【正文】 產(chǎn)等，增加銷售成本。配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。六、管理費(fèi)用的檢查人工費(fèi)用的檢查管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。但由于簽定合同的部門不能及時(shí)向財(cái)務(wù)提供，財(cái)務(wù)人員未及時(shí)按規(guī)定貼花。七、銷售費(fèi)用的檢查銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎(jiǎng)勵(lì)等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動(dòng)，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。八、開發(fā)間接費(fèi)用的檢查審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，對與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發(fā)單位、賣地方、團(tuán)購單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對象。為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。第三篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之一房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之一：收入的確定(20101113 13:14:53)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 分類： 財(cái)稅家園委托銷售 確認(rèn) 房地產(chǎn)行業(yè) 營業(yè)收入 商品房銷售收入 財(cái)經(jīng)寫在前面：房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是我國財(cái)稅收入的重要支柱，同時(shí)也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來人們關(guān)注的焦點(diǎn)行業(yè)。二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷售收入。四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；（2）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；（3）將開發(fā)產(chǎn)品對外投資及分配給股東或投資者；（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。六、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅人應(yīng)納營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。可銷售總面積銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的面積可售面積單位工程成本檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。一般存在問題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)?。五、?cái)務(wù)費(fèi)用的檢查房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本。（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)數(shù)額往往不小。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問題比較普遍。周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報(bào)繳納，再銷售時(shí)注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡化延伸檢查的報(bào)請手續(xù)，縮短延伸檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報(bào)制度，保證延伸檢查的效果。通過在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識(shí)和了解。銀行按揭款收入有否申報(bào)納稅，有否掛于往來帳如“其他應(yīng)付款”不作預(yù)收帳款申報(bào)納稅。房產(chǎn)公司在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用如管道煤氣開戶費(fèi)等有否申報(bào)納稅。1因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、利息收入是否并入營業(yè)額中申報(bào)納稅。1企業(yè)以房屋對外投資入股，在轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時(shí)有否申報(bào)納稅。