【正文】 義書簽。..............錯誤！未定義書簽。 住宅定位..............錯誤！未定義書簽。二、項目戶型配比建議..........錯誤！未定義書簽。二、營銷戰(zhàn)略...........錯誤！未定義書簽。第八章營銷執(zhí)行................錯誤！未定義書簽。..........錯誤！未定義書簽。其中一項是屬于可以量化的技術(shù)性指標，往往屬于個案項目績效運營的本體；另外一項則是應該屬于企業(yè)，為長線的梯級化成長儲備爆發(fā)能量。軟廣告注重新聞策劃，與媒體聯(lián)動，成產(chǎn)由策劃和媒體記者共同組成的新聞統(tǒng)籌小組。硬廣告介入的時機硬廣告將會尋找內(nèi)部認購期行將結(jié)束、公開發(fā)售期尚未開始之恰當時機適時介入。硬性廣告的投放比例分配應以為原則。（三）廣告投放費用預估建議本項目總體廣告投放費用以不低于總銷售收入的2%為標準。物管承諾書將完全按照現(xiàn)代物管人性化標準的要求來設(shè)計，提供如下所示各項管家式、貼心式的服務內(nèi)容。月為基準參考尺度，以切實符合市場在物管類塊的心理承受界限?！笠罹鸵咏际械暮诵摹＼浶詮V告發(fā)布選擇的版面以半版、1/4版專欄的規(guī)格形式為主，結(jié)合題材需要作相應的配合性甄選?！镘浳念}材推薦之一：幸福尚城隆重登陸烏魯木齊（展開對幸福尚城項目全新生活理念的全面報道）★軟文題材推薦之二：烏市門戶地產(chǎn)，幸福尚城（展開對幸福尚城的所處區(qū)域現(xiàn)景與遠景的全面報道）★軟文題材推薦之三：“幸福尚城格調(diào)（展開對第三代都市居住模式的炒作）★軟文題材推薦之四：“現(xiàn)代居家、投資保值、消費自助”都市生活社區(qū)（全面展開對幸福尚城的居住價值與投資價值的報道）★軟文題材推薦之五： 眾里尋她千百度——第三代現(xiàn)代主義實用型戶型設(shè)計推薦（展開對項目功能定位、產(chǎn)品設(shè)計定位上的詳盡介紹）★軟文題材推薦之六：“實用、實惠、實效”（同上）★軟文題材推薦之七：“業(yè)主VIP消費模式”時尚、實惠的幸福尚城（展示幸福尚城不同的生活格調(diào)）★軟文題材推薦之八：幸福尚城物管八大宣言（在軟文階段性的收尾部分推出本方物業(yè)管理硬件設(shè)施的強勢介紹以及《物業(yè)管理承諾書》的公開發(fā)布宣言）軟文鋪墊周期軟文系列炒作主要集中在內(nèi)部認購期前后時段，其鋪墊的周期大致為3個月。在項目整體營銷執(zhí)行的周期內(nèi)，軟、硬廣告的協(xié)同作戰(zhàn)體系，將會成為廣告全程運動的發(fā)動機。（三）廣告定略方案的制定是建立在當?shù)厝宋摹v史、民生、民俗、消費喜好深度熟諳的基礎(chǔ)之上，其所能調(diào)動的手段、形式以及訴求語境也一定符合當?shù)叵M集群相對成熟的“廣告視聽模式”。..........錯誤！未定義書簽。...............錯誤！未定義書簽。一、營銷前提...........錯誤！未定義書簽。 規(guī)劃建議..............錯誤！未定義書簽。 市場定位..............錯誤！未定義書簽。四、項目競爭力分析............錯誤！未定義書簽。 項目現(xiàn)狀..............錯誤！未定義書簽?！緰|郡】...............錯誤！未定義書簽。 柳北區(qū)CBD核心區(qū)辦公公寓、寫字樓現(xiàn)狀.......錯誤！未定義書簽。第二章區(qū)域市場分析............錯誤！未定義書簽。一、柳州市房地產(chǎn)市場分析.............錯誤！未定義書簽。一方面是由于在整體市場環(huán)境中，本項目在區(qū)域市場可競爭物業(yè)中具有較大的優(yōu)勢；另一方面是由于開發(fā)商已具備了成功開發(fā)本項目一、二期的經(jīng)驗，加之外企具有豐富的營銷、推廣經(jīng)驗。如果采用電視廣告，創(chuàng)意是關(guān)鍵。為在短時間內(nèi)將本項目迅速推向市場，贏得一定的知名度及美譽度，在宣傳手段的使用上必須采取立體化原則。本項目可考慮導入CI，以強化項目形象。C．生態(tài)園林綠化。讓無論是莊園的戶主還是路人都能感到賞心悅目。⑵“一個活動”采用事件行銷手段，促進銷售。B．提高莊園品味。即：傳達一個環(huán)境優(yōu)美的信息；舉辦一個能達到良好口碑傳播效果的公關(guān)活動；布置一個意圖明確的銷售現(xiàn)場；策劃一個新聞亮點。一是大型綜合會所；二是為高爾夫球場提供服務的休閑小會所。目的是是給客戶直接的視覺引導和感官享受，從而獲得更旺的人氣，更快的銷售速度，更高的銷售利潤。在樣板間的基礎(chǔ)上，正確的引導客戶，可在現(xiàn)有的圖紙上進行行累部修改，達到客戶的特殊要求。2． 營銷策略：進入供求安全區(qū)也就是說：如何少投資，而且快速回收資金？（1）首期開發(fā)土地的選擇：從大連郊區(qū)的特點我們很容易分析出，2這兩塊地是空地，只要開發(fā)商拿到政府批文就可以馬上動手建設(shè)。建筑面積控制在：180280平方米。