【正文】 ，以別墅產(chǎn)品分析為基礎(chǔ)，促使別墅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)由量變到質(zhì)變的飛躍。隨著大連市別墅買家的成熟，環(huán)境良好，設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明的別墅才能有好的市場。這些地區(qū)的精品別墅與環(huán)境融為一體，給居住者帶來巨大享受的同時(shí)，也為游人帶來觀賞價(jià)值。從整體來看，大連別墅市場前景看好，獨(dú)棟別墅將以消化目前存量為主，雙拼，聯(lián)排等建筑形式會成為別墅類物業(yè)競爭的主流，除了地理位置，自然環(huán)境等因素的影響外，其建筑風(fēng)格必將會向差異化、個(gè)性化發(fā)展，建筑品質(zhì)方面將會更加注重環(huán)保和人性化。而自從不如09年，鮮有增加，消化成了別墅市場的主要代名詞。、會計(jì)師、高級知識分子構(gòu)成的城市“中產(chǎn)階級”，二次置業(yè)時(shí)多會選擇環(huán)境幽靜、親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)。由于工作與居所環(huán)境、交通條件的制約，此類別墅買家更熱忠于大連市。本項(xiàng)目所在區(qū)域市政配套設(shè)施十分完備。95年開發(fā)。水清文苑第一、二期占地852畝，第三期項(xiàng)目占地2000畝，共占地2852畝。作為大連新興的房地產(chǎn)公司，水清文苑努力擺脫競爭優(yōu)勢弱的困境，特精心做出公司的下一步營銷策劃的目標(biāo)和任務(wù)。設(shè)計(jì)的酷風(fēng)格。流行時(shí)尚定為一酷。②澳柯瑪電磁爐③長虹29純平彩電。綠意如詩，提高生活品質(zhì)。如：天旺購物廣場，世紀(jì)聯(lián)華，思達(dá)超市，家樂福生活廣場。小區(qū)的位置優(yōu)勢。四．主要賣點(diǎn)賣點(diǎn) 1。投資型購買者。有省財(cái)經(jīng)學(xué)院省煤炭學(xué)院，省公安高等專科學(xué)校，鄭州輕工業(yè)學(xué)院，文化路三小，第60中學(xué)等，那些年輕的老師也能成為我們的消費(fèi)群體。但是他們的收入穩(wěn)定，渴望獨(dú)立生活，通常有兩次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。⑶承購對象定位酷特區(qū)屬于小戶型，一般4275平方米，是現(xiàn)在都市新青年的首選。小戶型房屋設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不影響居住的前提下還具備會客，洗浴，做飯等功能。怎樣突出于他人不同呢？他們不喜歡大眾化的東西，因而酷特區(qū)的酷正好迎合了他們的心理。二，項(xiàng)目分析酷特區(qū)是專門為“酷”的一族打造的。”使小戶型又成市場中的亮點(diǎn)。幾個(gè)重量級選手角逐市場，使得小戶型競爭分外妖嬈。業(yè)界期待已久的“鄭州地王”項(xiàng)目終于在今年上半年揭開其神秘的面紗，首期亮相的是小戶型項(xiàng)目，推出３０００套精裝修小戶型，價(jià)格據(jù)傳在４５００元／平方米以上；新田西關(guān)虎屯改造項(xiàng)目也在今年上半年推出，其小戶型整體投放也有千套左右，價(jià)格在３５００元以上；長城康橋華城在大學(xué)路的項(xiàng)目也有上千套小戶型；東區(qū)的如果都市村莊的拆遷改造為鄭州小戶型創(chuàng)造足夠的發(fā)展空間。是浪漫，是時(shí)尚，是個(gè)性的象征。讓他們有一種住在酷特區(qū)自己就與眾不同了，就能證明自己是新新人類，自己是有個(gè)性的?？崽貐^(qū)是單身，個(gè)性，自由，是白領(lǐng)麗人的棲息部落，單身青年的時(shí)尚天堂。他們或是外地人或是本地想獨(dú)立的不青年人?，F(xiàn)在面臨的不是買什么好房子，而是要能夠居住，在城市里有一個(gè)屬于自己的家，不必看房東的臉色，不必整也為搬家煩惱，只想有一個(gè)家，一個(gè)不需要太大的地方，不需要太多的月供的家，如：以一個(gè)40平方米為例，目前市場價(jià)為14萬元，首付4萬。