【正文】 密實(shí)，無光澤，干 強(qiáng)度低，韌性低。埋深為 ～ ，厚度為 ～，層底標(biāo)高為 ～ 。埋深為 ～ ，因各勘探孔均未揭穿該層，故厚度不詳。 按照《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB500112020）第 第 3 條規(guī)定，因在 該場地范圍內(nèi)未見到地下水，可不考慮飽和粉土的液化影響。 當(dāng)假設(shè)條件改變時，需重新進(jìn)行估算；同時設(shè)計時應(yīng)增強(qiáng)建筑物的整體剛度，以抵抗建筑物的不均勻沉降。經(jīng)對干作業(yè)成孔灌注樁單樁極限承載力標(biāo)準(zhǔn)值進(jìn)行估算，為 1000～ 2020KN/根。 （五）地質(zhì)勘察結(jié)論與建議 該場地地質(zhì)條件穩(wěn)定，適宜該建筑物的建設(shè)。設(shè)計時應(yīng)增強(qiáng)建筑物的整體剛度，以抵抗不均勻沉降。 開挖基槽時，應(yīng)避免對槽底土層的擾動，防止雨水或施工用水流入基槽，以免因地基土浸水軟化而導(dǎo)致地基土承載力降低。 第三節(jié) 主要建筑規(guī)劃設(shè)計方案 根據(jù)項目承辦單位的設(shè)計意圖、項目區(qū)工程地質(zhì)和水文地質(zhì)等條件、國家及省市的相關(guān)規(guī)定，本項目主要建筑設(shè)計方案如下： 一、中心市場 在項目區(qū)靠近濰高路的中間地帶建設(shè)中心市場樓一棟，長 ，寬 。 第四節(jié) 供 熱、給排水及消防方案 一、供熱通風(fēng)系統(tǒng)基本設(shè)計方案 本項目供熱方案依照我國《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1987）進(jìn)行設(shè)計。 整個供熱通風(fēng)系統(tǒng)所用設(shè)備均采用優(yōu)質(zhì)節(jié)能 設(shè)備。商住樓總戶數(shù)為 1000 戶，每戶人數(shù)按 3 人考慮，用水量標(biāo)準(zhǔn)按 190L/人日，最高日用水量為 570 m3/日，考慮 10%未預(yù)見水量，最高日用水量為 627 m3/日。 雨水排水系統(tǒng)基本設(shè)計方案 雨水納入雨水管道系統(tǒng)中，排入排水渠，經(jīng)處理后供附近農(nóng)田灌溉使用。 中心市場及商住樓周圍分設(shè)消防車道，與其他建筑之間的防火間距滿足規(guī)范的要求。 二、供電電源 根據(jù)該工程建筑物的高度及使用性質(zhì)，項目中用電將從項目區(qū)的變電站接入。 負(fù)荷計算：商住樓根據(jù)本地的實(shí)際情況，確定每戶供電負(fù)荷為 8KW，共1000 戶，同時使用系數(shù)為 ，用電負(fù)荷為 2400KW；中心市場設(shè)每攤用電負(fù)荷為 ，共 4600 個攤位，同時使用系數(shù)為 1，用電負(fù)荷為 1380KW；辦公區(qū)、賓館及洗浴中心設(shè)總用電負(fù)荷為 500KW；則本項目總用電負(fù)荷為 4280KW。 五、安全監(jiān)控 在小區(qū)出入口、中心市場出入口、停車場、廣場等處設(shè)置安全電視監(jiān)控系 統(tǒng)。 第六章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 項目區(qū)周圍無污染源，附近建有學(xué)校、銀行、醫(yī)院等，交通便捷，方便居民及市場內(nèi)的業(yè)主的生活。要加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，加強(qiáng)節(jié)水、節(jié)電的宣傳及管理工作，減少跑、冒、滴、漏造成的不必要浪費(fèi)。 建安費(fèi)，以國家建材局《建材工業(yè)土建工程概算定額》為計算依據(jù)，并根據(jù) **省 **市的人工、材料及機(jī)械價格水平進(jìn) 行調(diào)整，施工取費(fèi)執(zhí)行 **市的有關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 二、投資估算 本項目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息、流動資金三部分構(gòu) 成，共計 38000萬元。 