【正文】 二）平面線形設(shè)計道路平面設(shè)計按城市規(guī)劃紅線進(jìn)行，線形標(biāo)準(zhǔn)按照《城市道路設(shè)計規(guī)范》（CTJ37—90）中的設(shè)計速度為50km/h城市主干道路標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。凸形豎曲線半徑為20000m。（五）路面柔性路面行車舒適，攤鋪快速，施工方便，工期可安排較短；且便于今后地下管線的二次埋設(shè)，局部開挖、修補(bǔ)比較方便，有利抗震、搶險、救災(zāi)。另外，剛性路面板縫多，行車舒適性較差，行車噪音大。負(fù)荷等級本工程除消防用電為二級負(fù)荷外，其它用電負(fù)荷無特殊要求，屬三級負(fù)荷。（三）配電低壓配電系統(tǒng)滿足工藝、計量、維修、管理、安全可靠的要求，合理采用放射、樹干，或者二者相結(jié)合的配電方式。室內(nèi)照明光源根據(jù)使用場所的不同，合理地選擇光源的光效、顯色性、壽命等光電特性指標(biāo)，為達(dá)到較好的照明效果和節(jié)能能源的目的，燈具和光源盡量采用節(jié)能產(chǎn)品。開關(guān)、插座、插座箱、配電箱均暗裝于墻上。路燈照明采用高壓鋼燈路燈，且由裝于變電所的路燈配電箱控制，路燈照明配電時盡量保持三相平衡。五、給水排水（一） 設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB500152003）；《建筑防火設(shè)計規(guī)范》（GB500162006）；《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GB500132006）；《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB500142006）；《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB501402005）；（二）水源本工程水源采用鎮(zhèn)自來水廠提供的城鎮(zhèn)自來水，規(guī)劃從鎮(zhèn)供水管網(wǎng)引入給水管，滿足規(guī)劃區(qū)用水量要求。綜上所述，得出祖樓工業(yè)品批發(fā)市場總用水量， m3/日。室外消防用水量標(biāo)準(zhǔn)為：室外消火栓15L/S。管材室外給水管道采用球墨鑄鐵管，T型橡膠圈接口；室內(nèi)生活給水管采用PPR塑料給水管，熱熔連接；室內(nèi)排水管采用UPVC塑料管，粘接；消防管采用內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管，法蘭或卡箍連接。雨水排放量雨水量計算： Q=ψq F 其中：Ψ－－徑流系數(shù)　　　Q――雨水流量（L/S） q――設(shè)計暴雨強(qiáng)度（L/s低開的目的是吸引市場視線聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是提升價格快速成交，形成熱銷場面。所所在前期市場宣傳時，需以心理暗示的形式抬高市場對本項目價格的心理預(yù)期。宣傳推廣策略： （1）賣場營銷在中前期著力于賣場招商及營銷，當(dāng)然賣場招商及營銷會貫穿于整個營銷過程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣場招商及營銷，尤其是在項目信譽(yù)，口碑未形成足夠強(qiáng)大之時。組合口碑傳播不只是簡單地搞一些社區(qū)營銷，或者只是做單一的造勢活動，而是利用口碑傳播為主線，整合營銷資源，來開展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營銷活動。經(jīng)營型商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。值得注意的是，目前蕭縣大多開發(fā)商都將自己定位在銷售型商業(yè)房地產(chǎn)的角色之上，許多原本開發(fā)項目的房產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便大舉買地，至于之后的經(jīng)營管理都是一方全包，而對于其中的門道又知之甚少。商鋪經(jīng)營能力決定商鋪的價值比重將越來越重，商鋪營銷向主導(dǎo)經(jīng)營型轉(zhuǎn)變將成大勢。于是，前者構(gòu)成了商鋪的出售市場，后者構(gòu)成了住宅樓的出售市場。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。②人員流動量大，易擴(kuò)大知名度。②中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)。第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤。（二）付款方式策略付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。（四）促銷策略直銷直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。第七章　環(huán)境保護(hù)與水土保持一、環(huán)境保護(hù)（一）主要污染源該工業(yè)品批發(fā)市場項目。 廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。在施工中對棄土進(jìn)行覆蓋或在表面灑水，防止揚(yáng)塵。及時清理施工現(xiàn)場的生活廢棄物，對施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質(zhì)量。由于動土面積大、工期較長、地表植被的破壞，使土地大部分處于裸露狀態(tài)，施工過程中，如遇降雨特別是暴雨，將造成水土流失。技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)國家標(biāo)準(zhǔn)：《水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范》，水土保持工程防洪標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到建設(shè)工程的防洪標(biāo)準(zhǔn)。水土流失防治方案土方開挖存在的主要問題為施工過程表土植被的破壞，土石完全裸露；竣工后挖土區(qū)和棄土區(qū)四周的土層外露。（3） 環(huán)境保護(hù)、水土保持方案實(shí)施時間建設(shè)項目中的水土保持設(shè)施，按照《中華人民共和國水土保持法》第十九條規(guī)定，必須與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)使用。