【正文】 人等途徑獲得。二 00 三年長沙房地產(chǎn)市場基本情況如下： 房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，占固定資產(chǎn)投資比重加大 20xx 年 ，長沙市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，與去年同期相比增長 %，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資首次超過了 100 億元。其中批準預售的住宅面積為 萬㎡，占商品房開發(fā)比重的 %，商品房供應(yīng)量較為充足。其中，房改房成交 4263 套，成交面積 萬㎡，成交金額 億元，分別比去年同期增長 %、 %和 %。其中，個人住房抵押登記 28078 起，個人住房抵押貸款面積 萬㎡，個人住房抵押權(quán)利價值 億元，分別比去年同期增長 %、 %和 %。其中，拆遷住宅面積 萬㎡，比去年同期增長 %。從年初開始，長沙市人民政府堅決停止了公務(wù)員住宅小區(qū)建設(shè)，控制了經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)模，經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模全面壓縮，經(jīng)濟適用房占新增商品房開發(fā)量的比重由調(diào)控前的接近 50%到調(diào)控后的 20%左右，使商品房市場結(jié)構(gòu)趨于合理。 98 年至 20xx 年 11 月，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，占全市固定資產(chǎn)投資的 1/4。 —— 從投資角度分析，由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。 —— 從需求 關(guān)系分析，隨著長沙城市化進程的加快，新增城市人口增幅較大。另外，城市外來人口的購買需求也不容忽視，據(jù)統(tǒng)計，長沙市目前外來人口購房的比重為 15%左右，這部分人群也直接拉動了商 品房需求的增長。四是通過推進經(jīng)濟適用房及廉租房建設(shè)，保障中、低收入家庭的住房需求。每一條政策和措施都具有極強的操作性，極大的激活了潛在的消費群。我市近期發(fā)展目標已經(jīng)明確，長 遠發(fā)展藍圖已經(jīng)繪就，市委市政府的決策和去年國務(wù)院的 18 號文件和市人民政府的 58 號文件，給我市房地產(chǎn)業(yè)帶來了更加廣闊的可持續(xù)發(fā)展空間。房屋施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，分別比去年同期增長 %和 %。上市量比去年同期凈增 萬平方米，增速較快，我市商品房市場繼續(xù)擴容。同時，長沙作為省會城市，有著良好的商業(yè)基礎(chǔ)，長 沙市的商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場和商業(yè)從業(yè)人數(shù)位居全國超過百萬人口城市的第七位，商業(yè)氛圍較好，隨著我市城市化進程的加快，門面和寫字樓等經(jīng)營性用房也將會順應(yīng)市場需求，其建設(shè)比重有進一步增加之勢。 在市場有效需求不斷提高的同時，我市房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平也得到了提升。二手房成交面積比去年同期增長兩倍多，交易量翻番。我市也于去年年底出臺了 58 號文件（長沙市人民政府關(guān) 于進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見），并于今年年初出臺了長沙市房地產(chǎn)交易管理辦法，從簡化二手房交易手續(xù)、降低稅費、加強配套服 務(wù)，規(guī)范交易行為等方面放寬政策，直接刺激和促進了二手房市場的活躍。因此，我市住房二級市場在上述利好因素的持續(xù)作用下 ，在今后較長一段時間內(nèi)仍將保持較快的發(fā)展速度。從房地產(chǎn)抵押登記面積來分析， 1998 年 — 20xx 年我市個人住房抵押登記面積年均增幅為 %，一季度下降了 134 個百分點。隨著我市“一年一個樣，三年大變樣”舊城改造目標的實現(xiàn)，今后我市舊城改造將在 局部進行，城市房屋拆遷量將呈下降趨勢。 通過以上數(shù)據(jù)，結(jié)合實際走訪調(diào)查情況，我們得出以下市場結(jié)論： 長沙市 20xx 年商品房均價約為 2450 元 /平米，在全國省會城市中房價相對很低，甚至比南昌、合肥還低，另一方面這幾年長沙城市發(fā)展很迅速，因而房地產(chǎn)發(fā)展空間很大。 