【正文】 計 ￥ 2,892, ￥ 105,020, ￥ 107,912, 損益表與靜態(tài)盈利分析 損 益 表 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 第一年 第二年 1 銷售收入 ￥ 591,578, ￥ 15,857, ￥ 575,720, 2 總成本費￥ 413,344, ￥ 288,615, ￥ 124,729, 用 3 土地增值稅 ￥ 42,584, ￥ 1,141, ￥ 41,443, 4 營業(yè)稅及附加 ￥ 32,536, ￥ 872, ￥ 31,664, 5 所得稅 ￥ 32,790, ￥ 878, ￥ 31,911, 6 價差預備金 ￥ 3,747, ￥ 100, ￥ 3,646, 7 利 ￥ 174,486, ￥ 4,677, ￥ 169,809, 潤總額 8 稅后利潤 ￥ 66,574, ￥ 1,784, ￥ 64,789, 9 可分配利潤 ￥ 55,297, ￥ 1,482, ￥ 53,815, 稅 后 稅 前 10 投資利潤率 % % 11 銷售利% % 潤率 12 資本金利潤率 % % 評價指標： （稅前） =（利潤總額 /總投資額）100%=% 全部投資的投資利潤率（稅后） =（利潤總額 /總投資額）100%=% （稅前） =（利潤總額 /總銷售額） 100%=% 銷售利潤率（稅后） =（利潤總額 /總銷售額） 100%=% （稅前） =（利潤總額 /自有資金）100%=% 自有資金的投資利潤率（ 稅后） =（利潤總額 /自有資金）100%=% 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。 項目投資及資金籌措計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資 金，二是銀行貸款，三 是銷售房屋收入用于投資部分。 6 項目實施進度 建設(shè)工期 項目改造工程工期預計 2年，即從 2021 年 1 月 1日至 2021年 12月 30 日。公司設(shè) 6部 14 處，即行政事物部、財務部、物業(yè)管理部、市場招商部、人 力資源部和市場開發(fā)部，其中行政事物部下設(shè)行政事物處和企業(yè)轉(zhuǎn)制辦公室；財務部下設(shè)財務處和會計處；物業(yè)管理部下設(shè)保安處、保潔處、倉儲管理處、停車場管理處和維修管理處；市場招商部下設(shè)市場租賃管理處、市場管理處和市場銷售處；人力資源部下設(shè)人事處和績效考核處。 組織機構(gòu)設(shè)置 中國 A1 A11 A12 A2 B C A21 E D 建 筑 面 積 統(tǒng) 計 表 層 **市場 **市場 總計 C D 合計 A1 A2 B C E 合計 一 層 二層 三層 三層 四層 五層 六層 七層 五 頂 地下 合計 業(yè)態(tài)建筑面積分布統(tǒng)計( 總建筑面積: 1 4 3 6 0 6 . 9 7 )7%2%9%3%8%3%4%3%8%1%2%1%2%1%46%地下一層圖書一層五金二層圖書二層五金三層圖書三層五金四層圖書倉庫四層五金倉庫五層圖書倉庫五層五金倉庫六層圖書倉庫六層五金倉庫七層圖書倉庫五 頂層住宅 表 2 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 序號 項目名稱 單位 指標 備注 1 總占地面積 M2 19327 2 總建筑面積 其中：原有建筑面積 M2 M2 52753 3 建筑容積率 4 建筑密度 67% 5 建筑總高度 80 6 建筑層數(shù) 層 24 7 地下停車場車位 個 235 8 計劃總投資 元 400266961 9 平均每平方米建設(shè)投資 元 / M2 2787 表 3 項目業(yè)態(tài)分類面積匯總表 單位 :平方米 市場 業(yè) 層數(shù) 分區(qū) 態(tài) 性質(zhì) 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 圖 書 市 場 商鋪 17 個 31 個 31 個 1216 2087 2087 使用面積 檔口 五 金 市 場 市場 商鋪 63 個 44 個 12 個 6102 5566 912 使用面積 檔口 239個 271個 271個 1989 2155 2155 使用面積 倉儲 ** 市場 3676 1630 1630 1630 建筑面積 ** 市場 5133 10974 3057 3057 建筑面積 寫字樓 C 522 層 :890*18=16012 建筑面積 住宅 A11 522 層 :*18= 建筑面積 A12 522 層 :*18= 建筑面積 公寓 A21 522 層 :1280*18=23040 建筑面積 停車場 負一層 : 建筑面積 技術(shù)方案選擇 因為受到施工場地和市場經(jīng)營環(huán)境的限制，擬在 E 區(qū)和 C 區(qū)采用鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計方案，加快施工進度，同時，整個項目施工全部采用商品混凝土， A 區(qū)住宅施工場地設(shè)在建筑物的北面和東面，減少對市場經(jīng)營環(huán)境的影響。 重新規(guī)劃后，項目分為兩個專業(yè)市場、六種業(yè)態(tài)。 **市作為東北三省的重要中心城市，它的發(fā)展一方面帶動其他城市的經(jīng)濟 發(fā)展，另一方面，其他城市經(jīng)濟的發(fā)展，反過來又帶動 **市消費市場的繁榮。**的機電裝備工業(yè)以 大型設(shè)備為主，與 **的產(chǎn)品有很強的互補性。由于 **的產(chǎn)品已經(jīng)進入朝鮮和俄羅斯遠東地區(qū)市場，利用 ****股份公司的進出口經(jīng)營優(yōu)勢 ,直接開展國際貿(mào)易，對于鞏固現(xiàn)有市場進一步開拓日本和韓國市場是具有積極意義的。國家提出振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略目標以后，遼寧乃至東北地區(qū)各工業(yè)城市的發(fā)展速度明 顯加快，對 **機電產(chǎn)品的需求必將更為旺盛。 ****批發(fā)市場 的場地已經(jīng)全部得到利用，而且保持較大的客流量，說明尚有發(fā)展?jié)摿Α＿|寧中部 是我國大中城市集中的地區(qū)之一，在 **周圍聚集著鞍山、撫順、本溪、遼陽、鐵嶺、盤錦和營口等城市，由于 **中心城市的輻射作用，這些周邊城市的 **有很大比例是由 **批發(fā)轉(zhuǎn)運過去的。 **當選為 2021CCTV 最具經(jīng)濟活力城市，組委會對 **榮獲 “ 中國最具經(jīng)濟活力城市 ” 稱號的評價是： 70 年現(xiàn)代工業(yè)文明的洗禮，成就了 共和國裝備部的美譽，雖然幾千根煙囪的轟然倒塌，讓共和國的工業(yè)長子經(jīng)歷陣痛，雖然幾十萬產(chǎn)業(yè)工人的艱難轉(zhuǎn)型，讓國企的發(fā)源地感受到改革的道遠和任重，但是，這一座從來就不缺少實力的城市，正在以激情回應振興，裝備中國！ 項目本身相關(guān)資源的可利用量、資源品質(zhì)及賦存條件 目前 ****股份公 司的主要業(yè)務為提供經(jīng)營場地，由業(yè)戶經(jīng)營 **和**機電產(chǎn)品，收取服務費用。 振興東北老工業(yè)基地的政策將使東北成為繼珠江三角洲、長江三角洲、京津唐三大經(jīng)濟區(qū)之后“中國經(jīng)濟增長第四極”。地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。第三，市場運營水平、交通倉儲能力、政府是否支持、是否具有超前性、是否具有良好的廣告效應及十足的人氣等都是專業(yè)市場投資時應該注意的問題。由于該區(qū)域居住人口多，建筑密度高，各種配套設(shè)施完善，交通便利，在消費者心目中是理想住宅的首選。土地資源減少，人氣越來越旺，商業(yè)物業(yè)越來越集中，最終導致和平區(qū)和沈河區(qū)寸土寸金。 綜合上述因素， ****公司改造項目預測商鋪 設(shè)計為一、二層連體，平均銷售價格為建筑面積 12021—— 20210 元 /平方米，一層攤位平均銷售價格為建筑面積 15000元 /平方米，二層攤位平均銷售價格為建筑面積 12021 元 /平方米，三層攤位平均銷售價格為建筑面積 10000 元 /平方米，四、五、六層庫房平均銷售價格為建筑面積 4000元 /平方米，住宅平均銷售價格為建筑面積 3500 元 /平方米，車庫平均銷售價格為10 萬元 /車位，車位的臨時停車費為每次 5元。如果市場停車場利用率達到 80%