【正文】 為 12,000/㎡。 項(xiàng)目初步調(diào)研工作已經(jīng)完成，現(xiàn)已確定有磐城地產(chǎn)親自建筑親自銷(xiāo)售，待地塊競(jìng)買(mǎi)成功后于 1 月 5 日確定建議書(shū)，并于 1 月 8 日完成地塊詳細(xì)調(diào)研，完成項(xiàng)目定位報(bào)告。 為了保證施工時(shí)，綠色的施工概念得以貫徹實(shí)施，也為了貫徹可持續(xù)發(fā)展的理念，本項(xiàng)目在施工時(shí)會(huì)引進(jìn)綠色施 工管理，要爭(zhēng)取做到以下幾點(diǎn)： 降低對(duì)環(huán)境的不利影響 , 包括了場(chǎng)地土壤環(huán)境保護(hù)、大氣環(huán)境保護(hù)、噪聲影響管理、水污染防治、光污染防治、對(duì)周邊區(qū)域安 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 全影響管理、古樹(shù)名木與文物保 護(hù)等； 節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材管理 ， 目前對(duì)于優(yōu)化降水方案 ， 盡量減少地下水的抽取 ， 合理利用已抽取的地下水等 ； 固體廢棄物管理 , 建筑場(chǎng)地產(chǎn)生的固體廢棄物涉及到節(jié)能、節(jié)材和環(huán)境影響 ， 要引起足夠的重視 ， 應(yīng)該按照減量化、資源化和無(wú)害化的原則管理；場(chǎng)地文明和人員的健康安全 ， 這是綠色施工的重要組成部分 ， 實(shí)現(xiàn)以人為本 ，形成一個(gè)和諧健康的氛圍。 由于本項(xiàng)目位于南方，因此會(huì)采用新型的“ 復(fù)合保溫隔熱結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù) ”，通過(guò) 適應(yīng)南方氣候的新型結(jié)構(gòu)體系復(fù)合保溫隔熱圍護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù) ，解決 圍護(hù)結(jié)構(gòu)形式節(jié)能構(gòu)造所關(guān)聯(lián)的單一材料自保溫隔熱技術(shù) ； 解決了輕骨料混凝土圍護(hù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)的結(jié)構(gòu)承重、保溫、隔熱、隔聲一體化問(wèn)題 ， 降低了水泥、鋼材消耗量及廢舊材料的利用 , 這一設(shè)計(jì)技術(shù)在南方氣候環(huán)境下的推廣利用 ， 可以達(dá)到節(jié)能、節(jié)材的要求 ， 并實(shí)現(xiàn)室內(nèi)環(huán)境舒適化的目的。項(xiàng)目周邊目前配套設(shè)施的不足是缺乏文化休閑娛樂(lè)場(chǎng)所以及銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施。但是由于唐家灣鎮(zhèn)目前的建設(shè)比較落 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 后，許多基礎(chǔ)設(shè)施仍未建設(shè)完畢，治安環(huán)境不夠理想，存在一定的安全隱患。 五、 產(chǎn)品定位及建議 我們公司項(xiàng)目產(chǎn)品主要由 80平方米和 100平方米兩梯四戶(hù)型的高層組成， 80平方米兩梯四戶(hù)型的高層有 14層，共 448戶(hù)，占 37％，共 42560平方米。 ? 本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題 （ 1）根據(jù)不同的客戶(hù)群體特點(diǎn)注意在開(kāi)發(fā)中進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)方案的制定和推廣。 （ 2）該項(xiàng)目地塊附近外來(lái)人口和打工群體聚集，建設(shè)高質(zhì)量低價(jià)位的 80㎡至 100㎡現(xiàn)代宜居商品房，有利于吸引剛需客戶(hù)和改善型客戶(hù)，契合市場(chǎng)需求。 ? 開(kāi)發(fā)規(guī)模 該區(qū)域項(xiàng)目樓盤(pán)的平均建筑面積在 20 萬(wàn)平方米以上，平均占地面積在 1 萬(wàn)平方米以上。如今，唐家片區(qū)的快速發(fā)展，大大增加香洲區(qū)住宅市場(chǎng)的吸引力和潛力。 在“雙限”政策和新“國(guó)五條”等措施的嚴(yán)厲打壓下，珠海市土地市場(chǎng)較之之前已經(jīng)逐漸趨于理性，但是土地成本仍然較高。 ? 尋求合作原因 ： 本公司影響力不足，需要與珠三角范圍內(nèi)具有影響力的房地產(chǎn)公司合作。 ? 一年內(nèi)銷(xiāo)售完畢，未能銷(xiāo)售完的部分由世聯(lián)地產(chǎn)作為購(gòu)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)。 