【正文】 計(jì) ￥ 2,892, ￥ 105,020, ￥ 107,912, 損益表與靜態(tài)盈利分析 損 益 表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 第一年 第二年 1 銷售收入 ￥ 591,578, ￥ 15,857, ￥ 575,720, 2 總成本費(fèi)￥ 413,344, ￥ 288,615, ￥ 124,729, 用 3 土地增值稅 ￥ 42,584, ￥ 1,141, ￥ 41,443, 4 營(yíng)業(yè)稅及附加 ￥ 32,536, ￥ 872, ￥ 31,664, 5 所得稅 ￥ 32,790, ￥ 878, ￥ 31,911, 6 價(jià)差預(yù)備金 ￥ 3,747, ￥ 100, ￥ 3,646, 7 利 ￥ 174,486, ￥ 4,677, ￥ 169,809, 潤(rùn)總額 8 稅后利潤(rùn) ￥ 66,574, ￥ 1,784, ￥ 64,789, 9 可分配利潤(rùn) ￥ 55,297, ￥ 1,482, ￥ 53,815, 稅 后 稅 前 10 投資利潤(rùn)率 % % 11 銷售利% % 潤(rùn)率 12 資本金利潤(rùn)率 % % 評(píng)價(jià)指標(biāo)： （稅前） =（利潤(rùn)總額 /總投資額）100%=% 全部投資的投資利潤(rùn)率（稅后） =（利潤(rùn)總額 /總投資額）100%=% （稅前） =（利潤(rùn)總額 /總銷售額） 100%=% 銷售利潤(rùn)率（稅后） =（利潤(rùn)總額 /總銷售額） 100%=% （稅前） =（利潤(rùn)總額 /自有資金）100%=% 自有資金的投資利潤(rùn)率（ 稅后） =（利潤(rùn)總額 /自有資金）100%=% 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目投資及資金籌措計(jì)劃 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資 金，二是銀行貸款，三 是銷售房屋收入用于投資部分。 6 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期 項(xiàng)目改造工程工期預(yù)計(jì) 2年，即從 2021 年 1 月 1日至 2021年 12月 30 日。公司設(shè) 6部 14 處，即行政事物部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、市場(chǎng)招商部、人 力資源部和市場(chǎng)開發(fā)部，其中行政事物部下設(shè)行政事物處和企業(yè)轉(zhuǎn)制辦公室；財(cái)務(wù)部下設(shè)財(cái)務(wù)處和會(huì)計(jì)處；物業(yè)管理部下設(shè)保安處、保潔處、倉(cāng)儲(chǔ)管理處、停車場(chǎng)管理處和維修管理處；市場(chǎng)招商部下設(shè)市場(chǎng)租賃管理處、市場(chǎng)管理處和市場(chǎng)銷售處；人力資源部下設(shè)人事處和績(jī)效考核處。 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 中國(guó) A1 A11 A12 A2 B C A21 E D 建 筑 面 積 統(tǒng) 計(jì) 表 層 **市場(chǎng) **市場(chǎng) 總計(jì) C D 合計(jì) A1 A2 B C E 合計(jì) 一 層 二層 三層 三層 四層 五層 六層 七層 五 頂 地下 合計(jì) 業(yè)態(tài)建筑面積分布統(tǒng)計(jì)( 總建筑面積: 1 4 3 6 0 6 . 9 7 )7%2%9%3%8%3%4%3%8%1%2%1%2%1%46%地下一層圖書一層五金二層圖書二層五金三層圖書三層五金四層圖書倉(cāng)庫(kù)四層五金倉(cāng)庫(kù)五層圖書倉(cāng)庫(kù)五層五金倉(cāng)庫(kù)六層圖書倉(cāng)庫(kù)六層五金倉(cāng)庫(kù)七層圖書倉(cāng)庫(kù)五 頂層住宅 表 2 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總占地面積 M2 19327 2 總建筑面積 其中：原有建筑面積 M2 M2 52753 3 建筑容積率 4 建筑密度 67% 5 建筑總高度 80 6 建筑層數(shù) 層 24 7 地下停車場(chǎng)車位 個(gè) 235 8 計(jì)劃總投資 元 400266961 9 平均每平方米建設(shè)投資 元 / M2 2787 表 3 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分類面積匯總表 單位 :平方米 市場(chǎng) 業(yè) 層數(shù) 分區(qū) 態(tài) 性質(zhì) 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 圖 書 市 場(chǎng) 商鋪 17 個(gè) 31 個(gè) 31 個(gè) 1216 2087 2087 使用面積 檔口 五 金 市 場(chǎng) 市場(chǎng) 商鋪 63 個(gè) 44 個(gè) 12 個(gè) 6102 5566 912 使用面積 檔口 239個(gè) 271個(gè) 271個(gè) 1989 2155 2155 使用面積 倉(cāng)儲(chǔ) ** 市場(chǎng) 3676 1630 1630 1630 建筑面積 ** 市場(chǎng) 5133 10974 3057 3057 建筑面積 寫字樓 C 522 層 :890*18=16012 建筑面積 住宅 A11 522 層 :*18= 建筑面積 A12 522 層 :*18= 建筑面積 公寓 A21 522 層 :1280*18=23040 建筑面積 停車場(chǎng) 負(fù)一層 : 建筑面積 技術(shù)方案選擇 因?yàn)槭艿绞┕?chǎng)地和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的限制，擬在 E 區(qū)和 C 區(qū)采用鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，加快施工進(jìn)度，同時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目施工全部采用商品混凝土， A 區(qū)住宅施工場(chǎng)地設(shè)在建筑物的北面和東面，減少對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的影響。 