【正文】 、水光瀲滟的怡人美景，映襯出水清文苑的秀麗多姿，讓人仿佛置身于湖光山色的美景。（7）入市時(shí)機(jī)每個(gè)項(xiàng)目的具體背景不一樣，所以入市時(shí)機(jī)也不一樣。我方認(rèn)為：采用小戶型定位控制法是最佳選擇。具體到戶型和價(jià)位，有如下建議比的小戶型（180280平方米）為最佳選擇。水因古典或現(xiàn)代建筑而有了人文底蘊(yùn)；建筑也因水而靈動(dòng)起來，從而具有了氣質(zhì)、韻味。三..客戶需求分析通過對(duì)周邊別墅市場(chǎng)的分析，以及考慮本項(xiàng)目實(shí)際情況，初步可以推斷本項(xiàng)目潛在客戶群的需求特點(diǎn)如下：。環(huán)境分析：別墅需求的較快增長(zhǎng)和開法是營(yíng)銷手段的迅速發(fā)展，使別墅市場(chǎng)成交日趨活躍。譬如教育，該區(qū)小學(xué)、中學(xué)較多，而且毗鄰大學(xué)城，解決了住戶最關(guān)心的孩子上學(xué)問題。結(jié)合大面積落地觀景陽臺(tái)，美國(guó)VBA建筑設(shè)計(jì)公司以張揚(yáng)的個(gè)性作為酷特區(qū)特色符號(hào)，風(fēng)格獨(dú)酷，而且每單元配高檔愛登寶電梯。賣點(diǎn)3。綜上述有一下四種人群將成為我們的消費(fèi)對(duì)象：?jiǎn)紊碜搴湍贻p夫婦，隨著生活節(jié)奏的加快，在鄭州這樣一個(gè)中心城市，由于種種原因會(huì)出現(xiàn)大量的單身族或結(jié)婚但暫不想要孩子的年輕夫婦，這部分人往往以事業(yè)為重，非常渴望有自己的獨(dú)立空間。讓他們有一種住在酷特區(qū)自己就與眾不同了，就能證明自己是新新人類，自己是有個(gè)性的。幾個(gè)重量級(jí)選手角逐市場(chǎng)，使得小戶型競(jìng)爭(zhēng)分外妖嬈。小戶型房屋設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不影響居住的前提下還具備會(huì)客，洗浴，做飯等功能。投資型購買者。綠意如詩，提高生活品質(zhì)。作為大連新興的房地產(chǎn)公司，水清文苑努力擺脫競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)弱的困境，特精心做出公司的下一步營(yíng)銷策劃的目標(biāo)和任務(wù)。由于工作與居所環(huán)境、交通條件的制約，此類別墅買家更熱忠于大連市。這些地區(qū)的精品別墅與環(huán)境融為一體，給居住者帶來巨大享受的同時(shí)，也為游人帶來觀賞價(jià)值。環(huán)湖、臨水、背山等等都是所在項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，沒有天然湖泊的要建人工湖泊，沒有自然水境的要自造人工河流等等，都是為了營(yíng)造別墅的自然湖泊風(fēng)光，讓入住業(yè)主融入大自然的感覺。水清文苑”不妨借用“融入自然”的光環(huán)。具體建議為：總價(jià)位可定在180280萬元的單體別墅。構(gòu)建出他們心目中的理想家園，也是最大限度地降低項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，我方考慮：首先建10套左右的樣板間，樣板間的風(fēng)格及戶型功能都應(yīng)是符合消費(fèi)者心理的，需要建筑設(shè)計(jì)公司單獨(dú)對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，做出科學(xué)研判。（8）三期“雙會(huì)所”根據(jù)實(shí)際情況，我方認(rèn)為：本項(xiàng)目三期應(yīng)增加兩個(gè)會(huì)所。使居住在球場(chǎng)周圍的住戶無需走出家門，就可欣賞到大面積的綠色景觀。建造最大的人工湖，水清文苑周圍環(huán)境將會(huì)煥然一新。宣傳資料：樓書、戶型、價(jià)格表、客戶信函等與客戶見面的書面文件均可視為宣傳資料。電視廣告：具有直觀性強(qiáng)，傳播面廣的特點(diǎn)，但費(fèi)用較貴?！鮗營(yíng)銷策劃]□（一）市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）（二）、目標(biāo)客戶分析經(jīng)濟(jì)背景? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力? 行業(yè)特征……公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、（三）、價(jià)格定位理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）成交價(jià)格租金價(jià)格價(jià)格策略（四）、入市時(shí)機(jī)（五）、廣告策略1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費(fèi)用估算（七）、推廣費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）媒介投放□[媒體策略]□l 廣告策略廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）2．階段性的廣告主題3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4．廣告效果監(jiān)控l 媒介策略1． 媒介組合2．軟性新聞主題3．投放頻率4．費(fèi)用估算l 推廣費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝（VI設(shè)計(jì)、營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）3． 階段性廣告促銷費(fèi)用第四篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案目錄第一章市場(chǎng)分析................錯(cuò)誤！未定義書簽。 區(qū)域住宅價(jià)格前景.............錯(cuò)誤！未定義書簽。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)..........錯(cuò)誤！未定義書簽。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位..............錯(cuò)誤！未定義書簽。第七章營(yíng)銷推廣策略............錯(cuò)誤！未定義書簽。、內(nèi)部認(rèn)購期銷售策略.........錯(cuò)誤！未定義書簽。其中，在項(xiàng)目入市之前以及早期，廣告炒作行為主要是以軟性廣告的鋪墊與引導(dǎo)為主。在項(xiàng)目的強(qiáng)銷期和持銷期，擬根據(jù)實(shí)際推廣需要，不定期地穿插軟性廣告的造勢(shì)和推動(dòng)。（三）物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)鑒于烏魯木齊當(dāng)?shù)仄骄M(fèi)水平及能力的實(shí)際現(xiàn)狀，／M2硬性廣告發(fā)布的頻率節(jié)奏與發(fā)布形式請(qǐng)參見下表：第七部分 物管規(guī)劃篇一、關(guān)于社區(qū)智能化配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的建議鑒于項(xiàng)目自身功能配屬與營(yíng)造標(biāo)準(zhǔn)的定位，在社區(qū)智能化設(shè)施的配套上，應(yīng)該考慮領(lǐng)先同儕的配備。按廣告推廣最上乘的周期定律推斷，一般在公開發(fā)售前10~15天開始介入硬廣告最為適宜。（五）廣告原則上沒有“高端”和“平庸”之說，其中最大的界別在于，誰搭建了最快捷的輸送路徑，誰提供了最賞心的營(yíng)養(yǎng)套餐，誰原創(chuàng)了最悅耳的廣告語境。一、銷售前期...........錯(cuò)誤！未定義書簽。 【C－6－2地塊】：............錯(cuò)誤！未定義書簽。........錯(cuò)誤！未定義書簽。二、區(qū)域綜合點(diǎn)評(píng)..............錯(cuò)誤！未定義書簽。 柳北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況.........錯(cuò)誤！未定義書簽。項(xiàng)目營(yíng)銷規(guī)劃報(bào)告名稱：《**項(xiàng)目營(yíng)銷規(guī)劃》中心內(nèi)容： VI，推廣的主題。