【正文】 社區(qū)配套以及相對優(yōu)雅宜居的優(yōu)雅環(huán)境，比如怡景苑占地僅 4 畝，只能打造臨街獨棟，根本無社區(qū)氛圍可言；相反中偏大規(guī)模地塊能突破此方面的瓶頸，有利于打造高品質樓盤與完善的社區(qū)配套，如錦繡華都等。 項目名稱 套型 面積區(qū)間 （平方米） 配比 錦繡華都 套二 107 20％ 套三 116123 60％ 套四 152184 20％ 大成。 43 ? 棠湖泊林鎮(zhèn) 區(qū) 位 雙流縣區(qū)東升澗槽中街 8 號 (一桿旗路南段 ) 占地規(guī)模 230 畝 開盤時間 07 年 9 月中旬 容積率 1． 72 產品形態(tài) 洋房、多層 面積區(qū)間 72134 平方米 銷售均價 多層均價 4500，洋房均價 5500 主要賣點 緊鄰規(guī)劃的白河濕地公園，區(qū)域內生態(tài)森林公園，體育中心，行政中心及相 關綠化帶的建設 ，居住環(huán)境優(yōu)勢明顯 機動車位 1445 個 開發(fā) / 銷售進度 一期已售 90％ 開 發(fā) 商 成都棠湖屋業(yè)發(fā)展有限公司 簡要評述： 交通便 利，緊鄰規(guī)劃的白河濕地公園；一期產品形態(tài)為花園洋房和多層， 注重舒適度 。 上空有航線，噪音 污染大，對社區(qū)生活品質的影響不可避免。 48 ? 佳禾永 福 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)廣都大道 占地規(guī)模 26 畝 開盤時間 20xx 年 11 月底 容積率 產品形態(tài) 多層 主力戶型 70－ 123 平米 銷售均價 起價 3500 元 /平方米，均價未定 主要賣點 200 米原生景觀大道，綠地率 ％ 機動車位 212 開發(fā) / 銷售進度 未開盤（預計 11 月底開盤） 開 發(fā) 商 四川鑫福投資管理有限公司 簡要評述： 原生態(tài)住宅社區(qū)，無航線噪音污染，緊鄰 250 畝市政規(guī)劃綠地，周邊規(guī)劃設施完善，客運中心將 搬遷，在客運中心原址將打造集中商業(yè)，將來很有可能成為本項目的主要賣點之一。樓盤一期開發(fā)規(guī)模較小，配套較少，品質不高，主要依托項目周邊配套來提高本身品質。二層租金 80－ 120 元 /平米月 三層 雙流人民政府政務服務中心 五層 纖絲鳥豐胸減肥院、雙流工商事務所 七層 圣珈瑜伽 六至九層 商務辦公大樓，內有語言專修學校、擔保公司、會計事務所、律師事務所、人壽保險、司法鑒定所、房地產評估公司、機械公司、化妝品經營部、環(huán)境工程公司、機械公司、農行雙流總部等 ? 社區(qū)級商業(yè)逐步形成 52 由于近幾年東升房地產發(fā)展的帶動，東升的商業(yè)物業(yè)也開始隨著城區(qū)范圍的不斷擴大而向外擴展，逐步形成以服務于周邊居民日常生活、購物、娛樂、休閑為主的社區(qū)級的商業(yè)中心。 50 ? 和順天地 區(qū) 位 東升西安路 占地規(guī)模 一期 畝，二期不詳 開盤時間 07 年底 08 年初 容積率 產品形態(tài) 小高層電梯公寓 面積區(qū)間 56－ 120 平米 銷售均價 均價未定 主要賣點 以中小戶型為主，實用性較強 機動車位 212 開發(fā) / 銷售進度 春節(jié)前后開盤 開 發(fā) 商 成都昌興投資開發(fā)有限公司 簡要評述： 項目位于老城區(qū)與新城的銜接地帶，城市干道西安路旁，交通便利，與未來的行政中心僅 10 分鐘的路程。 客群分析： 投資客少（只占不足 10％），大部分為改善型換房客群，并且一次性付款的購買者居多。 客群來源： 主要為雙流本地客群（開盤價達同期雙流電梯產品最高價格，但雙流本地人很認同，外地慕名咨詢者多，但考慮到一期 4700 多的均價，成交率 不高 ） 。周邊配套不多，建材市場影響大；部分戶型臨街，噪音污染較大 。同時，伴隨著電梯產品的推出，小戶型套二所占比例有所增加 ，區(qū)域樓盤典型代表為和順天地，實用性較強的中小戶型成為該項目的最大賣點。 同為電梯類產品 ， 棠湖帝景由于其不可復制的區(qū)位優(yōu)勢以及較高的品質，4700元 /平方米的均 價明顯 高于同期同類產品 （ 其余電梯住宅售價多在 4500元以下 ） ， 將區(qū)域內 電梯類產品均價 拉升至接近 4500元 /平方米 的水平 。 20xx年 7月地價約為 35萬 /畝，而在20xx年 10月東升鎮(zhèn)拍出 94萬 /畝的地價， 05年全年東升平均地價約為 /畝； 06年東升土地拍賣僅成交了東升鎮(zhèn)一桿旗北路 316畝的一塊宗地，起價 70萬 /畝，最后成交價高達 170萬 /畝； 07年 8月，一桿旗北街地塊拍賣價高達 360萬 /畝， 07年 18月，東升土地均價達 /畝。 ? 規(guī)模大、品質高樓盤較受追捧 ，住宅價格 上漲 較快 目前 規(guī)模 較大的樓盤在區(qū)域內都取得了 不錯 的成績，如 大成天府景秀、錦繡華都、 棠湖泊林鎮(zhèn) 、瑞升水云花都等 ； 另外以 棠湖帝景、貴通御苑楓景 為代表的高端樓盤 盡管價位 明顯高出普通樓盤 ， 但憑借 優(yōu)勢 地段或者 上佳 的品質仍然取得了很好的銷售業(yè)績 ， 成為東升 片區(qū)內標志性樓盤，并帶動區(qū)域房價迅速攀升。 雙流國際新城交通規(guī)劃 雙流國際新城距離中心城區(qū)天府廣場僅 10 公里，距西南地區(qū)最大的航空港 —— 雙流國際機場僅 2 公里，區(qū)域的交通日益完善，走廊方向（縱向）看包括成新快速路、規(guī)劃主干路、新川藏路、雙楠大道、貨運路－川齒路、機場第二快速路、機場快速路、大件路、成雅成樂快速路 31 等 9 條主要道路；周邊組團聯(lián)系方向（橫向 ）看，規(guī)劃有四環(huán)路、五環(huán)路；往西北，雙溫路至溫江；往北，雙懷路至崇州大邑；往東，川大路、雙中路、雙華路、華牧路至華陽；另有一內部轉換環(huán)－環(huán)港路，交通十分方便快捷。 ? 核心區(qū) 即城市中心區(qū) (創(chuàng)業(yè)服務中心 )。 雙 流 作為成都市的南部重鎮(zhèn)， 雙流 在成都市未來向南向東的城市發(fā)展進程中占據(jù)著重要地位。 由于“ 90/70” 政策實施效果的顯現(xiàn)， 90 平方米以下的市場供應逐月提高，相應成交面積占總成交面積比例自然有所提高，這樣就沖淡了 90 平米以下的戶型所受的實際影響。《通知》對居民貸款購房作出了較為詳盡的規(guī)定。 目的：化解中國金融風險 開征物業(yè)稅并不是針對房地產，是為了強化對財富的調節(jié)，緩解收入分配領域中的不合理狀 況。工商銀行、交通銀行等同時提高了貸款門檻。 調整住房供應結構，促進房地產健康發(fā)展。 從上表中可以看出，與商品房價格每年 10％ 左右的上漲速度相比，近年來五城區(qū)的土地價格上漲形勢可以用“飆升”來形容，平均增長幅度達到 ％ ，如果 20xx 年采用修正數(shù)據(jù)的話，更是高達 ％ 。 城市 固定資產 投資額（億元） 房地產投 資額（億元） 房地產投資占 固定資產投資比重 上海 ％ 北京 ％ 重慶 ％ 成都 ％ 天津 ％ 廣州 ％ 深圳 ％ （數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局） 從城市對比來看， 20xx 年成都市房地產投資額超越了廣州和深圳，在全國在副省級城市中穩(wěn)居第 1 位，超越直轄市天津，在全國城市整體排名第 4 位。由原先的單中心發(fā)展模式逐漸演變?yōu)樯刃蔚亩嘀行母窬帧? 27500100020xx30004000億元重慶 貴陽 成都 昆明2 0 0 6 年西南主要城市G D P 情況 小結 由于中國經濟發(fā)展結構的不平衡，與國內外發(fā)達城市相比，位處西部的成都市整體城市發(fā)展水平還處于一個相對落后的水平，但是與同處西部 15 的各主要城市相比較，成都市又體現(xiàn)出明顯的領先優(yōu)勢。而“ 揚一益二 ” 的說法，更說明成都一直就是商賈名流聚集的地方。 居民生活水平穩(wěn)步提高 根據(jù)聯(lián)合國糧農組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在 59％ 以上為貧困， 12 5059％ 為溫 飽， 4050％ 為小康， 3040％ 為富裕，低于 30％ 為最富裕。 投資評價指標如下 ： 9 成本利潤率（稅前）： ％ 成本利潤率（稅后）： ％ 項目具有較理想的投資經濟效果，風險較小，項目可行性較強。 項目建設條件 項目 處于雙流縣新老城區(qū)的過渡地帶，東升鎮(zhèn)白河路四段與澗槽北街交匯處，這樣的地理位置為項目未來提供了良好的客源基礎 。 20xx 年 8月其質量體系通過 ISO9002： 1994 國際質 量認證， 20xx 年 4月率先通過 ISO9001： 20xx 國際質量認證， 20xx 年 6 月通過三峽認證中心ISO9001： 20xx、 ISO1400 和 OHSAS18001 三體系整合認證。 自然風險 ......................... 錯誤 !未定義書簽。 環(huán)境風險 ......................... 