【正文】 發(fā)展有限公司 簡要評述： 交通便 利，緊鄰規(guī)劃的白河濕地公園；一期產(chǎn)品形態(tài)為花園洋房和多層， 注重舒適度 。 客群來源： 本地（雙流、成都）居多，外地客群較為分散 。 項目名稱 套型 面積區(qū)間 （平方米） 配比 錦繡華都 套二 107 20％ 套三 116123 60％ 套四 152184 20％ 大成。 20xx 年以來，隨著東升片區(qū)的房地產(chǎn)市場的升溫，由低容積率向高容積率方向發(fā) 展，如最近開發(fā)的國棟南園五星城等樓盤的容積率做到了，產(chǎn)品為 15 層電梯公寓，表明 東升片區(qū)隨著地價的攀升開發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)向開發(fā)電梯公寓，增大建筑面積，從而攤低樓面地價。地塊規(guī)模太小 ,無法打造出良好的社區(qū)配套以及相對優(yōu)雅宜居的優(yōu)雅環(huán)境，比如怡景苑占地僅 4 畝，只能打造臨街獨棟，根本無社區(qū)氛圍可言；相反中偏大規(guī)模地塊能突破此方面的瓶頸，有利于打造高品質(zhì)樓盤與完善的社區(qū)配套，如錦繡華都等。 住宅產(chǎn)品價格情況 項目 物業(yè)形態(tài) 銷售價格（元 /平方米） 大成 .天府景秀 花園洋房、多層、疊拼別墅 多層均價 4000 元 /平方米 貴通御苑楓景 多層、洋房 多層 4850 元 /平方米 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 洋房、多層、電梯 多層均價 4500，洋房均價 5500 錦繡華都 多層住宅、別墅 、電梯 前三期均價 3000 多， 四期電梯均價 4400 36 佳禾永福 多層 未定 怡景苑 多層 未定 瑞升 .水云花都 多層 (地下一層 ) 3500 元 /平方米 棠湖帝景 11+1 帶屋頂花園的小高層電梯洋房 一期均價 4700，二期預計 起 價 5000 東升國瑞 電梯公寓（ 11 層） 4300 元 /平方米 國棟 .南園五星城 電梯住宅（ 15 層），酒店式公寓，五星級酒店 4500 元 /平方米 和順天地 小高層電梯住宅 未定 同為多層產(chǎn)品 ， 瑞升水云花都 06年 4月開盤 ， 均價 3500元 /平方米 。土地價格漲勢兇猛。因此， 就長遠發(fā)展的趨勢來看 可以預言 ,隨著將來雙流縣新政府中心的西遷，體育中心與濕地公園的落成，新城區(qū)的樓市發(fā)展前景十分廣闊。 ? 產(chǎn)品形態(tài) 由多層向高層電梯產(chǎn)品轉(zhuǎn)變 ,戶型面積 漸趨 多樣化 由于對高層電梯產(chǎn)品抗性與地塊規(guī)劃設計條件（部分地塊直接位于航空線下）的關系，因此本區(qū)域 06年以前多層、花園洋房、疊拼別墅、雙拼別墅等產(chǎn)品占片區(qū)產(chǎn)品絕對主流 。但是隨著主城區(qū)地價的飆升，東升片區(qū)也開始受到異地開發(fā)商的關注。 小結(jié)： 成都市將運用“全域成都”的理念建設“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”，在此背景下，雙流作為成都市南部重鎮(zhèn)，在大成都的未來發(fā)展進程中占據(jù)著重要地位，而雙流國際新城勢必在運動型娛樂產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、國際商務型產(chǎn)業(yè)的 支撐 下 ，在四大航空樞紐之一“雙流國際機場”的助推下，發(fā)展為成都市的南部財富新城。 城市組團 C 位于東升新區(qū)的東南部，近鄰老城區(qū)，是融體育娛樂、運動休閑于一體的住宅區(qū)，是生態(tài)建筑與高 尚生活完美結(jié)合的，離大自然最近的活力社區(qū)。項目內(nèi)設置有行政辦公大廈 (群 )、會議中心、商務辦公樓 (群 )、城市地標、酒店、大型賣場、商業(yè)步行街、會展中心、博物館、音樂廳、影劇院、工人文化宮等。 雙流國際新城功能定位 雙流國際新城的功能定位是：打造以運動型娛樂產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、國際商務型產(chǎn)業(yè)為支撐的國際化財富聚匯背景，形成健康、生態(tài)、宜居的成都南部園林城市。其中東升、華陽兩大板塊均屬于成都市六大組團，并且東升、華陽、航空港三大板塊已全部納入成都市第二圈層的城市發(fā)展中，華陽將以房產(chǎn)開發(fā)、教育科研為主，建設成為新的成都行政中心；航空港將依托雙流機場的優(yōu)勢形成以物流配 送為主的工業(yè)集中區(qū)； 東升鎮(zhèn)則作為成都的衛(wèi)星城及雙流“核心樞紐”，向著城市多功能綜合性方向發(fā)展，形成成都南部新的財富聚匯中心 。 雙流縣區(qū)域概況 雙流縣地處蜀中腹地，成都市西南角，屬于成都市中心城市規(guī)劃建設 27 區(qū)。 20xx 年 7月 27 日，成都市國土資源局出臺了《成都市集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》的通知，按《辦法》要求：土地使用者可以通過與儲備機構(gòu)協(xié)商或按市場配置資源的方式有償取得集體建設用地指標。 