【正文】 ， 盡量減少地下水的抽取 ， 合理利用已抽取的地下水等 ； 固體廢棄物管理 , 建筑場(chǎng)地產(chǎn)生的固體廢棄物涉及到節(jié)能、節(jié)材和環(huán)境影響 ， 要引起足夠的重視 ， 應(yīng)該按照減量化、資源化和無(wú)害化的原則管理；場(chǎng)地文明和人員的健康安全 ， 這是綠色施工的重要組成部分 ， 實(shí)現(xiàn)以人為本 ，形成一個(gè)和諧健康的氛圍。 推動(dòng)以節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保為核心的綠色建筑技術(shù)發(fā)展 , 是我國(guó)的一項(xiàng)既有政策。 項(xiàng)目初步調(diào)研工作已經(jīng)完成，現(xiàn)已確定有磐城地產(chǎn)親自建筑親自銷(xiāo)售，待地塊競(jìng)買(mǎi)成功后于 1 月 5 日確定建議書(shū)，并于 1 月 8 日完成地塊詳細(xì)調(diào)研，完成項(xiàng)目定位報(bào)告。 2 月出即開(kāi)始銷(xiāo)售。根據(jù)項(xiàng)目測(cè)算，本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格為 12,000元 /㎡，商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為 20,000 元 /㎡，停車(chē)位的銷(xiāo)售價(jià)格為 4,000 元 /㎡，項(xiàng)目總體銷(xiāo)售均價(jià)為 12,000/㎡。詳細(xì)成本見(jiàn)下表： 表 61 項(xiàng)目成本預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 金額（元） 成本單價(jià) 備注 土地出讓金 1,125,600,000 6,700 咨詢(xún)、策劃、規(guī)劃、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理 90,048,000 536 建安費(fèi)用 302,400,000 1,800 開(kāi)發(fā)成本合計(jì) 1,518,048,000 9,036 管理費(fèi)用（工資和辦公費(fèi)用） 33,768,000 201 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（含廣告費(fèi)） 33,768,000 201 融資費(fèi)用 4,061,573 裝修費(fèi)用 毛坯房 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 項(xiàng)目總投資 1,589,645,573 二、稅務(wù)分析 本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅適用銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅率，為 5%，城建稅與教育費(fèi)附加分別按繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅的 7%、 3%計(jì)算繳納。 、投資回報(bào)率、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 62 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /㎡） 項(xiàng)目總金額（元） 銷(xiāo)售收入 16,011 2,095,560,000 直接成本 11,599 1,518,048,000 總投資 13,640 1,785,215,686 稅前利潤(rùn) 2,371 310,344,314 稅后利潤(rùn) 1,778 232,758,236 銷(xiāo)售凈利率 % 總投資回報(bào)率 % 銷(xiāo)售毛利率 % 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 表 63 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期利潤(rùn)體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年 1 月 20xx 年 12 月 合計(jì) 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 結(jié)算面積（㎡） 11,945 17,918 17,918 11,945 59,727 單位利潤(rùn)（元 /㎡） 34,031 34,031 34,031 34,031 34,031 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元） 8,103 3,106 3,106 14,315 3,106 （ 1） 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化 ，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較。 表 67 銷(xiāo)售回款計(jì)劃 年度 20xx 年 1 月 20xx 年 2 月 20xx 年 3 月 銷(xiāo)售均價(jià)（元 /㎡） 12,000 12,000 銷(xiāo)售面積（㎡） 銷(xiāo)售收入（元） 開(kāi)發(fā)成本（元） 434,846,520 435,170,253 435,462,657 各期費(fèi)用（元） 26,716,769 26,716,769 26,716,769 各期稅費(fèi)（元） 16,884,000 16,884,000 16,884,000 成本費(fèi)用（元） 151,804,800 151,804,800 151,804,800 總投資（元） 178,521,569 178,521,569 178,521,569 利潤(rùn)總額（元） 178,521,569 178,521,569 。 