【正文】 為一層 1800027000 元 /平方米，二層 1202115000 元 /平方米，三層 60009000 元 /平方米。 綜合上述因素， ****公司改造項(xiàng)目預(yù)測(cè)商鋪 設(shè)計(jì)為一、二層連體，平均銷售價(jià)格為建筑面積 12021—— 20210 元 /平方米，一層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積 15000元 /平方米，二層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積 12021 元 /平方米，三層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積 10000 元 /平方米，四、五、六層庫(kù)房平均銷售價(jià)格為建筑面積 4000元 /平方米，住宅平均銷售價(jià)格為建筑面積 3500 元 /平方米，車庫(kù)平均銷售價(jià)格為10 萬(wàn)元 /車位，車位的臨時(shí)停車費(fèi)為每次 5元。由于該區(qū)域居住人口多，建筑密度高，各種配套設(shè)施完善，交通便利，在消費(fèi)者心目中是理想住宅的首選。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。 **當(dāng)選為 2021CCTV 最具經(jīng)濟(jì)活力城市，組委會(huì)對(duì) **榮獲 “ 中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市 ” 稱號(hào)的評(píng)價(jià)是： 70 年現(xiàn)代工業(yè)文明的洗禮，成就了 共和國(guó)裝備部的美譽(yù)，雖然幾千根煙囪的轟然倒塌，讓共和國(guó)的工業(yè)長(zhǎng)子經(jīng)歷陣痛，雖然幾十萬(wàn)產(chǎn)業(yè)工人的艱難轉(zhuǎn)型，讓國(guó)企的發(fā)源地感受到改革的道遠(yuǎn)和任重，但是，這一座從來(lái)就不缺少實(shí)力的城市，正在以激情回應(yīng)振興，裝備中國(guó)！ 項(xiàng)目本身相關(guān)資源的可利用量、資源品質(zhì)及賦存條件 目前 ****股份公 司的主要業(yè)務(wù)為提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，由業(yè)戶經(jīng)營(yíng) **和**機(jī)電產(chǎn)品，收取服務(wù)費(fèi)用。 ****批發(fā)市場(chǎng) 的場(chǎng)地已經(jīng)全部得到利用，而且保持較大的客流量，說(shuō)明尚有發(fā)展?jié)摿ΑＳ捎?**的產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)市場(chǎng)，利用 ****股份公司的進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) ,直接開(kāi)展國(guó)際貿(mào)易，對(duì)于鞏固現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)一步開(kāi)拓日本和韓國(guó)市場(chǎng)是具有積極意義的。 **市作為東北三省的重要中心城市，它的發(fā)展一方面帶動(dòng)其他城市的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展，另一方面，其他城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反過(guò)來(lái)又帶動(dòng) **市消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮。 A1 A11 A12 A2 B C A21 E D 建 筑 面 積 統(tǒng) 計(jì) 表 層 **市場(chǎng) **市場(chǎng) 總計(jì) C D 合計(jì) A1 A2 B C E 合計(jì) 一 層 二層 三層 三層 四層 五層 六層 七層 五 頂 地下 合計(jì) 業(yè)態(tài)建筑面積分布統(tǒng)計(jì)( 總建筑面積: 1 4 3 6 0 6 . 9 7 )7%2%9%3%8%3%4%3%8%1%2%1%2%1%46%地下一層圖書(shū)一層五金二層圖書(shū)二層五金三層圖書(shū)三層五金四層圖書(shū)倉(cāng)庫(kù)四層五金倉(cāng)庫(kù)五層圖書(shū)倉(cāng)庫(kù)五層五金倉(cāng)庫(kù)六層圖書(shū)倉(cāng)庫(kù)六層五金倉(cāng)庫(kù)七層圖書(shū)倉(cāng)庫(kù)五 頂層住宅 表 2 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總占地面積 M2 19327 2 總建筑面積 其中：原有建筑面積 M2 M2 52753 3 建筑容積率 4 建筑密度 67% 5 建筑總高度 80 6 建筑層數(shù) 層 24 7 地下停車場(chǎng)車位 個(gè) 235 8 計(jì)劃總投資 元 400266961 9 平均每平方米建設(shè)投資 元 / M2 2787 表 3 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分類面積匯總表 單位 :平方米 市場(chǎng) 業(yè) 層數(shù) 分區(qū) 態(tài) 性質(zhì) 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 圖 書(shū) 市 場(chǎng) 商鋪 17 個(gè) 31 個(gè) 31 個(gè) 1216 2087 2087 使用面積 檔口 五 金 市 場(chǎng) 市場(chǎng) 商鋪 63 個(gè) 44 個(gè) 12 個(gè) 6102 5566 912 使用面積 檔口 239個(gè) 271個(gè) 271個(gè) 1989 2155 2155 使用面積 倉(cāng)儲(chǔ) ** 市場(chǎng) 3676 1630 1630 1630 建筑面積 ** 市場(chǎng) 5133 10974 3057 3057 建筑面積 寫字樓 C 522 層 :890*18=16012 建筑面積 住宅 A11 522 層 :*18= 建筑面積 A12 522 層 :*18= 建筑面積 公寓 A21 522 層 :1280*18=23040 建筑面積 停車場(chǎng) 負(fù)一層 : 建筑面積 技術(shù)方案選擇 因?yàn)槭艿绞┕?chǎng)地和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的限制，擬在 E 區(qū)和 C 區(qū)采用鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，加快施工進(jìn)度，同時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目施工全部采用商品混凝土， A 區(qū)住宅施工場(chǎng)地設(shè)在建筑物的北面和東面，減少對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的影響。