【正文】 義書簽。..............錯(cuò)誤！未定義書簽。 住宅定位..............錯(cuò)誤！未定義書簽。二、項(xiàng)目戶型配比建議..........錯(cuò)誤！未定義書簽。二、營銷戰(zhàn)略...........錯(cuò)誤！未定義書簽。第八章營銷執(zhí)行................錯(cuò)誤！未定義書簽。..........錯(cuò)誤！未定義書簽。其中一項(xiàng)是屬于可以量化的技術(shù)性指標(biāo)，往往屬于個(gè)案項(xiàng)目績(jī)效運(yùn)營的本體；另外一項(xiàng)則是應(yīng)該屬于企業(yè)，為長線的梯級(jí)化成長儲(chǔ)備爆發(fā)能量。軟廣告注重新聞策劃，與媒體聯(lián)動(dòng)，成產(chǎn)由策劃和媒體記者共同組成的新聞統(tǒng)籌小組。硬廣告介入的時(shí)機(jī)硬廣告將會(huì)尋找內(nèi)部認(rèn)購期行將結(jié)束、公開發(fā)售期尚未開始之恰當(dāng)時(shí)機(jī)適時(shí)介入。硬性廣告的投放比例分配應(yīng)以為原則。（三）廣告投放費(fèi)用預(yù)估建議本項(xiàng)目總體廣告投放費(fèi)用以不低于總銷售收入的2%為標(biāo)準(zhǔn)。物管承諾書將完全按照現(xiàn)代物管人性化標(biāo)準(zhǔn)的要求來設(shè)計(jì)，提供如下所示各項(xiàng)管家式、貼心式的服務(wù)內(nèi)容。月為基準(zhǔn)參考尺度，以切實(shí)符合市場(chǎng)在物管類塊的心理承受界限?！笠罹鸵咏际械暮诵摹＼浶詮V告發(fā)布選擇的版面以半版、1/4版專欄的規(guī)格形式為主，結(jié)合題材需要作相應(yīng)的配合性甄選?！镘浳念}材推薦之一：幸福尚城隆重登陸烏魯木齊（展開對(duì)幸福尚城項(xiàng)目全新生活理念的全面報(bào)道）★軟文題材推薦之二：烏市門戶地產(chǎn)，幸福尚城（展開對(duì)幸福尚城的所處區(qū)域現(xiàn)景與遠(yuǎn)景的全面報(bào)道）★軟文題材推薦之三：“幸福尚城格調(diào)（展開對(duì)第三代都市居住模式的炒作）★軟文題材推薦之四：“現(xiàn)代居家、投資保值、消費(fèi)自助”都市生活社區(qū)（全面展開對(duì)幸福尚城的居住價(jià)值與投資價(jià)值的報(bào)道）★軟文題材推薦之五： 眾里尋她千百度——第三代現(xiàn)代主義實(shí)用型戶型設(shè)計(jì)推薦（展開對(duì)項(xiàng)目功能定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位上的詳盡介紹）★軟文題材推薦之六：“實(shí)用、實(shí)惠、實(shí)效”（同上）★軟文題材推薦之七：“業(yè)主VIP消費(fèi)模式”時(shí)尚、實(shí)惠的幸福尚城（展示幸福尚城不同的生活格調(diào)）★軟文題材推薦之八：幸福尚城物管八大宣言（在軟文階段性的收尾部分推出本方物業(yè)管理硬件設(shè)施的強(qiáng)勢(shì)介紹以及《物業(yè)管理承諾書》的公開發(fā)布宣言）軟文鋪墊周期軟文系列炒作主要集中在內(nèi)部認(rèn)購期前后時(shí)段，其鋪墊的周期大致為3個(gè)月。在項(xiàng)目整體營銷執(zhí)行的周期內(nèi)，軟、硬廣告的協(xié)同作戰(zhàn)體系，將會(huì)成為廣告全程運(yùn)動(dòng)的發(fā)動(dòng)機(jī)。（三）廣告定略方案的制定是建立在當(dāng)?shù)厝宋摹v史、民生、民俗、消費(fèi)喜好深度熟諳的基礎(chǔ)之上，其所能調(diào)動(dòng)的手段、形式以及訴求語境也一定符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)集群相對(duì)成熟的“廣告視聽模式”。..........錯(cuò)誤！未定義書簽。...............錯(cuò)誤！未定義書簽。一、營銷前提...........錯(cuò)誤！未定義書簽。 規(guī)劃建議..............錯(cuò)誤！未定義書簽。 市場(chǎng)定位..............錯(cuò)誤！未定義書簽。四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析............錯(cuò)誤！未定義書簽。 項(xiàng)目現(xiàn)狀..............錯(cuò)誤！未定義書簽?！緰|郡】...............錯(cuò)誤！未定義書簽。 柳北區(qū)CBD核心區(qū)辦公公寓、寫字樓現(xiàn)狀.......錯(cuò)誤！未定義書簽。