遞延資產(chǎn)計 3750 萬元。 （三）流動資金 按照定額估算法進(jìn)行估算，項目建成投入運(yùn)營后年需流動資金 1000 萬元。 （二）商住樓出售 面積共計 萬平方米，共計銷售收入 49800 萬元。 （詳見附表 3 收入及營業(yè)稅金及附加估算表） 二、營業(yè)成本估算 經(jīng)營成本包括經(jīng)營費(fèi)用 、房產(chǎn)稅、折舊及攤銷和財務(wù)費(fèi)用。 管理費(fèi)，按工資總額的 150%計，年均 300 萬元。 （四）財務(wù)費(fèi)用，按現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，將項目經(jīng)營期發(fā)生的長期貸款利息以財務(wù)費(fèi)用的形式計入總成本費(fèi)用，借款利率為 %。（詳見附表 7 借款還本付息表） 三、綜合效益評價 （一）經(jīng)濟(jì)效益評價 本項目建成后有良好的經(jīng)濟(jì)效益，其收益為年均收入 萬元，實(shí)現(xiàn)利潤 萬元；所得稅后全投資內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%；全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，動態(tài)投資回收 期 年，可按期收回投資。 敏感性分析 本項目中的總投資及出租收入變動對項目的盈利能力的影響較大，故選取這兩個變動因 素采用列表法，以稅后全投資財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期為計算基礎(chǔ)，當(dāng)固定資產(chǎn)投資、出租收入出現(xiàn)177。擬建商住樓 1000 戶， 166000 m2，中心市場一棟，占地 600 畝。 本項目總投資 38000 萬元，其籌資構(gòu)成如下：項目承擔(dān)單位自籌 27748 萬元，銀行貸款 10252 萬元。項目投資是否能夠足額到位并合理使用對于預(yù)期目標(biāo)有決定性作用。 未經(jīng)允許，請勿外傳！ 。 由于本項目中出租收入的變化對整個項目影響較大，故在進(jìn)行投資時建議小商品批發(fā)市場建設(shè)和市場營銷要從基礎(chǔ)做起，制定完整的營銷方案，確定合理的出租價格，以保證投資按期回收。 綜上所述，該項目是一個在投資方向、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等各方面均可行的項目。 本項目的 建設(shè)，符合 **市及 **縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，項目建成后將大大提高 **市和 **縣的知名度，對于推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)將起到積極的推動作用。 表 111 敏感性分析表 序號 項目 基本 方案 固定資產(chǎn)投資 出租收入 5% 5% 5% 5% 2 財務(wù)凈現(xiàn)值 （萬元） 3 全部投資內(nèi)部收益率（ %） 從上表的 分析結(jié)果可以看出，出租收入的變化對財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期最為敏感，故在進(jìn)行項目投資時應(yīng)慎重考慮出租價格的變化。中心市場的建成可帶動商貿(mào)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)匚锪黧w系的建設(shè)，給園區(qū)發(fā)展帶來生機(jī)和活力，同時項目建成后本地可增加 10000 多個工作崗位，可促進(jìn)勞動就業(yè)和社會穩(wěn)定發(fā)展。 第二節(jié) 財務(wù)評價 根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度，使用現(xiàn)行價格、現(xiàn)行工資執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)收益率對該項目的獲利能力、清償能力等指標(biāo)進(jìn)行評價。 （二）房產(chǎn)稅，按國家規(guī)定，出租房屋須以房租收入的 12%交納房產(chǎn)稅。 工資福利費(fèi)，項目定員 100 人，按每人年工資額 2 萬元計，年工資總額計200 萬元；福利費(fèi)按工資總額的 14%計，共計 28 萬元，工資福利費(fèi)合計 228 萬元。