目前長沙的高素質(zhì)樓盤較少，與沿海發(fā)達城市比較而言有一定的差距也給了長沙房地產(chǎn)市場很大的發(fā)展機遇。 目前長沙別墅用地由于受到審批限制，市場出現(xiàn)了一些供不應(yīng)求，今后兩年高素質(zhì)的別墅項目將會有很好的發(fā)展前景。原本占據(jù)主流消費市場的長沙市民年齡在２６歲－３５歲，今年開始演變成為２５歲以下與２６歲－３０歲的消費群體。 長沙市20xx年商品房平均價格為２２２２元／平方米，消費者的理想價格與市場仍存在一定差距。從理想面積來看，潛在購買群體欲購買的戶型主要集中在兩房兩廳和三房兩廳，戶型面積集中在８１－１４０平方米。消費者在選擇自住住房時，相當青睞擁有少量商業(yè)配套的純住宅小區(qū)。 從調(diào)查來看，擁有少量商業(yè)配套的純住宅小區(qū)是潛在購買群體的重點考慮對象，充分體現(xiàn)出住宅開發(fā)規(guī)模化的必要性，一定程度上反映了人居住的群體心理需求，這顯然也是未來郊區(qū)物業(yè)大盤開發(fā)的一個利好信息。 隨著今年消費者入住小區(qū)的數(shù)量增長，物業(yè)管理已經(jīng)成為消費者進行物業(yè)品質(zhì)評判的重要因素，但從關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)來看，潛在消費群體對物業(yè)管理服務(wù)的重點內(nèi)容分別為保安２４小時巡邏、智能防火防盜、四季綠化三個方面，充分體現(xiàn)出 目前長沙市民對物業(yè)管理的價值期望還停留在物業(yè)管理的原始狀態(tài)，即安防和園林維護方面。 第三章 長沙市開福區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 分析 一、房地產(chǎn)開發(fā)背景 幾年來，長沙北城雖然開發(fā)了一些住宅樓盤，房產(chǎn)商圈了許許多多的地，‘北丐’的印象，卻在人們的記憶中如影隨行。 僅今 年上半年，該區(qū)就已投入 11 個億進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 道路網(wǎng)絡(luò)和城區(qū)的拓展，為三大產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展提供了巨大的舞臺。今年上半年，該區(qū)境內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積達 7． 2 萬平方米，成為該區(qū)成長最快的一個產(chǎn)業(yè)。北國風光、海利境內(nèi)還涌現(xiàn)出各具特色的垂釣中心、“農(nóng)家樂”、休閑山莊 100 多個。 二、開福區(qū)基本概況 開福區(qū) 20xx 年末總?cè)丝? 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。此外，開福區(qū)還有 30 平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用，這相當于現(xiàn)在開福區(qū)城區(qū)面積的 倍。 （ 2）商品房 以烈士公園的湖景和瀏陽河的河景為主，以及以世界之窗、海底世界、廣電中心為主的版塊。 （ 4）專業(yè)市場 市場以芙蓉北路延線，如： e 時代電訊市場、建鴻達現(xiàn)代城等，以優(yōu)越的地理位置，成熟的市場培育，已及投資回報率高做為賣點，吸引了大批的投資客戶?？v觀這幾樓盤發(fā)現(xiàn)最暢銷的為 80 ㎡ 90 ㎡，總價控制在 20— 30 萬元之間，此戶型銷售率基本達 100%。此類樓盤的特性為：地處黃金地段，面積小，總價不高。 從這幾個樓盤的銷售情況來看，銷售周期都不長，日出 東方 1 月 8 日開盤已售 40%，亞大時代 3 月份開盤已售 50%，芯都大大廈4 月 6 日開盤，錦華時代計劃月底開盤，銷售勢頭都呈良好。但從目前來看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷售率非常高，預計今年星城樓市，小戶型將會在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊 全的功能空間特征的戶型。 （ 2）土地后備資源充足：開福區(qū)占地 188 平方公里，是長沙市面積最大的城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上，有 30 平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用，給開福 區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化新城留下了巨大的想象空間。 （ 6）區(qū)域的整體房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟，開發(fā)較為分散。 （ 9）土地開發(fā)拆遷成本高：與其他四個城區(qū)相比，開福區(qū)是一個老工業(yè)區(qū)，舊城改造 和新區(qū)拓展任務(wù)艱巨，拆遷成本高、難度大，在一定程度上打擊了開發(fā)商的開發(fā)熱情。圣爵菲斯、山水芙蓉、新外灘花園、浙江綠城別墅園（暫名），以及騰飛島上的高檔別墅與豪宅區(qū)等多個樓盤。 （ 5）、四方坪板塊為火星鎮(zhèn)板塊、芙蓉北路板塊和金鷹城板塊交集交匯處，相互影響、生活圈（生活配套、交通設(shè)施）成熟共同提升，地塊優(yōu)勢日益突顯。二期主力戶型為三房二廳 戶型面積 76～ 300 平方米 ,其中二期 80120 平米中小戶型所占比例達 30% 建筑高度與層數(shù) 多層、小高層（一期為 716 層，二期為 1216 層） 棟數(shù) 一 期為 21 棟，二期為 8 棟 住區(qū)內(nèi)配套設(shè)施 50000 平米藝術(shù)園林、 5000 平方米組團園林、 10000 平方米中心園林，健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學、雙語幼稚園，網(wǎng)球場、全民健身運動場、游泳池、 400 米環(huán)形跑道。 二期已進入啟動期（已建 5層），將在四月中旬開盤。嘉年華大型花卉展，整個活動以牡丹花卉展為主題，期間穿插“左岸春天杯”攝影比賽、現(xiàn)場生活秀（含繪畫、咖啡吧展示、西洋樂器演奏、牡丹仙子與你共游左岸）、社區(qū)文化活動（含幼兒早期智力開發(fā)講座和插花藝術(shù)講座）、少兒藝術(shù)表演、園林藝術(shù)論壇等階段營銷活動，取得了不俗成績。 地產(chǎn)商實力雄厚，具有 一定信譽度。 物業(yè)服務(wù)周到。 IC 卡門禁系統(tǒng)、保安 CCTV 監(jiān)控系統(tǒng)、周邊防衛(wèi)系統(tǒng)、停車場智能管理電子系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)，更有 24 小時保安巡邏全力保障。不管從地理上或是文化上，法國的左岸距離長沙這座中國的內(nèi)陸 城市都有一段不小的距離，基本上扯不上邊。 價格定位過高，超過了區(qū)域心理承受線。頻繁更換銷售代理公司，使的銷售管理和控制銜接不上，隊伍不穩(wěn)定，影響了軍心。 大型超市麥德龍近在咫尺是業(yè)主便捷生活的有力支持。 因四方坪地塊曾是長沙經(jīng)濟適用房聚集地塊，故整個四方坪品位和樓盤價格一時很難提升，導致項目定位與地塊定位有落差。另長沙人認為城北的風水不好，都不愿意定居在城北，一定程度上影響了區(qū)域整體地產(chǎn)市場的發(fā)展。 物業(yè)服務(wù)周到。 四方坪將在未來幾年里成為長沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，一個富人區(qū)正在左岸春天周邊崛起，項目具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢。同時左岸春天周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，一個富人區(qū)正在左岸春天周邊崛起，逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè) 者。逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。一般有三個大方面，即： 購房價值因子 （主要有交通條件、樓宇質(zhì)量、周邊 環(huán)境及景觀三個方面）、 樓盤表現(xiàn)因子 （含價格、地段、發(fā)展商實力三個方面）、 產(chǎn)品設(shè)計及管理因子 （重點為室內(nèi)間隔 /戶型、小區(qū)物業(yè)管理、小區(qū)內(nèi)規(guī)劃、小區(qū)配套設(shè)施四方面）。 便利性的原義主要是指周邊生活配套的完善與成熟度。因此，基礎(chǔ)設(shè)施的提供，除了依賴于周邊區(qū)域配套外，亦需要社區(qū)自身的自我完善。此類配套設(shè)施更多應(yīng)由社區(qū)自身予以滿足，以最大地體現(xiàn)社區(qū)的人文關(guān)懷與社會責任感。 