在政府宏觀政策的調(diào)控下，特別是 20xx 年 10 月我市出臺(tái)“長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)若干意見(jiàn)”（市政府 58號(hào)文）的具體措施的作用下，市場(chǎng)被迅速激活。城市房屋拆遷工作直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資，刺激了住房的有效需求，它為完善城市功能，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善市民的居住水平和質(zhì)量都做出了較大的貢獻(xiàn)。 從市場(chǎng)角度分析 —— 從購(gòu)房能力分析，伴隨長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多， 98 年至 20xx年，長(zhǎng)沙人均可支配收入從 6650 元上升到了 9100 元左右，增幅達(dá) %。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，長(zhǎng)沙人均居住水平迅速提高。二是國(guó)家將啟動(dòng)消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要舉措，采取各種政策和措施，大力發(fā)展和啟動(dòng)住宅消費(fèi)。 20xx 年市委市政府確定為改革發(fā)展年，提出了要“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”，全力推進(jìn)城市化進(jìn)程。由于 3 月 1 日起執(zhí)行的市政府 89 號(hào)令《長(zhǎng)沙市城市房地產(chǎn)交易管理辦法》中規(guī)定“取得商品房預(yù)售許可證必須要符合：房屋土建工程完成 50%以上或多層建筑封頂、高層建筑達(dá)到十層，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”的條件，提高了商品房預(yù)售的門(mén)檻，致使一部分開(kāi)發(fā)商為了早日實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售，加快了商品房施工的速度 ,使我市一季度商品房竣工面積加大。其中商品房期房成交 6129 起、成交面積 萬(wàn)平方米、成交金額 億元，分別比去年同期增長(zhǎng) %、 %和 %。我市二手房交易量迅速的放 大，是在多重利好因素的綜合作用下產(chǎn)生的：首先，二手房市場(chǎng)的活躍主要得益于政府對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)的精心培育和具體政策的指導(dǎo)。其中個(gè)人住房抵押貸款 6965 起，抵押面積 萬(wàn)平方米，抵押金額 億元，分別比去年同期增長(zhǎng) %、 %和 %。 縱觀 20xx 年一季度我市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行是理性的、健康的、平穩(wěn)的，保持了一個(gè)良好發(fā) 展開(kāi)局。使得一大批實(shí)力有限，過(guò)于依賴(lài)銀行貸款的中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到了一定的融資困難，市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)比較殘酷的優(yōu)勝劣汰 。同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)主體的年輕化對(duì)于樓市