主要原因可能有如下幾點： 對投資者而言，有一次付清 小戶型 的能力，但戶型越大總價越高，相應對于新政的敏感度就越高，因此大戶型的產(chǎn)品下降最為明顯。 市區(qū)、郊縣商品住宅交易面積 市區(qū)成交（萬 m2 ） 郊區(qū)成交 （萬 m2 ） 全市成交（萬 m2 ） ９月 １０月 變動幅度 ％ ％ ％ 據(jù)成都市房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，新政的頒布使得全市商品住宅市場進入調(diào)整期，成交明顯回落，成交量縮水達 ％。提高存款準備金率可能促使企業(yè)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)，也可能遏制房地產(chǎn)需求的 過度膨脹。 20xx年 11月 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 年內(nèi)第九次上調(diào)存款準備金率，至此，存款準備金率達到 ％ ，創(chuàng)下歷史最高紀錄。 打擊了投機炒房行為，抑制了過熱的房地產(chǎn)市場；提高了銀行抵御房產(chǎn)市場風險的能力。 20xx年 8月 成都市房管局為穩(wěn)定成都市房地產(chǎn)市場采取措施 房地產(chǎn)開發(fā)商銷售方案中的價格明顯高于同區(qū)域同品質(zhì)樓盤價格、或銷售價格上調(diào)過快、幅度過大的，由房管、物價、稅務、工商等部門以涉嫌“暴利”、“哄抬房價”等對其進行調(diào)查。 20xx年 6月 《國家發(fā)展改革委關于批準重慶市和成都市設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知》 成、渝被設為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū) 提升了城市的整體地位和形象；得到了 寬松的發(fā)展環(huán)境 ，對于房地產(chǎn)市場的長遠和健康發(fā)展有著積極的意義；成都市房地產(chǎn)需求將放量；房價本身會受政策變化影響，短期內(nèi)不會暴漲，但長期內(nèi)會看漲；成都房地產(chǎn)市場的前景看好，國內(nèi)外房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛加大在成都的投資力度，土地市場競爭日趨激烈，土地拍賣價格將得到強 23 力拉升；新城鎮(zhèn)體系脫穎而出；成都中心城區(qū)及城南中心區(qū)勢必崛起中央商務區(qū)；隨著中心城區(qū)向中央商務區(qū)轉(zhuǎn)變，地價和房價的上漲，近郊住宅看好；成德綿樂經(jīng)濟發(fā)展提速。對未來住宅產(chǎn)品的發(fā)展方向，產(chǎn)品研發(fā)和消費習慣引導意義重大。 試驗區(qū)成立之后，房價、地價開始出現(xiàn)了加速上漲的趨勢。 從上表中可以明顯看出，自 20xx 年住宅均價漲幅高達 ％ 之后，相應樓面地價在 20xx 年迅速攀升， 20xx 年上半年樓面地價增幅大致沿續(xù)了 20xx 年的趨勢，但是自“試驗區(qū)”這一重大利好于今年 6月公布之后，在其后的幾個月中迅速發(fā)酵，單就 79 月的樓面地價來說，高達20xx 年整年的三倍、 20xx 年上半年的兩倍。） ? 土地出讓價格水平 五城區(qū)住宅土地成交價格走勢 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 平均成交價 (萬元 /畝 ) 原始： 修正： 增 長率 / ％ ％ 原始： ％ 修正： ％ （數(shù)據(jù)來源：成都市國土資源局） 注： 列入表中的土地類型包括公開出讓（拍賣、掛牌、招標）的土地； 成都市國土資源局對于郊區(qū)的土地成交情況公布相對零散而不全面，因此這里只列出五城區(qū)土地成交情況。 ? 商 品房價格水平 歷年大成都商品房價格走勢1590 1406 1512 14831842 1804 1850 19832096271332133592414405001000150020xx250030003500400045001995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx20xx年19月價格：元/平方米 19 歷年大成都商品房價格增幅走勢 1 99 71 99 81 99 92 00 02 00 12 00 22 00 32 00 42 00 52 00 62 00 7年1 9 月增幅（%） （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局、成都市房管局） 從近 10 年來成都市整體范圍內(nèi)來講，商品房價格呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢，從價格增幅走勢來看，自 20xx20xx 年的平穩(wěn)調(diào)整之后， 20xx 年達到了一個高峰，隨后在 20xx20xx 年有一個溫和的回調(diào)，但進入 20xx年之后又開始有加速上漲的趨勢。 