【正文】 ? 東升城市中心標(biāo)志性商業(yè) —— 締煌城 締煌城位于雙流最重要的商業(yè)中心位置――棠湖西路一段 1 號，對面為雙流著名的棠湖公園。 49 ? 怡景苑 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)長冶路四段 占地規(guī)模 4 畝 開盤時(shí)間 20xx 年 1 月 容積率 不詳 產(chǎn)品形態(tài) 多層 主力戶型 80－ 123 平米 銷售均價(jià) 未定 主要賣點(diǎn) 不詳 機(jī)動車位 不詳 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 開盤時(shí)間未定 開 發(fā) 商 成都市昌興投資開發(fā)有限公司 簡要評述： 地段不錯(cuò)，交通便利 ，緊鄰東升小學(xué)，并在其后規(guī)劃建設(shè)菜市場一個(gè)。戶型設(shè)計(jì)不合理，空間浪費(fèi)大，公攤高。 客群來源： 客群遍布雙流本地、成都市區(qū)及周邊縣市、甘阿涼地區(qū)，總體而言分布較為平均。 周邊生活配套有待完善； 四期產(chǎn)品類型為電梯公寓 ，可能會對社區(qū)整體生活品質(zhì)造成影響； 道路暢通，但由于地處環(huán)城路邊緣，造成諸如出行打車難等不便 。 39 容積率 項(xiàng)目名稱 容積率 錦繡華都 瑞升 .水云花都 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 棠湖帝景 大成 .天府景秀 國棟 .南園五星城 4 東升國瑞 佳禾永福 和順天地 可見，東升區(qū)域目前的在售樓盤的容積率大小差別較大，早期通過協(xié)議、掛牌或其它方式取得的地塊，由于取得的地價(jià)較低，且小高層、高層電梯產(chǎn)品還不被東升市場接受，只有開發(fā)多層或花園洋房等產(chǎn)品。 住宅產(chǎn)品需求情況 項(xiàng) 目 銷售率 錦繡華都 前三期只剩別墅類高端產(chǎn)品沒賣，沿街商業(yè)賣了 70％－ 80％ 四期 日開盤，總共 400 套，到 日銷售達(dá) 45％ 瑞升 .水云花都 100％ 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 90％ 棠湖帝景 一期基本售完，余下兩套頂層躍層 ； 二期開盤時(shí)間未定 大成 .天府景秀 80％ 國棟 .南園五星城 第一批次推出 100 多套，當(dāng)天銷售不到 40 套，占比僅為 30％；目前據(jù)銷售人員介紹，已售 65％ 東升國瑞 90％ 從在 售項(xiàng)目銷售率看，除國棟南園五星城外，平均銷售率均達(dá)到 80％ 以上，說明區(qū)域住宅需求旺盛，購買力較強(qiáng)。但是根據(jù)新舊城區(qū)發(fā)展規(guī)律來看：老城區(qū)內(nèi)樓盤多以零星地塊開發(fā)為主，單憑樓盤本身難以改變老城區(qū)整體面貌；新城區(qū)則由于政府的著力打造，整個(gè)片區(qū)的起點(diǎn)與配套的高起點(diǎn)是傳統(tǒng)老城區(qū)難以匹敵的，加之地塊供應(yīng)充足，有足夠的連片開發(fā)空間，樓盤品質(zhì)整體也將高出 34 老城區(qū)。從目前在售的樓盤來看，仍然延續(xù)了這種趨勢。 城市組團(tuán) B 位于東升新區(qū)的西北部，是倡導(dǎo)無圍墻醫(yī)療服務(wù)的健康駐 30 齡生態(tài)區(qū)，是康復(fù)、保健、宜顏駐齡型產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，是分享國際先進(jìn)醫(yī)學(xué)技術(shù)和醫(yī)學(xué)理論的“長壽樂園”。 國際新城 將形成對接成都 ，錯(cuò)位發(fā)展的城市商務(wù)門戶新格局。 近日，連接成都二、三圈層的重大交通系統(tǒng) —— “九路三軌”（九條城市快速通道和三條軌道交通線）項(xiàng)目也將正式啟動，作為“試驗(yàn)區(qū)”先期啟動的重大項(xiàng)目，“九路三軌”將帶動“全域成都”發(fā)展理念下的新一輪城鄉(xiāng)一體交通網(wǎng)建設(shè)。以 90 平米 為分水嶺， 6090 平米 增幅為 ％ ， 60 平米 以下增幅為 ％ ，即“面積越小增幅越大”，中小戶型成主流；大于 90 平米 的部分則 “面積越大減幅越大”，大戶型銷售受到一定沖擊。同樣，消費(fèi)者住房貸款難度增加后，項(xiàng)目的銷售就會受到影響。 20xx年 9月 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購房按揭貸款以及預(yù)防房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)幾個(gè)方面，旨在遏制投機(jī)，防范風(fēng)險(xiǎn)。更為嚴(yán)峻的是，未來土地供應(yīng)可能面臨進(jìn)一步緊張的情況。 截止到 20xx 年上半年，成都房地產(chǎn)市場大體保持了健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，隨著大批外地入蓉精英和本地人口住房需求的釋放，商品房供銷面積迅速擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)健上升，土地市場逐年升溫。 （ 注 ：因統(tǒng)計(jì)局公布均為年度數(shù)據(jù)，因此無法就大成都范圍的商品房或者住宅進(jìn)行 20xx 年的分段分析，而房管局公布的郊區(qū)數(shù)據(jù)難以形成長時(shí)間的序列，故在此僅就五城區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析 。 成都市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ? 