【正文】 失失不再來！，需求量大于供應(yīng)量。由此得出需求量大于供應(yīng)量，導(dǎo)致供需矛盾加大，解決這一矛盾的唯一方法就是提高房價。（2建安成本：隨著人們生活水平的提高，人們對居住的質(zhì)量要求也越來越高。首先是地段，大哥，咱們之前都聽說過李嘉誠說過這么一句話“買房子，第一看地段，第二看地段，第三還是看地段”可見地段的重要性，地段決定了價格，咱們中央花城是位于棗莊市新城區(qū)，政府重點發(fā)展的方向，是整個棗莊未來的核心地段，絕版地段，黃金地段，升值潛力巨大。而且這是咱們開發(fā)的二期，重點是打品牌，樹口碑，大哥，現(xiàn)在新城的現(xiàn)房一共三家，舜天國際，凱潤花園和咱們中央花城，現(xiàn)在我們的二期銷售也十分火爆，我做房地產(chǎn)行業(yè)也有三年了，從專業(yè)角度，舜天國際的景觀投入每平方不到10塊錢，因為你肯定也看到了，根本不需要來綠化，另外凱潤花園的景觀開發(fā)商也是控制在每平方3050元，而咱們中央花城共投入3500萬元，建面是18萬平方米，合計每平方200元左右，按周邊每平方50元，那也比周邊樓盤每平方多花150元。另外，如果今天周邊買140平方的房子，在咱這邊買120平方左右的也就可以了，因為咱們的公攤小，得房率高。大哥你也看過現(xiàn)在咱們小區(qū)的景觀綠化，這在咱新城也是首家唯一一家開發(fā)商斥資上千萬元打造的皇家園林景觀的高端住宅小區(qū)，你想想有那個開發(fā)商會在一共120畝，會拿出45畝地來專門建綠地花園的，薛城老區(qū)沒有，市中區(qū)沒有，東湖沒有，咱們周邊樓盤也沒有，當然你說的凱潤花園也不會有，因為它根本就沒有這么多的地讓它來建綠地花園，光咱們的中央景觀水系就達到了27畝地，充分保證了業(yè)主后期居住的環(huán)境優(yōu)美，更加舒適愜意。第九步 具體問題具體分析 大哥，您的擔心我理解，確實，咱現(xiàn)在買的是期房，要到14年才能建好。真正到了現(xiàn)房，價錢上去，當然，您可能不在乎，但那時候有沒有房子都不一定了。居住舒適度打了折扣，這是咱也慢慢奮斗出來了，肯定得換個好房子了。但最后還是買了咱們最西戶的房子，為什么呢?因為很合適，因為其實所謂的西山，在咱們八號樓其實是不存在的。大哥，您說沿街的商鋪好，我理解，相比于社區(qū)內(nèi)街型的商鋪，外圍沿街還能有過路的行人到店里，人氣還旺一些。再說說咱的黃河路，黃河路兩邊高端社區(qū)密集，貫穿的是居住中心，南方植物園和雙子座這樣吸引人氣的政府行為也是在黃河路兩側(cè)，商業(yè)氣氛濃厚。為什么？因為這邊收益看的見啊！極品街那邊不就是現(xiàn)成的例子么，趙主任一個客戶在那邊有四套鋪子，每個月光租金就幾萬塊，現(xiàn)在在我們這邊也投資了一套大的，因為他吃過甜頭，這種機會他絕對不會放過的。咱們這個雖然是期鋪，但是咱們是在活動期間以秒殺價格買到的啊，可謂是低價買進。當初咱簽協(xié)議的時候的面積是設(shè)計院根據(jù)圖紙計算的，現(xiàn)在咱簽合同的面積都是房管局測定的，完全符合實際，也符合國家規(guī)定，所以都沒有問題啊。總體上是現(xiàn)在以最合適低價買入，等受益是正好投入使用。大哥，您說的對，咱們買鋪子不就是想即買即收益么。現(xiàn)在周邊兩層的商鋪買到12000左右的價格，咱們現(xiàn)在8000多的價格，更有一次性付款6500的秒殺價格。最后還有中央天街三期商業(yè)的帶動，咱們?nèi)谝M的是家樂福超市，地下兩層，地上四層，還有寫字樓公寓和酒店，帶動的是高端消費群體。現(xiàn)在最西戶的性價比非常高，同樣的戶型，更少的價格，咱千萬不能錯過，不然就太可惜了。沒問題的，今天看好直接定下來就是了，錯過了肯定會后悔的。從事這行以后才知道，買房子一定得一步到位。還能了解一些安裝的東西，真正讓您住的安心。所以我今天一定要給你推薦一套價格最合適，戶型最適合的好房源。并且自己當時也對我們說，無論是戶型設(shè)計，樓間距，小區(qū)的綠化，后期物業(yè)公司的物管，我都非常的滿意，而且買這房子確實為以后省掉了不少錢，也決定讓我有需求的好朋友們一起到這邊看看，選選。