【正文】 為一層 1800027000 元 /平方米，二層 1202115000 元 /平方米，三層 60009000 元 /平方米。 綜合上述因素， ****公司改造項(xiàng)目預(yù)測商鋪 設(shè)計(jì)為一、二層連體，平均銷售價(jià)格為建筑面積 12021—— 20210 元 /平方米，一層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積 15000元 /平方米，二層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積 12021 元 /平方米，三層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積 10000 元 /平方米，四、五、六層庫房平均銷售價(jià)格為建筑面積 4000元 /平方米，住宅平均銷售價(jià)格為建筑面積 3500 元 /平方米，車庫平均銷售價(jià)格為10 萬元 /車位，車位的臨時(shí)停車費(fèi)為每次 5元。由于該區(qū)域居住人口多，建筑密度高，各種配套設(shè)施完善，交通便利，在消費(fèi)者心目中是理想住宅的首選。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。 **當(dāng)選為 2021CCTV 最具經(jīng)濟(jì)活力城市，組委會對 **榮獲 “ 中國最具經(jīng)濟(jì)活力城市 ” 稱號的評價(jià)是： 70 年現(xiàn)代工業(yè)文明的洗禮，成就了 共和國裝備部的美譽(yù)，雖然幾千根煙囪的轟然倒塌，讓共和國的工業(yè)長子經(jīng)歷陣痛，雖然幾十萬產(chǎn)業(yè)工人的艱難轉(zhuǎn)型，讓國企的發(fā)源地感受到改革的道遠(yuǎn)和任重，但是，這一座從來就不缺少實(shí)力的城市，正在以激情回應(yīng)振興，裝備中國！ 項(xiàng)目本身相關(guān)資源的可利用量、資源品質(zhì)及賦存條件 目前 ****股份公 司的主要業(yè)務(wù)為提供經(jīng)營場地，由業(yè)戶經(jīng)營 **和**機(jī)電產(chǎn)品，收取服務(wù)費(fèi)用。 ****批發(fā)市場 的場地已經(jīng)全部得到利用，而且保持較大的客流量，說明尚有發(fā)展?jié)摿?。由?**的產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)市場，利用 ****股份公司的進(jìn)出口經(jīng)營優(yōu)勢 ,直接開展國際貿(mào)易，對于鞏固現(xiàn)有市場進(jìn)一步開拓日本和韓國市場是具有積極意義的。 **市作為東北三省的重要中心城市，它的發(fā)展一方面帶動其他城市的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展，另一方面，其他城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反過來又帶動 **市消費(fèi)市場的繁榮。 A1 A11 A12 A2 B C A21 E D 建 筑 面 積 統(tǒng) 計(jì) 表 層 **市場 **市場 總計(jì) C D 合計(jì) A1 A2 B C E 合計(jì) 一 層 二層 三層 三層 四層 五層 六層 七層 五 頂 地下 合計(jì) 業(yè)態(tài)建筑面積分布統(tǒng)計(jì)( 總建筑面積: 1 4 3 6 0 6 . 9 7 )7%2%9%3%8%3%4%3%8%1%2%1%2%1%46%地下一層圖書一層五金二層圖書二層五金三層圖書三層五金四層圖書倉庫四層五金倉庫五層圖書倉庫五層五金倉庫六層圖書倉庫六層五金倉庫七層圖書倉庫五 頂層住宅 表 2 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總占地面積 M2 19327 2 總建筑面積 其中：原有建筑面積 M2 M2 52753 3 建筑容積率 4 建筑密度 67% 5 建筑總高度 80 6 建筑層數(shù) 層 24 7 地下停車場車位 個(gè) 235 8 計(jì)劃總投資 元 400266961 9 平均每平方米建設(shè)投資 元 / M2 2787 表 3 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分類面積匯總表 單位 :平方米 市場 業(yè) 層數(shù) 分區(qū) 態(tài) 性質(zhì) 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 圖 書 市 場 商鋪 17 個(gè) 31 個(gè) 31 個(gè) 1216 2087 2087 使用面積 檔口 五 金 市 場 市場 商鋪 63 個(gè) 44 個(gè) 12 個(gè) 6102 5566 912 使用面積 檔口 239個(gè) 271個(gè) 271個(gè) 1989 2155 2155 使用面積 倉儲 ** 市場 3676 1630 1630 1630 建筑面積 ** 市場 5133 10974 3057 3057 建筑面積 寫字樓 C 522 層 :890*18=16012 建筑面積 住宅 A11 522 層 :*18= 建筑面積 A12 522 層 :*18= 建筑面積 公寓 A21 522 層 :1280*18=23040 建筑面積 停車場 負(fù)一層 : 建筑面積 技術(shù)方案選擇 因?yàn)槭艿绞┕龅睾褪袌鼋?jīng)營環(huán)境的限制，擬在 E 區(qū)和 C 區(qū)采用鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，加快施工進(jìn)度，同時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目施工全部采用商品混凝土， A 區(qū)住宅施工場地設(shè)在建筑物的北面和東面，減少對市場經(jīng)營環(huán)境的影響。