房地產(chǎn)投資額 1 7 0 . 7 62 0 3 . 3 12 4 5 . 42 9 1 . 4 14 5 0 . 5 46 1 9 . 1 7 6 2 6 . 2010020030040050060070020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 年1 9 月房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 歷年房地產(chǎn)投資額增長率%% % %%%%%%%%%%%20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx20xx年19月增長率 （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局） 18 從 歷史數(shù)據(jù)來看，經(jīng)歷了 20xx20xx 一個(gè)相對平穩(wěn)的增長時(shí)期之后，20xx 年 開始房地產(chǎn)投資開始加速，平均而言 增長率達(dá)到了 40％ 以上的水平。 成都城市發(fā)展方向及格局 16 成都目前基本 形成 三 個(gè)圈層的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展格局 ，第一圈層包括五城區(qū)，第二圈層包括雙流縣、郫縣、新都區(qū)、溫江區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)，第三圈層包括金堂縣、新津縣、浦江縣、大邑縣、都江堰市、邛崍市、崇州市、彭州市。 ? 西部成都走向中國成都 根據(jù)零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)最新發(fā)布的《零點(diǎn)宜居指數(shù) —— 中國公眾城市宜居指數(shù) 20xx 年度報(bào)告》，寧波、廈門、成都三個(gè)城市位列宜居城市前三名。 城市榮譽(yù) 年 份 榮 譽(yù) 20xx 年 中國最具經(jīng)濟(jì)活力的城市；中國大陸最佳商務(wù)城市十佳 20xx 年 中國 50 個(gè)代表性城市進(jìn)行的競爭力與綜合實(shí)力排名前 10； 20xx 年 “中國大陸最佳商業(yè)城市榜”第 15 位； “宜居城市”第一名；“城市包容性”第二名；“宜資城市”第六名；中國最佳旅游城市 20xx 年 “中國十大最具投資價(jià)值的城市”； “中國十大幸福城市” 通過 以上 榮譽(yù)不難看出，成都市的城市地位正逐年提升，在商務(wù)投資、文化包容、旅游觀光、人居置業(yè)等方面受到全國范圍的認(rèn)同。 （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒） ? 相關(guān)城市對比分析 類比城市 成都 重慶 中國 北京 上海 東京、紐約 城市化水平 ％ ％ 43％ 84％ 90％ 90％ 以上 人均 GPD（美元） 3230 1600 2042 6200 10000 30000 第三產(chǎn)業(yè)占比 ％ ％ ％ 70％ ％ 接近 80％ 恩格爾系數(shù) ％ ％ 41％ ％ / 小于 30％ 城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段 根據(jù) 按城市化發(fā)展的 “ 納瑟姆 ” 曲線來判斷 ， 城市化水平達(dá)到 30％以后，將進(jìn)入 30－ 70％的國際公認(rèn)的加速發(fā)展期。整個(gè)地塊 大致呈長方形 ， 較 規(guī)整。地塊北面正對白河路四段，東面面向澗槽北街，西面緊鄰貴通 .御苑楓景 二 期，南面與棠湖 .柏林鎮(zhèn)毗鄰。 針對性建議 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 競爭風(fēng)險(xiǎn) ......................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。同時(shí)具有公路工程施工總承包貳級資質(zhì)、市政 公 用工程施工總承包貳級資質(zhì)、建筑裝修裝飾專業(yè)承包貳級資質(zhì)、建筑幕墻工程專業(yè)承包貳級資質(zhì)和金屬門窗工程專業(yè)承包貳級資質(zhì)與房地產(chǎn)開發(fā)貳級資質(zhì) 。 項(xiàng)目地至成都市中心僅 18公里，雙楠大道的開通使東升鎮(zhèn)到紅牌樓、雙楠的時(shí)間縮短至 15分鐘。 成都市 宏觀環(huán)境 ? 經(jīng)濟(jì)總量－ GDP （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒） 從總量指標(biāo)來看，成都近十年經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)較大規(guī)模增長， 20xx 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2750 億元。 27500100020xx30004000億元重慶 貴陽 成都 昆明2 0 0 6 年西南主要城市G D P 情況 1702524932196630 5000 10000 15000 20xx0 25000重慶貴陽成都昆明元2 0 0 6 年西南主要城市人均G D P 情況 從上面的圖表中可以看出，成都市的經(jīng)濟(jì)總量在西部城市中僅次于重慶，位居第二，但是人均 GDP 則名列第一。 14 成都是國際零售企業(yè)進(jìn)入最多的城市，地處西部的成都市連 續(xù) 4 年躋身中國城市私家車擁有量 “ 三甲 ” 之列。 西部成都 將 走向中國成都。