【正文】 ，銀廣夏害人不淺，何況那些個過江之鯽？總括的從報表上了解一下企業(yè)經(jīng)營盈利情況，有個大致的印象，比如我檢查過一個企業(yè)，帳面留存收益就是盈余公積和未分配利潤很多，但是企業(yè)的個稅交的很少，我就奇怪了，這么好的公司員工收入怎么不充裕了？難道老板這樣刻??？但是員工都是一臉幸福感啊，不象假的，后來一檢查發(fā)現(xiàn)企業(yè)將大量現(xiàn)金借給員工使用，這叫聰明的避稅，因為稅法只規(guī)定股東借錢不還要征稅，沒有講這個員工問題，直到最近才有個稅法補正了一點，就是員工借錢購房或其它財產(chǎn)要征稅的問題。單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設(shè)區(qū)城市上一職工月平均工資的3倍，具體標準按照各地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。考慮上述實物價值較高，且所有權(quán)隨工作年限逐步取得的，可按企業(yè)規(guī)定取得該財產(chǎn)所有權(quán)需達到的工作年限內(nèi)（高于5年的按5年計算）平均分月計入工薪所得計稅。如果有這種情況了，就要重新按勞務(wù)報酬來重新算，另外還有兼職這種情況，這種情況稅總有文件按照勞務(wù)報酬所得來算，XYZ公司生產(chǎn)車間從ABC公司借用50名工人，,，取得的收入要減除費用扣除標準后計稅，仍然是工資薪金所得稅目。個稅條例是有憑據(jù)認憑據(jù)，沒憑據(jù)稅務(wù)來核定。我們在日常檢查中還發(fā)現(xiàn)企業(yè)通過發(fā)票報銷員工通信費車船費之類，這些費用往往直接 借管理費用，貸銀行存款處理了，這里如何把握？可以講這些費用里面存在公私兩部分，不少地方稅務(wù)機關(guān)規(guī)定了標準，山東地稅就是這樣規(guī)定的，比如高層每月多少錢，中層每月多少錢，超過者算個稅，而北京地稅更干脆，只要有票的都可以報銷和個稅無關(guān)，昨晚又看了沈陽地稅文件，也和北京一樣這么干，我覺得山東的比較合理，但這種規(guī)定和費用扣除標準一樣，得要注意變動。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的規(guī)定，原股東取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。這里再講一下，按照征管法，法大于一切，特別是稅總的規(guī)章，這種情形因為無法向納稅人追繳了，所以只能對企業(yè)處以罰款，不能責令企業(yè)補扣，到哪扣去？至于施工企業(yè)的臨時、季節(jié)工問題，這是管理的難點，本質(zhì)上講應(yīng)當屬于勞務(wù)報酬所得，既沒有用工合同也不交保險，但是我認為從穩(wěn)定社會出發(fā)與解決三農(nóng)問題出發(fā)，應(yīng)當按工資項目征稅，我省曾出臺一份對建筑安裝企業(yè)按收入百分之一扣繳個稅，引起不少詬病，農(nóng)民爭幾個錢不容易。二、對職工個人以股份形式取得的擁有所有權(quán)的企業(yè)量化資產(chǎn)，暫緩征收個人所得稅；待個人將股份轉(zhuǎn)讓時，就其轉(zhuǎn)讓收入額，減除個人取得該股份時實際支付的費用支出和合理轉(zhuǎn)讓費用后的余額，按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目計征個人所得稅。１．審核施工單位工程合同書，全面掌握施工單位工程量及預(yù)算造價。根據(jù)不同的結(jié)算方式，確定收入實現(xiàn)的時間不同，所以必須先清楚企業(yè)的結(jié)算方式，結(jié)算方式確定后，關(guān)鍵是已完工程量的審核。工程價款結(jié)算收入應(yīng)是最后決算收入，查閱預(yù)算部門編制的《施工項目結(jié)算表》，該表中注明了工程項目的原預(yù)算造價、審核后的決算價值，并注明變動情況。２．已完工程實際成本的結(jié)轉(zhuǎn)。２．臨。１．根據(jù)施工定額結(jié)合檢查成本項目三級賬準確核定各種主要成本項目發(fā)生額。例如，某合同規(guī)定，“工程竣工驗收經(jīng)質(zhì)量評定部門檢測評定為市級優(yōu)良質(zhì)量等級并獲證書，甲方獎勵工程總造價０．３％的優(yōu)良獎。２．準確確定工程收入實現(xiàn)的時間。為此，筆者從實際工作中的幾個方面談?wù)勅绾螜z查建筑業(yè)稅收。稿酬所得，有些企業(yè)有內(nèi)部刊物，比如南通地稅就有自已的刊物，注意發(fā)放給專門的記者編輯的要按工薪所得，其他人員則按稿酬所得，別搞錯了。特別是保險公司，因為手續(xù)費支出有限額，往往采用這種辦法。（財稅〔2003〕158號）財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，這里要注意一個股權(quán)轉(zhuǎn)讓，股權(quán)轉(zhuǎn)讓在會計處理上一般是 借銀行存款，貸長期股權(quán)投資，貸或借投資收益，如果是個人股東，就牽涉到個稅問題，這里有個文件是國稅函244號：你局《關(guān)于個人所得稅財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得中的轉(zhuǎn)讓股權(quán)的認定問題的請示》（粵地稅發(fā)［２００６］１８７號）收悉。再舉個文件：在年終總結(jié)、慶典、業(yè)務(wù)往來及其它活動中為外單位人員發(fā)放現(xiàn)金、實物或有價證券的，按“其他所得”項目征收個人所得稅，稅款由支付所得的單位代扣代繳。新會計準則不存在應(yīng)付福利費這個科目了，拿產(chǎn)品給員工，借應(yīng)付福利費，貸產(chǎn)成品，貸應(yīng)交稅金，計提時：借生產(chǎn)成本、制造費用等，貸應(yīng)付職工薪酬實際發(fā)放時：借應(yīng)付職工薪酬，貸主營業(yè)務(wù)收入，應(yīng)交稅金，然后結(jié)轉(zhuǎn)成本，借：主營業(yè)務(wù)成本，貸：庫存商品或產(chǎn)成品，要注意這樣的處理方式。這個政策盡量不要使用，容易引發(fā)爭議，所以這個文件稅總沒有轉(zhuǎn)發(fā)各地。借管理費用，貸資本公積—其他資本公積，借銀行存款，資本公積其他資本公積，貸股本，實收資本，資本公積股本或資本溢價，由于非上市公司股票沒有可參考的市場價格，為便于操作，除存在實際或約定的交易價格，或存在與該非上市股票具有可比性的相同或類似股票的實際交易價格情形外，購買日股票價值可暫按其非上市公司上一經(jīng)中介機構(gòu)審計的會計報告中每股凈資產(chǎn)數(shù)額來確定。