第八章 節(jié)能一、設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國建筑法》公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB501892005 建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB500342004 采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范GBJ192003二、節(jié)能針對目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設(shè)部提出了“十二五”期間建筑節(jié)能工作的重點(diǎn)工作領(lǐng)域。建筑設(shè)計采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達(dá)到節(jié)能的目的。項目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。（二）節(jié)電道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚12點(diǎn)后關(guān)燈制。采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。商業(yè)住宅住宅平面、立面規(guī)則，座北朝南，南北面窗墻比盡可能滿足規(guī)定性指標(biāo)，選其中最不利住宅作初步建筑節(jié)能計算分析后，住宅保溫材料用：屋面40mm擠塑聚苯板，外墻外保溫（由內(nèi)至外）：240厚多孔粘土磚，40厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料，5m聚合物抗裂砂漿。在建設(shè)和運(yùn)營過程中，執(zhí)行《中華人民共和國勞動法》、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》、《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量安全法》、《中華人民共和國建筑法》、《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》、《高處施工吊籃的安全規(guī)程》、《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》、《建筑施工現(xiàn)場環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》、《建筑業(yè)企業(yè)職工安全培訓(xùn)教育暫行規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防高處墜落事故若干規(guī)定》、《建筑工程預(yù)防坍塌事故若干規(guī)定》、《建筑起重機(jī)械設(shè)備安全監(jiān)督管理規(guī)定》、《施工現(xiàn)場安全防護(hù)用具及機(jī)械設(shè)備使用監(jiān)督管理規(guī)定》、《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程。主要是項目施工過程中的安全隱患，主要有施工場所的安全防護(hù)措施不當(dāng)、施工機(jī)械違章操作和施工過程中發(fā)生的觸電、碰傷、砸傷等安全事故。施工過程有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的危害預(yù)案，并有具體人員負(fù)責(zé)勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面工作，施工單位在建筑工程施工時要保證安全措施到位，在電源、腳手架等危險部位設(shè)置明顯安全警示標(biāo)記，經(jīng)常召開安全生產(chǎn)會議。嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并檢查消防設(shè)施的維護(hù)情況和監(jiān)督人員執(zhí)行情況。因需要動用明火時，必須采取妥善的防護(hù)措施，并經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，在專人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。項目管理機(jī)構(gòu)由項目領(lǐng)導(dǎo)層、項目管理層和勞務(wù)作業(yè)層組成。同時，組建由高級工程師、工程造價師、注冊會計師等組成的專家顧問小組，為工程施工提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的咨詢、指導(dǎo)和把關(guān)。二、項目監(jiān)理本項目監(jiān)理由有資質(zhì)的建設(shè)監(jiān)理公司承擔(dān)。⑨參與工程驗收和工程結(jié)算審查；⑩在保修期內(nèi)協(xié)助安徽端恒建設(shè)項目管理有限公司檢查工程狀況，參與鑒定質(zhì)量責(zé)任，督促承包方回訪，監(jiān)督承包方保修直至達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，復(fù)核保修結(jié)算。%。合計2258萬元?？偝邪话阃ㄟ^招標(biāo)選擇總承包方，再由他去組織各階段的實(shí)施工作。單項工作內(nèi)容承包一般適用于工程規(guī)模大或工作內(nèi)容復(fù)雜的建設(shè)項目，業(yè)主將需要實(shí)施的全部工作內(nèi)容按照不同階段的工作、單位工程或不同專業(yè)工程的工作內(nèi)容進(jìn)行分別招標(biāo)，分別發(fā)包給不同性質(zhì)的承包商。由于本項目包括內(nèi)容繁多，專業(yè)性要求較強(qiáng)，較為復(fù)雜，因此采用單項工作內(nèi)容發(fā)包方式較為適合。招標(biāo)方式招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)兩種類型。但其缺點(diǎn)是，由于申請投標(biāo)人的數(shù)量多，一般要設(shè)置資格預(yù)審程序，而且評標(biāo)的工作量也較大，因此招標(biāo)的時間長、費(fèi)用高。一、銷售收入估算本項目根據(jù)建設(shè)需要和資金籌措實(shí)際情況，采用滾動發(fā)展戰(zhàn)略，邊建設(shè)邊銷售，預(yù)售期房，盡快回籠資金。上述三項之和為總銷售收入為3195萬元。企業(yè)所得稅按25%。%，%。二、社會效益分析（一）項目對社會正面影響分析本項目建設(shè)批發(fā)市場、商鋪等城市基本配套設(shè)施，有利于滿足城鄉(xiāng)居民的日常生活消費(fèi)需求。（二）項目對社會負(fù)面影響分析將占用較多土地，耗用較多土地資源。