第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 ? 項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)展：手續(xù)報(bào)批中 ? 立項(xiàng)主體變更：暫無(wú) ? 有關(guān)立項(xiàng)的政府文件：暫無(wú) ? 土地所有權(quán)歸屬：國(guó)有土地 ? 土地使用權(quán)歸屬：磐城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 ? 土地的他項(xiàng)權(quán)益：沒(méi)有 ? 土地的用途：商業(yè)、居住用地 ? 有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件：暫略 ? 規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬：國(guó)有土地 ? 規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬：磐城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 ? 規(guī)劃用地用途：擬規(guī)劃為商業(yè)、居住用地 ? 規(guī)劃批文：暫略 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 合作方：世聯(lián)地產(chǎn) 公司簡(jiǎn)介： 公司名稱(chēng)： 深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司 公司英文名稱(chēng)： Shenzhen Worldunion Properties Consultancy Incorporated 上市市場(chǎng)： 深圳證券交易所 上市日期： 20xx0828 發(fā)行價(jià)格： 主承銷(xiāo)商： 招商證券股份有限公司 成立日期： 19930413 注冊(cè)資本： 42432 萬(wàn)元 機(jī)構(gòu)類(lèi)型： 其它 組織形式： 中外合資企業(yè) 董事會(huì)秘書(shū)： 袁鴻昌 公司電話(huà)： 075522162708,075522162824 董秘電話(huà)： 075522162824 公司傳真： 075522162231 董秘傳真： 075522162231 公司電子郵箱： 董秘電子郵箱： 公司網(wǎng)址： 郵政編碼： 518001 信息披露網(wǎng)址： 證券簡(jiǎn)稱(chēng)更名歷史： 世聯(lián)行 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 注冊(cè)地址： 深圳市羅湖區(qū)深南東路 2028 號(hào)羅湖商務(wù)中心 12 樓 辦公地址： 深圳市羅湖區(qū)深南東路 2028 號(hào)羅湖商務(wù)中心 12 樓 公司簡(jiǎn)介： 深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司是經(jīng)商務(wù)部 20xx 年 8 月 2 日出具的 (商資批[20xx]1316號(hào) )批準(zhǔn) ,由世聯(lián)地產(chǎn)有限以截至 20xx年 4月 30日經(jīng)信永中和審計(jì)的母公司凈資產(chǎn) 9, 1: 9,600萬(wàn)股 ,整體變更設(shè)立為中外合資股份有限公司。 ? 供電：電力來(lái)源于南方電網(wǎng)，采用雙回路供電，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定； ? 供水：由珠海市國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、珠海市內(nèi)唯一一家供水企業(yè) ——珠海市水務(wù)集團(tuán)有限公司直供，日供水量 萬(wàn)立方米； ? 通訊：園區(qū)設(shè)有通訊中心，電信光纜已進(jìn)入園區(qū)，已開(kāi)通國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)，可提供傳真、移動(dòng)通訊等多項(xiàng)服務(wù)。整體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目地塊位于珠海市交通的重要區(qū)位，交通便利，位置優(yōu)越。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 第一部分：項(xiàng)目概況 一、 宗地位置 賽車(chē)場(chǎng)地塊位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域，緊鄰珠海國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)、高新區(qū)管委會(huì)。