1以應(yīng)稅的無形資產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，其取得的實(shí)物或其他（包括取得固定利潤）補(bǔ)償收入有否申報(bào)納稅。申報(bào)計(jì)征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等全部收入。（6）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是否按《細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額之加計(jì)20%的扣除。（2）固定資產(chǎn)未入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實(shí)際使用的房產(chǎn)是否按時(shí)繳納了房產(chǎn)稅。企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。四、土地使用稅已征用未開發(fā)的土地是否也按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。發(fā)生下列行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入和利潤：（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資以及分配給股東或投資者；（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)。商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務(wù)收入。為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修計(jì)提的維修基金余額是否作納稅調(diào)整。賄賂等非法支出，因違反法律、行政法規(guī)而交付的罰款、罰金、滯納金是否已作納稅調(diào)整。當(dāng)年按規(guī)定計(jì)提的工資未發(fā)放完畢的，余額是否已調(diào)增應(yīng)稅所得。1為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。1有否將購建“固定資產(chǎn)”等資本性支出在直接在稅前扣除。2投資收益中屬于稅后利潤的聯(lián)營企業(yè)分回利潤和股息收益（利息、紅利），在投資企業(yè)所得稅稅率高于接受投資企業(yè)所得稅稅率的情況下，有否計(jì)算補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。對工資、薪金、獎(jiǎng)金、實(shí)物、有價(jià)證券等發(fā)放已達(dá)到應(yīng)納稅標(biāo)準(zhǔn)的是否未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。對直接通過“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”科目以現(xiàn)金形式發(fā)放的獎(jiǎng)金是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。企業(yè)代職工購買保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司一次性返還保金的，是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。1個(gè)人與用人單位解除勞動(dòng)關(guān)系而取得的一次性補(bǔ)償收入是否按規(guī)定計(jì)繳個(gè)人所得稅。企業(yè)用盈余公積轉(zhuǎn)增股本，屬于個(gè)人股東的部分，是否代扣代繳了稅款。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項(xiàng)不按規(guī)定計(jì)入經(jīng)營收入，而計(jì)入往來款項(xiàng)，造成少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。對此問題以檢查售房合同和委托代售合同為主，嚴(yán)格按合同規(guī)定的時(shí)間確認(rèn)收入，并與經(jīng)營收入科目進(jìn)行對比，查找企業(yè)少記收入問題。這里就其他應(yīng)付款順便提一下企業(yè)所得稅，我發(fā)現(xiàn)許多稅務(wù)人員只要發(fā)現(xiàn)應(yīng)付帳款或其他應(yīng)付款超過三年未付就調(diào)增所得額，請注意稅法是連續(xù)超過三年且無法支付，不僅僅是三年啊，還必須要無法支付，這個(gè)無法實(shí)在不好掌握，所以各地地稅部門也是政策五花八門，比如長春地稅規(guī)定對方清算后不要這筆錢時(shí)才可以確認(rèn)收入，而大連地稅則規(guī)定債權(quán)方作壞帳損失后債務(wù)人才可以確認(rèn)收入，我認(rèn)為不管怎么樣，我們絕不能單純的將超過三年作為唯一條件，再舉一個(gè)案例，也是我自身接觸的，某建筑設(shè)計(jì)院是個(gè)法人單位，而同時(shí)這個(gè)單位內(nèi)的幾個(gè)高管又組成了個(gè)什么建筑協(xié)會(huì)，每年從帳上計(jì)提借：管理費(fèi)用貸應(yīng)付帳款，到年底把這款付到這個(gè)建筑協(xié)會(huì)帳上，而我們在實(shí)際征管中不會(huì)將這個(gè)建筑協(xié)會(huì)管理起來，實(shí)際上這筆款就被分掉了，就漏稅掉了個(gè)稅，我覺得這不是個(gè)個(gè)案，可以到各地科協(xié)了解一下，有不少之類的協(xié)會(huì)，沒有管起來。