就拿公攤來說，大哥，你應(yīng)該也知道，現(xiàn)在小高層、高層的公攤一般都是在25%，而咱們的公攤是15%~18%，相差10%，如果現(xiàn)在是買120平方的話，就需要多花12平的錢，周邊的社區(qū)按每平方4500元算的話，那也多花四五萬呢。大哥，我相信新城周邊的樓盤你也轉(zhuǎn)了很多遍了，咱們中央花城一共120畝地，就拿出了45畝地來建綠化，斥資3500萬打造皇家園林景觀設(shè)計，咱們在社區(qū)是可以親眼感受到，親眼看到的，中央的景觀綠化，水系，噴泉達到了27畝地，整體為簡歐風格，花園有園林花架，有兒童戲水池，親水平臺，羽毛球場。我們的成本和別的小區(qū)的成本也是不同的。尤其是中心地段的更是寸土寸金，再加上現(xiàn)在土地屬政府直上直下管理，所有的土地必須實行招拍掛的形式才能售出，也就是說以前開發(fā)商只要有關(guān)系，就可以不花錢或花少花錢就能拿到很好的土地，而現(xiàn)在經(jīng)過拍賣的形式，誰出的錢多久給誰，這也從一定程度上增加了土地的成本，所以說現(xiàn)在的土地不是年年漲，而是月月漲，日日漲。再看看供應(yīng)量：房子是依附土地而建的，而土地本身有三大特殊屬性，不可移動，不可復(fù)制，不可再生。物依稀為貴，這樣的房子是無價之寶，可遇不可求?。≡僬?，建房子不像做蛋糕，一個小時就完成了。第七步 入市良機大哥，您既然想買房子，早買晚買肯定都得買。所以衡量一個房子好壞境的標準除了地段、戶型以外還要考慮周邊環(huán)境、配套設(shè)施。來我們中央花城看房子的客戶都是看到了咱們這里的購買價值。拿中國的需求來說：年輕人結(jié)婚用房增多。剛才給您說的那個客戶就是把前兩年賺的錢拿出來投資房產(chǎn)，為自己的錢上個保險。買股票風險極大，它可以讓你一夜間百萬富翁也可以讓你傾家蕩產(chǎn)。一般像您這樣有眼光的人，不都在拼命向銀行借錢，誰還存銀行?。抠I房子多好啊，首付30%就行，剩下的都是銀行貸款，像您這樣有眼光的人還有誰把錢存銀行？看好了，定下來就行。（政策針對的人群為投資和投機性客戶，利率調(diào)控的是二套三套需求，保證第一次購房者利益，房價走勢是根據(jù)市場決定的，分析一線和二線三線城市區(qū)別。我們可以利用區(qū)位優(yōu)勢，以及獨一無二的周邊配套談升值潛力。反正這套房子，你們小兩口住，沒有壓力，并且居住也很舒服。填寫公共部分，客戶不反對的情況下讓其簽字收款。第五步 逼定1準：建立在水到渠成的過程中，要多和客戶交流，忌諱易言之談，抓住問題。東北角是廚房，餐廚一體化非常實用，北側(cè)贈送一個近6平方的北向陽臺，衛(wèi)生間同樣連接一個平臺，可以放一臺洗衣機，洗衣服用。再次摸底，關(guān)鍵是讓客戶產(chǎn)生信賴感，鼓勵客戶講述更多的購房原因及對本社區(qū)的看法，為后期的具體問題解決埋下伏筆。而且咱們開發(fā)商在威海、杭州、開化開發(fā)多數(shù)高端別墅洋房，所以說，更加注重細節(jié)，更加注重做社區(qū)的景觀環(huán)境，花同樣的錢肯定要買樓王的位置，肯定要買一個社區(qū)，對吧。首先，由南門進入，映入眼簾的是咱們歐式景觀的鞏墻，它是由大通道與親水廣場相連接，親水廣場上設(shè)置親水平臺，類似于咱們現(xiàn)在在鳳鳴湖上見到的親水平臺。您好！大哥，我叫（雙手向客戶遞上名片），很高興認識您啊。您這邊請，我簡單給您介紹一下我們中央花城的整體規(guī)劃，買不買沒關(guān)系，咱得把該知道的都知道了，這樣咱也不白來一趟啊~(2)房子的價格是由品質(zhì)決定的，一分錢一分貨。（4）男士要贊美：有家庭責任心，事業(yè)成功，成熟穩(wěn)重。太短則虛假，太長則沒機會拉關(guān)系。任何商品的價格沒有高與不高，只有值與不值，比如汽車，一輛奇瑞與一輛奔馳都是交通工具，但為什么價格有天壤之別呢？