【正文】 起來的 *********8，是 ********聯(lián)合主辦的特許經(jīng)營的專業(yè)市場，也是 **市唯一的以期刊雜志和教學輔導用書為主的 **市場。經(jīng)過近十年的發(fā)展， 中國 ****批發(fā)市場 是經(jīng)過十幾年時間逐漸發(fā)展起來的專業(yè)市場，經(jīng)營場地大部分是利用原有建筑改造，因此，市場規(guī)劃較為混亂，設備設施不足，消防隱患突出，尤其缺乏大面積的停車場，經(jīng)營環(huán)境已經(jīng)不能滿足消費者的要求。預計總投資約 4 億元人民幣，總銷售收入約 億元人民幣。 **市轄九區(qū)一市三縣，總面積 萬平方公里，市區(qū)面積 3495平方公里。據(jù)專家預測， **房地產至少在 8 年內將保持穩(wěn)定上升的發(fā)展趨勢。 從 **專業(yè)市場的分布來看，各區(qū)已基本形成自己的特色，如三好街的電子市場、大東區(qū)的通訊器材市場等。這一點，從目前 ***的庫房出租率就可以明顯看出。國際 其中：住宅 公寓 寫字間 綜合樓 和平區(qū) 三好街 3860 4580 4240 5 文瀾尊邸 住宅 和平區(qū) 文化路 4100 倉儲、停車場價格預測 本項目的地下停車場計劃停放各類車輛約 300 輛。在這兩個區(qū)內，城市交通網(wǎng)絡、市政配套、生活配套形成早， 房地產開發(fā)起步早，土地資源日趨減少。 因為專業(yè)市場投資首先應注重專業(yè)市場的商業(yè)氛圍，先有市后有場是市場成功的普遍原則， 對于新興專業(yè)市場則要看 是否具有建立市場的商業(yè)契機。 **市擁有東北地區(qū)最大的民用航空港、全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。 有關資料表明，目前我國大中城市年人均 **消費水平已達 100 元左右， **市目前人口已達 720 萬人，按平均水平計算，本地人口對 **的年消費需求可達 7億元以上。 **的工業(yè)企業(yè)以生產 軍工、重型裝備、汽車、化工、建材等產品為主， **機電產品是這些企業(yè)生產經(jīng)營中的常用耗材，本地需求量較大。 項目本身與 **市區(qū)域環(huán)境適宜性評價 從宏觀形勢上看，黨中央、國務院做出了振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略部署，東北地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展速度將會進一步加快。 因此，在 **市剛剛進入高速發(fā)展期這樣一個時機，投資 **是合適的。 主要設備方案選擇 由于市場原有的鍋爐房、配電室在本次改造中拆除，因此，改造完成后，項目的供暖擬定采用中央空調供暖，考慮到消防的需要，擬采用雙回路供電電源。并且，公司 80%以上的員工都在從事物業(yè)服務的第一線崗位 —— 物業(yè)管理部和市場招商部，徹底克服了人浮于事的現(xiàn)象，公司機關向市場業(yè)戶服務的 思想已經(jīng)普遍被職工接受，公司員工的精神面貌和思想發(fā)生了重大變化。自有, 5 0 %銀行, 2 0 %銷售, 3 0 % 自有銀行銷售 項目投資資金籌措計劃 表 7 投資計劃與資金籌措表 序號 項 目 金 額 建設經(jīng)營期 第一年 第二年 1 總投資 ￥ 413,344,49 ￥ 288,615,23 ￥ 124,729,2 .1 土地成本 ￥ 112,000,00 ￥ 112,000,00 .2 前期工程費 ￥ 3,381,774.00 ￥ 3,381,774.00 .3 建安工程費 ￥ 164,822,89 ￥ 103,875,67 ￥ 60,947,22 .4 配套工程費 ￥ 26,400,000.00 ￥ 26,400,000.00 . 景觀及道路工 ￥ 37,825,646 ￥ 37,825,64 5 程費 .97 .6 配套公建費 ￥ 618, ￥ 618, .7 設計費 ￥ 3,650,804.10 ￥ 3,285,723.69 ￥ 365,1 .8 建設項目收費 ￥ 9,889,373.84 ￥ 9,889,373.84 .9 監(jiān)理工程費 ￥ 1,318,583.18 ￥ 831, ￥ 487,8 .10 不可預見費 ￥ 6,592,915.90 ￥ 4,155,027.01 ￥ 2,437,888.88 .1 管理費用 ￥ 8,241,144.87 ￥ 4,285,395.33 ￥ 3,955,749.54 .2 銷售費用 ￥ 29,578,931.64 ￥ 15,381,044.45 ￥ 14,197,88 .3 財務費用 ￥ 9,024,424.00 ￥ 4,512,212.00 ￥ 4,512,212.00 2 資金籌措 ￥ 283,024,05 ￥ 283,024,05 自有資金 ￥ 202,160,03 ￥ 202,160,03 貸 款 ￥ 80,864,014.38 ￥ 80,864,014.38 3 銷售回款 ￥ 591,578,63 ￥ 15,857,983.54 ￥ 575,720,6 貸款本息償還計劃 本項目銀行借款采用分期付息、到期一次性還本的償還方式，即從建設期開始計息，第一年末償還 ，第二年年末償還 元利息，并償還貸款本金 8086 萬元，詳見貸款還本付息結算表。