第二章區(qū)域市場(chǎng)分析............錯(cuò)誤！未定義書簽。一、柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.............錯(cuò)誤！未定義書簽。一方面是由于在整體市場(chǎng)環(huán)境中，本項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)可競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)中具有較大的優(yōu)勢(shì)；另一方面是由于開發(fā)商已具備了成功開發(fā)本項(xiàng)目一、二期的經(jīng)驗(yàn)，加之外企具有豐富的營銷、推廣經(jīng)驗(yàn)。如果采用電視廣告，創(chuàng)意是關(guān)鍵。為在短時(shí)間內(nèi)將本項(xiàng)目迅速推向市場(chǎng)，贏得一定的知名度及美譽(yù)度，在宣傳手段的使用上必須采取立體化原則。本項(xiàng)目可考慮導(dǎo)入CI，以強(qiáng)化項(xiàng)目形象。C．生態(tài)園林綠化。讓無論是莊園的戶主還是路人都能感到賞心悅目。⑵“一個(gè)活動(dòng)”采用事件行銷手段，促進(jìn)銷售。B．提高莊園品味。即：傳達(dá)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的信息；舉辦一個(gè)能達(dá)到良好口碑傳播效果的公關(guān)活動(dòng)；布置一個(gè)意圖明確的銷售現(xiàn)場(chǎng)；策劃一個(gè)新聞亮點(diǎn)。一是大型綜合會(huì)所；二是為高爾夫球場(chǎng)提供服務(wù)的休閑小會(huì)所。目的是是給客戶直接的視覺引導(dǎo)和感官享受，從而獲得更旺的人氣，更快的銷售速度，更高的銷售利潤。在樣板間的基礎(chǔ)上，正確的引導(dǎo)客戶，可在現(xiàn)有的圖紙上進(jìn)行行累部修改，達(dá)到客戶的特殊要求。2． 營銷策略：進(jìn)入供求安全區(qū)也就是說：如何少投資，而且快速回收資金？（1）首期開發(fā)土地的選擇：從大連郊區(qū)的特點(diǎn)我們很容易分析出，2這兩塊地是空地，只要開發(fā)商拿到政府批文就可以馬上動(dòng)手建設(shè)。建筑面積控制在：180280平方米。同事，每一項(xiàng)運(yùn)動(dòng)配備專人指導(dǎo)，針對(duì)不同年齡層，提供有效專業(yè)的健身指導(dǎo)，并為每一位業(yè)主建立健康檔案。現(xiàn)代人們居住理念有了很大的改變，由過去的“繁華都市型”向“自然山水型”悄悄轉(zhuǎn)變。融入自然在德國，人們已居住在萊茵河畔以榮。第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì)：設(shè)施齊全、地理位置幽靜、服務(wù)系統(tǒng)完善、價(jià)格相對(duì)便宜、環(huán)境優(yōu)美； 劣勢(shì)：地理位置距離市區(qū)較遠(yuǎn)，規(guī)模公司起步較晚，初步形成規(guī)模； 威脅：競(jìng)爭(zhēng)激烈，周邊也有幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；機(jī)會(huì)：周邊地產(chǎn)公司雖然規(guī)模較大，但是價(jià)格普遍偏高，可以再價(jià)格上展開競(jìng)爭(zhēng)；而且周邊幾個(gè)地產(chǎn)公司的環(huán)境較差，沒有進(jìn)行改進(jìn)的動(dòng)向！對(duì)周邊別墅市場(chǎng)及本項(xiàng)目一、二期的購買客戶進(jìn)行調(diào)查分析后，發(fā)現(xiàn)其入住客戶主要有以下集中類型：、留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人員、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、證券、金融等行業(yè)精英。隨著大連市道路等基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，環(huán)境優(yōu)美的遠(yuǎn)郊區(qū)、配套設(shè)施齊全的精品別墅需求明顯增長，環(huán)境資源的價(jià)值將進(jìn)一步得到體現(xiàn)。大連是一個(gè)在建別墅方面擁有得天獨(dú)厚條件的城市，目前在大連市各區(qū)分布著大小36個(gè)別墅項(xiàng)目（包括含別墅的混合型項(xiàng)目），主要集中在東部、西部和北部，比較集中的區(qū)域是中山區(qū)和旅順區(qū)，分別為9個(gè)項(xiàng)目和11個(gè)項(xiàng)目，其次是甘井子和開發(fā)區(qū)，各有5個(gè)項(xiàng)目，在沙河口區(qū)、西崗區(qū)、金州區(qū)有少量分布。