【正文】 關(guān)城市對(duì)比分析 類比城市 成都 重慶 中國(guó) 北京 上海 東京、紐約 城市化水平 ％ ％ 43％ 84％ 90％ 90％ 以上 人均 GPD（美元） 3230 1600 2042 6200 10000 30000 第三產(chǎn)業(yè)占比 ％ ％ ％ 70％ ％ 接近 80％ 恩格爾系數(shù) ％ ％ 41％ ％ / 小于 30％ 城市化進(jìn)入高速發(fā)展階段 根據(jù) 按城市化發(fā)展的 “ 納瑟姆 ” 曲線來(lái)判斷 ， 城市化水平達(dá)到 30％以后，將進(jìn)入 30－ 70％的國(guó)際公認(rèn)的加速發(fā)展期。 以此觀之，成都市居民生活水平已經(jīng)進(jìn)入富裕階段，正穩(wěn)步邁向最富裕的水平。 城市榮譽(yù) 年 份 榮 譽(yù) 20xx 年 中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的城市；中國(guó)大陸最佳商務(wù)城市十佳 20xx 年 中國(guó) 50 個(gè)代表性城市進(jìn)行的競(jìng)爭(zhēng)力與綜合實(shí)力排名前 10； 20xx 年 “中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜”第 15 位； “宜居城市”第一名；“城市包容性”第二名；“宜資城市”第六名；中國(guó)最佳旅游城市 20xx 年 “中國(guó)十大最具投資價(jià)值的城市”； “中國(guó)十大幸福城市” 通過(guò) 以上 榮譽(yù)不難看出，成都市的城市地位正逐年提升，在商務(wù)投資、文化包容、旅游觀光、人居置業(yè)等方面受到全國(guó)范圍的認(rèn)同。 成都，一個(gè)消費(fèi)能力突出的城市 成都的消費(fèi)能力在全國(guó)的排名卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其 GDP 的排名，尤其是奢侈品的消費(fèi)在成都格外突出，這或許是成都人樂(lè)天的心態(tài)和超前享受的生活方式所決定的。 ? 西部成都走向中國(guó)成都 根據(jù)零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)最新發(fā)布的《零點(diǎn)宜居指數(shù) —— 中國(guó)公眾城市宜居指數(shù) 20xx 年度報(bào)告》，寧波、廈門(mén)、成都三個(gè)城市位列宜居城市前三名。 從城市化進(jìn)程的房地產(chǎn)發(fā)展的一般規(guī)律來(lái)講，成都市整體正處一個(gè)城市化進(jìn)程高速發(fā)展的中期，房地產(chǎn)行業(yè)本身正處于一個(gè)快速上升通道的前期，加之成都市日益改善的投資居住環(huán)境與巨大的人口規(guī) 模，未來(lái)還有巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 成都城市發(fā)展方向及格局 16 成都目前基本 形成 三 個(gè)圈層的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展格局 ，第一圈層包括五城區(qū)，第二圈層包括雙流縣、郫縣、新都區(qū)、溫江區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)，第三圈層包括金堂縣、新津縣、浦江縣、大邑縣、都江堰市、邛崍市、崇州市、彭州市。為配合目前成都市新規(guī)劃和城市一體化進(jìn)程，解決人口膨脹、環(huán)境和城市交通瓶頸問(wèn)題，地鐵的修建也就理所當(dāng)然。 成都市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ? 房地產(chǎn)投資額 1 7 0 . 7 62 0 3 . 3 12 4 5 . 42 9 1 . 4 14 5 0 . 5 46 1 9 . 1 7 6 2 6 . 2010020030040050060070020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 年1 9 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元） 歷年房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率%% % %%%%%%%%%%%20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx20xx年19月增長(zhǎng)率 （數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局） 18 從 歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，經(jīng)歷了 20xx20xx 一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的增長(zhǎng)時(shí)期之后，20xx 年 開(kāi)始房地產(chǎn)投資開(kāi)始加速，平均而言 增長(zhǎng)率達(dá)到了 40％ 以上的水平。 