重新規(guī)劃后，項(xiàng)目分為兩個(gè)專業(yè)市場(chǎng)、六種業(yè)態(tài)。 **市作為東北三省的重要中心城市，它的發(fā)展一方面帶動(dòng)其他城市的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展，另一方面，其他城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反過(guò)來(lái)又帶動(dòng) **市消費(fèi)市場(chǎng)的繁榮。**的機(jī)電裝備工業(yè)以 大型設(shè)備為主，與 **的產(chǎn)品有很強(qiáng)的互補(bǔ)性。由于 **的產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)市場(chǎng)，利用 ****股份公司的進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) ,直接開展國(guó)際貿(mào)易，對(duì)于鞏固現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)一步開拓日本和韓國(guó)市場(chǎng)是具有積極意義的。國(guó)家提出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略目標(biāo)以后，遼寧乃至東北地區(qū)各工業(yè)城市的發(fā)展速度明 顯加快，對(duì) **機(jī)電產(chǎn)品的需求必將更為旺盛。 ****批發(fā)市場(chǎng) 的場(chǎng)地已經(jīng)全部得到利用，而且保持較大的客流量，說(shuō)明尚有發(fā)展?jié)摿?。遼寧中部 是我國(guó)大中城市集中的地區(qū)之一，在 **周圍聚集著鞍山、撫順、本溪、遼陽(yáng)、鐵嶺、盤錦和營(yíng)口等城市，由于 **中心城市的輻射作用，這些周邊城市的 **有很大比例是由 **批發(fā)轉(zhuǎn)運(yùn)過(guò)去的。 **當(dāng)選為 2021CCTV 最具經(jīng)濟(jì)活力城市，組委會(huì)對(duì) **榮獲 “ 中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市 ” 稱號(hào)的評(píng)價(jià)是： 70 年現(xiàn)代工業(yè)文明的洗禮，成就了 共和國(guó)裝備部的美譽(yù)，雖然幾千根煙囪的轟然倒塌，讓共和國(guó)的工業(yè)長(zhǎng)子經(jīng)歷陣痛，雖然幾十萬(wàn)產(chǎn)業(yè)工人的艱難轉(zhuǎn)型，讓國(guó)企的發(fā)源地感受到改革的道遠(yuǎn)和任重，但是，這一座從來(lái)就不缺少實(shí)力的城市，正在以激情回應(yīng)振興，裝備中國(guó)！ 項(xiàng)目本身相關(guān)資源的可利用量、資源品質(zhì)及賦存條件 目前 ****股份公 司的主要業(yè)務(wù)為提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，由業(yè)戶經(jīng)營(yíng) **和**機(jī)電產(chǎn)品，收取服務(wù)費(fèi)用。 振興東北老工業(yè)基地的政策將使東北成為繼珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、京津唐三大經(jīng)濟(jì)區(qū)之后“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第四極”。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。第三，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)水平、交通倉(cāng)儲(chǔ)能力、政府是否支持、是否具有超前性、是否具有良好的廣告效應(yīng)及十足的人氣等都是專業(yè)市場(chǎng)投資時(shí)應(yīng)該注意的問(wèn)題。由于該區(qū)域居住人口多，建筑密度高，各種配套設(shè)施完善，交通便利，在消費(fèi)者心目中是理想住宅的首選。土地資源減少，人氣越來(lái)越旺，商業(yè)物業(yè)越來(lái)越集中，最終導(dǎo)致和平區(qū)和沈河區(qū)寸土寸金。 綜合上述因素， ****公司改造項(xiàng)目預(yù)測(cè)商鋪 設(shè)計(jì)為一、二層連體，平均銷售價(jià)格為建筑面積 12021—— 20210 元 /平方米，一層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積 15000元 /平方米，二層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積 12021 元 /平方米，三層攤位平均銷售價(jià)格為建筑面積 10000 元 /平方米，四、五、六層庫(kù)房平均銷售價(jià)格為建筑面積 4000元 /平方米，住宅平均銷售價(jià)格為建筑面積 3500 元 /平方米，車庫(kù)平均銷售價(jià)格為10 萬(wàn)元 /車位，車位的臨時(shí)停車費(fèi)為每次 5元。如果市場(chǎng)停車場(chǎng)利用率達(dá)到 80%