一般而言養(yǎng)老失業(yè)生育醫(yī)療工傷等保險(xiǎn)都沒什么問題，現(xiàn)在生育津貼和生育醫(yī)療費(fèi)，只要是縣級批準(zhǔn)的也可以免個(gè)稅了，公積金要注意，要注意兩個(gè)比例，一是計(jì)提基數(shù)不能超過地級市上年平均職工工資三倍，第二個(gè)是計(jì)提比例不能超過百分之十二，兩個(gè)條件都不能違反，違反了就要調(diào)增個(gè)稅，文件規(guī)定：單位和個(gè)人分別在不超過職工本人上一月平均工資12%的幅度內(nèi)，其實(shí)際繳存的住房公積金，允許在個(gè)人應(yīng)納稅所得額中扣除。另外注意一個(gè)年金問題，一些企業(yè)有錢，不僅交社會(huì)保險(xiǎn)還會(huì)辦理補(bǔ)充保險(xiǎn)，這個(gè)補(bǔ)充保險(xiǎn)是要征稅的。（國稅函〔2007〕1030號(hào)）有些企業(yè)還會(huì)有些情況，就是對于公司以雇員名義購買住房、汽車等個(gè)人消費(fèi)品，所購房屋產(chǎn)權(quán)證和車輛發(fā)票均填寫雇員姓名，并商定該雇員在企業(yè)工作達(dá)到一定年限或滿足其他條件后，該住房、汽車的所有權(quán)完全歸雇員個(gè)人所有的。根據(jù)個(gè)人所得稅法立法精神，個(gè)人取得的實(shí)物所得含取得所有權(quán)和使用權(quán)的所得?，F(xiàn)在廣東地稅部門還規(guī)定如果企業(yè)不交保險(xiǎn)，工資就不讓扣除，我們現(xiàn)在沒有這個(gè)規(guī)定，但也要注意一下企業(yè)花名冊中是否有沒交社保的，防止企業(yè)通過應(yīng)付職工薪酬這個(gè)科目列支一些非本單位人員的勞務(wù)報(bào)酬，這種情況應(yīng)當(dāng)由對方開票來入帳，開票時(shí)代扣個(gè)稅。是就按工資征，不是按勞務(wù)報(bào)酬征，讓他開票去。這里存在一個(gè)按成本價(jià)還是按市價(jià)算所得的問題。銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用科目，先引用一個(gè)文件，．個(gè)人為企業(yè)提供非有形商品推銷、代理等服務(wù)活動(dòng)取得的傭金、獎(jiǎng)勵(lì)和勞務(wù)費(fèi)等名目的收入，無論該收入采用何種計(jì)取方法和支付方式，本企業(yè)雇員均應(yīng)計(jì)入當(dāng)期工資薪金所得，計(jì)算征收個(gè)人所得稅；非本企業(yè)雇員均應(yīng)計(jì)入個(gè)人從事服務(wù)業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額計(jì)算征收營業(yè)稅，在扣除已繳納的營業(yè)稅稅款后，應(yīng)計(jì)入個(gè)人的勞務(wù)報(bào)酬所得，計(jì)算征收個(gè)人所得稅。（國稅函[2000]57號(hào)）我的理解是發(fā)放的人員必須是與企業(yè)有業(yè)務(wù)關(guān)系的單位，不能是普通消費(fèi)者，企業(yè)為了維持與發(fā)展業(yè)務(wù)關(guān)系，舉辦些活動(dòng)送些東西，而象移動(dòng)公司贈(zèng)送給普通消費(fèi)者的油酒之類，商場贈(zèng)送的買一贈(zèng)一等活動(dòng)，就不應(yīng)當(dāng)征收，但是如果移動(dòng)公司或商場開展的有獎(jiǎng)銷售那就不行了，因?yàn)槟阍谥歇?jiǎng)之前并不知道自已中獎(jiǎng)，而結(jié)果中了，這就是偶然所得，有的時(shí)候要調(diào)整思維，即使是所得，但只要不在稅法列舉的項(xiàng)目中就不應(yīng)當(dāng)征收，比如接受捐贈(zèng)，人格是金繼承財(cái)產(chǎn)，都是獲得所得，但就是不征稅，曾經(jīng)與同事討論其他所得與偶然所得的關(guān)系，其他所得絕不是稅務(wù)人員憑空想出來的，必須由國家稅務(wù)總局明確，不明確的即使你認(rèn)為是其他所得也不能征稅，比如個(gè)人為他人提供擔(dān)保取得收入，國家明確為其他所得，就可以征，至于偶然所得，一定要注意偶然這個(gè)詞的意味，就是意想不到的意思，你去花錢充值時(shí)，就事先知道了充一百送油，充二百送酒，這還叫什么偶然所得，這個(gè)問題重慶地稅曾經(jīng)有文明確過不征，很有道理。利息股息紅利所得中的股利所得要注意應(yīng)付股利科目，如果企業(yè)雖然仍掛在帳上但實(shí)際上這筆款項(xiàng)已明確為股東個(gè)人所有，仍然要征收個(gè)稅，另外要注意盈余公積科目的借方，是不是對應(yīng)的實(shí)收資本或股本科目，如果是就要視同先分配后增股計(jì)算個(gè)人所得稅，借盈余公積，貸實(shí)收資本，這里要注意資本公積轉(zhuǎn)增股本是不征個(gè)稅的，為什么？