預(yù)計(jì)未來 30 年內(nèi)，成都軌道交通建設(shè)的規(guī)劃總里程達(dá) 公里 ，其中新建地鐵 128 公里 ，輕軌 公里 。 ? 商 品房價(jià)格水平 歷年大成都商品房價(jià)格走勢1590 1406 1512 14831842 1804 1850 19832096271332133592414405001000150020xx250030003500400045001995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx20xx年19月價(jià)格：元/平方米 19 歷年大成都商品房價(jià)格增幅走勢 1 99 71 99 81 99 92 00 02 00 12 00 22 00 32 00 42 00 52 00 62 00 7年1 9 月增幅（%） （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局、成都市房管局） 從近 10 年來成都市整體范圍內(nèi)來講，商品房價(jià)格呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢，從價(jià)格增幅走勢來看，自 20xx20xx 年的平穩(wěn)調(diào)整之后， 20xx 年達(dá)到了一個(gè)高峰，隨后在 20xx20xx 年有一個(gè)溫和的回調(diào)，但進(jìn)入 20xx年之后又開始有加速上漲的趨勢。 從上表中可以明顯看出，自 20xx 年住宅均價(jià)漲幅高達(dá) ％ 之后，相應(yīng)樓面地價(jià)在 20xx 年迅速攀升， 20xx 年上半年樓面地價(jià)增幅大致沿續(xù)了 20xx 年的趨勢，但是自“試驗(yàn)區(qū)”這一重大利好于今年 6月公布之后，在其后的幾個(gè)月中迅速發(fā)酵，單就 79 月的樓面地價(jià)來說，高達(dá)20xx 年整年的三倍、 20xx 年上半年的兩倍。對未來住宅產(chǎn)品的發(fā)展方向，產(chǎn)品研發(fā)和消費(fèi)習(xí)慣引導(dǎo)意義重大。 20xx年 8月 成都市房管局為穩(wěn)定成都市房地產(chǎn)市場采取措施 房地產(chǎn)開發(fā)商銷售方案中的價(jià)格明顯高于同區(qū)域同品質(zhì)樓盤價(jià)格、或銷售價(jià)格上調(diào)過快、幅度過大的，由房管、物價(jià)、稅務(wù)、工商等部門以涉嫌“暴利”、“哄抬房價(jià)”等對其進(jìn)行調(diào)查。 20xx年 11月 上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 年內(nèi)第九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，至此，存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 ％ ，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。 市區(qū)、郊縣商品住宅交易面積 市區(qū)成交（萬 m2 ） 郊區(qū)成交 （萬 m2 ） 全市成交（萬 m2 ） ９月 １０月 變動幅度 ％ ％ ％ 據(jù)成都市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，新政的頒布使得全市商品住宅市場進(jìn)入調(diào)整期，成交明顯回落，成交量縮水達(dá) ％。 20xx 年 7月 27 日，成都市國土資源局出臺了《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》的通知，按《辦法》要求：土地使用者可以通過與儲備機(jī)構(gòu)協(xié)商或按市場配置資源的方式有償取得集體建設(shè)用地指標(biāo)。其中東升、華陽兩大板塊均屬于成都市六大組團(tuán)，并且東升、華陽、航空港三大板塊已全部納入成都市第二圈層的城市發(fā)展中，華陽將以房產(chǎn)開發(fā)、教育科研為主，建設(shè)成為新的成都行政中心；航空港將依托雙流機(jī)場的優(yōu)勢形成以物流配 送為主的工業(yè)集中區(qū)； 東升鎮(zhèn)則作為成都的衛(wèi)星城及雙流“核心樞紐”，向著城市多功能綜合性方向發(fā)展，形成成都南部新的財(cái)富聚匯中心 。項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置有行政辦公大廈 (群 )、會議中心、商務(wù)辦公樓 (群 )、城市地標(biāo)、酒店、大型賣場、商業(yè)步行街、會展中心、博物館、音樂廳、影劇院、工人文化宮等。 小結(jié)： 成都市將運(yùn)用“全域成都”的理念建設(shè)“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，在此背景下，雙流作為成都市南部重鎮(zhèn)，在大成都的未來發(fā)展進(jìn)程中占據(jù)著重要地位，而雙流國際新城勢必在運(yùn)動型娛樂產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、國際商務(wù)型產(chǎn)業(yè)的 支撐 下 ，在四大航空樞紐之一“雙流國際機(jī)場”的助推下，發(fā)展為成都市的南部財(cái)富新城。 ? 產(chǎn)品形態(tài) 由多層向高層電梯產(chǎn)品轉(zhuǎn)變 ,戶型面積 漸趨 多樣化 由于對高層電梯產(chǎn)品抗性與地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（部分地塊直接位于航空線下）的關(guān)系，因此本區(qū)域 06年以前多層、花園洋房、疊拼別墅、雙拼別墅等產(chǎn)品占片區(qū)產(chǎn)品絕對主流 。土地價(jià)格漲勢兇猛。地塊規(guī)模太小 ,無法打造出良好的