【正文】 發(fā)展，金廊拆遷釋放了巨大的消費(fèi)能量。據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)， **房地產(chǎn)至少在 8 年內(nèi)將保持穩(wěn)定上升的發(fā)展趨勢(shì)。 **以其優(yōu)越的地理位置，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)及科技實(shí)力，完善的市場(chǎng)體系和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)必將成為中國(guó)最具吸引力的投資地區(qū)之一。 從 **專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的分布來(lái)看，各區(qū)已基本形成自己的特色，如三好街的電子市場(chǎng)、大東區(qū)的通訊器材市場(chǎng)等。這充分表明，從解決居住逐步過(guò)度到發(fā)展經(jīng)濟(jì)的階段，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越向商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)傾斜，商業(yè)房地產(chǎn)蘊(yùn)藏著巨大的投資空間。這一點(diǎn)，從目前 ***的庫(kù)房出租率就可以明顯看出。因此，對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)是建立在目前 **和中國(guó) ****批發(fā)市 場(chǎng)的租金和為數(shù)不多的幾個(gè)同類(lèi)市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格基礎(chǔ)上確定的。國(guó)際 其中：住宅 公寓 寫(xiě)字間 綜合樓 和平區(qū) 三好街 3860 4580 4240 5 文瀾尊邸 住宅 和平區(qū) 文化路 4100 倉(cāng)儲(chǔ)、停車(chē)場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的地下停車(chē)場(chǎng)計(jì)劃停放各類(lèi)車(chē)輛約 300 輛。兩個(gè)停車(chē)場(chǎng)合計(jì)年收入約為 200—— 350 萬(wàn)元。在這兩個(gè)區(qū)內(nèi)，城市交通網(wǎng)絡(luò)、市政配套、生活配套形成早， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步早，土地資源日趨減少。據(jù) 2021年 **第七屆房交會(huì)數(shù)據(jù)了解到，今年 **市住宅樓盤(pán)均價(jià)為：沈河區(qū) 3753 元 /平方米；和平區(qū) 3537 元 /平 方米；大東區(qū) 3026 元 /平方米；皇姑區(qū) 2805元 /平方米；鐵西區(qū) 2773元 /平方米；東陵區(qū) 2749元 /平方米；于洪區(qū) 2548元 /平方米；渾南新區(qū) 2525 元 /平方米；蘇家屯 1705元 /平方米。 因?yàn)閷?zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資首先應(yīng)注重專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)氛圍，先有市后有場(chǎng)是市場(chǎng)成功的普遍原則， 對(duì)于新興專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)則要看 是否具有建立市場(chǎng)的商業(yè)契機(jī)。 3 投資資源分析與評(píng)價(jià) **市社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展實(shí)力評(píng)價(jià) **市是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì) 、文化、交通和商貿(mào)中心，中國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。 **市擁有東北地區(qū)最大的民用航空港、全國(guó)最大的鐵路編組站和全國(guó)最高等級(jí)的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。大中城市集聚，類(lèi)型齊全，聯(lián)系緊密，是建立 **經(jīng)濟(jì)區(qū)的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)；區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，是構(gòu)建 **經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)；科技發(fā)達(dá)，人才眾多，是 **經(jīng)濟(jì)區(qū)的長(zhǎng)久優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，結(jié)構(gòu)齊全，工業(yè)實(shí)力雄厚，更是 **經(jīng)濟(jì)區(qū)得以持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 有關(guān)資料表明，目前我國(guó)大中城市年人均 **消費(fèi)水平已達(dá) 100 元左右， **市目前人口已達(dá) 720 萬(wàn)人，按平均水平計(jì)算，本地人口對(duì) **的年消費(fèi)需求可達(dá) 7億元以上。 ****批發(fā)市場(chǎng) 在 **都占有較大優(yōu)勢(shì)，以 **本地消費(fèi)為依托，發(fā)展面向東北及內(nèi)蒙東部地區(qū)的 **批發(fā)業(yè)務(wù)是有前景的。 **的工業(yè)企業(yè)以生產(chǎn) 軍工、重型裝備、汽車(chē)、化工、建材等產(chǎn)品為主， **機(jī)電產(chǎn)品是這些企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的常用耗材，本地需求量較大。 中國(guó) 項(xiàng)目本身與 **市區(qū)域環(huán)境適宜性評(píng)價(jià) 從宏觀形勢(shì)上看，黨中央、國(guó)務(wù)院做出了振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略部署，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度將會(huì)進(jìn)一步加快。由于 **特殊的地理位置，其經(jīng)濟(jì)輻射范圍大，市場(chǎng)廣闊，拉動(dòng)能力強(qiáng)勁，從消費(fèi)群體的總量看，除中部城市群的 2021 萬(wàn)人口和全省的 4000 萬(wàn)人口外，還可以包括整個(gè)東北地區(qū)的 。 因此，在 **市剛剛進(jìn)入高速發(fā)展期這樣一個(gè)時(shí)機(jī)，投資 **是合適的。 **** 批發(fā)市場(chǎng) 和 **兩個(gè)大的市場(chǎng)分類(lèi)；在大的市場(chǎng)分類(lèi)下，劃分為獨(dú)立商鋪、市場(chǎng)內(nèi)檔口、寫(xiě)字間、倉(cāng)儲(chǔ)、停車(chē)場(chǎng)、住宅六種不同的業(yè)態(tài)。 主要設(shè)備方案選擇 由于市場(chǎng)原有的鍋爐房、配電室在本次改造中拆除，因此，改造完成后，項(xiàng)目的供暖擬定采用中央空調(diào)供暖，考慮到消防的需要，擬采用雙回路供電電源。 ****股份有限公司原來(lái)是開(kāi)展 **及機(jī)電產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的商業(yè)企業(yè)。并且，公司 80%以上的員工都在從事物業(yè)服務(wù)的第一線崗位 —— 物業(yè)管理部和市場(chǎng)招商部，徹底克服了人浮于事的現(xiàn)象，公司機(jī)關(guān)向市場(chǎng)業(yè)戶(hù)服務(wù)的 思想已經(jīng)普遍被職工接受，公司員工的精神面貌和思想發(fā)生了重大變化。 ****批發(fā)市場(chǎng) 初步規(guī)劃方案； 2021 年預(yù)算定額； c.**市近期與本項(xiàng)目類(lèi)似的竣工決算指標(biāo)。自有, 5 0 %銀行, 2 0 %銷(xiāo)售, 3 0 % 自有銀行銷(xiāo)售 項(xiàng)目投資資金籌措計(jì)劃 表 7 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 第一年 第二年 1 總投資 ￥ 413,344,49 ￥ 288,615,23 ￥ 124,729,2 .1 土地成本 ￥ 112,000,00 ￥ 112,000,00 .2 前期工程費(fèi) ￥ 3,381,774.00 ￥ 3,381,774.00 .3 建安工程費(fèi) ￥ 164,822,89 ￥ 103,875,67 ￥ 60,947,22 .4 配套工程費(fèi) ￥ 26,400,000.00 ￥ 26,400,000.00 . 景觀及道路工 ￥ 37,825,646 ￥ 37,825,64 5 程費(fèi) .97 .6 配套公建費(fèi) ￥ 618, ￥ 618, .7 設(shè)計(jì)費(fèi) ￥ 3,650,804.10 ￥ 3,285,723.69 ￥ 365,1 .8 建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi) ￥ 9,889,373.84 ￥ 9,889,373.84 .9 監(jiān)理工程費(fèi) ￥ 1,318,583.18 ￥ 831, ￥ 487,8 .10 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ￥ 6,592,915.90 ￥ 4,155,027.01 ￥ 2,437,888.88 .1 管理費(fèi)用 ￥ 8,241,144.87 ￥ 4,285,395.33 ￥ 3,955,749.54 .2 銷(xiāo)售費(fèi)用 ￥ 29,578,931.64 ￥ 15,381,044.45 ￥ 14,197,88 .3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ￥ 9,024,424.00 ￥ 4,512,212.00 ￥ 4,512,212.00 2 資金籌措 ￥ 283,024,05 ￥ 283,024,05 自有資金 ￥ 202,160,03 ￥ 202,160,03 貸 款 ￥ 80,864,014.38 ￥ 80,864,014.38 3 銷(xiāo)售回款 ￥ 591,578,63 ￥ 15,857,983.54 ￥ 575,720,6 貸款本息償還計(jì)劃 本項(xiàng)目銀行借款采用分期付息、到期一次性還本的償還方式，即從建設(shè)期開(kāi)始計(jì)息，第一年末償還 ，第二年年末償還 元利息，并償還貸款本金 8086 萬(wàn)元，詳見(jiàn)貸款還本付息結(jié)算表。