【導(dǎo)讀】產(chǎn)資料市場和大型**批發(fā)市場。戶經(jīng)營戶；*********************市場內(nèi)有110戶經(jīng)營戶。起來的<*********8>，是********聯(lián)合主辦的特許經(jīng)營的專業(yè)市場，也是**市唯一的以期刊雜志和教學(xué)輔導(dǎo)用書為主的**市場。%，成為絕對控股方。股東協(xié)商收購****股份公司其它股份的工作。1134名職工剝離后，市場年凈收益可達(dá)2021萬元以上。能滿足消費(fèi)者的要求。加上市場知名度的不斷擴(kuò)大，市場經(jīng)營業(yè)戶的。19327平方米，總建筑面積約15萬平方米，項(xiàng)目共分三期完成。和東側(cè)的房屋拆除后新建的市場和住宅，工程面積約5萬平方米。預(yù)計(jì)總投資約4億元人民幣，總銷售收入約。規(guī)劃報(bào)批方案工作已經(jīng)相繼開展。貸款，30%通過預(yù)售房款解決。中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城?？?cè)丝?20萬人，市區(qū)人口485. 工面積，同比增長296%；竣工面積，萬平方米，市場交易額約450億元。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1300多家，國內(nèi)生產(chǎn)總值1600多億元。遼寧乃至東北地區(qū)全面振興的重要增長極。成為中國最具吸引力的投資地區(qū)之一。

　　

【正文】 銷售以租、售相結(jié)合的方式進(jìn)行，銷售 66%出租及予留為34%詳見下表： 銷售總收入預(yù)測表 ( 平方米 66%) 項(xiàng)目 預(yù)計(jì)銷 售比例 銷售面積（㎡） 銷售均價(jià)（元 /㎡） 銷售收入（元） 第一年 3% ￥ 6, ￥ 15,857, 第二年 97% ￥ 6, ￥ 575,720, 合計(jì) 100% — ￥ 591,578, 財(cái)務(wù)分析 本項(xiàng)目總成本費(fèi)用為 ，以銷售回款的方式回收。 銷售稅金及附加估算一覽表 序號 項(xiàng) 目 建設(shè)經(jīng)營期 合 計(jì) 第一年 第二年 1 銷售收入 ￥ 15,857, ￥ 575,720, ￥ 591,578, 2 銷售稅金及附加 ￥ 871, ￥ 31,664, ￥ 32,536, 3 土地增￥ 1,141, ￥ 41,443, ￥ 42,584, 值稅 4 所得稅 ￥ 878, ￥ 31,911, ￥ 32,790, 稅金合計(jì) ￥ 2,892, ￥ 105,020, ￥ 107,912, 損益表與靜態(tài)盈利分析 損 益 表 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 第一年 第二年 1 銷售收入 ￥ 591,578, ￥ 15,857, ￥ 575,720, 2 總成本費(fèi)￥ 413,344, ￥ 288,615, ￥ 124,729, 用 3 土地增值稅 ￥ 42,584, ￥ 1,141, ￥ 41,443, 4 營業(yè)稅及附加 ￥ 32,536, ￥ 872, ￥ 31,664, 5 所得稅 ￥ 32,790, ￥ 878, ￥ 31,911, 6 價(jià)差預(yù)備金 ￥ 3,747, ￥ 100, ￥ 3,646, 7 利 ￥ 174,486, ￥ 4,677, ￥ 169,809, 潤總額 8 稅后利潤 ￥ 66,574, ￥ 1,784, ￥ 64,789, 9 可分配利潤 ￥ 55,297, ￥ 1,482, ￥ 53,815, 稅 后 稅 前 10 投資利潤率 % % 11 銷售利% % 潤率 12 資本金利潤率 % % 評價(jià)指標(biāo)： （稅前） =（利潤總額 /總投資額）100%=% 全部投資的投資利潤率（稅后） =（利潤總額 /總投資額）100%=% （稅前） =（利潤總額 /總銷售額） 100%=% 銷售利潤率（稅后） =（利潤總額 /總銷售額） 100%=% （稅前） =（利潤總額 /自有資金）100%=% 自有資金的投資利潤率（ 稅后） =（利潤總額 /自有資金）100%=% 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為大型項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評價(jià)，主要評價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)投資回收期等指標(biāo)。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投 資現(xiàn)金流量表。 全部投資現(xiàn)金流量表（單位：元） 序號 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 第一年 第二年 1 現(xiàn)金流入 ￥ 15,857, ￥ 575,720, 銷售收入 ￥ 15,857, ￥ 575,720, 其他現(xiàn)金流入 0 0 2 現(xiàn)金流出 ￥ 291,507, ￥ 233,496, 建設(shè)投資 ￥ 288,615, ￥ 128,476, 土地增值稅 ￥ 1,141, ￥ 41,443, 銷售稅金及附加 ￥ 872, ￥ 31,664, 所得稅 ￥ 878, ￥ 31,911, 3 凈現(xiàn)金流量 ￥ 275,649, ￥ 342,224, 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 ￥ 275,649, ￥ 66,574, 5 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 ￥ 239,815, ￥ 256,668, 6 累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 ￥ 239,815, ￥ 16,852, 7 稅前凈現(xiàn)金流 ￥ 272,757, ￥ 447,243, 量 8 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 ￥ 272,757, ￥ 174,486, 9 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 ￥ 237,298, ￥ 335,432, 10 稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 ￥ 237,298, ￥ 98,134, 評價(jià)指標(biāo) 稅前 稅后 11 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=15%） ￥ 98,134, ￥ 16,852, 12 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (%) % 13 投資回收期 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入 億元，可獲利潤總額 ，扣除所得稅 3279 萬元后還有 億元可分配利潤。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金為 ，企業(yè)所得稅為 2,79 萬元，土地增值稅為 萬元，合計(jì)繳納稅金 。 