資金內部收益率為 %。下表給出了可變成本、售價和第一年銷售進度上下變動 10%時，主要評估經(jīng)濟指標的變動情況。項目取得后，積極爭取政府在土地出讓金、政府收費、預售許可、稅費等方面的優(yōu)惠政策，是保證項目最終效益的重要方面。 通過財務分析表明，項目經(jīng)濟效益可行。 從目前的房地產市場分析， **市大型綜合性商業(yè)市場有一定的風險，而本項目由于是專業(yè)市場，依托原有成熟的市場，只要穩(wěn)住原有市場業(yè)戶，以便利的停車條件和充足的倉儲空間為主要賣點，吸引部分社會投資者進入，一定會在此基礎上有更大的回報。銷售價格確定過低，項目達不到股東的預期收益；銷售價格確定過高，項目資 金回籠速度減慢。由此可見銷售價格對收益的影響最為敏感。在項目計算期內，各項資金的來源與運用是平衡有余的。 銷售稅金及附加估算一覽表 序號 項 目 建設經(jīng)營期 合 計 第一年 第二年 1 銷售收入 ￥ 15,857, ￥ 575,720, ￥ 591,578, 2 銷售稅金及附加 ￥ 871, ￥ 31,664, ￥ 32,536, 3 土地增￥ 1,141, ￥ 41,443, ￥ 42,584, 值稅 4 所得稅 ￥ 878, ￥ 31,911, ￥ 32,790, 稅金合計 ￥ 2,892, ￥ 105,020, ￥ 107,912, 損益表與靜態(tài)盈利分析 損 益 表 序號 項目 合計 建設經(jīng)營期 第一年 第二年 1 銷售收入 ￥ 591,578, ￥ 15,857, ￥ 575,720, 2 總成本費￥ 413,344, ￥ 288,615, ￥ 124,729, 用 3 土地增值稅 ￥ 42,584, ￥ 1,141, ￥ 41,443, 4 營業(yè)稅及附加 ￥ 32,536, ￥ 872, ￥ 31,664, 5 所得稅 ￥ 32,790, ￥ 878, ￥ 31,911, 6 價差預備金 ￥ 3,747, ￥ 100, ￥ 3,646, 7 利 ￥ 174,486, ￥ 4,677, ￥ 169,809, 潤總額 8 稅后利潤 ￥ 66,574, ￥ 1,784, ￥ 64,789, 9 可分配利潤 ￥ 55,297, ￥ 1,482, ￥ 53,815, 稅 后 稅 前 10 投資利潤率 % % 11 銷售利% % 潤率 12 資本金利潤率 % % 評價指標： （稅前） =（利潤總額 /總投資額）100%=% 全部投資的投資利潤率（稅后） =（利潤總額 /總投資額）100%=% （稅前） =（利潤總額 /總銷售額） 100%=% 銷售利潤率（稅后） =（利潤總額 /總銷售額） 100%=% （稅前） =（利潤總額 /自有資金）100%=% 自有資金的投資利潤率（ 稅后） =（利潤總額 /自有資金）100%=% 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。 6 項目實施進度 建設工期 項目改造工程工期預計 2年，即從 2021 年 1 月 1日至 2021年 12月 30 日。 組織機構設置 中國 重新規(guī)劃后，項目分為兩個專業(yè)市場、六種業(yè)態(tài)。**的機電裝備工業(yè)以 大型設備為主，與 **的產品有很強的互補性。國家提出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略目標以后，遼寧乃至東北地區(qū)各工業(yè)城市的發(fā)展速度明 顯加快，對 **機電產品的需求必將更為旺盛。遼寧中部 是我國大中城市集中的地區(qū)之一，在 **周圍聚集著鞍山、撫順、本溪、遼陽、鐵嶺、盤錦和營口等城市，由于 **中心城市的輻射作用，這些周邊城市的 **有很大比例是由 **批發(fā)轉運過去的。 振興東北老工業(yè)基地的政策將使東北成為繼珠江三角洲、長江三角洲、京津唐三大經(jīng)濟區(qū)之后“中國經(jīng)濟增長第四極”。第三，市場運營水平、交通倉儲能力、政府是否支持、是否具有超前性、是否具有良好的廣告效應及十足的人氣等都是專業(yè)市場投資時應