錯誤 !未定義書簽。 6 一 ． 總論 項目背景 項目暫定名稱 項目公司簡介 四川貴通建設集團有限公司組建于一九八五年，于 20xx 年 11 月經省工商行政管理局批準升格為“四川貴通建設集團有限公司”。這種情況下，投資成本將略高于現(xiàn)實情況。 項目投入總資金及效益情況 項目總投資 萬元，其中自有資金 12694 萬元，貸款 12694 萬元，建設期利息 萬元。 從這個角度來說，成都現(xiàn)階段正是處在了這么一個高速發(fā)展的時期當中，且未來還有很大的發(fā)展?jié)摿Α? 成都，有著 4500 年文明史的中國名城 4500 年文明史，無天害 、少兵災， “ 水旱從人，不知饑饉，時無荒年，天下謂之天府也 ”2300 多年前 ,始有 “ 成都 ” ，作為城市之名延至今天始終未變，在中國僅有此城，成都素為中國名城、戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，漢代的五大都會之一，五朝建都，有著 “ 錦官城 ” 、 “ 芙蓉城 ” 的美稱。成都優(yōu)越的人居環(huán)境、高度的包容性、良好的商業(yè)發(fā)展條 件必將吸引越來越多的人才和資本流入，更加提高成都的城市魅力，形成良性循環(huán)，推動成都不斷向前發(fā)展。 根據(jù)成都最新規(guī)劃，成都將形成 “ 一主七衛(wèi) ” 的新城市格局，即 1 個主城區(qū)和雙流、龍泉、新都、郫縣、溫江等 7個衛(wèi)星城。眾多實力企業(yè)的進駐與開發(fā)帶動了成都房地產市場投資水平的快速上升。 20xx 年由于沙西線超大地塊的交易（規(guī)模 畝，成交價格 60 萬元 /畝）對五城區(qū)整體土地市場成交價額影響過大，因此表中列出了剔除其影響之后的修正成交價格與上漲幅 度。 近期重要政策 解 讀 時間 政策 核心內容及目的 影響 20xx年 5月 “國六條” 九部委“意見” 自 20xx 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90 平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70％以上。 20xx年 7月 二手房貸款收緊 建設銀行四川分行從 7月20 日起直接停辦二手房貸款業(yè)務。 20xx年 10月 《物業(yè)稅》試點 將現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。 “ ”新政解析 人民銀行、銀監(jiān)會于 9月 27 日發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》。 對自住性群體而言，首次購 房者不受新政影響，而大多數(shù)首次購房的群體消費能力相對有限，能承擔的戶型面積較小，因此中小戶型體現(xiàn)出了較大的抗跌能力。雙流縣是成都市郊縣，幅員面積 1072 平方公里，轄 26 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總人口 萬，縣城東升鎮(zhèn)距成都市區(qū)僅 17公里。 ? 運動型娛樂產業(yè)將以國際網(wǎng)球賽事中心為核心，形成以體育休閑、運動康健為背景的產業(yè)基地 ? 健康型駐齡產業(yè)，將引進國際先進的醫(yī)學、保健、駐顏技術，引進國際上相關的投資基金和機構，形成康復、保健、宜顏駐齡型產業(yè)集中區(qū) ? 國際商務型產業(yè)，將以成都門戶 ―― 雙流國際機場為依托，以商務型產業(yè)為突破口，未來的數(shù)字化 潮流為引領，引進和發(fā)展國際化軟件代工、動漫制作及國際化代工、城市數(shù)字化商業(yè)等 29 雙流國際新城空間結構 城市設計以城市組團構架雙流國際新城城市結構，形成四個城市組團和一個核心區(qū)。 城市組團 D 近鄰牧馬山旅游新城，是以文化娛樂和數(shù)字動漫為主要功能的城市次中心，將全力引進和發(fā)展國際化軟件代工及數(shù)字化商業(yè)，是數(shù)字化生活的全新體驗區(qū)。 20xx 年 8月 30 日，武漢東立置業(yè)以 360 萬 /畝的高價格 競 得一桿旗北街 241 畝地塊， 雖然 33 該企業(yè)無法與萬科、中海等國內一線品牌相提并論，但是該事件 無疑標志著 這種 本地中小開發(fā)商 為主的趨勢將被打破， 區(qū)域市場競爭 趨于激烈。 土地 市場 情況 項 目 位置 交易方式 凈用地面積（畝） 起價 （萬 /畝） 成交價 （萬 /畝） 東升鎮(zhèn)白衣村 1 社