綜上述有一下四種人群將成為我們的消費(fèi)對象：單身族和年輕夫婦，隨著生活節(jié)奏的加快，在鄭州這樣一個(gè)中心城市，由于種種原因會出現(xiàn)大量的單身族或結(jié)婚但暫不想要孩子的年輕夫婦，這部分人往往以事業(yè)為重，非常渴望有自己的獨(dú)立空間。越來越多的人把小戶型視為較好的投資品種，這部分人在鄭州購買小戶型人群中占10％~15％的比例。開值潛力大隨著鄭州“北移東擴(kuò)”發(fā)展態(tài)勢的迅速延伸“酷特區(qū)”顯示了其獨(dú)特的地理優(yōu)勢。①“酷特區(qū)”位于鄭州未來大型住宅區(qū)內(nèi)，周邊配套設(shè)施齊全，生活氣息濃厚！周邊有文化路科技市場，百腦匯，金城國際等高檔寫字樓?、谖幕瘹庀?，有省財(cái)經(jīng)學(xué)院省煤炭學(xué)院，省公安高等?？茖W(xué)校，鄭州輕工業(yè)學(xué)院，文化路三小，第60中學(xué)等，學(xué)校密集，周日清閑時(shí)刻到學(xué)校體驗(yàn)校園的寧靜與優(yōu)雅。賣點(diǎn)3。賣點(diǎn)4。④比利奇40升熱水器。“特庫區(qū)”是高品質(zhì)國際青年公寓，專為酷一族打造，特別適合現(xiàn)代人追求時(shí)尚的心理。結(jié)合大面積落地觀景陽臺，美國VBA建筑設(shè)計(jì)公司以張揚(yáng)的個(gè)性作為酷特區(qū)特色符號，風(fēng)格獨(dú)酷，而且每單元配高檔愛登寶電梯。在此策劃書中，通過對項(xiàng)目市場營銷環(huán)境分析、對項(xiàng)目進(jìn)行市場定位和產(chǎn)品定位，整理出開發(fā)的原則和營銷策劃，采用一系列的手段進(jìn)行推廣。工期 面積（畝）戶數(shù) 銷售狀況 備注一期 350容積率：：65% 238棟二層獨(dú)立式建面：220430 100% 分兩期開發(fā)完成，目前還剩余一塊遺留地，準(zhǔn)備6月間完工。二期 502容積率：：80% 106棟10款北美風(fēng)格建面：10003000 48% 為環(huán)湖別墅售價(jià)為：22002700美金/平米。譬如教育，該區(qū)小學(xué)、中學(xué)較多，而且毗鄰大學(xué)城，解決了住戶最關(guān)心的孩子上學(xué)問題。財(cái)力雄厚的港、澳、臺富商，由于大連的經(jīng)濟(jì)社會關(guān)系，他們長時(shí)間滯留，形成對大連別墅較為穩(wěn)定的需求。這一消費(fèi)群體均有較高的文化水平，薪水豐厚，欣賞水平比較高，追求的是一種生活理念，一種與他的工作環(huán)境截然不同的居住環(huán)境。大連是一個(gè)在建別墅方面擁有得天獨(dú)厚條件的城市，目前在大連市各區(qū)分布著大小36個(gè)別墅項(xiàng)目（包括含別墅的混合型項(xiàng)目），主要集中在東部、西部和北部，比較集中的區(qū)域是中山區(qū)和旅順區(qū)，分別為9個(gè)項(xiàng)目和11個(gè)項(xiàng)目，其次是甘井子和開發(fā)區(qū)，各有5個(gè)項(xiàng)目，在沙河口區(qū)、西崗區(qū)、金州區(qū)有少量分布。環(huán)境分析：別墅需求的較快增長和開法是營銷手段的迅速發(fā)展，使別墅市場成交日趨活躍。隨著大連市道路等基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，環(huán)境優(yōu)美的遠(yuǎn)郊區(qū)、配套設(shè)施齊全的精品別墅需求明顯增長，環(huán)境資源的價(jià)值將進(jìn)一步得到體現(xiàn)。綜上所述，隨著人們收入的迅速增加和對居住環(huán)境要求的不斷提高，別墅也迎來了快速發(fā)展的良好契機(jī)。