財(cái)力雄厚的港、澳、臺(tái)富商，由于大連的經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)系，他們長時(shí)間滯留，形成對(duì)大連別墅較為穩(wěn)定的需求。二期 502容積率：：80% 106棟10款北美風(fēng)格建面：10003000 48% 為環(huán)湖別墅售價(jià)為：22002700美金/平米。在此策劃書中，通過對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)營銷環(huán)境分析、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，整理出開發(fā)的原則和營銷策劃，采用一系列的手段進(jìn)行推廣?！疤貛靺^(qū)”是高品質(zhì)國際青年公寓，專為酷一族打造，特別適合現(xiàn)代人追求時(shí)尚的心理。賣點(diǎn)4。①“酷特區(qū)”位于鄭州未來大型住宅區(qū)內(nèi)，周邊配套設(shè)施齊全，生活氣息濃厚！周邊有文化路科技市場(chǎng)，百腦匯，金城國際等高檔寫字樓?、谖幕瘹庀?，有省財(cái)經(jīng)學(xué)院省煤炭學(xué)院，省公安高等?？茖W(xué)校，鄭州輕工業(yè)學(xué)院，文化路三小，第60中學(xué)等，學(xué)校密集，周日清閑時(shí)刻到學(xué)校體驗(yàn)校園的寧靜與優(yōu)雅。越來越多的人把小戶型視為較好的投資品種，這部分人在鄭州購買小戶型人群中占10％~15％的比例?，F(xiàn)在面臨的不是買什么好房子，而是要能夠居住，在城市里有一個(gè)屬于自己的家，不必看房東的臉色，不必整也為搬家煩惱，只想有一個(gè)家，一個(gè)不需要太大的地方，不需要太多的月供的家，如：以一個(gè)40平方米為例，目前市場(chǎng)價(jià)為14萬元，首付4萬?？崽貐^(qū)是單身，個(gè)性，自由，是白領(lǐng)麗人的棲息部落，單身青年的時(shí)尚天堂。是浪漫，是時(shí)尚，是個(gè)性的象征。業(yè)界期待已久的“鄭州地王”項(xiàng)目終于在今年上半年揭開其神秘的面紗，首期亮相的是小戶型項(xiàng)目，推出３０００套精裝修小戶型，價(jià)格據(jù)傳在４５００元／平方米以上；新田西關(guān)虎屯改造項(xiàng)目也在今年上半年推出，其小戶型整體投放也有千套左右，價(jià)格在３５００元以上；長城康橋華城在大學(xué)路的項(xiàng)目也有上千套小戶型；東區(qū)的如果”使小戶型又成市場(chǎng)中的亮點(diǎn)。怎樣突出于他人不同呢？他們不喜歡大眾化的東西，因而酷特區(qū)的酷正好迎合了他們的心理。⑶承購對(duì)象定位酷特區(qū)屬于小戶型，一般4275平方米，是現(xiàn)在都市新青年的首選。有省財(cái)經(jīng)學(xué)院省煤炭學(xué)院，省公安高等專科學(xué)校，鄭州輕工業(yè)學(xué)院，文化路三小，第60中學(xué)等，那些年輕的老師也能成為我們的消費(fèi)群體。四．主要賣點(diǎn)賣點(diǎn) 1。如：天旺購物廣場(chǎng)，世紀(jì)聯(lián)華，思達(dá)超市，家樂福生活廣場(chǎng)。②澳柯瑪電磁爐③長虹29純平彩電。設(shè)計(jì)的酷風(fēng)格。水清文苑第一、二期占地852畝，第三期項(xiàng)目占地2000畝，共占地2852畝。本項(xiàng)目所在區(qū)域市政配套設(shè)施十分完備。、會(huì)計(jì)師、高級(jí)知識(shí)分子構(gòu)成的城市“中產(chǎn)階級(jí)”，二次置業(yè)時(shí)多會(huì)選擇環(huán)境幽靜、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)。從整體來看，大連別墅市場(chǎng)前景看好，獨(dú)棟別墅將以消化目前存量為主，雙拼，聯(lián)排等建筑形式會(huì)成為別墅類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主流，除了地理位置，自然環(huán)境等因素的影響外，其建筑風(fēng)格必將會(huì)向差異化、個(gè)性化發(fā)展，建筑品質(zhì)方面將會(huì)更加注重環(huán)保和人性化。隨著大連市別墅買家的成熟，環(huán)境良好，設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明的別墅才能有好的市場(chǎng)