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以及公司自身情況，項(xiàng)目分為一年開(kāi)發(fā)，一年銷(xiāo)售，項(xiàng)目建筑面積為 168,000 ㎡，其中第一季度開(kāi)發(fā)面積為 64,640 ㎡，第二季度開(kāi)發(fā)面積為 66,240 ㎡，第三季度開(kāi)發(fā)面積為 ㎡，第四季度開(kāi)發(fā)面積為 ㎡。 （ 3）項(xiàng)目淵源 唐家灣地 處于珠江出口西岸，北倚青蔥翠綠的鳳凰山麓，面向浩瀚的南中國(guó)海，十幾千米長(zhǎng)的海岸線(xiàn)蜿蜒而上，山色水影交融，風(fēng)景迷人。因此本項(xiàng)目的發(fā)展得到了珠海市政策的支持。賽車(chē)場(chǎng)地塊規(guī)模適宜，土地價(jià)格較低， 處在市政規(guī)劃發(fā)展用地，發(fā)展較快 對(duì)磐城地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展和戰(zhàn)略布局都有非常重要的作用。可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)論證，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在法律層面上，可行性研究是建設(shè)單位與各有關(guān)部門(mén)簽訂各種協(xié)議和合同的依據(jù)，也是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備購(gòu)置的重要依據(jù)；最后，可行性研究是國(guó)家各級(jí)計(jì)劃綜合部門(mén)對(duì)固定資產(chǎn)投資實(shí)行調(diào)控管理、編制發(fā)展計(jì)劃、固定資產(chǎn)投資、技術(shù)改造投資的重要依據(jù)，也是可行性研究是項(xiàng)目考核和后評(píng)估的重要依據(jù)。改造后長(zhǎng) 1435 米，道路寬為 36 米，雙向四車(chē)道，其中機(jī)動(dòng)車(chē)道寬為 8 米，非機(jī)動(dòng)車(chē)道寬為 3． 5 米，在兩邊機(jī)非車(chē)道之間還有各兩米的綠化帶，兩邊人行道寬為 4． 5 米。這些政策是實(shí)現(xiàn)高端消費(fèi)服務(wù)的需要，可以利用良好的濱海景觀資源形成辦公、金融、娛樂(lè)等完善的城市核心區(qū)域。 項(xiàng)目 西側(cè)為中博衛(wèi)視和鋼鐵廠；南側(cè)臨近峰濤光子科技公司；北側(cè)臨近遠(yuǎn)亮教育高四復(fù)讀學(xué)校；東側(cè)臨近廣東省韶關(guān)技師學(xué)院珠海分校。項(xiàng)目產(chǎn)品包括高層住宅、大型超市、停車(chē)位等，充分滿(mǎn)足了不同年齡區(qū)間、不同需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)、家庭結(jié)構(gòu)的客戶(hù)需求。目前，科技一路、留詩(shī)路、港灣大道等主要的交通要道均已通車(chē)。 醫(yī)療情況：中大五院。容積率≤ 且≥ ，綠地率≥35%，集中獨(dú)立商業(yè)區(qū)建筑密度≤ 35%，住宅區(qū)建筑密度≤ 20%，商業(yè)建筑面積比例不超過(guò)10%，陽(yáng)臺(tái)面積比例不超過(guò) 28%，土地成交價(jià)格為 6700 元 /㎡。自 20xx年 1月 13 日 ,公司證券簡(jiǎn)稱(chēng)由原 世聯(lián)地產(chǎn) 變更為 世聯(lián)行 。 地塊東臨留詩(shī)路，南近科技一路，西、北近官塘灣。 ? 土地方的信用： 土地方磐城地產(chǎn)的信用十分良好，磐城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于 20xx 年開(kāi)發(fā)建設(shè)北京師范大學(xué)青年公寓，現(xiàn)已交付使用。 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 隨著政策的調(diào)整和時(shí)間的推移，土地供應(yīng)量會(huì)越來(lái)越少，未來(lái)供應(yīng)的商品住宅遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了置業(yè)者的住房需求，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展以及政府政策的調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施投資的增加，珠海市房地產(chǎn)將會(huì)迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇。 從該區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，唐家片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為大中型實(shí)力企業(yè)，由于開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富或項(xiàng)目考慮比較周全，整體開(kāi)發(fā)檔次不低，園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境建設(shè)等水平存在一定的差異，但差異不大。 ? 平均消化率 該區(qū)域項(xiàng)目樓盤(pán)的平均消化率在 70％以上，部分樓盤(pán)甚至達(dá)到 85%。 ? 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) 隨著珠海市政府的政策支 持和建設(shè)，高新區(qū)吸引眾多企業(yè)集聚，還有多所大學(xué)的建成投入，人口增加，唐家片區(qū)住宅市場(chǎng)在香洲區(qū)住宅市場(chǎng)中逐漸成為一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)香洲區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展具有重要作用，發(fā)展?jié)摿薮蟆? （ 4）在項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷(xiāo)中要采取各種優(yōu)惠措施和方法進(jìn)行促銷(xiāo)，加快開(kāi)發(fā)商資金的回流速度。項(xiàng)目建設(shè)為小高層 住宅，其中，兩梯四 戶(hù)戶(hù)型面積為 80 ㎡的有 8 棟， 層數(shù)為 14 層； 兩梯四戶(hù)戶(hù)型面積為 100㎡的有 12 棟， 層數(shù)為 16 層； 建筑物之間 組團(tuán)分布，將大戶(hù)型和小戶(hù)型的樓棟區(qū)分開(kāi)，進(jìn)行一期開(kāi)發(fā)。 ，目前已進(jìn)行“七通一平”。設(shè)計(jì)主題以 科技、樂(lè)活的中小套型住宅 ，以此來(lái)吸引高新區(qū)周邊具有 剛性需求的首次置業(yè)的人群 ，這一人群群體基礎(chǔ)廣，客戶(hù)量大，剛性需求大，購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻低，會(huì)成為未來(lái)珠海市高新區(qū)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。同時(shí)可減少裝飾材料對(duì)人體健康造成的影響。同時(shí)，本項(xiàng)目還設(shè)計(jì)了 100 ㎡的中等戶(hù)型，可以滿(mǎn)足一些再次置業(yè)的顧客的要求，或者可以買(mǎi)來(lái)進(jìn)行投資，充分照顧到了不同群體顧客的利益需求。銷(xiāo)售許可證于 1 月底獲得。本項(xiàng)目推出產(chǎn)品為毛坯房，建安成本為 1800 元 /㎡；項(xiàng)目總投資（不包含營(yíng)業(yè)稅和所得稅）約為 億元。 表 66 資金投入計(jì)劃 項(xiàng)目 20xx 年 1 月 20xx 年 2 月 20xx 年 3 月 一、現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售面積（㎡） 17,918 17,918 銷(xiāo)售額 203,256,000 203,256,000 銀行貸款 675,360,000 自有資金 606,973,333 小計(jì) 1,282,333,333 203,256,000 203,256,000 二、投資情況 土地出讓金 1,125,600,000 咨詢(xún)、策劃、規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理 90,048,000 建安費(fèi)用 38,304,000 38,304,000 39,744,000 管理費(fèi)用（工資和辦公費(fèi)用） 4,277,280 4,438,080 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（含廣告費(fèi)） 3,376,800 3,376,800 融資費(fèi)用 20,308 稅費(fèi) 66,163,091 66,163,091 裝修費(fèi)用 利息資本化 7,779,400 小計(jì) 1,261,751,708 112,121,171 113,721,971 凈現(xiàn)金 20,581,625 91,134,829 89,534,029 凈現(xiàn)金和 20,581,625 111,716,454 201,250,483 項(xiàng)目 20xx 年 4 月 20xx 年 5 月 20xx 年 6 月 一、現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售面積（㎡） 17,918 17,918 17,918 銷(xiāo)售額 203,256,000 203,256,000 203,256,000 銀行貸款 自有資金 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 小計(jì) 203,256,000 203,256,000 203,256,000 二、投資情況