就是因為其中的配置不同，安全系數(shù)不同，使用的舒適度也不不同，正所謂：“一分錢一分貨”，所以，大哥我們買東西不能只看表面價格，更要考慮內(nèi)在品質(zhì)，買房子更應(yīng)該如此！據(jù)數(shù)字統(tǒng)計人的一生有70%的時間是在家中度過的，、成本分析二、樓盤對比第九步 具體問題具體分析 第十步 簽合同收錢要快，簽單要快，送客戶要快；簽訂協(xié)議注意書寫正確的房價之外，同時與客戶約定交款時間，補款時間一定要注明，甚至在此同時讓客戶簽字按手印，以免后期客戶拖款現(xiàn)象發(fā)生；作為主人銷售人員的談客夾里面是一直放著協(xié)議書的，以便在逼定的時候給客戶盡快下定簽訂協(xié)議。國家逐步取消福利分房，前2年108種稅收減免的出臺及契稅的減半征收，這些只能激活一下，不能達到推動房地產(chǎn)發(fā)展的目的，只有按揭法出臺，才能根本改變房地產(chǎn)市場，到那時沒什么有錢人和沒錢人的區(qū)別，因此，不是您有錢就能買到新房子的。等到按揭普遍推廣，您就沒有什么優(yōu)勢了，比方說一套房子50萬，按國際上最流行的按揭方式，可以提供八成30年按揭，那么首期付20%，10萬元，以后每月1000元，那誰買不起？那時不是說有錢能買到好房子的。我們社區(qū)配套也很齊全，有健身廣場、親水平臺、小孩游泳池等，讓你的生活多姿多彩，舒適而享受。您可以看一下新城的規(guī)劃圖好環(huán)境包括外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境。投資房產(chǎn)首先要選擇絕版核心地段；其次是好環(huán)境好配套，再就是好物業(yè)的房子。另外房子不單單可以消費，滿足人們的居住需求，還可以出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、變現(xiàn)等，滿足人們的投資功能。房產(chǎn)具有不可轉(zhuǎn)移、不可磨滅、安全的特性，可住、出租、抵押、轉(zhuǎn)讓，易于快速變現(xiàn)，而且現(xiàn)在房地產(chǎn)開始回暖，馬上就會出現(xiàn)大幅度漲價，是最安全收益最高的投資方式。大哥！你炒股嗎？（有點?。┠阗I股票?。〈蟾绲耐顿Y意識非常強，炒股也不是一般百姓做的??！這段時間股市不錯吧？大哥，您對股票投資應(yīng)該很了解吧。大哥！難道你真認為不會虧嗎？告訴你：銀行存錢絕對虧本，負利率在這幾年應(yīng)該不陌生吧，錢越來越不值錢，錢存銀行就像陽光下的冰塊，是逐漸融化。也可以說是零風險投資，為什么這么說呢？咱們可以做一下簡單的比較。第六步 保值升值目的：告訴客戶現(xiàn)在是買房子的最好時機，而且現(xiàn)在買我們的房子最能升值保值了。（1）回家和家人商量問題商量專題（解決辦法：主動問商量哪方面的問題，針對問題一一解決；（其實商量的問題無非有：位置、價格、小區(qū)內(nèi)部配套、社區(qū)周圍配套、有無產(chǎn)權(quán)、戶型、面積大小等等）（2）再看看，比較比較問題樓盤比較專題（3）價格太高了，要優(yōu)惠價格高專題（分清客戶是真的嫌價格高，還是心理左右）、優(yōu)惠專題（4）要多層不要小高層問題多層與小高層的對比專題（5）首付款不夠下定決心后再籌錢，很多時候首付不夠只是借口，說明誠意度不夠；（6）位置偏（7）醫(yī)院注意：（1）逼定力度一定要狠，一定敢于和客戶要錢，一定要認識到現(xiàn)在勸他買房是對他好；（2）注意不要干逼，在客戶有問題的情況下一定要解決問題后直接跟著逼定。要身份證，寫名字。這個就是咱們的側(cè)臥室了，連接了一個大的景觀飄窗用來做一個兒童房老人房都可以。整體來看 這個戶型南向為雙南向臥室加東向客廳保證通風采光，北向為廚衛(wèi)客臥室等次要功能單位，戶型比較方正且南北通透，采用干濕分離的，動靜分區(qū)的先進設(shè)計理念。完善的醫(yī)療體系呵護您的身心健康。不僅可以為您提供24小時監(jiān)控、24小時電子巡更系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)、一卡通等智能化安防系統(tǒng)，為您及家人的人身財產(chǎn)保駕護航。