【正文】 60%，考慮以 10 年租金，作為計(jì)算 售價(jià)的依據(jù)（即投資者的投資回保率為 10%），則可得到以建筑 面積計(jì)算的銷(xiāo)售單價(jià)為一層 1800027000 元 /平方米，二層 1202115000 元 /平方米，三層 60009000 元 /平方米。 表 1 **市相關(guān)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格情況匯總表 （ 2021年 4月份） 單位：元/平方米 序號(hào) 樓盤(pán)名稱(chēng) 房屋 類(lèi)型 區(qū)位 地段 價(jià)格 備注 1 ****機(jī)電城 其中：商鋪（ 8M*17M）一至三層 一層攤位 二層攤位 三層攤位 四層攤位 五層倉(cāng)庫(kù) 商住樓 和平區(qū) 民主路 13500 15000 13000 10000 4100 4200 3300起 均價(jià) 價(jià)格未定 +50 元/層 收費(fèi)經(jīng) 六層倉(cāng)庫(kù) 七層以上住宅 負(fù)一層停車(chē)場(chǎng) 營(yíng) 2 **溫州機(jī)電名品商城 其中：商鋪（ 8M*17M）一至三層 四層以上住宅 商住樓 和平區(qū) 文化路 12021 3800起 均價(jià) 3 冠芳園 住宅區(qū) 和平區(qū) 文化路 4580起 售罄 4 中潤(rùn)國(guó)際 其中：住宅 公寓 寫(xiě)字間 綜合樓 和平區(qū) 三好街 3860 4580 4240 5 文瀾尊邸 住宅 和平區(qū) 文化路 4100 倉(cāng)儲(chǔ)、停車(chē)場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的地下停車(chē)場(chǎng)計(jì)劃停放各類(lèi)車(chē)輛約 300 輛。其中 200 個(gè)停 車(chē)位用于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，收費(fèi)采用專(zhuān)人管理、按次收費(fèi) 510 元 /次。如果市場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)利用率達(dá)到 80%，每天周轉(zhuǎn) 5 次，則每天的收費(fèi)約為 4000—— 8000元，一年收入約 146—— 292 萬(wàn)元。另外 100個(gè)停車(chē)位用于住宅業(yè)主，按 500 元 /月出租，每年收入 60 萬(wàn)元。兩個(gè)停車(chē)場(chǎng)合計(jì)年收入約為 200—— 350 萬(wàn)元。如果按照目前 **市地下車(chē)庫(kù)每間 10—— 15萬(wàn)元的售價(jià)，收入將會(huì)更為可觀。 綜合上述因素， ****公司改造項(xiàng)目預(yù)測(cè)商鋪 設(shè)計(jì)為一、二層連體，平均銷(xiāo)售價(jià)格為建筑面積 12021—— 20210 元 /平方米，一層攤位平均銷(xiāo)售價(jià)格為建筑面積 15000元 /平方米，二層攤位平均銷(xiāo)售價(jià)格為建筑面積 12021 元 /平方米，三層攤位平均銷(xiāo)售價(jià)格為建筑面積 10000 元 /平方米，四、五、六層庫(kù)房平均銷(xiāo)售價(jià)格為建筑面積 4000元 /平方米，住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為建筑面積 3500 元 /平方米，車(chē)庫(kù)平均銷(xiāo)售價(jià)格為10 萬(wàn)元 /車(chē)位，車(chē)位的臨時(shí)停車(chē)費(fèi)為每次 5元。 競(jìng)爭(zhēng)力分析 由于 **市的核心城區(qū)是和平區(qū)和沈河區(qū)。在這兩個(gè)區(qū)內(nèi)，城市交通網(wǎng)絡(luò)、市政配套、生活配套形成早， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步早，土地資源日趨減少。人口密度大，商業(yè)設(shè)施密集，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸增加，正超著商業(yè)核心區(qū)發(fā)展。土地資源減少，人氣越來(lái)越旺，商業(yè)物業(yè)越來(lái)越集中，最終導(dǎo)致和平區(qū)和沈河區(qū)寸土寸金。相對(duì)較高的土地成本最終在產(chǎn)品價(jià)格上得到體現(xiàn)。據(jù) 2021年 **第七屆房交會(huì)數(shù)據(jù)了解到，今年 **市住宅樓盤(pán)均價(jià)為：沈河區(qū) 3753 元 /平方米；和平區(qū) 3537 元 /平 方米；大東區(qū) 3026 元 /平方米；皇姑區(qū) 2805元 /平方米；鐵西區(qū) 2773元 /平方米；東陵區(qū) 2749元 /平方米；于洪區(qū) 2548元 /平方米；渾南新區(qū) 2525 元 /平方米；蘇家屯 1705元 /平方米。 本項(xiàng)目坐落的和平區(qū)，是 **經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樞紐區(qū)域，包括北市商圈、太原街商圈、三好街商圈和市政府商務(wù)區(qū)，是 **商務(wù)活動(dòng)、商業(yè)訊息密集的中心區(qū)域。由于該區(qū)域居住人口多，建筑密度高，各種配套設(shè)施完善，交通便利，在消費(fèi)者心目中是理想住宅的首選。 另外，在振興東北經(jīng)濟(jì)的國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下， **市生產(chǎn)資料和生活資料以及工業(yè)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將迅速崛起，而能夠擁有固定市場(chǎng)資源的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將得到成功的保障。 