由于項目已完成征地拆遷及七通一平，同時有利于滿足周邊居民的生活需求，當(dāng)?shù)孛癖妼椖客瑯映址e極支持的態(tài)度。（五）社會評價結(jié)論祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)市場建設(shè)工程是鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府貫徹落實(shí)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《安徽省實(shí)施“中華人民共和國土地管理法”辦法》、《祖樓鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》，適應(yīng)祖樓鎮(zhèn)城鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的一項重大工程，該項目的建設(shè)將大大提高項目區(qū)居民的居住條件，改善其居住環(huán)境，對促進(jìn)祖樓鎮(zhèn)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快城市化進(jìn)程，全面推進(jìn)小康社會建設(shè)具有積極而深遠(yuǎn)的影響。本項目建設(shè)符合城市發(fā)展規(guī)劃和城市用地建設(shè)規(guī)劃，而且土地利用率高，因此將得到土地管理部門的許可。（三）項目與所在地區(qū)互適性分析本項目的建設(shè)，對祖樓鎮(zhèn)的發(fā)展具有重要意義，是政府、企業(yè)、人民群眾的民意體現(xiàn)，所以各利益團(tuán)體對項目的建設(shè)均持積極擁護(hù)和贊成態(tài)度。項目建成后將改善項目區(qū)的居住環(huán)境和居住條件，增加就業(yè)，促進(jìn)社會和諧，維護(hù)社會穩(wěn)定團(tuán)結(jié)的局面。（四）通過本項目的敏感性分析得出，最能影響該項目投資收益率的是銷售單價，其次是銷售率，然后是投資總成本，該三個因素對項目效益的較為敏感。本項目銷售利潤＝銷售收入－(營業(yè)稅、城建維護(hù)費(fèi)、教育附加)－總成本(總投資＋銷售費(fèi)用)＝3195－－2258＝(萬元)投資利潤率＝稅后利潤／總投資100%＝／2258100%＝%投資利稅率＝利潤+稅金／總成本及費(fèi)用100%＝3195／2258100%＝%第十四章 項目效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析（一）本項目需總投資2258萬元，全部為企業(yè)自籌，中期可部分用預(yù)售收入投入。合計2258萬元。，單位1800元/m2，銷售收入1584萬元。本項目投資額較大，為了在較大的范圍內(nèi)選擇施工單位，節(jié)約投資成本，建議采用公開招標(biāo)方式。是指招標(biāo)單位通過報刊、廣播、電視等新聞媒體發(fā)布招標(biāo)廣告凡具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)條件的單位不受地域和行業(yè)限制均可以申請投標(biāo)。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底，組織開標(biāo)、評標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。當(dāng)然，這也同時要求業(yè)主有較強(qiáng)的項目管理能力。因此承包價格要比單項工作內(nèi)容招標(biāo)所花費(fèi)的投資要高。第十二章 項目招投標(biāo)一、工程招標(biāo)發(fā)包方式招標(biāo)的工作范圍即指招標(biāo)文件中約定承包完成的工作內(nèi)容，工作內(nèi)容可以由一個承包方完成包括可行性研究、勘察設(shè)計、施工、試運(yùn)行等全部工程內(nèi)容，也可以由不同的承包方完成其中的一項或幾項工程內(nèi)容。%。該工業(yè)品批發(fā)市場建設(shè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃定點(diǎn)，分年度實(shí)施完成的方式，建設(shè)期12個月，即2012年4月至2013年4月。具體監(jiān)理內(nèi)容包括：設(shè)計階段的監(jiān)理內(nèi)容：①協(xié)助公司提出設(shè)計要求、編制招標(biāo)文件，參與評選設(shè)計方案；②參與選擇勘察、設(shè)計單位，協(xié)助公司簽訂勘察設(shè)計合同，并監(jiān)督合同的實(shí)施；③核查設(shè)計方案和設(shè)計結(jié)果是否符合有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的規(guī)定；④按照安全優(yōu)化的原則，參與核查設(shè)計方案和設(shè)計結(jié)果是否符合設(shè)計要求所提出的安全可靠性、適用性和經(jīng)濟(jì)性；⑤向公司提出支付合同價款的意見。這些階段的各項投資活動和各個環(huán)節(jié)，有些是同時開展的，有些是交叉進(jìn)行。本著結(jié)構(gòu)合理、精干高效的原則，安徽端恒建設(shè)項目管理有限公司應(yīng)委托有資質(zhì)的相關(guān)施工單位選擇綜合素質(zhì)高的項目班子組成項目經(jīng)理部，以項目經(jīng)理為核心，實(shí)行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。第十章 項目管理與實(shí)施進(jìn)度度安排一、項目管理工程建設(shè)是百年大計，必須堅持質(zhì)量第一。消防器材的日常保養(yǎng)、維護(hù)由專職消防員負(fù)責(zé)。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。在項目設(shè)計、施工、生產(chǎn)運(yùn)營過程中，做到設(shè)計方案有勞動安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設(shè)計內(nèi)容。（二）勞動安全危害因素本項目為房屋建筑項目。 商鋪由于平面布置不規(guī)則，層數(shù)少，體形系數(shù)較大，為了造型窗墻比一般超過了規(guī)定性指標(biāo)，選其中最不利一棟作初步建筑節(jié)能計算分析后，其保溫材料采用，屋面：50mm厚擠塑聚苯板，外墻外保溫（由內(nèi)至外）：200厚加氣混凝土砌塊，60厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料，5厚聚合物抗裂砂漿，外窗：斷熱鋁合金窗框低幅射中空玻璃窗，玻璃采用（8mm+6Amm+8mm）。（三） 室內(nèi)熱環(huán)境和建筑節(jié)能