資本公積相當(dāng)于本金，作為本金的資本公積和股本互轉(zhuǎn)沒有產(chǎn)生所得，但盈余公積就不同，盈余公積是留存收益，是企業(yè)所有者投入資本后爭來的所得，分配了就要征個(gè)稅，這里新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度有個(gè)差別，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則資本公積只有股本溢價(jià)和其他資本公積科目，而只有股本溢價(jià)才可轉(zhuǎn)增資本，其他資本公積處置時(shí)才可以結(jié)轉(zhuǎn)，而老的會(huì)計(jì)制度上則將捐贈(zèng)所得和一些政府補(bǔ)助收入計(jì)入資本公積，這里在企業(yè)所得稅上要注意，另外 還要注意有些企業(yè)由于資金緊張，但又為了裝點(diǎn)門面，采取發(fā)放股票紅利的方法，發(fā)放股票紅利其實(shí)只是股本數(shù)量增大，單位價(jià)值減少，股本還是不變的，但按照稅法是要按股票票面價(jià)值計(jì)算個(gè)人所得稅的，這種情況下由于企業(yè)沒有作帳務(wù)處理，檢查人員可以調(diào)取董事會(huì)會(huì)議紀(jì)錄認(rèn)真看一下。經(jīng)研究，批復(fù)如下：一、你省某溫泉公司原全體股東，通過簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以轉(zhuǎn)讓公司全部資產(chǎn)方式將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新股東，協(xié)議約定時(shí)間以前的債權(quán)債務(wù)由原股東負(fù)責(zé)，協(xié)議約定時(shí)間以后的債權(quán)債務(wù)由新股東負(fù)責(zé)。（二）對于原股東取得轉(zhuǎn)讓收入后，根據(jù)持股比例對股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、債權(quán)債務(wù)進(jìn)行分配的，應(yīng)納稅所得額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅所得額＝原股東分配取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入＋原股東清收公司債權(quán)收入－原股東承擔(dān)公司債務(wù)支出－原股東向公司投資成本。所以檢查時(shí)要注意這種情形。三、對于未設(shè)立會(huì)計(jì)帳簿，或者不能準(zhǔn)確、完整地進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的單位和個(gè)人，其個(gè)人所得稅由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行核定征收。改組改制時(shí)的個(gè)稅問題：一、對職工個(gè)人以股份形式取得的僅作為分紅依據(jù)，不擁有所有權(quán)的企業(yè)量化資產(chǎn)，不征收個(gè)人所得稅。所以檢查個(gè)稅并不是治本措施，加強(qiáng)征管才是治本之舉。檢查工程結(jié)算收入工程結(jié)算收入是施工企業(yè)承包工程實(shí)現(xiàn)的工程價(jià)款結(jié)算收入，包括向發(fā)包單位收取的合同變更收入、索賠款和獎(jiǎng)勵(lì)款。一方面檢查是否將所有開工項(xiàng)目全部列入核算對象，有無漏項(xiàng)或故意隱瞞現(xiàn)象；另一方面，根據(jù)合同規(guī)定的完工進(jìn)度，初步判斷有無少轉(zhuǎn)或不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)工程結(jié)算收入問題。施工單位工程價(jià)款結(jié)算方式，一般有以下三種：即按月結(jié)算、分段結(jié)算、竣工后一次結(jié)算。３．與預(yù)算部門聯(lián)系，確定工程結(jié)算收入的組成部分?！备鶕?jù)條款規(guī)定，在最后結(jié)算時(shí)應(yīng)注意是否取得該收入而未記入總決算收入。另外，施工單位向甲方收取的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、機(jī)構(gòu)遷移費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等，應(yīng)作為營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)企業(yè)提供的勞動(dòng)定額、材料消耗定額、機(jī)械設(shè)備利用定額、工具消耗定額、費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)，檢查“工程施工”科目借方發(fā)生額；通過審查“領(lǐng)料單”檢查“庫存材料”三級賬；通過“工費(fèi)定額表”檢查人工費(fèi)是否有浪費(fèi)人工現(xiàn)象；核對主要原材料消耗是否合理，逐項(xiàng)審核發(fā)生額，如果實(shí)際消耗與消耗定額差距較大，說明有可能虛列材料費(fèi)和人工費(fèi)的可能，再進(jìn)一步審查、調(diào)整不合理開支。查閱預(yù)算部門編制的《未完施工盤點(diǎn)表》，根據(jù)表中注明的未完工程量和預(yù)算成本，計(jì)算確定月末未完施工成本，然后根據(jù)本期已完工程實(shí)際成本，通過本期工程實(shí)際成本加未完施工成本減月末未完施工成本，計(jì)算本月已完工程實(shí)際成本 檢查其他方面１．周轉(zhuǎn)材料的