還要注意如果是企業(yè)股東，如果他同時又是管理層，是可以列支工資的，但如果僅是股東同時沒有參與經(jīng)營管理就不應(yīng)當按照工資稅目而是股利稅目，在這里還要提一點，一般而言什么時候發(fā)放什么時候扣稅，有種收付實現(xiàn)制的意思，但有時也要區(qū)別對待，比如企業(yè)積欠職工工資數(shù)月后一次發(fā)放，你就要審查是否屬實，而不是不分情況統(tǒng)統(tǒng)按一次算個稅，這是企業(yè)犯的錯，你不能將因為企業(yè)犯的錯而將多增加的稅負放到工人身上，收稅也要注意和諧啊。（4）實現(xiàn)銷售不及時確認收入對已辦妥移交手續(xù)，按合同協(xié)議應(yīng)全部收回售房款，因購房者原因未及時收回的，企業(yè)往往采取不及時入賬的方式推遲收入的確認或者隱瞞收入，影響營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。企業(yè)向參股的職工或者其他個人支付的股息、紅利收入是否全額扣繳個人所得稅。企業(yè)供銷人員取得的推銷產(chǎn)品提成收入，是否按規(guī)定扣繳個人所得稅。工資、薪金方面有否未按照居民納稅人和非居民納稅人確認標準的規(guī)定確認應(yīng)代扣代繳稅款的行為，少扣繳個人所得稅。1納稅人自有的固定資產(chǎn)改良支出，是否按稅法有關(guān)規(guī)定進行稅務(wù)處理。1實行計稅工資的企業(yè)，是否按月人均工資800元進行稅前扣除；工資費用實行工效掛鉤的企業(yè)，工資計提是否符合有關(guān)部門批準的比例。銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個房產(chǎn)開發(fā)項目，其發(fā)生的成本、費用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無匯雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項目的成本、費用；有無多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。六、企業(yè)所得稅（一）收入檢查要點：開發(fā)產(chǎn)品出售后是否嚴格按照稅法規(guī)定的六大原則確認收入的實現(xiàn)。新建辦公樓、招待所，有否把內(nèi)部照明設(shè)施裝修工程另設(shè)帳核算，未并入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。（5）在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時，對已計入管理費用的印花稅是否重復(fù)扣除。1拍賣、被拍賣應(yīng)稅的無形資產(chǎn)，有否申報納稅。開發(fā)商聘請境外企業(yè)進行設(shè)計、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務(wù)，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒有經(jīng)營機構(gòu)，又沒有代理人的情況下，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營業(yè)稅。采用“還本”方式銷售商品房時，是否是扣除“還本”的收入再申報納稅。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點延伸對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間，要進行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動，廣告費用、業(yè)務(wù)招待費支付大，然而房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，收入只能在后期實現(xiàn)。但由于簽定合同的部門不能及時向財務(wù)提供，財務(wù)人員未及時按規(guī)定貼花。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。審查有無將土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。二、檢查財務(wù)會計資料對房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關(guān)憑證資料。預(yù)計營業(yè)利潤=預(yù)售收入利潤率待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計算出已實現(xiàn)的利潤，與預(yù)計利潤的差額并入當期應(yīng)納稅所得額。采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認：（1）以支付手續(xù)費方式委托銷售，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。通過與公安、司法等部門協(xié)調(diào)配合，加強與相關(guān)執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務(wù)執(zhí)法的標準，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個行業(yè)的稅收秩序。九、對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點建議房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項目開發(fā)過程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設(shè)計合同、財產(chǎn)租賃合同等）。檢查有無白條入賬現(xiàn)象白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題，檢查時可以與合同協(xié)議進行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。