公司設(shè) 6部 14 處，即行政事物部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、市場招商部、人 力資源部和市場開發(fā)部，其中行政事物部下設(shè)行政事物處和企業(yè)轉(zhuǎn)制辦公室；財(cái)務(wù)部下設(shè)財(cái)務(wù)處和會計(jì)處；物業(yè)管理部下設(shè)保安處、保潔處、倉儲管理處、停車場管理處和維修管理處；市場招商部下設(shè)市場租賃管理處、市場管理處和市場銷售處；人力資源部下設(shè)人事處和績效考核處。 項(xiàng)目投資及資金籌措計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資 金，二是銀行貸款，三 是銷售房屋收入用于投資部分。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金為 ，企業(yè)所得稅為 2,79 萬元，土地增值稅為 萬元，合計(jì)繳納稅金 。 敏感性分析 敏感性分析是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要內(nèi)容。只有逐個(gè)解決上述問題，才能保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 市場內(nèi)原有經(jīng)營戶對項(xiàng)目改造非常支持，并對購買改造后的市場 表達(dá)了強(qiáng)烈的愿望。同時(shí)，要做好項(xiàng)目改造期間的市場管理工作，把項(xiàng)目改造對市場經(jīng)營的影響降低到最低的程度。目前看，市場的商鋪應(yīng)該全部銷售，攤位的租售比例宜為 3： 7，倉儲的租售比例宜為 6： 4，停車場的租售比例宜為 7： 3。由于本項(xiàng)目是由裝修改造、擴(kuò)建工程和拆除新建 工程三部分組成。 資金來源與運(yùn)用表 （單位：元） 序號 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營期 第一年 第二年 1 資金來源 ￥ 298,882, ￥ 575,720, 銷售收入 ￥ 15,857, ￥ 575,720, 自有資金 ￥ 202,160, 0 銀行貸款 ￥ 80,864, 0 其他收入 0 0 2 資金運(yùn)用 ￥ 296,020, ￥ 318,872, 建設(shè)投資 ￥ 288,615, ￥ 128,476, 借款還本付息 ￥ 4,512, ￥ 85,376, 銷售稅金及附加 ￥ 872, ￥ 31,664, 土地增值稅 ￥ 1,141, ￥ 41,443, 所得稅 ￥ 878, ￥ 31,911, 3 盈余資金 ￥ 2,861, ￥ 256,848, 4 累計(jì)盈余資金 ￥ 2,861, ￥ 259,710, 項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投 資現(xiàn)金流量表。 ****批發(fā)市場 初步規(guī)劃方案； 2021 年預(yù)算定額； c.**市近期與本項(xiàng)目類似的竣工決算指標(biāo)。 ****股份有限公司原來是開展 **及機(jī)電產(chǎn)品經(jīng)營的商業(yè)企業(yè)。 **** 批發(fā)市場 和 **兩個(gè)大的市場分類；在大的市場分類下，劃分為獨(dú)立商鋪、市場內(nèi)檔口、寫字間、倉儲、停車場、住宅六種不同的業(yè)態(tài)。由于 **特殊的地理位置，其經(jīng)濟(jì)輻射范圍大，市場廣闊，拉動能力強(qiáng)勁，從消費(fèi)群體的總量看，除中部城市群的 2021 萬人口和全省的 4000 萬人口外，還可以包括整個(gè)東北地區(qū)的 。 中國 ****批發(fā)市場 在 **都占有較大優(yōu)勢，以 **本地消費(fèi)為依托，發(fā)展面向東北及內(nèi)蒙東部地區(qū)的 **批發(fā)業(yè)務(wù)是有前景的。大中城市集聚，類型齊全，聯(lián)系緊密，是建立 **經(jīng)濟(jì)區(qū)的內(nèi)在優(yōu)勢；區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，是構(gòu)建 **經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)優(yōu)勢；科技發(fā)達(dá)，人才眾多，是 **經(jīng)濟(jì)區(qū)的長久優(yōu)勢；產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，結(jié)構(gòu)齊全，工業(yè)實(shí)力雄厚，更是 **經(jīng)濟(jì)區(qū)得以持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢。 3 投資資源分析與評價(jià) **市社會經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展實(shí)力評價(jià) **市是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì) 、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。據(jù) 2021年 **第七屆房交會數(shù)據(jù)了解到，今年 **市住宅樓盤均價(jià)為：沈河區(qū) 3753 元 /平方米；和平區(qū) 3537 元 /平 方米；大東區(qū) 3026 元 /平方米；皇姑區(qū) 2805元 /平方米；鐵西區(qū) 2773元 /平方米；東陵區(qū) 2749元 /平方米；于洪區(qū) 2548元 /平方米；渾南新區(qū) 2525