項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 %，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為 15%時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá) 萬元，投資回收期為 。資金內(nèi)部收益率為 %。 資金來源與運(yùn)用表 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)。在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各項(xiàng)資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用詳見下表。 資金來源與運(yùn)用表 （單位：元） 序號 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營期 第一年 第二年 1 資金來源 ￥ 298,882, ￥ 575,720, 銷售收入 ￥ 15,857, ￥ 575,720, 自有資金 ￥ 202,160, 0 銀行貸款 ￥ 80,864, 0 其他收入 0 0 2 資金運(yùn)用 ￥ 296,020, ￥ 318,872, 建設(shè)投資 ￥ 288,615, ￥ 128,476, 借款還本付息 ￥ 4,512, ￥ 85,376, 銷售稅金及附加 ￥ 872, ￥ 31,664, 土地增值稅 ￥ 1,141, ￥ 41,443, 所得稅 ￥ 878, ￥ 31,911, 3 盈余資金 ￥ 2,861, ￥ 256,848, 4 累計(jì)盈余資金 ￥ 2,861, ￥ 259,710, 項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 。 敏感性分析 敏感性分析是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要內(nèi)容。從本項(xiàng)目的情況看，影響項(xiàng)目效益的不確定性因素包括可變成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短等，其中最主要的因素是可 變成本、銷售價(jià)格和第一年的銷售狀況。下表給出了可變成本、售價(jià)和第一年銷售進(jìn)度上下變動(dòng) 10%時(shí)，主要評估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)情況。根據(jù)表中數(shù)據(jù)可以看出，如果可變成本、售價(jià)和第一年銷售比例分別向不利方向變動(dòng) 10%，則全部投資內(nèi)部收益率分別下降至 %、 %、 %，凈現(xiàn)值分別下降至 萬元、 、 ，投資利潤率下降為 %、%、 %。由此可見銷售價(jià)格對收益的影響最為敏感。 敏 感 性 分 析 全部投資 基準(zhǔn) 方案 可變成本 銷售價(jià)格 第一年銷售 0 +0 0 +0 0 +0 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬元 ) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度（ %） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 % 投資利潤率（ %） 投資利潤率升降幅度（ %） 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識別 一般房地產(chǎn)市場下面對項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析： 首先是市場改造規(guī)劃方案及預(yù)期建筑規(guī)模實(shí)現(xiàn)可能性的風(fēng)險(xiǎn)。由于本項(xiàng)目是由裝修改造、擴(kuò)建工程和拆除新建 工程三部分組成。其中涉及拆除鍋爐房、變電所等公共設(shè)施的外圍條件問題，也涉及到建筑 規(guī)模過大可能對相鄰建筑的采光間距、視線阻礙、通風(fēng)等技術(shù)問題，另外還涉及到改造過程中原有業(yè)戶的經(jīng)營場地調(diào)整、施工期間的經(jīng)營環(huán)境保護(hù)等人的因素。只有逐個(gè)解決上述問題，才能保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 其次是土地出讓金及改造成本控制的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目取得后，積極爭取政府在土地出讓金、政府收費(fèi)、預(yù)售許可、稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策，是保證項(xiàng)目最終效益的重要方面。 第三是銷售價(jià)格確定的風(fēng)險(xiǎn)。銷售價(jià)格確定過低，項(xiàng)目達(dá)不到股東的預(yù)期收益；銷售價(jià)格確定過高，項(xiàng)目資 金回籠速度減慢。此外，確定合理的租售比例、合理的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也是穩(wěn)定市場原有業(yè)戶的重要條件。目前看，市場的商鋪應(yīng)該全部銷售，攤位的租售比例宜為 3： 7，倉儲(chǔ)的租售比例宜為 6： 4，停車場的租售比例宜為 7： 3。 風(fēng)險(xiǎn)程度分析 防范風(fēng)險(xiǎn)對策 9 結(jié)論與建議 本項(xiàng)目屬于 **市招商引資項(xiàng)目，符合國家振興東北老工業(yè)基地的有關(guān)政策，企業(yè)股權(quán)變更及開發(fā)用地、項(xiàng)目規(guī)劃手續(xù)已經(jīng)在辦理，第一批建設(shè)資金已經(jīng)到位，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 市場內(nèi)原有經(jīng)營戶對項(xiàng)目改造非常支持，并對購買改造后的市場 表達(dá)了強(qiáng)烈的愿望。 在 市場改造辦理相關(guān)手續(xù)期間，有很多的市民表示的強(qiáng)烈的投資意愿，并紛紛愿意先交部分定金。 通過財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 另外，本項(xiàng)目改造的實(shí)施，對于盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，推進(jìn) **市國有企業(yè)改革有明顯的社會(huì)效益。 從目前的房地產(chǎn)市場分析， **市大型綜合性商業(yè)市場有一定的風(fēng)險(xiǎn)，而本項(xiàng)目由于是專業(yè)市場，依托原有成熟的市場，只要穩(wěn)住原有市場業(yè)戶，以便利的停車條件和充足的倉儲(chǔ)空間為主要賣點(diǎn)，吸引部分社會(huì)投資者進(jìn)入，一定會(huì)在此基礎(chǔ)上有更大的回報(bào)。 在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，應(yīng)重點(diǎn)做好工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)，加強(qiáng)項(xiàng)目的營銷策劃工作，降 低開發(fā)建設(shè)成本。同時(shí)，要做好項(xiàng)目改造期間的市場管理工作，把項(xiàng)目改造對市場經(jīng)營的影響降低到最低的程度。