自貢市花果山項目可行性研究報告word(存儲版)
【正文】 把握銷售時機尤為重要。 中國最大管理資源中 心 六 、 風(fēng)險分析及對策 1． 項目盈虧平衡點分析 項目盈虧平衡點為可售面積售價 1， 840 元 /平方米。 中國最大管理資源中 心 八 、 附件 1． 項目可 行性研究登記卡 2． 項目發(fā)展進度及銷售計劃表 3． 項目與可比樓盤定價基本因素比較 4． 項目與可比樓盤售價對比圖 5． 項目成本及利構(gòu)成圖 6． 項目成本及利潤預(yù)算表 7. 項目資金來源預(yù)測表 8． 項目資金投入及回收曲線 9． 項目現(xiàn)金流量預(yù)測表（全投資計息、投資借貸部分計息、全投資不計息） 10． 項目敏感性分析表 11． 貢井區(qū)房地產(chǎn)市場典型樓盤分析表 。本項目動態(tài)投資回收期 11 個月，全部資金計息情況下凈現(xiàn)金流量為 6， 641 萬元，說明項目有較好的發(fā) 展前景。 5． 財務(wù)風(fēng)險及其對策 5． 1 土地過戶中的費用分攤 ：地價款支付進度減緩，堅持分期支付地價款；控規(guī)上盡量考慮充分利用土地價值，增加商業(yè)面積，減少公建及會所面積。項目資金的來源主要為自有資金、銀行貸款 （或企業(yè)墊資） 和銷售資金回籠。 6． 間接費用 管理費按全部建安費的 2%計算。 3． 5． 3 推盤策略 在“營銷策劃建議書”中明確。具有較 強實力的中年一族，他們大多希望能夠改善自己的居住環(huán)境，搬遷新居，另外他們還有給老人或者子女購房的需求，或者子孫三代居住在一起。 賣點之八：物管專業(yè)化 考慮到高收入階層對物管服務(wù)的高要求，注重物管的規(guī)范性和標準化。 3． 3 項目賣點分析 根據(jù)自貢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀結(jié)合本項目地塊、規(guī)模、區(qū)位等基本特征，再結(jié)合對目標市場的細分，經(jīng)綜合分析后，我們提出本案的項目市場定位是： “自貢西城，首席特色坡地景觀社區(qū)” 支撐定位的十二大賣點： 賣點之一：地段尊崇化 位于自貢城西半山臺地，緊鄰貢井人民公園，風(fēng)景優(yōu)美，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利。 3． 2 劣勢 3． 2． 項目周邊配套及環(huán)境現(xiàn)狀差 本項目周邊明顯缺乏市政、生活和商業(yè)配套，生活環(huán)境和形象比較差，給人偏僻、城郊農(nóng)村的感覺 ，目前只能依托青杠林居住片區(qū)的配套條件，不利于項目高品質(zhì)社區(qū)的打造。 三、 發(fā)展規(guī)劃和營銷策劃 1．項目規(guī)劃控制指標 規(guī)劃建設(shè)凈用地面積： 32， 297㎡ 規(guī)劃總建筑面積： 153， 000㎡ 其中 : 地上建筑面積： 131， 000㎡ 架空層 建筑面積： 22， 000㎡ 居住建筑面積： 129， 000㎡ 物管建筑面積： 100㎡ 居住戶數(shù)： 860戶 建筑層數(shù)： 地上 22層 架空 1層 建筑層高： 3m 容積率 4 建筑密度： 40% 綠地率： 不小于 20% 1機動車位： 架空 1層 650輛 1 項目轉(zhuǎn)讓（含契稅和出讓金） 81 萬元 /畝 2．項目發(fā)展進度計劃（見附件 2） 項目開發(fā)期為 2 年，其中準備期 3 月 ，建設(shè)期 26 個月 ，銷售 期 24 個月。由于土地的供應(yīng)總量有限，以前城市多層產(chǎn)品正在向城市小高層和高層轉(zhuǎn)變，城市綜合容積率逐漸走高。小區(qū)園林景觀設(shè)計，難以滿足購房者的需求。 因此樓盤的性價比成為購房者衡量樓盤價值的關(guān)鍵，成為市場抉擇的核心問題。例如遠達 .尚東國際、巴厘島再次，土地購置費大幅增加使得房屋成本快速上升。 今年 1 季度，自貢市房屋銷售價格達到 元 /平方米，同比上漲%；其中： 3 月份漲幅為 %，漲幅達兩位數(shù)，高出全省平均漲幅（上漲 %） 個百分點；在全省 8 個調(diào)查城市中，只低于攀枝花市（同比上漲 %），居全省第 2 位。 項目發(fā)展方式 中國最大管理資源中 心 項目分二期開發(fā)。以本地常住人口為主，外地及流動人口較少。 中國最大管理資源中 心 自貢市花果山項目 可行性研究報告 2020 年 7 月 中國最大管理資源中 心 自貢花果山項目可行性研究報告 一、項目概況 1． 用地位置及素質(zhì) 2． 宗地現(xiàn)狀 3． 周邊環(huán)境 4． 項目發(fā)展方式 5． 市場調(diào)研的基本情況 6． 財務(wù)評價的基本情況 風(fēng)險分
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