第四章 項(xiàng)目市場定位優(yōu)勢：設(shè)施齊全、地理位置幽靜、服務(wù)系統(tǒng)完善、價(jià)格相對便宜、環(huán)境優(yōu)美； 劣勢：地理位置距離市區(qū)較遠(yuǎn)，規(guī)模公司起步較晚，初步形成規(guī)模； 威脅：競爭激烈，周邊也有幾個(gè)競爭對手；機(jī)會：周邊地產(chǎn)公司雖然規(guī)模較大，但是價(jià)格普遍偏高，可以再價(jià)格上展開競爭；而且周邊幾個(gè)地產(chǎn)公司的環(huán)境較差，沒有進(jìn)行改進(jìn)的動向！對周邊別墅市場及本項(xiàng)目一、二期的購買客戶進(jìn)行調(diào)查分析后，發(fā)現(xiàn)其入住客戶主要有以下集中類型：、留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人員、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、證券、金融等行業(yè)精英。三..客戶需求分析通過對周邊別墅市場的分析，以及考慮本項(xiàng)目實(shí)際情況，初步可以推斷本項(xiàng)目潛在客戶群的需求特點(diǎn)如下：。對配套設(shè)施方面的要求。融入自然在德國，人們已居住在萊茵河畔以榮。水因古典或現(xiàn)代建筑而有了人文底蘊(yùn)；建筑也因水而靈動起來，從而具有了氣質(zhì)、韻味?，F(xiàn)代人們居住理念有了很大的改變，由過去的“繁華都市型”向“自然山水型”悄悄轉(zhuǎn)變?！八逦脑贰比谌胱匀?，無限寶貴健康資源——空氣清新，夏季清涼，無污染，無雜塵，健康居住首選！“水清文苑”融入自然，無限寶貴景觀資源——河水潺潺，水質(zhì)清澈，兩岸風(fēng)光如畫，樹木參天，青草如茵，繁花似錦，自然居住首選！“水清文苑”融入自然，無限寶貴人文資源——延引萊茵河畔生活畫卷，異國風(fēng)情躍然而見，又兼中國本土山水景觀，文化居住首選！運(yùn)動、娛樂主題家園運(yùn)動、娛樂與健康是現(xiàn)代都市人的普遍追求。同事，每一項(xiàng)運(yùn)動配備專人指導(dǎo)，針對不同年齡層，提供有效專業(yè)的健身指導(dǎo)，并為每一位業(yè)主建立健康檔案。具體到戶型和價(jià)位，有如下建議比的小戶型（180280平方米）為最佳選擇。建筑面積控制在：180280平方米。前后花園共有綠地210400平方米（依戶型大小決定）。2． 營銷策略：進(jìn)入供求安全區(qū)也就是說：如何少投資，而且快速回收資金？（1）首期開發(fā)土地的選擇：從大連郊區(qū)的特點(diǎn)我們很容易分析出，2這兩塊地是空地，只要開發(fā)商拿到政府批文就可以馬上動手建設(shè)。我方認(rèn)為：采用小戶型定位控制法是最佳選擇。在樣板間的基礎(chǔ)上，正確的引導(dǎo)客戶，可在現(xiàn)有的圖紙上進(jìn)行行累部修改，達(dá)到客戶的特殊要求。（均指毛坯房）戶型面積為：180280平方米、350550平方米、660800平方米、1000平方米以上。目的是是給客戶直接的視覺引導(dǎo)和感官享受，從而獲得更旺的人氣，更快的銷售速度，更高的銷售利潤。（7）入市時(shí)機(jī)每個(gè)項(xiàng)目的具體背景不一樣，所以入市時(shí)機(jī)也不一樣。一是大型綜合會所；二是為高爾夫球場提供服務(wù)的休閑小會所。高爾夫小型會所內(nèi)容：包括：前廳服務(wù)小賣部、更衣存衣室、咖啡廳、社交休息室；浴室、輔助項(xiàng)目等。即：傳達(dá)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的信息；舉辦一個(gè)能達(dá)到良好口碑傳播效果的公關(guān)活動；布置一個(gè)意圖明確的銷售現(xiàn)場；策劃一個(gè)新聞亮點(diǎn)。建造后的最大的人工湖將呈現(xiàn)出楊柳依依、水光瀲滟的怡人美景，映襯出水清文苑的秀麗多姿，讓人仿佛置身于湖光山色的美景。B．提高莊園品味。這樣不但可以大大提高本園區(qū)別墅的檔次，也可對外創(chuàng)收。⑵“一個(gè)活動”采用事件行銷手段，促進(jìn)銷售。⑶一個(gè)意圖明確的銷售現(xiàn)場銷售現(xiàn)場是所有開發(fā)商都非常重視的地方，利用現(xiàn)場道具是為了向客戶傳達(dá)信息。讓無論是莊園的戶主還是路人都能感到賞心悅目。另