檢查時要仔細核對有關(guān)合同和立項書，檢查預(yù)計單位面積開發(fā)成本是否準確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準書，掌握開發(fā)項目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報請手續(xù)，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規(guī)范延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。因此企業(yè)廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支問題比較普遍。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點累計數(shù)額往往不小。五、財務(wù)費用的檢查房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費用，應(yīng)劃分成本對象完工前發(fā)生借款費用計入開發(fā)成本。在檢查中要注意，房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。在檢查中應(yīng)加強對有關(guān)重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。賬務(wù)處理為：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸：工程施工（2）發(fā)包工程及價款結(jié)算的核算：一般采用“招標、議標”方式，通過工程招標確定施工企業(yè)，應(yīng)按工程標價，采取按月、一次性和按工程形象進度進行結(jié)算。二、成本核算項目房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項目包括：土地拆遷及補償費：包括征地費、安置費及原建筑物的拆遷補償費。預(yù)計營業(yè)利潤=預(yù)售收入利潤率待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計算出已實現(xiàn)的利潤，與預(yù)計利潤的差額并入當期應(yīng)納稅所得額。采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認：（1）以支付手續(xù)費方式委托銷售，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入。采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入。三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率（15%）計算預(yù)計營業(yè)利潤，并入當期應(yīng)納稅所得額計算交納企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本。借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸：銀行存款等科目基礎(chǔ)設(shè)施費建筑安裝工程費（1）自營工程，工程量較小的直接進入工程開發(fā)成本借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本貸：庫存材料（應(yīng)付賬款等）工程量較大、建設(shè)規(guī)模較大的，應(yīng)經(jīng)過“工程施工”進行核算借：工程施工貸：銀行存款（庫存材料、應(yīng)付賬款等）然后，根據(jù)下列順序和方法進行分配：①開工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接費、機械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據(jù)完工報告結(jié)算實際成本。二、檢查財務(wù)會計資料對房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關(guān)憑證資料。審查有無將土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，開發(fā)間接費直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。但由于簽定合同的部門不能及時向財務(wù)提供，財務(wù)人員未及時按規(guī)定貼花。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期間，要進行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動，廣告費用、業(yè)務(wù)招待費支付大，然而房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，收入只能在后期實現(xiàn)。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點延伸對象。第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之三房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之三：檢查的方法(20101113 14:03:09)轉(zhuǎn)載 標簽： 分類： 財稅家園房產(chǎn) 檢查 業(yè)務(wù)招待費 房地產(chǎn)企業(yè) 項目開發(fā) 財經(jīng)一、檢查項目有關(guān)情況房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目進行檢查時，應(yīng)從項目的立項、土地征用、規(guī)劃設(shè)計、前期工程費、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進行檢查。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎(chǔ)設(shè)施費＋設(shè)計不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價＋建安工程招標價格＋開發(fā)間接費）預(yù)計開發(fā)面積，求出預(yù)計單位面積開發(fā)成本。注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確檢查時應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)賬。在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套