結(jié)合市場層面分析， 近年來包括凱德置地、鐵獅門、華人置業(yè)、新世界、新鴻基、雅居樂、恒大地產(chǎn)、珠江投資等等國內(nèi)外房產(chǎn)巨擘紛紛進入成都，而早前的九龍倉、中海、華潤、萬科等巨頭也加大了投資力度，將成都作為一個重要的戰(zhàn)略基地。預計未來 30 年內(nèi)，成都軌道交通建設的規(guī)劃總里程達 公里 ，其中新建地鐵 128 公里 ，輕軌 公里 。 成都 市 主城區(qū)人均 GDP 平均 突破 3000 美元 ； 第二圈層 近郊區(qū)人均 GDP平均突破 2500 美元 ； 第三圈層 遠郊區(qū) 平均 突破 1000 美元 。 西部成都 將 走向中國成都。同時，在上述報告中，三亞、成都、深圳三個城市位列城市包容性前三名。 14 成都是國際零售企業(yè)進入最多的城市，地處西部的成都市連 續(xù) 4 年躋身中國城市私家車擁有量 “ 三甲 ” 之列。 城市性格 由于特定的歷史、文化以及地理環(huán)境，成都又顯示出其獨特的城市性格。 27500100020xx30004000億元重慶 貴陽 成都 昆明2 0 0 6 年西南主要城市G D P 情況 1702524932196630 5000 10000 15000 20xx0 25000重慶貴陽成都昆明元2 0 0 6 年西南主要城市人均G D P 情況 從上面的圖表中可以看出，成都市的經(jīng)濟總量在西部城市中僅次于重慶，位居第二，但是人均 GDP 則名列第一。從日本和韓國的經(jīng)驗來看，其城市化高潮時期的發(fā)展速度曾經(jīng)達到每年分別增長 和 個百分點。 成都市 宏觀環(huán)境 ? 經(jīng)濟總量－ GDP （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計年鑒） 從總量指標來看，成都近十年經(jīng)濟呈現(xiàn)較大規(guī)模增長， 20xx 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2750 億元。項目地受航空限高制約，建筑物制高點不大于 45米；地塊 沿白河路和澗槽北街兩 側(cè)有高壓線通過，對 其有一定 影響。 項目地至成都市中心僅 18公里，雙楠大道的開通使東升鎮(zhèn)到紅牌樓、雙楠的時間縮短至 15分鐘。 主要技術經(jīng)濟指標 序號 項目 數(shù)值 單位 1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 8 地下建筑面積 ㎡ 3 車位 458 個 4 容積率 注： 車位個數(shù)按照統(tǒng)一標準 1： 計算， 與規(guī)劃通知書中的具體規(guī)定有一定偏差。同時具有公路工程施工總承包貳級資質(zhì)、市政 公 用工程施工總承包貳級資質(zhì)、建筑裝修裝飾專業(yè)承包貳級資質(zhì)、建筑幕墻工程專業(yè)承包貳級資質(zhì)和金屬門窗工程專業(yè)承包貳級資質(zhì)與房地產(chǎn)開發(fā)貳級資質(zhì) 。 九．結(jié)論 ............................ 錯誤 !未定義書簽。 競爭風險 ......................... 錯誤 !未定義書簽。 國家宏觀調(diào)控風險 ................. 錯誤 !未定義書簽。 系統(tǒng)性風險 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 非系統(tǒng)風險 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 針對性建議 ............................. 錯誤 !未定義書簽。公司為房屋建筑工程施工總承包壹級資質(zhì)企業(yè)，可承擔 40層及以下各類跨度的房屋建筑工程、高度 240 米及以下的構(gòu)建物、建筑面積 20 萬平方米及以下的住宅小區(qū)或建筑群體。地塊北面正對白河路四段，東面面向澗槽北街，西面緊鄰貴通 .御苑楓景 二 期，南面與棠湖 .柏林鎮(zhèn)毗鄰。 同時，項目地 與體育中心 、 濕地公園距離較近 。整個地塊 大致呈長方形 ， 較 規(guī)整。 10 二 ． 宏觀投資環(huán)境分析 成都被譽為 “ 天府 之國 ” ，人口 1103 萬，全市人口密度為每平方公里890 人，市區(qū)達每平方公里 2175 人，面積 12390 平方公里，是中國西部經(jīng)濟實力最強的特大型城市，被國務院列為西南地區(qū)的 “ 三中心，兩樞紐 ” ，占據(jù)西部經(jīng)濟發(fā)展的制高點，具有明顯的區(qū)位競爭優(yōu)勢。 （數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計年鑒） ? 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