軟水系統(tǒng)可以軟化水中的重金屬離子例如鈣、鎂等。您好！大哥，我叫（雙手向客戶遞上名片），很高興認識您啊。您這邊請，我簡單給您介紹一下我們的整體規(guī)劃，買不買沒關(guān)系，咱得把該知道的都知道了，這樣咱也不白來一趟啊~(2)房子的價格是由品質(zhì)決定的，一分錢一分貨。（3）一大家子來，要贊美家庭和睦。，肢體語言傳遞55%的信息，語調(diào)傳遞37%，語言傳遞8%，所以要利用好三拍三拖。主要包括：拉關(guān)系，贊美，摸底（淺摸）等。b．購買實力（為推房源摸底鋪墊）：； ； ？ c．其他的：，幾口人住 ？（摸面積）——→您現(xiàn)在住多大的？ ——→那您原來住哪兒啊？ 。注意事項：（1）逢人減歲（2）贊美要真誠，用眼神，語調(diào)來表現(xiàn)。您想買個什么樣的房子？想大體在哪個區(qū)域選？造勢：第一時間造勢，制造緊迫感，便于后期逼定。是太白路核心商圈首席城市綜合體項目，同時也是太白路唯一現(xiàn)房銷售的樓盤。2萬㎡的空中花園景色宜人環(huán)境優(yōu)美，六大園區(qū)分布有致，健身器材等隨處可見，數(shù)十種綠化植物，營造一步一景的自然景觀。距離火車站汽車站僅約兩公里。再次摸底，關(guān)鍵是讓客戶產(chǎn)生信賴感，鼓勵客戶講述更多的購房原因及對本社區(qū)的看法，為后期的具體問題解決埋下伏筆。廚房旁邊就是公用的衛(wèi)生間，該衛(wèi)生間采用了干濕分離的設(shè)計理念，洗刷間與衛(wèi)生間中間有門將其分隔開，互不打擾使用方便，非常適合一家三代人使用。X哥/姐房子有大有小適合您的才是最好的，我覺得這個戶型就挺適合您的，您覺得呢？第五步 逼定1準：建立在水到渠成的過程中，要多和客戶交流，忌諱易言之談，抓住問題。填寫公共部分，客戶不反對的情況下讓其簽字收款。反正這套房子，你們小兩口住，沒有壓力，并且居住也很舒服。您考慮來考慮去，無非就是考慮買房值不值，像您生意做的這么成功，真的很羨慕。）隨著通脹壓力逐漸加大，老百姓開始考慮如何使得手上的現(xiàn)金和存款保值增值，目前市面上的投資理財工具和產(chǎn)品不少，但是真正適用和有效的很少。第二：黃金。第四：民間借貸：民間借貸在咱們這邊興起的時間不長，但是由于看到這種方式的高回報，發(fā)展迅猛。他說買房子是無風險有保障有回報的好買賣。雖然現(xiàn)在很多父母有房子，但“新人新居”是一種觀念；中年群體舊換新，小換大，隨著城市的遷移，改善性住房時一種發(fā)展趨勢。好地段（講區(qū)域，講沙盤）李嘉誠告訴我們：投資房產(chǎn)第一看地段；第二看地段；第三還是看地段。所以衡量一個房子好壞境的標準除了地段、戶型以外還要考慮周邊環(huán)境、配套設(shè)施。就像股票，股票賺錢不等于所有的股票都賺錢，也不等于什么時候入市都賺錢，所以選擇什么時候入市相當重要，現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的低谷，肯定要回升，肯定要好轉(zhuǎn)。專家預(yù)測，如今中國的“新三大件”首先是住房，汽車以及通訊設(shè)備（電腦），目前老百姓最迫切的要求就是一方生存空間“小康不小康，關(guān)鍵看住房”。一個掃地的阿婆，現(xiàn)在身價過百萬，過著無憂無慮的生活，憑的什么，就是在15年前買樓，付首期款，租出去，用租金供樓，租金上漲，再用多余的租金去買房，今天她有三套房子，這就是她的身價。注意點：，語調(diào)要輕松上揚。開場白的過程中，只要客戶不提房子，自己千萬不要提房子，使勁的和客戶聊天，引導(dǎo)客戶，激發(fā)客戶的購買欲望，在為客戶創(chuàng)造購買動機的過程中，讓客戶多說自己少說。注意事項：（1）逢人減歲，遇物增錢：（2）贊美要真誠，用眼神，語調(diào)來表現(xiàn)。您想買個什么樣的房子？想大體在哪個區(qū)域選？造勢：第一時間造勢，制造緊迫感，便于后期