表 65 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià) 90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià) 110% 預(yù)測(cè)售價(jià) 120% 營(yíng)業(yè)額 1,886,004,000 2,095,560,000 2,305,116,000 2,514,672,000 稅前利潤(rùn)（元） 279,309,883 310,344,314 341,378,746 372,413,177 稅后凈利（元） 209,482,412 232,758,236 256,034,059 279,309,883 銷(xiāo)售凈利率 % % % % 四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 按照土地增值稅稅率表，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%；按照土地增值稅稅率表，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%。 第六部分：投資收益分析 一、成本預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目占地面積為 84,000 ㎡，容積率為 ，總建筑面積達(dá) 168,000 ㎡，所采用的產(chǎn)品類(lèi)型為 60 ㎡和 100 ㎡的住宅，總建筑面積為 179,180 ㎡，不含地下車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售面積為 147,680㎡，居住可售面積為 130,880 ㎡，商業(yè)項(xiàng)目面積為 16,800 ㎡，車(chē)位可售面積為 31,500 ㎡。詳細(xì)開(kāi)竣工時(shí)間、開(kāi)竣工面積見(jiàn)下表（按季列示）： 表 51 項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間及開(kāi)竣工面積 季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 開(kāi)工面積（㎡） 64,640 66,240 100,800 20,320 竣工面積（㎡） 21,280 66,240 80,880 62,320 上表為每一季度開(kāi)竣工面積及開(kāi)工進(jìn)度，按照原定的計(jì)劃，項(xiàng)目可以按時(shí)建造完畢并且進(jìn)行銷(xiāo)售。 本項(xiàng)目從 20xx 年 1 月 1 日開(kāi)始報(bào)批報(bào)建， 1 月 10 日獲得施工許可證，從 1 月 15 日起動(dòng)工，至 11 月底結(jié)束。本公司將貫徹落實(shí)國(guó)家科技創(chuàng) 新的方針， 在綠色建筑技術(shù)領(lǐng)域進(jìn)一步開(kāi)拓發(fā)展 , 不斷創(chuàng)新 ， 為我國(guó)的綠色建筑技術(shù)的發(fā)展做出新的貢獻(xiàn)。為了滿足單身人群或者是新婚夫妻的需要，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)了 60 ㎡的小戶型，滿足小家庭結(jié)構(gòu)的需求，即使在未來(lái)有小孩，也可以滿足居住的需要。 ： 項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)分為 11 期開(kāi)發(fā)，邊開(kāi)發(fā)邊銷(xiāo)售，預(yù)測(cè)會(huì)在年底將所有項(xiàng)目將竣工，銷(xiāo)售時(shí)間視現(xiàn)實(shí)情況決定。 清水飾面混凝土表面不作抹灰、噴涂、干掛等裝飾 ， 節(jié)省資源 ， 而且混凝土內(nèi)部摻加摻合料 ， 可以提高混凝土抗凍、保溫的性能 ， 并提高了混凝土的耐久性 ， 延長(zhǎng)了混凝土的使用壽命。首先在建筑節(jié)能方面，采用以遮陽(yáng)、隔熱技術(shù)為主，推廣使用太陽(yáng)能技術(shù)，滿足節(jié)能減排的要求；其次，在建設(shè)時(shí)采用化學(xué)建材，以塑料、新型防水材料、建筑涂料為主要的建筑材料，使建筑的外觀、風(fēng)格看起來(lái)與眾不同；第三，在進(jìn)行樓棟的主體結(jié)構(gòu)建筑時(shí)，使用混凝土新技術(shù)，擴(kuò)大預(yù)拌混凝土的使用范圍，提高使用量，增加高強(qiáng)性能混凝土的使用量，同時(shí)推廣應(yīng)用 Ⅲ級(jí)鋼筋和 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 鋼筋焊接網(wǎng)，以這種新的建筑科技為樓棟的主體建筑材料。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 ： 本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為了貼合周邊環(huán)境，預(yù)期建設(shè)為 公寓式 的住宅，具有濃重的現(xiàn)代生活氣息，將本項(xiàng)目打造成為高新區(qū)內(nèi)富有 人文特色 的住宅小區(qū)。同時(shí)，本項(xiàng)目?jī)?nèi)配有充裕的地下停車(chē)位，無(wú)論是對(duì)于業(yè)主還是對(duì)于將來(lái)進(jìn)入本項(xiàng)目超市進(jìn)行購(gòu)物的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)都十分方便。因此在項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時(shí)，周邊需要種植綠化帶防止沙塵，阻擋來(lái)自公路的噪音，同時(shí)需要提供高水平的物業(yè)服務(wù)管理，確保項(xiàng)目周邊的治安安全。雖然留下一定的附著物，但造型十分簡(jiǎn)單，容易拆遷，對(duì)開(kāi)成成本不造成任何的威脅。 第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 ，建筑密度約為 10%，配套設(shè)施面積達(dá) 18%。 