根據(jù)今年的房地產(chǎn)投資走勢(shì)，其領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)有望獲得鞏固。 （ 注 ：因統(tǒng)計(jì)局公布均為年度數(shù)據(jù)，因此無(wú)法就大成都范圍的商品房或者住宅進(jìn)行 20xx 年的分段分析，而房管局公布的郊區(qū)數(shù)據(jù)難以形成長(zhǎng)時(shí)間的序列，故在此僅就五城區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析 。 為準(zhǔn)確計(jì)，下面我們從樓面地價(jià)的角度來(lái)分析近年來(lái)的土地市場(chǎng)，如下表所示： 21 近年來(lái)樓面地價(jià)走勢(shì)（元 /平方米） 20xx 888 20xx 909 20xx 1042 20xx 1520 20xx 年 16 月 2243 20xx 年 69 月 4505 （ 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市 國(guó)土 局 資料整理） 成都市五城區(qū)住宅均價(jià)漲幅情況 年份 住宅均價(jià)漲幅 住宅用地樓面地價(jià)漲幅 20xx ％ ％ 20xx ％ ％ 20xx ％ ％ 20xx 年 16 月 ％ ％ * 20xx 年 79 月 / ％ * （數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市國(guó)土局資料整理） 注： 20xx 年 16 月、 20xx 年 79 月住宅用樓面地價(jià)漲幅均是與 20xx年全年樓面地價(jià)進(jìn)行 比較 得 出。 截止到 20xx 年上半年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)大體保持了健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，隨著大批外地入蓉精英和本地人口住房需求的釋放，商品房供銷面積迅速擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)健上升，土地市場(chǎng)逐年升溫。 從成都市現(xiàn)有市場(chǎng)需求情況來(lái)看，將會(huì)引起成都 市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡，短期內(nèi)可能會(huì)使得銷售滯后，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，“國(guó)六條”的出臺(tái)可能導(dǎo)致大戶型的住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求，引起該類產(chǎn)品價(jià)格上漲。更為嚴(yán)峻的是，未來(lái)土地供應(yīng)可能面臨進(jìn)一步緊張的情況。 在一定程度上抑制投機(jī)，增加房地產(chǎn)投機(jī)的成本，降低二手房的換手率，在一定程度上有利于樓市泡沫的擠出，維護(hù)正常的市場(chǎng)交易秩序，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力；另一方面，二手房貸款收緊極有可能將部分客戶群體推向新房市場(chǎng)，變相推高新房房?jī)r(jià)。 20xx年 9月 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、購(gòu)房按揭貸款以及預(yù)防房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)幾個(gè)方面，旨在遏制投機(jī)，防范風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很大，而更大的影響則是控制需求和稅收的二次分配上。同樣，消費(fèi)者住房貸款難度增加后，項(xiàng)目的銷售就會(huì)受到影響。而最引人注目的則是對(duì)購(gòu)買(mǎi)“二套房”者，貸款首付比例將不得低于 40％ ，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率水 24 平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50％ 。以 90 平米 為分水嶺， 6090 平米 增幅為 ％ ， 60 平米 以下增幅為 ％ ，即“面積越小增幅越大”，中小戶型成主流；大于 90 平米 的部分則 “面積越大減幅越大”，大戶型銷售受到一定沖擊。 26 三 ． 