【正文】 費 ① 契稅 :480萬元 5%=24萬元 開發(fā)建設(shè)投資估算表 項目名稱 費用金額（萬元） 單位成本 備注 土地征用費 480 前期工程費 建安工程費 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 170 行政事業(yè)性收費 經(jīng)營性收費 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 40 財務(wù)費用 0 管理費用 不可預(yù)見費用 開發(fā)期稅費 24 合計 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 41 八 、項目總收入 地下停車位 出租收入 ① 地下停車位月租金確定 用市場比較法確定該地下停車場出租價格 ，經(jīng)過市場調(diào)查與項目所在區(qū)域較接近的天成大廈地下停車位為 500元 /位，經(jīng)過分析確定本項目測算的地下停車位價格為 500 元 /位 ,十年后增至 700 元 /位 。 （三）項目建成后環(huán)境影響分析 作為商業(yè) 項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污 染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。住宅室內(nèi)裝飾裝修工程使用的材料和設(shè)備必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)，有質(zhì)量檢驗合格證明和有中文標(biāo)識的產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號、生產(chǎn)廠廠名、廠址等。輕度中毒會造成嗜睡、頭痛、頭暈、惡心、嘔吐、乏力、胸部緊束感、意識模糊等，并可能有輕度粘膜刺激癥狀；重度中毒可出現(xiàn)視物模糊、震顫、呼吸淺而快、心律不齊、抽搐和昏迷。 (氡是由鐳衰變產(chǎn)生的自然界唯一的天然放射性惰性氣體，它沒有顏色，也沒有任何氣味，常溫下氡及子體在空氣中能形成放射性氣溶膠而污染空氣。室內(nèi)的甲醛主要來自于：用做室內(nèi)裝飾的膠合板、細(xì)木工板、中密度纖維板和刨花板等人造板材；貼墻紙、貼墻布、化纖地毯、泡沫塑料、油漆和涂料等各類含有甲醛并可能向外界散發(fā)的裝飾材料。 施工期間開挖大量的土方，破壞地表植被，打井泥沙水，在雨季可造成部分水土流失，對周圍環(huán)境產(chǎn)生一些影響，管理不當(dāng)可能使泥沙流入下水道，會使雨水管道淤積泥沙、增加河道的懸浮物，因此在施工場地應(yīng)加強管理，注意土方的合理堆放，距下水道保持一定距離，盡量避免流入下水道，工地施工污水需先經(jīng)沉淀后排入雨水管道。根據(jù)上述分析，建議采取以下治理措施： a、取消滑架上的集屑斗，降低旋轉(zhuǎn)噪聲。基礎(chǔ)施工階段設(shè)備多屬高噪聲機械。同時，施工單位應(yīng)與交通管理部門應(yīng)協(xié)調(diào)一致，采取響應(yīng)的措施，做好施工現(xiàn)場的交通疏導(dǎo)，避免壓車和交通阻塞，最大限度的控制汽車尾氣的 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 23 排放。在建設(shè)場地的四周應(yīng)設(shè)有圍護(hù)裝備，房屋建筑要實行封閉式施工以防止揚塵的擴散。 應(yīng)提高 區(qū)內(nèi) 綠化、景觀用水的效率，設(shè)立水循環(huán)系統(tǒng)，提高用水的效率 ， 栽種少灌或免灌的綠化群落。 電視、電話、信息系統(tǒng)： 公寓 室內(nèi)設(shè)有線電線插口，電話插口，寬帶高速上網(wǎng)接口， 內(nèi)建局域網(wǎng)，可供公寓樓內(nèi)所有顧客 使用。 ⑵ 建筑標(biāo)準(zhǔn) ① 室外 外墻： 設(shè)計高檔玻璃幕墻，保證室內(nèi)陽光充沛，寬敞明亮。 威脅與劣勢 a) 項目建設(shè)場址北側(cè)不鄰建設(shè)街，周邊建筑圍擋情況比較嚴(yán)重，入口不夠開闊 。 （二）、區(qū)域市場環(huán)境 白山市的區(qū)域劃分以市政府為中心，可劃分為五個區(qū)域，分別為中心區(qū)域，（東風(fēng)橋 向陽路 鐵南街 濱江街形成為圍合區(qū)域，城東區(qū)（東風(fēng)橋以東），城 西區(qū)（向陽路以西），南山區(qū)（鐵路線以南），江北區(qū)（渾江以北）。 ② 、價位分布 05001000150020xx20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年商品房售價( 元/ 平方米) 通過上表可以看出，白山市自 20xx年以來的房價基本處于穩(wěn)中有 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 13 升的狀態(tài)， 20xx、 20xx年兩年的漲幅較大，分別較上年漲 %、 %，20xx年的商品房價格上漲因素包括以下幾個方面：第一，與全國的房價走勢基本相同，正常漲幅。商品房屋竣工面積在 836萬平方米區(qū)間波動，在 01 年出現(xiàn) 8 萬平方米的低谷， 0 03 年平穩(wěn)增長， 20xx、 20xx 年竣工面積有所下降，至 20xx 年房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積 13 萬平方米，竣工面積同比減少 13 萬平方米，減幅 50%，主要由于國家相關(guān)政策的調(diào)整， 20xx 年竣工面積回升到 27 萬平 方米，預(yù)計隨著棚戶區(qū)改造項目的陸續(xù)完工，竣工面積在 07年會出現(xiàn)爆發(fā)性增長。 通訊： 該項目周邊擁有中國網(wǎng)通、中國電信、中國鐵通等電信公司可供選擇，以上三家電信公司都在此處經(jīng)營電信業(yè)務(wù)。 ⑤ 地質(zhì)情況 場地 原為 宅基地 ， 地質(zhì)情況 較 復(fù)雜 。 規(guī)劃設(shè)計過程中，由于該宗地的 地理位置較為特殊，三面臨有建筑物，項目設(shè)計的層數(shù)有日照間距的強制性要求 。東與延邊朝鮮族自治州相鄰；西與通化市接壤；北與吉林市毗連；南與朝鮮民主主義人民共和國隔鴨綠江相望。 佳合 花卉 綜合市場 項目 可行性研究報告 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 1 目 錄 一、總論 3 (一 ) 項目建設(shè)背景 3 (二 ) 項目概況 4 (三 ) 項目建設(shè)單位概況 9 (四 ) 可研報告編制依據(jù) 9 二、市場 評價 10 (一 ) 白山市房地產(chǎn)總體市場環(huán)境 10 (二 ) 區(qū)域市場環(huán)境 15 (三 ) 本項目競爭能力分析 (SWOT 分析 ) 16 (四 ) 項目 價格分析 16 (五 ) 市場風(fēng)險 18 三 、建設(shè)規(guī)模及產(chǎn)品方案 19 建設(shè)規(guī)模 19 產(chǎn)品方案 19 四 、節(jié)能、節(jié)水措施 22 五 、環(huán)境影響評價 24 （一）環(huán)境條件現(xiàn)狀調(diào)查 24 （二）施工期環(huán)境影響分析 24 （三）項目建成后環(huán)境影響分析 33 六 、建設(shè)進(jìn)度安排 37 七 、項目投資估算 38 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 2 八 、項目總收入 47 九 、財務(wù)分析 48 十、 敏感性分析 52 十一、結(jié)論及建議 54 結(jié)論 54 建議 54 十 二 、附圖、附件 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 3 佳合 花卉 綜合市場 項目可行性研究報告 一、 總論 （一） 項目建設(shè)背景 白山市位于吉林省東南部自然風(fēng)景秀麗的長白山西側(cè)，東經(jīng) 126176。 4839。 ② 項目用地 該項目宗地為 通化礦物局科研所辦公用地 ，毛地面積約 畝 ,目前 主要用途為 工業(yè)用地 ，地上 物為 約 600 平方米 廠 房 、倉庫等 。 D 地下有部分地下人防設(shè)施，需要進(jìn)行拆除或加固處理 。 電力： 按照規(guī)劃，該 項目的電力由區(qū)內(nèi) 箱變解決， 自 建設(shè)街 一側(cè)引入 10 千伏電力，接入 商場 箱變，變壓器總?cè)萘繛?1000 千伏安， 商場及公寓 電力管線的設(shè)計及施工均由白山市供電局予以解決。 近幾年房地產(chǎn)施工竣工情況 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院有限責(zé)任公司 10 020xx004000006000008000001000000120xx001400000160000020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年施工面積(平 方米)竣工面積(平 方米) 20xx— 20xx年，白山市商品房施工面積比較平穩(wěn)， 20xx年開始出現(xiàn)大幅增加， 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)到 135萬平方米（其中棚戶區(qū)改造面積 萬平方米），房地產(chǎn)開工施工面積同比增加 萬平方米 ,增幅為 172%,創(chuàng)歷史最高水平。雖然國家在 20xx20xx 年間出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但是，白山市房地產(chǎn)市場受這些政策的影響較小，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，增長潛力巨大。但受控于建設(shè)部的“ 165號文”的規(guī)定，商品住宅 90平方米以下面積仍然會嚴(yán)格執(zhí)行 70%比例，市場上 7090 平方米會成為絕對主流，比例將呈現(xiàn)逐年遞增，小戶型熱銷的背景將使今后中小房型的比例仍會繼續(xù)增加。 e) 經(jīng)營種 類有特點，市內(nèi)尚沒有同類經(jīng)營方向的商場，有先入優(yōu)勢。 地上一至四層均為商場，主要經(jīng)營花、鳥、魚、蟲、寵物等。 電氣配置：普通燈具、樓道內(nèi)設(shè)有聲控?zé)簟? 小區(qū)內(nèi)二次供熱網(wǎng)采高密度聚銨脂保溫管，敷設(shè)方式為直埋，這樣可有效避免在管網(wǎng)傳送過程中熱量損失。 減緩環(huán)境影響措施：本項目在地下挖掘過程以及施工建設(shè)期間，不可避免地會產(chǎn)生一些地面揚塵，這些揚塵盡管是短期行為，但會對附近區(qū)域帶來不利的影響，所以在施工期間，應(yīng)采取積極的措施來盡量減少揚塵的產(chǎn)生，如噴水，保持濕潤，及時外運等。 （ 5）合理安排施工運輸工作，對于施工作業(yè)中的大型構(gòu)件和大量物資及棄土的運輸，應(yīng)盡量避開交通高峰期，以緩解交 通壓力。 建筑施工由于各階段使用的機械設(shè)備組合情況不同，所以噪聲輻射影響的程度也不盡相同。在鋸木料時，鋸齒受到反作用力而產(chǎn)生聲波；另外當(dāng)鋸片壓盤垂直度不良時，磨刃齒形不勻，也會造成鋸片動平衡失調(diào)及軸承磨損，從而加劇振動噪聲，此外還有鋸片高速旋轉(zhuǎn)時產(chǎn)生的動力性噪聲。 對水環(huán)境的環(huán)境影響分析 項目采用多點同時施工方式，施工人員最多時達(dá) 20xx 人，其中約 1500人吃住在工地工棚， 最高日排水量約 120噸，年排放量 萬噸，主要污染物為 COD，其濃度達(dá) 350mg/l，將會影響排水系統(tǒng)及水體 佳合綜合市場項目 可行性研究報告 202073白山市藍(lán)圖勘察設(shè)計院