四、 整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素 珠海市香洲區(qū) 唐家片區(qū)商品住宅市場(chǎng)主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，剛需型客戶存在一定外溢情況，較高的均價(jià)導(dǎo)致了其產(chǎn)品力不均衡的缺點(diǎn)。 （ 3）在制定產(chǎn)品價(jià)格時(shí)要進(jìn)行多種分析后再確定，不要一刀切。 ? 本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力 珠海市香洲區(qū) 唐家片區(qū)商品住宅市場(chǎng)主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，缺少一定量剛需型戶型，導(dǎo)致均價(jià)較高，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不均衡。 （ 2）項(xiàng)目地塊周邊生活配套設(shè)施不成熟，商業(yè)氣息氛圍差，缺乏大型生活服務(wù)型的商場(chǎng)超市，生活便利性差。目前，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)量以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，未來(lái) 23年內(nèi)剛需型產(chǎn)品會(huì)逐漸增加，滿足市場(chǎng)剛性需求，以 80至 120平方米戶型產(chǎn)品為主，同時(shí) 150平方米以上的大戶型產(chǎn)品仍在市場(chǎng)上占較大的比重。 ? 產(chǎn)品形式 該區(qū)域的項(xiàng)目樓盤(pán)以洋房和小高層為主，還有建有別墅和高層等，以 80 至 120 平方米實(shí)用型的二三房為主，也有 150 平方米以上的多房多廳戶型。 二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 區(qū)域內(nèi)的商品住宅市場(chǎng)主要以品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，以多戶型大戶型商品房為主，剛需型產(chǎn)品存在供應(yīng)不足問(wèn)題，造成剛需型客戶存在一定外溢情況。唐家片區(qū)有新開(kāi)發(fā)小區(qū)如遠(yuǎn)大美域、格力海岸、保利海上五月花、華發(fā)蔚藍(lán)堡等。 不利因素：若房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度加快，項(xiàng)目的增值率超出預(yù)期，會(huì)導(dǎo)致世聯(lián)地產(chǎn)一方消極銷(xiāo)售，從而一年后以現(xiàn)在的均價(jià)購(gòu)買(mǎi)，再以高價(jià) 出售，導(dǎo)致本司收益受到影響 。相比較于這 些土地，賽車(chē)場(chǎng)地塊的土地成本優(yōu)勢(shì)明顯，僅為 6700 元 /㎡，有較大的發(fā)展空間。 ? 當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)： 20xx 年 13 月份，珠海市共批準(zhǔn)建設(shè)用地 17 幅，其中出讓地塊共 7 幅（ 1 月份 3 幅， 3月份 4 幅），劃撥地塊共 10 幅（ 1 月份 1 幅， 2 月份 3 幅， 3 月份 6 幅），出讓地塊占 41%，不到一半。 ? 土地權(quán)屬： 土地權(quán)屬 為磐城地產(chǎn)所有， 無(wú)瑕疵， 有銀行抵押；無(wú)其他法律糾紛。 項(xiàng)目地塊規(guī)整，總體呈矩形，南側(cè)有一面積相似的地塊為荒地，開(kāi)發(fā)用途未知。 距離城規(guī)珠海北站僅 公里；距離城規(guī)唐家灣站僅 公里；距離國(guó)際賽車(chē)場(chǎng) 公里；距離珠海市金鼎汽車(chē)客運(yùn)站 公里。 主要股東投資情況 ： 十大流通股東 持有比例 本期持有股 (萬(wàn)股 ) 持股變動(dòng)數(shù) (萬(wàn)股 ) 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn) (中國(guó) )有限公司 % 20, 不變 烏魯木齊卓群創(chuàng)展股權(quán)投資合伙企業(yè) (有限合伙 ) % 4, 不變 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德成長(zhǎng)股票證券投資基金 % 1, 新進(jìn) 中國(guó)建設(shè)銀行 華安宏利股票型證券投資基金 % 增持 深圳萬(wàn)凱華信投資有限公司 % 減持 中國(guó)工商銀行 南方績(jī)優(yōu)成長(zhǎng)股票型證券投資基金 % 新進(jìn) 交通銀行 安順證券投資基金 % 減持 中國(guó)建設(shè)銀行 交銀施羅德穩(wěn)健配置混合型證券投 % 新進(jìn) 交通銀行 華安創(chuàng)新證券投資基金 % 減持 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德精選股票證券 % 新進(jìn) 磐城地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 投資基金 注：截止至 20xx 年 3 月 31 日 十大股東 持有比例 本期持有股 (萬(wàn)股 ) 持股變動(dòng)數(shù) (萬(wàn)股 ) 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn) (中國(guó) )有限公司 % 20, 不變 烏魯木齊卓群創(chuàng)展股權(quán)投資合伙企業(yè) (有限合伙 ) % 4, 不變 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 交銀施羅德成長(zhǎng)股票證券投資基金 % 1, 新進(jìn) 中國(guó)建設(shè)銀行 華安宏利股票型證券投資基金 % 增持 深圳