同事，每一項運動配備專人指導，針對不同年齡層，提供有效專業(yè)的健身指導，并為每一位業(yè)主建立健康檔案?，F(xiàn)代人們居住理念有了很大的改變，由過去的“繁華都市型”向“自然山水型”悄悄轉(zhuǎn)變。融入自然在德國，人們已居住在萊茵河畔以榮。第四章 項目市場定位優(yōu)勢：設(shè)施齊全、地理位置幽靜、服務系統(tǒng)完善、價格相對便宜、環(huán)境優(yōu)美； 劣勢：地理位置距離市區(qū)較遠，規(guī)模公司起步較晚，初步形成規(guī)模； 威脅：競爭激烈，周邊也有幾個競爭對手；機會：周邊地產(chǎn)公司雖然規(guī)模較大，但是價格普遍偏高，可以再價格上展開競爭；而且周邊幾個地產(chǎn)公司的環(huán)境較差，沒有進行改進的動向！對周邊別墅市場及本項目一、二期的購買客戶進行調(diào)查分析后，發(fā)現(xiàn)其入住客戶主要有以下集中類型：、留學歸國創(chuàng)業(yè)人員、房地產(chǎn)、保險、證券、金融等行業(yè)精英。隨著大連市道路等基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，環(huán)境優(yōu)美的遠郊區(qū)、配套設(shè)施齊全的精品別墅需求明顯增長，環(huán)境資源的價值將進一步得到體現(xiàn)。大連是一個在建別墅方面擁有得天獨厚條件的城市，目前在大連市各區(qū)分布著大小36個別墅項目（包括含別墅的混合型項目），主要集中在東部、西部和北部，比較集中的區(qū)域是中山區(qū)和旅順區(qū)，分別為9個項目和11個項目，其次是甘井子和開發(fā)區(qū)，各有5個項目，在沙河口區(qū)、西崗區(qū)、金州區(qū)有少量分布。財力雄厚的港、澳、臺富商，由于大連的經(jīng)濟社會關(guān)系，他們長時間滯留，形成對大連別墅較為穩(wěn)定的需求。二期 502容積率：：80% 106棟10款北美風格建面：10003000 48% 為環(huán)湖別墅售價為：22002700美金/平米。在此策劃書中，通過對項目市場營銷環(huán)境分析、對項目進行市場定位和產(chǎn)品定位，整理出開發(fā)的原則和營銷策劃，采用一系列的手段進行推廣。“特庫區(qū)”是高品質(zhì)國際青年公寓，專為酷一族打造，特別適合現(xiàn)代人追求時尚的心理。賣點4。①“酷特區(qū)”位于鄭州未來大型住宅區(qū)內(nèi)，周邊配套設(shè)施齊全，生活氣息濃厚！周邊有文化路科技市場，百腦匯，金城國際等高檔寫字樓?、谖幕瘹庀?，有省財經(jīng)學院省煤炭學院，省公安高等專科學校，鄭州輕工業(yè)學院，文化路三小，第60中學等，學校密集，周日清閑時刻到學校體驗校園的寧靜與優(yōu)雅。越來越多的人把小戶型視為較好的投資品種，這部分人在鄭州購買小戶型人群中占10％~15％的比例?，F(xiàn)在面臨的不是買什么好房子，而是要能夠居住，在城市里有一個屬于自己的家，不必看房東的臉色，不必整也為搬家煩惱，只想有一個家，一個不需要太大的地方，不需要太多的月供的家，如：以一個40平方米為例，目前市場價為14萬元，首付4萬。酷特區(qū)是單身，個性，自由，是白領(lǐng)麗人的棲息部落，單身青年的時尚天堂。是浪漫，是時尚，是個性的象征。業(yè)界期待已久的“鄭州地王”項目終于在今年上半年揭開其神秘的面紗，首期亮相的是小戶型項目，推出３０００套精裝修小戶型，價格據(jù)傳在４５００元／平方米以上；新田西關(guān)虎屯改造項目也在今年上半年推出，其小戶型整體投放也有千套左右，價格在３５００元以上；長城康橋華城在大學路的項目也有上千套小戶型；東區(qū)的如果”使小戶型又成市場中的亮點。怎樣突出于他人不同呢？他們不喜歡大眾化的東西，因而酷特區(qū)的酷正好迎合了他們的心理。⑶承購對象定位酷特區(qū)屬于小戶型，一般4275平方米，是現(xiàn)在都市新青年的首選。有省財經(jīng)學院省煤炭學院，省公安高等?？茖W校，鄭州輕工業(yè)學院，文化路三小，第60中學等，那些年輕的老師也能成為我們的消費群體。四．主要賣點賣點 1。如：天旺購物廣場，世紀聯(lián)華，思達超市，家樂福生活廣場。②澳柯瑪電磁爐③長虹29純平彩電。設(shè)計的酷風格。水清文苑第一、二期占地852畝，第三期項目占地2000畝，共占地2852畝。本項目所在區(qū)域市政配套設(shè)施十分完備。、會計師、高級知識分子構(gòu)成的城市“中產(chǎn)階級”，二次置業(yè)時多會選擇環(huán)境幽靜、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟型別墅區(qū)。從整體來看，大連別墅市場前景看好，獨棟別墅將以消化目前存量為主，雙拼，聯(lián)排等建筑形式會成為別墅類物業(yè)競爭的主流，除了地理位置，自然環(huán)境等因素的影響外，其建筑風格必將會向差異化、個性化發(fā)展，建筑品質(zhì)方面將會更加注重環(huán)保和人性化。隨著大連市別墅買家的成熟，環(huán)境良好，設(shè)計風格鮮明的別墅才能有好的市場