因?yàn)閷?zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資首先應(yīng)注重專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)氛圍，先有市后有場(chǎng)是市場(chǎng)成功的普遍原則， 對(duì)于新興專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)則要看 是否具有建立市場(chǎng)的商業(yè)契機(jī)。其次，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的輻射能力也很重要，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模大小和經(jīng)營(yíng)商品的類(lèi)型沒(méi)有關(guān)系，往往和市場(chǎng)所處地域的市場(chǎng)支撐能力、傳統(tǒng)、輻射能力等因素密不可分。第三，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)水平、交通倉(cāng)儲(chǔ)能力、政府是否支持、是否具有超前性、是否具有良好的廣告效應(yīng)及十足的人氣等都是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資時(shí)應(yīng)該注意的問(wèn)題。而本項(xiàng)目現(xiàn)有的市場(chǎng)和旺盛的人氣，本身就決定了投資本醒目的競(jìng)爭(zhēng)力是很強(qiáng)的。 3 投資資源分析與評(píng)價(jià) **市社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展實(shí)力評(píng)價(jià) **市是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì) 、文化、交通和商貿(mào)中心，中國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。 **市是東北地區(qū)最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以 **市為中心、半徑 150 公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的 8 大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。 **市擁有東北地區(qū)最大的民用航空港、全國(guó)最大的鐵路編組站和全國(guó)最高等級(jí)的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。 為加快東北乃至全國(guó)的發(fā)展，中央提出了“振興東北老工業(yè)基地”的戰(zhàn)略部署，這是在我國(guó)沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，實(shí)行東西互動(dòng)的重大 舉措。 振興東北老工業(yè)基地的政策將使東北成為繼珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、京津唐三大經(jīng)濟(jì)區(qū)之后“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第四極”。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第四極核心城市的 **，正在著手實(shí)施“大 **”戰(zhàn)略，與鞍山、撫順、本溪、遼陽(yáng)、鐵嶺等遼寧中部城市共同打造“ **經(jīng)濟(jì)區(qū)”。大中城市集聚，類(lèi)型齊全，聯(lián)系緊密，是建立 **經(jīng)濟(jì)區(qū)的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)；區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，是構(gòu)建 **經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)；科技發(fā)達(dá)，人才眾多，是 **經(jīng)濟(jì)區(qū)的長(zhǎng)久優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，結(jié)構(gòu)齊全，工業(yè)實(shí)力雄厚，更是 **經(jīng)濟(jì)區(qū)得以持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 未來(lái)的 **將成為東 北地區(qū)的消費(fèi)中心、產(chǎn)業(yè)中心、商貿(mào)中心、交通中心、物流中心、配送中心、服務(wù)中心、人居中心和旅游中心。 **當(dāng)選為 2021CCTV 最具經(jīng)濟(jì)活力城市，組委會(huì)對(duì) **榮獲 “ 中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市 ” 稱(chēng)號(hào)的評(píng)價(jià)是： 70 年現(xiàn)代工業(yè)文明的洗禮，成就了 共和國(guó)裝備部的美譽(yù)，雖然幾千根煙囪的轟然倒塌，讓共和國(guó)的工業(yè)長(zhǎng)子經(jīng)歷陣痛，雖然幾十萬(wàn)產(chǎn)業(yè)工人的艱難轉(zhuǎn)型，讓國(guó)企的發(fā)源地感受到改革的道遠(yuǎn)和任重，但是，這一座從來(lái)就不缺少實(shí)力的城市，正在以激情回應(yīng)振興，裝備中國(guó)！ 項(xiàng)目本身相關(guān)資源的可利用量、資源品質(zhì)及賦存條件 目前 ****股份公 司的主要業(yè)務(wù)為提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，由業(yè)戶(hù)經(jīng)營(yíng) **和**機(jī)電產(chǎn)品，收取服務(wù)費(fèi)用。 ****股份公司完成改制后 ,將采取有力措施進(jìn)一步繁榮 **市場(chǎng)和 **機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)，并進(jìn)一步開(kāi)展科研開(kāi)發(fā)、物流服務(wù)和國(guó)際貿(mào)易等業(yè)務(wù)。 有關(guān)資料表明，目前我國(guó)大中城市年人均 **消費(fèi)水平已達(dá) 100 元左右， **市目前人口已達(dá) 720 萬(wàn)人，按平均水平計(jì)算，本地人口對(duì) **的年消費(fèi)需求可達(dá) 7億元以上。由于 **是東北地區(qū)的政治、文化中心，有大量的國(guó)家機(jī)關(guān)、科研機(jī)構(gòu)和大專(zhuān)院校匯聚 **，考慮到這些因素，預(yù)計(jì) **本地的 **市場(chǎng)容量每年將達(dá)到 10 億元以上。遼寧中部 是我國(guó)大中城市集中的地區(qū)之一，在 **周?chē)奂吧?、撫順、本溪、遼陽(yáng)、鐵嶺、盤(pán)錦和營(yíng)口等城市，由于 **中心城市的輻射作用，這些周邊城市的 **有很大比例是由 **批發(fā)轉(zhuǎn)運(yùn)過(guò)去的。從區(qū)位、規(guī)模等方面看， 中國(guó) ****批發(fā)市場(chǎng) 在 **都占有較大優(yōu)勢(shì)，以 **本地消費(fèi)為依托，發(fā)展面向東北及內(nèi)蒙東部地區(qū)的 **批發(fā)業(yè)務(wù)是有前景的。從目前的經(jīng)營(yíng)情況看， 中國(guó) ****批發(fā)市場(chǎng) 的場(chǎng)地已經(jīng)全部得到利用，而且保持較大的客流量，說(shuō)明尚有發(fā)展?jié)摿Α? **作為以機(jī)械工業(yè)為主的、工業(yè)門(mén)類(lèi)齊全的老工業(yè)基地，既是機(jī)械裝備的“制造部”，也是 **機(jī)電產(chǎn)品的集散地。 **的工業(yè)企業(yè)以生產(chǎn) 軍工、重型裝備、汽車(chē)、化工、建材等產(chǎn)品為主， **機(jī)電產(chǎn)品是這些企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的常用耗材，本地需求量較大。從周邊城市看，鞍山為鋼鐵工業(yè)基地，撫順為煤炭工業(yè)基地，本溪以煤炭和鋼鐵工業(yè)為主，盤(pán)錦市以石油石化工業(yè)為主，遼陽(yáng)以石化工業(yè)為主，營(yíng)口則是年吞吐量在 6000萬(wàn)噸以上的港口城市（據(jù)有關(guān)資料近期年吞吐量可達(dá) 1億噸以上），這些城市均在 **機(jī)電產(chǎn)品的運(yùn)輸半徑之內(nèi)，營(yíng)口港更為產(chǎn)品外銷(xiāo)提供了便利條件。國(guó)家提出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略目標(biāo)以后，遼寧乃至東北地區(qū)各工業(yè)城市的發(fā)展速度明 顯加快，對(duì) **機(jī)電產(chǎn)品的需求必將更為旺盛。因此，發(fā)展 **，為遼寧乃至東北工業(yè)生產(chǎn)提供配套服務(wù)，并積極創(chuàng)造條件促進(jìn)產(chǎn)品出口是很有前途的。 中國(guó) ****批發(fā)市場(chǎng) 和 **的繁榮將帶來(lái)巨大的物流業(yè)務(wù)需求，以市場(chǎng)為依托發(fā)展物流服務(wù)業(yè)，既有利于拓展公司業(yè)務(wù)，也可為市場(chǎng)業(yè)戶(hù)提供更加完善和全面的服務(wù)，從而進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。由于 **的產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)市場(chǎng)，利用 ****股份公司的進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) ,直接開(kāi)展國(guó)際貿(mào)易，對(duì)于鞏固現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)一步開(kāi)拓日本和韓國(guó)市場(chǎng)是具有積極意義的。 通過(guò)以上的市場(chǎng)分析 預(yù)測(cè)， ****股份公司認(rèn)為在完成改造后，進(jìn)一步發(fā)展 **市場(chǎng)和 **機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)，并在此基礎(chǔ)上開(kāi)展物流和國(guó)際貿(mào)易，從而將重組后的企業(yè)由以 **和 **機(jī)電產(chǎn)品批發(fā)零售為主改造為一個(gè)集商貿(mào)、物流、為一體的綜合性企業(yè)是很有市場(chǎng)前景的。 項(xiàng)目本身與 **市區(qū)域環(huán)境適宜性評(píng)價(jià) 從宏觀形勢(shì)上看，黨中央、國(guó)務(wù)院做出了振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略部署，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度將會(huì)進(jìn)一步加快。 從城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上看， **市是聞名全國(guó)的老工業(yè)基地，尤其是機(jī)電裝備工業(yè)在全國(guó)占有重要地位，素有“國(guó)民經(jīng)濟(jì)裝備部”的美譽(yù)。**的機(jī)電裝備工業(yè)以 大型設(shè)備為主，與 **的產(chǎn)品有很強(qiáng)的互補(bǔ)性。 從社會(huì)發(fā)展的規(guī)律性上看，以 **市為核心的遼寧中部城市群是我國(guó)繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、京津唐三大都市圈之后，城市最密集、經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的地區(qū)。由于 **特殊的地