三、規(guī)劃建議： （ 1）、四方坪 正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群， 隨著四方坪地塊品位提升，四季美景可定位為中高檔，及本樓盤需補足密度高的劣勢，建議注入湖湘本土 文化和精神提升樓盤檔次和形象，暫定位為新長沙時代湘派人文典范生活特區(qū)，但可價格偏低一點 ,如定價為 20xx 元 /平米，提升銷售勢能，實現(xiàn)快速銷售。 （ 5）、根據(jù)以上分析可知業(yè)主必然有 基礎(chǔ)設(shè)施需求 和 生活提升需求， 基礎(chǔ)設(shè)施是滿足消費者日常生活所需要的各種硬件設(shè)施，如：超市、菜市場、幼兒園、小學、道路、交通、車庫、食肆、休閑娛樂等，而自我提升設(shè)施包括：業(yè)主培訓體系、社區(qū)文化藝術(shù)設(shè)施、家政中心、食肆、 SPA、康體休閑、運動場館、休憩景觀等。 在廣告訴求方面采用傳播超低價突破心理價格障礙創(chuàng)造銷售勢能，渲染高檔次高品質(zhì)提升心理價格積聚銷售勢能相 結(jié)合的形式，提升項目的核心銷售力和市場競爭力，維系項目超高性價比的品牌核心認同。從而增加了開發(fā)商的負擔，最終轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。由于競爭日益激烈，越來越多有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，紛紛選擇城市郊區(qū)大面積地塊進行開發(fā)，不斷拓展新空間，實現(xiàn)做大做強的目標。每一個板塊都有一個甚至幾個實力比較雄厚的企業(yè)在安營扎塞，而且每個板塊都有著很強的競爭實力。隨著近幾年城市市區(qū)的擴大，二環(huán) 、三環(huán)線路的全面拉通，城市道路已經(jīng)延伸到郊區(qū)，在未來的幾年里，郊區(qū)樓盤的交通狀況將有明顯改善。人們普遍認為，價格與位置成正比，位置越偏，價格就要求越低，相反的，如果價格低一點，位置稍微偏一點也就沒什么很大問題了。在郊區(qū)樓盤的購買選擇中，中層收入者對房子的要求就較高，而低收入階層就只要求有個家就滿足了，這種選擇導致了現(xiàn)在郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)了嚴重的兩極分化現(xiàn)象：要么建的是環(huán)境優(yōu)美配套齊全的高檔物業(yè)，要么就建的是一般安居適用房了。 河西山水板塊 河西岳麓區(qū)，是長沙的西大門，近年來，隨著基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，日益繁華。目前的這片區(qū)物業(yè)形態(tài)上以別墅及高檔洋房為主；由于道路的改擴建（岳麓大道、桐梓坡路、金星路、府后路等）、因此這一地區(qū)也將成為一個投資的熱點地區(qū)，將主要開發(fā)中等偏低價位的多層洋房、小高層住宅。另外，沿芙蓉北路（伍家?guī)X以北至開福區(qū)政府），中檔住宅小區(qū)將是投資的熱點。其北邊與商貿(mào)中心區(qū)緊密相連，三湘、南湖、高 橋、馬王堆等市場群落財富涌動，西邊與東塘商圈聲息相通，商業(yè)氛圍觸手可及，東邊傍依瀏陽河，風光旖旎，環(huán)境優(yōu)美。體育新城板塊以“四縱七橫”的現(xiàn)代路網(wǎng)為依托，形成了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展“東進南拓”的強勁態(tài)勢，促進體育新城以及各交通主干道兩廂的地產(chǎn)開發(fā)。 星沙因為是國家級的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，有著政策 上的優(yōu)惠和產(chǎn)業(yè)上的支撐，會一直延續(xù)目前房地產(chǎn)的開發(fā)勢頭，銷售也會比較平穩(wěn)，中低價格和中高檔次物業(yè)將仍然是主旋律。 一個全新的城區(qū)： 94 年開始建設(shè)，近 10 年的時間，城區(qū)已初具規(guī)模，工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、休閑區(qū)分布合理。戶型以大戶型較多，有銷售滯后現(xiàn)象，銷售率不到 30%；小戶型設(shè) 計較少，銷售情況較好，達到 60%以上；多層比電梯小高層銷售情況好。但隨著開元路的拉通，連接火星大道，商業(yè)步行街、通程商業(yè)廣場的開張營業(yè)，以及各大品牌企業(yè)的扎根，以及市政配套設(shè)施的不斷改善，星沙區(qū)的商品房將會有較大的升值空間。 319 國道以南聚集了眾多的品牌企業(yè)，星沙區(qū)大力的招商引資，加速星沙以南區(qū)域的工業(yè)建設(shè)。小區(qū)提供多達 79 多種戶型設(shè)計，面積從 70㎡ — 260 ㎡不等，能充分滿足業(yè)主的個性需