報(bào)紙廣告：由于報(bào)紙具有讀者面寬，易于查閱及反復(fù)閱讀等特點(diǎn)。②利用植物增加單棟別墅的私密性。水清文苑一、二期的客戶很有可能因?yàn)槿诘摹叭隆?，而進(jìn)行二次置業(yè)。A．建一污水處理廠； B．建造河道。因此，水清文苑三期應(yīng)采用具有很高國(guó)際水準(zhǔn)的物業(yè)管理公司，如第一太平戴維斯、魏理仕，或由外企協(xié)助開發(fā)商組建一個(gè)具有國(guó)際水平的物業(yè)管理公司。（2）選定首期單體別墅的位置為了保證大小戶型的科學(xué)比例，確保超利潤(rùn)空間，在開發(fā)步驟與整體規(guī)劃上，必須要有科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌才?。二、首批推出別墅戶型與價(jià)位根據(jù)目前別墅市場(chǎng)的供需情況，結(jié)合本項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)采取由小到大，逐級(jí)開發(fā)的原則。現(xiàn)在的萊茵河畔，與兩岸獨(dú)具特色的建筑相互烘托。、外交使館人員、財(cái)力雄厚的港澳臺(tái)富商是大連市東北部地區(qū)別墅市場(chǎng)的租購主力，但不是本項(xiàng)目所在地區(qū)別墅市場(chǎng)的主要消費(fèi)者。從整體來看，大連別墅市場(chǎng)前景看好，獨(dú)棟別墅將以消化目前存量為主，雙拼，聯(lián)排等建筑形式會(huì)成為別墅類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主流，除了地理位置，自然環(huán)境等因素的影響外，其建筑風(fēng)格必將會(huì)向差異化、個(gè)性化發(fā)展，建筑品質(zhì)方面將會(huì)更加注重環(huán)保和人性化。本項(xiàng)目所在區(qū)域市政配套設(shè)施十分完備。設(shè)計(jì)的酷風(fēng)格。如：天旺購物廣場(chǎng)，世紀(jì)聯(lián)華，思達(dá)超市，家樂福生活廣場(chǎng)。有省財(cái)經(jīng)學(xué)院省煤炭學(xué)院，省公安高等?？茖W(xué)校，鄭州輕工業(yè)學(xué)院，文化路三小，第60中學(xué)等，那些年輕的老師也能成為我們的消費(fèi)群體。怎樣突出于他人不同呢？他們不喜歡大眾化的東西，因而酷特區(qū)的酷正好迎合了他們的心理。業(yè)界期待已久的“鄭州地王”項(xiàng)目終于在今年上半年揭開其神秘的面紗，首期亮相的是小戶型項(xiàng)目，推出３０００套精裝修小戶型，價(jià)格據(jù)傳在４５００元／平方米以上；新田西關(guān)虎屯改造項(xiàng)目也在今年上半年推出，其小戶型整體投放也有千套左右，價(jià)格在３５００元以上；長(zhǎng)城康橋華城在大學(xué)路的項(xiàng)目也有上千套小戶型；東區(qū)的如果酷特區(qū)是單身，個(gè)性，自由，是白領(lǐng)麗人的棲息部落，單身青年的時(shí)尚天堂。越來越多的人把小戶型視為較好的投資品種，這部分人在鄭州購買小戶型人群中占10％~15％的比例。賣點(diǎn)4。在此策劃書中，通過對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，整理出開發(fā)的原則和營(yíng)銷策劃，采用一系列的手段進(jìn)行推廣。財(cái)力雄厚的港、澳、臺(tái)富商，由于大連的經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)系，他們長(zhǎng)時(shí)間滯留，形成對(duì)大連別墅較為穩(wěn)定的需求。隨著大連市道路等基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，環(huán)境優(yōu)美的遠(yuǎn)郊區(qū)、配套設(shè)施齊全的精品別墅需求明顯增長(zhǎng)，環(huán)境資源的價(jià)值將進(jìn)一步得到體現(xiàn)?，F(xiàn)代人們居住理念有了很大的改變，由過去的“繁華都市型”向“自然山水型”悄悄轉(zhuǎn)變。建筑面積控制在：180280平方米。在樣板間的基礎(chǔ)上，正確的引導(dǎo)客戶，可在現(xiàn)有的圖紙上進(jìn)行行累部修改，達(dá)到客戶的特殊要求。一是大型綜合會(huì)所；二是為高爾