項(xiàng)目所在區(qū)域概況 區(qū)域 發(fā)展 背景 20xx 年 6月 7 日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)下發(fā)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》 ，標(biāo)示著成都市正式成為繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)之后 的中國(guó)“試驗(yàn)區(qū)”。 近日，連接成都二、三圈層的重大交通系統(tǒng) —— “九路三軌”（九條城市快速通道和三條軌道交通線）項(xiàng)目也將正式啟動(dòng)，作為“試驗(yàn)區(qū)”先期啟動(dòng)的重大項(xiàng)目，“九路三軌”將帶動(dòng)“全域成都”發(fā)展理念下的新一輪城鄉(xiāng)一體交通網(wǎng)建設(shè)。按照規(guī)劃，雙 流境內(nèi)東升、華陽(yáng)、西航港和牧馬山四個(gè)組團(tuán)，將形成西（東升）東（華陽(yáng)）互動(dòng)，南（牧馬山開(kāi)發(fā)區(qū)）北（西航港開(kāi)發(fā)區(qū)）呼應(yīng)，對(duì)接成都，錯(cuò)位發(fā)展的城市新格局。 國(guó)際新城 將形成對(duì)接成都 ，錯(cuò)位發(fā)展的城市商務(wù)門(mén)戶新格局。它包括行政中心、商業(yè)金融中心、文化娛樂(lè)中心、城市公園、城市廣場(chǎng)，體育中心等。 城市組團(tuán) B 位于東升新區(qū)的西北部，是倡導(dǎo)無(wú)圍墻醫(yī)療服務(wù)的健康駐 30 齡生態(tài)區(qū)，是康復(fù)、保健、宜顏駐齡型產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，是分享國(guó)際先進(jìn)醫(yī)學(xué)技術(shù)和醫(yī)學(xué)理論的“長(zhǎng)壽樂(lè)園”。除此之外，成都市中期交通規(guī)劃中的輕軌 3號(hào)線、6 號(hào)線，將延伸至雙流新城，與各條城區(qū)主干道一起形成新城優(yōu)良的立體交通網(wǎng)絡(luò)。從目前在售的樓盤(pán)來(lái)看，仍然延續(xù)了這種趨勢(shì)。該區(qū)域 去年住宅均價(jià)約在 3400 元/平方米左右，今年均 價(jià)已經(jīng)接近 4300 元 /平方米，上漲幅度達(dá)到％。但是根據(jù)新舊城區(qū)發(fā)展規(guī)律來(lái)看：老城區(qū)內(nèi)樓盤(pán)多以零星地塊開(kāi)發(fā)為主，單憑樓盤(pán)本身難以改變老城區(qū)整體面貌；新城區(qū)則由于政府的著力打造，整個(gè)片區(qū)的起點(diǎn)與配套的高起點(diǎn)是傳統(tǒng)老城區(qū)難以匹敵的，加之地塊供應(yīng)充足，有足夠的連片開(kāi)發(fā)空間，樓盤(pán)品質(zhì)整體也將高出 34 老城區(qū)。相比 05年，東升平均地價(jià)上漲了大約 4倍。 住宅產(chǎn)品需求情況 項(xiàng) 目 銷售率 錦繡華都 前三期只剩別墅類高端產(chǎn)品沒(méi)賣(mài)，沿街商業(yè)賣(mài)了 70％－ 80％ 四期 日開(kāi)盤(pán)，總共 400 套，到 日銷售達(dá) 45％ 瑞升 .水云花都 100％ 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 90％ 棠湖帝景 一期基本售完，余下兩套頂層躍層 ； 二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定 大成 .天府景秀 80％ 國(guó)棟 .南園五星城 第一批次推出 100 多套，當(dāng)天銷售不到 40 套，占比僅為 30％；目前據(jù)銷售人員介紹，已售 65％ 東升國(guó)瑞 90％ 從在 售項(xiàng)目銷售率看，除國(guó)棟南園五星城外，平均銷售率均達(dá)到 80％ 以上，說(shuō)明區(qū)域住宅需求旺盛，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。 客群分析 目前該區(qū)域客戶群體具體分類 如下 ： 客群分類 客群特征 購(gòu)房目的 需求戶型 占比 雙流本地客戶 政府公務(wù)員； 有一定經(jīng)濟(jì)承受能力的首次置業(yè)的年輕工作人員； 本地中年以上改善換房者 自住為主 套三以上的大戶型； 套二的中小戶型 65％ 左右 成都市及雙流周邊縣市客戶 看好 本區(qū)域的發(fā)展 自?。顿Y 大中小戶型 20％ 左右 甘阿涼客戶 中年以上 ,以養(yǎng)老為目的的換房者 自住 以套三為主 12％ 左右 省外客戶 以北京上海等地為主 ,一般原籍為四川人 中長(zhǎng)線投資 大、中、小戶型 3％ 左右 37 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目名稱 占地面積（畝） 錦繡華都 320 瑞升 .