公司設(shè) 6部 14 處，即行政事物部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、市場(chǎng)招商部、人 力資源部和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部，其中行政事物部下設(shè)行政事物處和企業(yè)轉(zhuǎn)制辦公室；財(cái)務(wù)部下設(shè)財(cái)務(wù)處和會(huì)計(jì)處；物業(yè)管理部下設(shè)保安處、保潔處、倉(cāng)儲(chǔ)管理處、停車場(chǎng)管理處和維修管理處；市場(chǎng)招商部下設(shè)市場(chǎng)租賃管理處、市場(chǎng)管理處和市場(chǎng)銷售處；人力資源部下設(shè)人事處和績(jī)效考核處。 項(xiàng)目投資及資金籌措計(jì)劃 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資 金，二是銀行貸款，三 是銷售房屋收入用于投資部分。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為 ，企業(yè)所得稅為 2,79 萬(wàn)元，土地增值稅為 萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金 。 敏感性分析 敏感性分析是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容。只有逐個(gè)解決上述問(wèn)題，才能保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 市場(chǎng)內(nèi)原有經(jīng)營(yíng)戶對(duì)項(xiàng)目改造非常支持，并對(duì)購(gòu)買改造后的市場(chǎng) 表達(dá)了強(qiáng)烈的愿望。同時(shí)，要做好項(xiàng)目改造期間的市場(chǎng)管理工作，把項(xiàng)目改造對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的影響降低到最低的程度。目前看，市場(chǎng)的商鋪應(yīng)該全部銷售，攤位的租售比例宜為 3： 7，倉(cāng)儲(chǔ)的租售比例宜為 6： 4，停車場(chǎng)的租售比例宜為 7： 3。由于本項(xiàng)目是由裝修改造、擴(kuò)建工程和拆除新建 工程三部分組成。 資金來(lái)源與運(yùn)用表 （單位：元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營(yíng)期 第一年 第二年 1 資金來(lái)源 ￥ 298,882, ￥ 575,720, 銷售收入 ￥ 15,857, ￥ 575,720, 自有資金 ￥ 202,160, 0 銀行貸款 ￥ 80,864, 0 其他收入 0 0 2 資金運(yùn)用 ￥ 296,020, ￥ 318,872, 建設(shè)投資 ￥ 288,615, ￥ 128,476, 借款還本付息 ￥ 4,512, ￥ 85,376, 銷售稅金及附加 ￥ 872, ￥ 31,664, 土地增值稅 ￥ 1,141, ￥ 41,443, 所得稅 ￥ 878, ￥ 31,911, 3 盈余資金 ￥ 2,861, ￥ 256,848, 4 累計(jì)盈余資金 ￥ 2,861, ￥ 259,710, 項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率等。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)全部投 資現(xiàn)金流量表。 ****批發(fā)市場(chǎng) 初步規(guī)劃方案； 2021 年預(yù)算定額； c.**市近期與本項(xiàng)目類似的竣工決算指標(biāo)。 ****股份有限公司原來(lái)是開(kāi)展 **及機(jī)電產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的商業(yè)企業(yè)。 **** 批發(fā)市場(chǎng) 和 **兩個(gè)大的市場(chǎng)分類；在大的市場(chǎng)分類下，劃分為獨(dú)立商鋪、市場(chǎng)內(nèi)檔口、寫字間、倉(cāng)儲(chǔ)、停車場(chǎng)、住宅六種不同的業(yè)態(tài)。由于 **特殊的地理位置，其經(jīng)濟(jì)輻射范圍大，市場(chǎng)廣闊，拉動(dòng)能力強(qiáng)勁，從消費(fèi)群體的總量看，除中部城市群的 2021 萬(wàn)人口和全省的 4000 萬(wàn)人口外，還可以包括整個(gè)東北地區(qū)的 。 中國(guó) ****批發(fā)市場(chǎng) 在 **都占有較大優(yōu)勢(shì)，以 **本地消費(fèi)為依托，發(fā)展面向東北及內(nèi)蒙東部地區(qū)的 **批發(fā)業(yè)務(wù)是有前景的。大中城市集聚，類型齊全，聯(lián)系緊密，是建立 **經(jīng)濟(jì)區(qū)的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)；區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，是構(gòu)建 **經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)；科技發(fā)達(dá)，人才眾多，是 **經(jīng)濟(jì)區(qū)的長(zhǎng)久優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，結(jié)構(gòu)齊全，工業(yè)實(shí)力雄厚，更是 **經(jīng)濟(jì)區(qū)得以持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 3 投資資源分析與評(píng)價(jià) **市社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展實(shí)力評(píng)價(jià) **市是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì) 、文化、交通和商貿(mào)中心，中國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。據(jù) 2021年 **第七屆房交會(huì)數(shù)據(jù)了解到，今年 **市住宅樓盤均價(jià)為：沈河區(qū) 3753 元 /平方米；和平區(qū) 3537 元 /平 方米；大東區(qū) 3026 元 /平方米；皇姑區(qū) 2805元 /平方米；鐵西區(qū) 2773元 /平方米；東陵區(qū) 2749元 /平方米；于洪區(qū) 2548元 /平方米；渾南新區(qū) 2525