長沙某房產(chǎn)項(xiàng)目前期建議案(存儲(chǔ)版)
【正文】 個(gè)月 約 7 個(gè)月 約 15個(gè)月 共約 2年 共約 4年 共約 3年 銷售率 65% 50% 60% 80% 90% 80% 90% 78% 主客戶群 區(qū)內(nèi)工人原始居民拆遷產(chǎn)生 區(qū)內(nèi)工人 附近菜農(nóng) 工薪階層 私營業(yè)主公務(wù)員 白領(lǐng) 具有長沙市城鎮(zhèn)常住戶口既無私房又未享受房改優(yōu)惠分房的中、低收入家庭 3． 競爭樓盤優(yōu)劣勢分析 31 明珠苑 ? 毗鄰芙蓉路、金霞大道、麗臣路等主干道，交通便利 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 33 頁 ? 樓盤外觀較為鮮 亮，具備一定素質(zhì) ? 價(jià)格較低，在該地段占有一定優(yōu)勢 ? 規(guī)模尚小，兩期開發(fā)缺乏整體連貫性，分散了整體規(guī)模 ? 宣傳推廣包裝不到位，銷售中心布置差強(qiáng)人意 32 金帆?濱江玫瑰園 ? 引用萬科四季花城模式規(guī)劃設(shè)計(jì)，在長沙市有一定新意 ? 大社區(qū)概念包裝，配套設(shè)施齊全，有成熟社區(qū)風(fēng)貌體現(xiàn) ? 推出裝修套餐供消費(fèi)者選擇，可滿足多類客戶 ? 分期開發(fā)的整體性缺乏統(tǒng)一貫穿 ? 未開設(shè)樣板房，不能充分展示項(xiàng)目形象 33 錦繡華天 ? 外立面新潮，色調(diào)頗有前瞻性 ? 綜合型大社區(qū)，具備一定規(guī)模 ? 推廣宣傳相當(dāng)?shù)轿唬瑑r(jià)位占有較大優(yōu)勢 ? 看樓通道存在安全隱患 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 33 頁 ? 部分 單位內(nèi)部采光太差，空氣不甚流通 34 匯龍公寓 ? 價(jià)位低廉，對購買力有限的消費(fèi)群頗有吸引力 ? 周邊環(huán)境太差，不十分適合居家 ? 戶型配比不合理，小戶型缺乏 ? 小區(qū)整體性難于統(tǒng)一 35 旺角佳園 ? 臨近麗臣路、東風(fēng)路，出行便利 ? 地形不規(guī)則，樓體設(shè)計(jì)受影響，各單元內(nèi)部格局多不規(guī)則 ? 靠近鐵路、高架橋，噪音干擾較大 ? 價(jià)位偏高，接近商品房價(jià)位 36 廣福園 ? 整體規(guī)模較大，具備大社區(qū)概念 ? 樓體間距較大，整體感覺過于空曠 ? 園林綠化不夠理想 ? 樓體外觀色調(diào)過于沉悶；單元戶型設(shè)計(jì)和面積配比不合理，客廳過大 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 33 頁 37 金帆小區(qū) ? 具備規(guī)模 ，配套較為完善，有成熟大社區(qū)風(fēng)采 ? 園林布置有獨(dú)特個(gè)性 ? 樓體外形具有一定超前意識(shí)，但樓體色調(diào)和顏色略嫌粗糙 ? 陽臺(tái)設(shè)計(jì)有較大局限性 38 四方小區(qū) ? 有智能化管理理念的初步體現(xiàn) ? 建筑格局較為新穎 ? 園林布置不佳，項(xiàng)目交通不甚便利 第三章 項(xiàng)目市場分析 1． 項(xiàng)目的優(yōu)勢 11 地勢較高，能充分彰現(xiàn)片區(qū)地標(biāo)位置 本案在該片區(qū)占據(jù)有較高地勢，周圍無高層建筑遮擋，項(xiàng)目興建后，視野開闊，同時(shí)也容易形成鶴立雞群的感覺，可制造非同一般的突出效果。在此敬請貴司對本案提出專業(yè)之補(bǔ)充意見，更期望雙方能為項(xiàng)目成功銷售共同努力并建立良好合作關(guān)系！ **物業(yè)將繼續(xù)秉承一貫持之以恒的宗旨： 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 33 頁 第一章 片區(qū)市場分析 1． 片區(qū)基礎(chǔ)資料 芙蓉北路、金霞大道與麗臣路在伍家?guī)X立交橋交匯，芙蓉北路、金霞大道、東風(fēng)路圍合構(gòu)成伍家?guī)X片區(qū)，金霞大道接駁長沙市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，沿線主要建筑群為企事業(yè)單位辦公樓，如地稅局辦公樓、排水公司辦公樓等；麗臣路西接湘江二橋，東連機(jī)場高速公路。片區(qū)內(nèi)擁有多家工廠，如湖南醫(yī)藥公司、湖南消防器材總廠、九芝堂制藥廠等；開福區(qū) 建材市場、伍家?guī)X建材市場、湖湘文化藝術(shù)品市場等專業(yè)市場也集中在片區(qū)。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 33 頁 12 地塊較為方正，容易形成封閉式建筑格局 本案地形方正合理，可塑性較強(qiáng)，可將之 形成圍合式建筑群，一則方便于內(nèi)部安全保障與物業(yè)管理，同時(shí)也可形成項(xiàng)目獨(dú)特的風(fēng)格和建筑水準(zhǔn)，區(qū)別于一般建筑粗糙隨便的通病，能較大限度提升項(xiàng)目質(zhì)素。 3． 項(xiàng)目的機(jī)會(huì) 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 14 頁 共 33 頁 31 周邊大量拆遷戶給項(xiàng)目帶來了較大的消費(fèi)力 近年適逢長沙舊城改造，由此產(chǎn)生的大量拆遷戶對房地產(chǎn)市場構(gòu)成了較大的消化力，建議采用相關(guān)優(yōu)惠政策，吸引這一批消費(fèi)者前往購買。 建議本案的形象定位為： 生活的真諦是輕松的享受 11 市場定位 本 案市場定位是屬于微利房的性質(zhì)，且價(jià)格有限制，導(dǎo)致小區(qū)的規(guī)劃受到了一定的限制，因此市場的定位屬于中檔產(chǎn)品。我司建議在臨鐵路的小區(qū)西面作為小區(qū)的主要綠化區(qū)域。停車位除主入口處可設(shè)置車位外，靠東邊的單元的架空區(qū)域也可設(shè)置停車位。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 33 頁 2． 綠化建議 靠鐵路的小區(qū)主綠化帶，主要是考慮隔音的效果，建議種植高大常青喬木和竹。這對本案是一個(gè)不利的制約因素。對本案的戶型在設(shè)計(jì)上提出以下的原則： ◆ 采用大開間小進(jìn)深的戶型設(shè)計(jì)原則，客廳的進(jìn)深控制在 — 5m左右為益 ◆ 方正實(shí)用，減少玄關(guān)、走道的進(jìn)深 ◆ 公共區(qū)域與休息區(qū)域分明， 90平方米以上的戶型考慮設(shè)置兩個(gè)相互獨(dú)立的衛(wèi)生 間，主衛(wèi)與客衛(wèi)分離 ◆ 儲(chǔ)藏室應(yīng)與廚房相臨，衛(wèi)生間不要與餐廳相臨，客廳可考慮與景觀陽臺(tái)相連或主臥 室與景觀陽臺(tái)相連，客廳則采用落 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 33 頁 地大窗的設(shè)計(jì)，也可使用雙陽臺(tái)設(shè)計(jì) 中國最龐大的資料庫下載 ◆ 主臥室與客廳的面積配比控制在:1比例較適宜，餐 慮此比例 ◆ 景觀陽臺(tái)采用弧型、挑陽臺(tái)設(shè)計(jì)，寬度控制在 — 之間 ◆ 臥室的窗戶可考慮在兩墻夾
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