南京市中浩江寧房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 月掛牌拍賣，前期設(shè)計(jì)、報(bào)建以及工程開工準(zhǔn)備工作周期為 6 個(gè)月，計(jì)劃至 2021 年 4月份結(jié)束。 7 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 138． 0 23元 / m178。 20 施工圖審查費(fèi) 2 元 / m178。,面積為 58690 4%= m178。 34 其他管線工程費(fèi) 58． 690 10元 / m178。（ 含 2800元 /戶的規(guī)費(fèi) ） 31 雨污工程 117． 38 20 元 / m178。,考慮系數(shù) ) 24 商業(yè)會(huì)所建 安 造價(jià) 4000 480 1200 元 / m178。、 2元 / m178。 二 前期工程費(fèi) 1182． 529 5 市政公用設(shè)施配套費(fèi) 58690 645． 59 110元 / m178。 六 、 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 中浩公司現(xiàn)正進(jìn)入多項(xiàng)目管理模式，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由公司各職能部門抽調(diào)人員在項(xiàng)目摘牌后組建項(xiàng)目部，堅(jiān)持 職權(quán)對(duì)等的原則，將項(xiàng)目投資控制、進(jìn)度控制以及質(zhì)量控制進(jìn)行目標(biāo)數(shù)值分解，加強(qiáng)人員考核，通過績(jī)效考核，增強(qiáng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力，項(xiàng)目部直接受公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 計(jì)容積率建筑面積 58690 m178。 （ 4） 通訊 ：依據(jù) DGJ32/J172021 從市政管網(wǎng)接。以下占 戶型比例 50%、 120m178。 在室內(nèi)空間布置上，增加了儲(chǔ)藏功能，設(shè)置雙陽(yáng)臺(tái)，將過去陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深由 ,增加了陽(yáng)臺(tái)功能的附加值 。 四、 建筑方案選擇 （一 ） 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo) 思想與原則 由于此項(xiàng)目位于方山至青龍山的景觀軸線上，位置重要， 要求建 15 筑設(shè)計(jì)必須著重研究與方山之間的視覺效果，確保方山至青龍山之間的視覺通廊。 （ 4）排水 江寧區(qū)內(nèi)的現(xiàn)有排水系統(tǒng)規(guī)劃健全，實(shí)行雨、污分流制，雨污水管道成網(wǎng)狀布置。 104 國(guó)道從中心東西向穿園而過，將形成交通 與街道兩用功能。 （ 4）水文地質(zhì) 根據(jù)地下水在介質(zhì)中的貯存條件和含水介質(zhì)的不同，項(xiàng)目場(chǎng)址區(qū)域內(nèi)地下水被劃分為松散巖類孔隙水和基巖裂隙水二類。僅分布于方山山體中上部。 前第四系主要出露于淳化鎮(zhèn)北側(cè)的青龍山南延余脈和方山地段，平原和崗地皆被第四系覆蓋，第四系之下為大面積的白堊系上統(tǒng)赤山組與侏羅系火山巖系。數(shù)年內(nèi)，將形成大學(xué)集中區(qū)和資源共享區(qū)等兩大功能區(qū)。、 商業(yè)和 酒店式公寓 3660m178。 由于整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格從宏觀角度看，必然上漲，在一期加快建設(shè)初露雛形時(shí)，應(yīng)對(duì)產(chǎn)品的賣點(diǎn)進(jìn)行有效的訴求：露臺(tái)、庭院、共享空間、帶有中式風(fēng)格的景觀、具有 高校資源利用的外部條件、寧杭線的預(yù)期建成、地鐵線的南延等，同時(shí)在解決交通問題上采取超前考慮，必然拉伸銷售價(jià)格；由于此項(xiàng)目與中浩公司以往的購(gòu)買群不具有聯(lián)關(guān)性，上述第 2點(diǎn)涉及的已經(jīng)定購(gòu)的客戶群的傳播、信息反饋以及熟人的推薦成為剩余樓盤消化的主力，建議建房體驗(yàn)活動(dòng)、加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)度以及企業(yè)對(duì)產(chǎn)品思考的互動(dòng)交流，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的銷售的同時(shí)，更是生活方式的推銷。的建筑面積 ， 40%在 140180/ m178。/戶考慮 ,為 5000戶 ,而周邊的 醫(yī)科大、工程學(xué)院、經(jīng)貿(mào)學(xué)院和海事學(xué)院的潛在購(gòu)房群為 4000 戶，剩下的 20%通過外來人群自住或出租等方式完全可以消化。 (其中 住宅 53210 m178。 特別地鐵 1號(hào)線南延至大學(xué)城 ，使沿途樓盤價(jià)格大幅上升，特別是 緊挨 科學(xué)園的天元路周圍的天元吉地 、萊茵東郡等樓盤均大面積熱銷，價(jià)格達(dá) 4000 元左右 。 江 寧是江蘇省會(huì)南京的新設(shè)區(qū)，總面積 1567 平方公里，管轄 18個(gè)鎮(zhèn)、 萬人口 ,區(qū)位優(yōu)越 ,基礎(chǔ)設(shè)施完備 ,江寧從東西南三面環(huán)抱南京 ,城區(qū)位于南京南側(cè) ,交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá) ,境內(nèi)有滬寧、寧馬、機(jī)場(chǎng)高速公路、寧杭公路、 104國(guó)道等高等級(jí)公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京 祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)座落境內(nèi)，擁有長(zhǎng)江黃金水道，距長(zhǎng)江最大的內(nèi)河道 — 新生圩港僅 17公里。南京是國(guó)家級(jí)歷史文化名城，具有 2470 年歷史，先后有十個(gè)朝代和政權(quán)在此建都。 學(xué)府風(fēng)景”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、總 論 （一）項(xiàng)目背景與概況 項(xiàng)目名稱： 中浩 南京境內(nèi)有高山、有長(zhǎng)江，有河流、有湖泊。目前已有南京醫(yī)科大學(xué)、南京工程學(xué)院、江蘇經(jīng)貿(mào)學(xué)院、南京交通技術(shù)學(xué)院、江蘇海事學(xué)院、南京曉莊學(xué)院、金陵科技學(xué)院等七所高校已正式開學(xué)，有近六萬名大學(xué)生在讀， 2021年 將形成 12 萬名在校生的規(guī) 模。 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo) 依據(jù)科學(xué)園對(duì)項(xiàng)目 周邊的整體規(guī)劃，由于項(xiàng)目處在方山至青龍山的景觀軸線上，位置重要，規(guī)劃容積率為 , 二類居住用地 ,總建筑面積約為 萬平方米 ,其中住宅 面積約為 56000 平方米 ,商業(yè)會(huì)所配 5 套面積為 3000 平方米。) 容積率 住宅層高 米 總居住戶數(shù) 462 戶 總居住人口 1502 人 覆蓋率 % 綠地率 42% 機(jī)動(dòng)車停車位數(shù) 300 輛 自行車庫(kù)面積 3000 m178。銷售，后期均價(jià)應(yīng)在 3500/m178。 建議營(yíng)銷策略： 營(yíng)銷的重點(diǎn)應(yīng)為與項(xiàng) 目相鄰的海事學(xué)院、工程學(xué)院、經(jīng)貿(mào)學(xué)院以及南京藥科大學(xué)的學(xué)校老師。對(duì)于在公共綠化帶下方，計(jì)劃設(shè)置人防地下室 ，采用鋼筋 混 凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力管樁作為抗拔樁考慮。,人防面積按建筑總面積的 4%預(yù)估為2350 m178。主要?dú)庀筇卣魅缦拢? （ 1）年平均溫度： 15℃ （ 2）最低溫度： 14℃ （ 3）最高溫度： 43℃ （ 4）年平均相對(duì)濕度： 76% （ 5）主導(dǎo)風(fēng)向： 夏季 ES、 E 冬季 EN、 E （ 6）年平均降水量： 大于 1000mm （ 7）年 日照時(shí)間： 4117h （ 8）最大積雪深度： 51cm （ 9）最大凍土深度： 9cm （ 10）無霜期： 237d 工程地質(zhì)條件： （ 1）地形、地貌 擬建場(chǎng)區(qū)位于侵蝕堆積波狀平原之上，經(jīng)長(zhǎng)期的準(zhǔn)平原化作用，地形波狀起伏，丘崗坡緩，凹地寬淺。 K26白堊系上統(tǒng)赤山組，巖性為黃灰色、磚紅色厚層細(xì)砂巖、粉砂巖。 第四系（ Q）發(fā)育不全，缺失中、下更新統(tǒng)。 （ 5）地質(zhì)環(huán)境評(píng)述 項(xiàng)目場(chǎng)區(qū)地形略復(fù)雜，但地貌類型單一，地質(zhì)構(gòu)造相對(duì)穩(wěn)定，巖性巖相變化較小，巖土體工程性質(zhì)一般，地下水對(duì)工程影響較小，破壞地質(zhì)環(huán)境的人類工程活動(dòng)不強(qiáng)烈，地質(zhì)災(zāi)害不發(fā)育，地質(zhì)環(huán)境條件復(fù)雜程度屬簡(jiǎn)單地區(qū)，地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性小，土地適宜性較好。各道路與科學(xué)園規(guī)劃區(qū)交融相接、形成網(wǎng)絡(luò)，并與江寧路網(wǎng)貫通，形成了四通
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