第二年預(yù)計出售房屋總面積 30%，計 萬平方米，實(shí)現(xiàn)收入 14940 萬元。（詳見附表 2 投資使用計劃和資金籌措表） 第十一章 經(jīng)濟(jì)評價 第一節(jié) 財務(wù)數(shù)據(jù)估算 一、收入及稅金估算 營業(yè)收入主要是中心市場攤位出租收入和商住房出售收入兩部分組成，商鋪出租收入年均 13200 萬元，商住房出售收入 49800 萬元。 不可預(yù)見費(fèi) 500 萬元。 固定資產(chǎn)投資計 32498 萬元。 設(shè)備購置，按現(xiàn)在的設(shè)備出廠價或報價資料進(jìn)行估算，并計算設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。 第二節(jié) 項目運(yùn)營期的組織與管理 本項目擬由 ****小商品市場發(fā)展有限公司采用企業(yè)法人的形式來實(shí)施項目的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理。 項目區(qū)以民用和商用為主，產(chǎn)生的污水為生活污水，不需經(jīng)特殊處理便可排入排污 管道，符合國家和省、市環(huán)保政策規(guī)定及 **縣總體環(huán)保規(guī)劃要求，對周圍環(huán)境不會造成污染。從由項目區(qū)附近經(jīng)過的有線電視線路中接入。 四、通信 商住樓每戶按一部電話考慮，同時每戶設(shè)置一個計算機(jī)插座；中心市場每個攤位按一部電話考慮，同時每個攤位設(shè)置一個計算機(jī)插座；辦公區(qū)、賓館及洗浴中心每個房間內(nèi)按一部電話考慮，同時每個房間設(shè)置一個計算機(jī)插座。 室外裝飾照明：在主要建筑物及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)周圍選擇高壓鈉燈等進(jìn)行室外裝飾照明。屋頂設(shè)消防水箱，以滿足撲救初期火災(zāi)的要求，水箱設(shè)置高度滿足最不利點(diǎn)消火栓靜水壓要求。 根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，“超過七層的單元式住宅，超過六層的塔式住宅、通廊式住宅、底層設(shè)有商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn)的單元式住宅應(yīng)設(shè)室內(nèi)消防給水系統(tǒng)”；“體積超過 10000m3 的教學(xué)樓等其他民用建筑應(yīng)設(shè)室內(nèi)消防給水系統(tǒng)”，本項目需設(shè)消防給水系統(tǒng)，根據(jù)本地供水管網(wǎng)的供水壓力，消防給水直接由本地市政管網(wǎng)供給。 生活用水供水系統(tǒng)基本設(shè)計方案 商住樓各戶均設(shè)置水表分別計量，產(chǎn)生的水費(fèi)由住戶承擔(dān)；中心市場出租攤位部分設(shè)總表計量，產(chǎn)生的水費(fèi)由市場管理單位承擔(dān)；辦公區(qū)、賓館及洗浴中心分別在各出租房屋內(nèi)設(shè)置水表，產(chǎn)生的水費(fèi)由承租方承擔(dān)。 （二）生活給水系統(tǒng) 生活給水用水量標(biāo)準(zhǔn)和用水量 本項目中心市場設(shè) 4600 個攤位，每個攤位按 2 人考慮，用水量標(biāo)準(zhǔn) 80L/人日，最高日用水量為 736m3/日，考慮 10%未預(yù)見水量，最高日用水量為 810 m3/日。 商住樓供暖所用熱源引自園區(qū)的供熱采暖系統(tǒng)，采暖管線從園區(qū)內(nèi)供熱管線接入。 二、商住樓 在中心市場東西兩側(cè)及北側(cè)建設(shè)商住樓 1000 戶。 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB500112020），擬建建筑物設(shè)防類別為丙類，本地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 7 度，其地震作用和抗震措施均應(yīng)符合本地區(qū)抗震設(shè)防烈度的要求，其設(shè)計基本地震加速度值為 ，設(shè)計地震分組為第一組，其水平地震影響系