【正文】 息，第一年末償還 ，第二年年末償還 元利息，并償還貸款本金 8086 萬元，詳見貸款還本付息結算表。 主要設備方案選擇 由于市場原有的鍋爐房、配電室在本次改造中拆除，因此，改造完成后，項目的供暖擬定采用中央空調供暖，考慮到消防的需要，擬采用雙回路供電電源。 項目本身與 **市區(qū)域環(huán)境適宜性評價 從宏觀形勢上看，黨中央、國務院做出了振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略部署，東北地區(qū)的經濟發(fā)展速度將會進一步加快。 有關資料表明，目前我國大中城市年人均 **消費水平已達 100 元左右， **市目前人口已達 720 萬人，按平均水平計算，本地人口對 **的年消費需求可達 7億元以上。 因為專業(yè)市場投資首先應注重專業(yè)市場的商業(yè)氛圍，先有市后有場是市場成功的普遍原則， 對于新興專業(yè)市場則要看 是否具有建立市場的商業(yè)契機。國際 其中：住宅 公寓 寫字間 綜合樓 和平區(qū) 三好街 3860 4580 4240 5 文瀾尊邸 住宅 和平區(qū) 文化路 4100 倉儲、停車場價格預測 本項目的地下停車場計劃停放各類車輛約 300 輛。 從 **專業(yè)市場的分布來看，各區(qū)已基本形成自己的特色，如三好街的電子市場、大東區(qū)的通訊器材市場等。 **市轄九區(qū)一市三縣，總面積 萬平方公里，市區(qū)面積 3495平方公里。 ****批發(fā)市場 是經過十幾年時間逐漸發(fā)展起來的專業(yè)市場，經營場地大部分是利用原有建筑改造，因此，市場規(guī)劃較為混亂，設備設施不足，消防隱患突出，尤其缺乏大面積的停車場，經營環(huán)境已經不能滿足消費者的要求。 在 *****************************************基礎上發(fā)展起來的 *********8，是 ********聯(lián)合主辦的特許經營的專業(yè)市場，也是 **市唯一的以期刊雜志和教學輔導用書為主的 **市場。 ****批發(fā)市場 項目改造工程項目工期預計 2年，即從 2021 年 1月 1日至2021 年 12 月 30 日。 由此可見， **市房地產市場將會迎來一個大眾住房消費需求迅猛增加的快速發(fā)展時期。 倉儲、停車場需求預測 專業(yè)市場由于銷售產品的輻射半徑遠遠大于一般零售業(yè)，單次銷售產品的數(shù)量和體積也遠遠大于一般零售業(yè)，因此，專業(yè)市場對于倉庫及停車場的要求非常高。 競爭力分析 由于 **市的核心城區(qū)是和平區(qū)和沈河區(qū)。以 **市為中心、半徑 150 公里的范圍內，集中了以基礎工業(yè)和加工工業(yè)為主的 8 大城市，構成了資源豐富、結構互補性強、技術關聯(lián)度高的遼寧中部城市群。 **作為以機械工業(yè)為主的、工業(yè)門類齊全的老工業(yè)基地，既是機械裝備的“制造部”，也是 **機電產品的集散地。更為重要的是，社會經濟的發(fā)展，社會保障體系的完善，老百姓衣食無憂，對將來收入的預期增強，就會從消費品投資轉向固定資產投資，通過購買住房改善生活質量，通過購買商業(yè)經營用房進一步提高生活質量和改變家庭收入結構，增強家庭抵抗風險的能力。 人力資源配置 公司由轉制前在冊職工 894 人，削減到目前的 120 人，企業(yè)負擔大大減輕，職工的責任感和對公司的認同感逐漸增強。 項目全部投資內部收益率（所得稅前）為 %，在預期可接受的內部收益率為 15%時凈現(xiàn)值可達 萬元，投資回收期為 。 其次是土地出讓金及改造成本控制的風險。 在項目的實施過程中，應重點做好工程的規(guī)劃設計，加強項目的營銷策劃工作，降 低開發(fā)建設成本。 敏 感 性 分 析 全部投資 基準 方案 可變成本 銷售價格 第一年銷售 0 +0 0 +0 0 +0 財務凈現(xiàn)值(萬元 ) 財務凈現(xiàn)值升降幅度（ %） 財務內部收益率（ %） 財務內部收益率升降幅度 % 投資利潤率（ %） 投資利潤率升降幅度（ %） 項目主要風險識別 一般房地產市場下面對項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風險進行分析： 首先是市場改造規(guī)劃方案及預期建筑規(guī)模實現(xiàn)可能性的風險。由于本項目為大型項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標有：財務內部收益率（ FIRR）、財務凈現(xiàn)值（ FNPV）及項目動、靜態(tài)投資回收期等指標。 ****批發(fā)市場 和 **是 ****股份有限公司經營的專業(yè)市場。 從社會發(fā)展的規(guī)律性上看，以 **市為核心的遼寧中部城市群是我國繼珠江三角洲經濟圈、長江三角洲經濟圈、京津唐三大都市圈之后，城市最密集、經濟規(guī)模最大的地區(qū)。從區(qū)位、規(guī)模等方面看， 中國而本項目現(xiàn)有的市場和旺盛的人氣，本身就決定了投資本醒目的競爭力是很強的。另外 100個停車位用于住宅業(yè)主，按 500 元 /月出租，每年收入 60 萬元。 1997 年至 2021 年，我國商鋪銷售占整體房地產銷售的比例約為7%，其中 2021年商鋪銷售增幅近 40%， 2021年為 30%。 金廊是 **城市中軸的拓展，是城市中部服務功能的總稱。 ****批發(fā)市場 項目改造工程 :**市和平區(qū) *******號 :****股份有限公司 :股份制 :6434 萬元人民幣 工程概況 : ***********及 中國 項目提出的背景 ***********************及 **************項目位于 **市文化路 44號的 ****股份公司院內，西面與中國醫(yī)科大學第二附屬醫(yī)院及 **市信息產業(yè)一條街 —— 三好街相鄰，南側是 **市東西交通主干道—— 文化路，東鄰 **工業(yè)展覽館，北面是魯訊美術學院和南湖公園及南運河，是在 ****公司暨 ****采購供應站的基礎上發(fā)展起來的大型生產資料市場和大型 **批發(fā)市場。 ****批發(fā)市場 項目改造工程項目占地19327平方米，總建筑面積約 15 萬平方米，項目共分三期完成。金廊工程的啟動極大的促進了 **房地產市場的發(fā)展，金廊拆遷釋放了巨大的消費能量。這充分表明，從解決居住逐步過度到發(fā)展經濟的階段，房地產業(yè)越來越向商業(yè)、第三產業(yè)傾斜，商業(yè)房地產蘊藏著巨大的投資空間。兩個停車場合計年收入約為 200—— 350 萬元。 3 投資資源分析與評價 **市社會經濟綜合發(fā)展實力評價 **市是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經濟 、文化、交通和商貿中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。 ****批發(fā)市場 在 **都占有較大優(yōu)勢，以 **本地消費為依托，發(fā)展面向東北及內蒙東部地區(qū)的 **批發(fā)業(yè)務是有前景的。由于 **特殊的地理位置，其經濟輻射范圍大，市場廣闊，拉動能力強勁，從消費群體的總量看，除中部城市群的 2021 萬人口和全省的 4000 萬人口外，還可以包括整個東北地區(qū)的 。 ****股份有限公司原來是開展 **及機電產品經營的商業(yè)企業(yè)。評價指標的計算過程詳見全部投 資現(xiàn)金流量表。由于本項目是由裝修改造、擴建工程和拆除新建 工程三部分組成。同時，要做好項目改造期間的市場管理工作，把項目改造對市場經營的影響降低到最低的程度。只有逐個解決上述問題，才能保證項目的順利實施。項目繳納的經營稅金為 ，企業(yè)所得稅為 2,79 萬元，土地增值稅為 萬元，合計繳納稅金 。公司設 6部 14 處，即行政事物部、財務部、物業(yè)管理部、市場招商部、人 力資源部和市場開發(fā)部，其中行政事物部下設行政事物處和企業(yè)轉制辦公室；財務部下設財務處和會計處；物業(yè)管理部下設保安處、保潔處、倉儲管理處、停車場管理處和維修管理處；市場招商部下設市場租賃管理處、市場管理處和市場銷售處；人力資源部下設人事處和績效考核處。 **市作為東北三省的重要中心城市，它的發(fā)展一方面帶動其他城市的經濟 發(fā)展，另一方面，其他城市經濟的發(fā)展，反過來又帶動 **市消費市場的繁榮。 ****批發(fā)市場 的場地已經全部得到利用，而且保持較大的客流量，說明尚有發(fā)展?jié)摿?。地處東北亞經濟圈和環(huán)渤海經濟圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。 綜合上述因素， ****公司改造項目預測商鋪 設計為一、二層連體，平均銷售價格為建筑面積 12021—— 20210 元 /平方米，一層攤位平均銷售價格為建筑面積 15000元 /平方米，二層攤位平均銷售價格為建筑面積 12021 元 /平方米，三層攤位平均銷售價格為建筑面積 10000 元 /平方米，四、五、六層庫房平均銷售價格為建筑面積 4000元 /平方米，住宅平均銷售價格為建筑面積 3500 元 /平方米，車庫平均銷售價格為10 萬元 /車位，車位的臨時停車費為每次 5元。因此，商業(yè)地產總體上空缺創(chuàng)造了更多的發(fā)展空間，隨著 **整體投資環(huán)境的大幅度改善，將會有更多的投資者進入 **的商業(yè)地產市場，這無疑是一個較大的“利好”。 **市政府決定用兩年時間完成 10萬戶棚戶區(qū)住宅拆遷改造任務，加上經營性房地產開發(fā)動遷，將有 13萬戶以上被拆遷居民可享受貨幣補貼入市購房，帶來住房需求約 1700萬平方米，市場交易額約 450億元。 *****************************************及 中國 *******，是中華老字號，成立于 1951年，是一個有 50 多年歷史的國有骨干生產資料銷售企業(yè)， ****************是國家十大 **市場 之 一 ， 良 好 的 企 業(yè) 形 象 和 廣 泛 的 市 場 知 名 度 使*********************的產品銷售遍及東北三省和朝鮮及俄羅斯遠東地區(qū)。加上市場知名度的不斷擴大，市場經營業(yè)戶的增加和業(yè)戶經營規(guī)模、經營實力的擴大，對經營面積、倉儲面積都有了新的要求?？?人口 720萬人，市區(qū)人口 485 萬人。但值得注意的是： **目前的專業(yè)市場雖然很多，但其中很大一部分市場由于沒有獨立產權并不適合投資，只有具備獨立產權，或多年經營權 的市場攤位才具備投資價值。其中 200 個停 車位用于市場經營，收費采用專人管理、按次收費 510 元 /次。其次，專業(yè)市場的輻射能力也很重要，專業(yè)市場規(guī)模大小和經營商品的類型沒有關系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、傳統(tǒng)、輻射能力等因素密不可分。由于 **是東北地區(qū)的政治、文化中心，有大量的國家機關、科研機構和大專院校匯聚 **，考慮到這些因素，預計 **本