水云花都 135 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 230 棠湖帝景 60 大成 .天府景秀 366 國(guó)棟 .南園五星城 東升國(guó)瑞 35 佳禾永福 26 怡景苑 4 和順天地 38 可見(jiàn)，整個(gè)東升地區(qū)樓盤(pán)規(guī) 模多在 60 畝以上。 39 容積率 項(xiàng)目名稱 容積率 錦繡華都 瑞升 .水云花都 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 棠湖帝景 大成 .天府景秀 國(guó)棟 .南園五星城 4 東升國(guó)瑞 佳禾永福 和順天地 可見(jiàn)，東升區(qū)域目前的在售樓盤(pán)的容積率大小差別較大，早期通過(guò)協(xié)議、掛牌或其它方式取得的地塊，由于取得的地價(jià)較低，且小高層、高層電梯產(chǎn)品還不被東升市場(chǎng)接受，只有開(kāi)發(fā)多層或花園洋房等產(chǎn)品。從主力戶型 可以看出，該區(qū)域樓盤(pán)適合首次購(gòu)房或者改變 40 居住環(huán)境的居家用途，另外不斷推出的一系列中小戶型也可兼顧投資需求。 周邊生活配套有待完善； 四期產(chǎn)品類型為電梯公寓 ，可能會(huì)對(duì)社區(qū)整體生活品質(zhì)造成影響； 道路暢通，但由于地處環(huán)城路邊緣，造成諸如出行打車難等不便 。 客群來(lái)源： 以雙流本地、成都市區(qū)及周邊縣市客群為主。 客群來(lái)源： 客群遍布雙流本地、成都市區(qū)及周邊縣市、甘阿涼地區(qū)，總體而言分布較為平均。 45 ? 大成 .天府景秀 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)廣都大道 189 號(hào) 占地規(guī)模 366 畝 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 06 年 11 月 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 花園洋房、多層、疊拼別墅 面積區(qū)間 90160 平方米 銷售均價(jià) 4000 主要賣(mài)點(diǎn) 全現(xiàn)房銷售；全多層生態(tài)住宅 機(jī)動(dòng)車位 850 開(kāi)發(fā) / 銷售進(jìn)度 銷售率達(dá) 80％ 開(kāi) 發(fā) 商 成都大成置業(yè)有限公司 （雙流本土開(kāi)發(fā)商） 簡(jiǎn)要評(píng)述 : 社區(qū)配套較齊全，樓盤(pán)形象展示口岸好，容易在消費(fèi)者心目中形成品牌大盤(pán)的認(rèn)知；周邊配套成熟；全現(xiàn)房銷售；全多層生態(tài)住宅，綠化率高達(dá) 41％。戶型設(shè)計(jì)不合理，空間浪費(fèi)大，公攤高。客群分布比較平均，東升、正興、航空港、華陽(yáng)、成都及省內(nèi)其他客群，尤其是阿甘孜自治州的客群在此有種“集群效應(yīng)”，省外主要為北京、上海等地，而且多數(shù)是四川人。 49 ? 怡景苑 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)長(zhǎng)冶路四段 占地規(guī)模 4 畝 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20xx 年 1 月 容積率 不詳 產(chǎn)品形態(tài) 多層 主力戶型 80－ 123 平米 銷售均價(jià) 未定 主要賣(mài)點(diǎn) 不詳 機(jī)動(dòng)車位 不詳 開(kāi)發(fā) / 銷售進(jìn)度 開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定 開(kāi) 發(fā) 商 成都市昌興投資開(kāi)發(fā)有限公司 簡(jiǎn)要評(píng)述： 地段不錯(cuò)，交通便利 ，緊鄰東升小學(xué)，并在其后規(guī)劃建設(shè)菜市場(chǎng)一個(gè)。另外本項(xiàng)目以中小戶型為主，實(shí)用性較強(qiáng)。 ? 東升城市中心標(biāo)志性商業(yè) —— 締煌城 締煌城位于雙流最重要的商業(yè)中心位置――棠湖西路一段 1 號(hào)，對(duì)面為雙流著名的棠湖公園。 ? 業(yè)態(tài) 以零售為主，大型主題性或特色餐飲、休閑、娛樂(lè)商業(yè)缺乏 東升現(xiàn)在的商業(yè)業(yè)態(tài)以零售業(yè)態(tài)為主，餐飲、休閑、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)大多零散分布于各個(gè)住宅小區(qū)中，只是在與成都最近的幾條主要交通干道的兩側(cè)，