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)全部投 資現(xiàn)金流量表。資金內(nèi)部收益率為 %。 資金來(lái)源與運(yùn)用表 （單位：元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 經(jīng)營(yíng)期 第一年 第二年 1 資金來(lái)源 ￥ 298,882, ￥ 575,720, 銷(xiāo)售收入 ￥ 15,857, ￥ 575,720, 自有資金 ￥ 202,160, 0 銀行貸款 ￥ 80,864, 0 其他收入 0 0 2 資金運(yùn)用 ￥ 296,020, ￥ 318,872, 建設(shè)投資 ￥ 288,615, ￥ 128,476, 借款還本付息 ￥ 4,512, ￥ 85,376, 銷(xiāo)售稅金及附加 ￥ 872, ￥ 31,664, 土地增值稅 ￥ 1,141, ￥ 41,443, 所得稅 ￥ 878, ￥ 31,911, 3 盈余資金 ￥ 2,861, ￥ 256,848, 4 累計(jì)盈余資金 ￥ 2,861, ￥ 259,710, 項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率等。下表給出了可變成本、售價(jià)和第一年銷(xiāo)售進(jìn)度上下變動(dòng) 10%時(shí)，主要評(píng)估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)情況。由于本項(xiàng)目是由裝修改造、擴(kuò)建工程和拆除新建 工程三部分組成。項(xiàng)目取得后，積極爭(zhēng)取政府在土地出讓金、政府收費(fèi)、預(yù)售許可、稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策，是保證項(xiàng)目最終效益的重要方面。目前看，市場(chǎng)的商鋪應(yīng)該全部銷(xiāo)售，攤位的租售比例宜為 3： 7，倉(cāng)儲(chǔ)的租售比例宜為 6： 4，停車(chē)場(chǎng)的租售比例宜為 7： 3。 通過(guò)財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。同時(shí)，要做好項(xiàng)目改造期間的市場(chǎng)管理工作，把項(xiàng)目改造對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的影響降低到最低的程度。 從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析， **市大型綜合性商業(yè)市場(chǎng)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，而本項(xiàng)目由于是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，依托原有成熟的市場(chǎng)，只要穩(wěn)住原有市場(chǎng)業(yè)戶(hù)，以便利的停車(chē)條件和充足的倉(cāng)儲(chǔ)空間為主要賣(mài)點(diǎn)，吸引部分社會(huì)投資者進(jìn)入，一定會(huì)在此基礎(chǔ)上有更大的回報(bào)。 市場(chǎng)內(nèi)原有經(jīng)營(yíng)戶(hù)對(duì)項(xiàng)目改造非常支持，并對(duì)購(gòu)買(mǎi)改造后的市場(chǎng) 表達(dá)了強(qiáng)烈的愿望。銷(xiāo)售價(jià)格確定過(guò)低，項(xiàng)目達(dá)不到股東的預(yù)期收益；銷(xiāo)售價(jià)格確定過(guò)高，項(xiàng)目資 金回籠速度減慢。只有逐個(gè)解決上述問(wèn)題，才能保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。由此可見(jiàn)銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)收益的影響最為敏感。 敏感性分析 敏感性分析是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容。在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各項(xiàng)資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為 ，企業(yè)所得稅為 2,79 萬(wàn)元，土地增值稅為 萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金 。 銷(xiāo)售稅金及附加估算一覽表 序號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合 計(jì) 第一年 第二年 1 銷(xiāo)售收入 ￥ 15,857, ￥ 575,720, ￥ 591,578, 2 銷(xiāo)售稅金及附加 ￥ 871, ￥ 31,664, ￥ 32,536, 3 土地增￥ 1,141, ￥ 41,443, ￥ 42,584, 值稅 4 所得稅 ￥ 878, ￥ 31,911, ￥ 32,790, 稅金合