【正文】 27 頁 一、 黃興南路步行商業(yè)街 產(chǎn)品概念設(shè)計及功能細分定位 （一）產(chǎn)品概念設(shè)計： 黃興南路為長沙市傳統(tǒng)老街，歷經(jīng)上百年的歷史，不少長沙的老字號品牌如黃春和粉店，德圓包子，火宮殿，新華樓削面，甘長順面食，美麗長鞋店等二十余家老字商號都集中在黃興南路，可見黃興南路的商業(yè)文化沉淀極其深厚。 （ 2）設(shè)計明確的功能區(qū)域和板塊，引導目的性購物人流。 （ 10）設(shè)計廣場文化、廣場活動和廣場商業(yè)功能區(qū)域，增強步行街的全民參與感，形成步行商業(yè)街的獨特商業(yè)文化風景線，重復而有層次地引導人流。 頂層：觀光、休閑 中庭：展示及標志功能區(qū) 七區(qū)：金銀珠寶、名表中心 1 層：飾品、名表 2 層：鉆石飾品、金銀飾品 3 層：金銀飾品 4 層：湘風美食 頂層：觀光休閑 八區(qū)、時尚飾品廣場 1 層：飾品（皮具、玉金、精品） 2 層：鞋帽 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 27 頁 3 層：箱包、皮具 4 層：湘風美食 九區(qū)：時 尚家居廣場 1 層：小家電、小電子、通訊產(chǎn)品等 2 層：日用家居用品、裝飾品、精品家私 3 層：大家電 4 層：飲食、湘風、文化之老字號廣場 頂層：觀光、休閑 另特別提示： 黃興南路步行商業(yè)街在以上大功能分區(qū)的同時， 1 至 3 層，各層橫向 50 米左右，均設(shè)置有飲食和休閑區(qū)，各飲食、休閑區(qū)域均分別設(shè)置有休閑臺椅，飲料投幣自動售賣機，公用 IC卡電話，垃圾桶等。 （四）各功能區(qū)商業(yè)面積的分割及商業(yè)展示規(guī)劃（見圖二） 商業(yè)面積分割： 銷售面積分割： 一層： ① 注意外街鋪與內(nèi)街鋪的通透性，使外街鋪與內(nèi)街鋪形成功能上的整體性； ② 外街鋪 因為價格系數(shù)較高，面積分割多以 80～ 150 平方米的鋪位分割為主； ③ 西邊內(nèi)街鋪的面積分割除 16平方米的鋪位分割外，考慮柜臺式經(jīng)營的布置，同時在中庭、節(jié)點處適時考慮開放式經(jīng)營鋪位的分割，最小面積 20 平方米； ④ 在一層內(nèi)外街鋪，設(shè)計二、三層功能區(qū)的門面入口，面積由 16 平方米、 32 平方米之間變化。 （ 11）各功能區(qū)中部，考慮獨立中庭設(shè)計，強化視覺通透與人流設(shè)計 橫向商業(yè)展示規(guī)劃：（ 4 層） 整個步行商業(yè)街四層 功能規(guī)劃，主要以飲食、湘風、文化之老字號廣場為主， 7 區(qū)四層則以名酒廊、咖啡吧、茶吧為主。 （ 2）規(guī)劃南門口、司門口出租車落客、候客區(qū)域。 （ 4）步行街內(nèi)街自動扶梯的設(shè)計，以迎合人流的自然流向作縱向安裝。 外街、內(nèi)街、垂直電梯、商業(yè)展示柜臺、廁所、休閑配套功能設(shè)施、公用設(shè)施，設(shè)計無障礙通道。 投資者占據(jù)買鋪者絕大部分比例。 設(shè)計投 資購買與租賃經(jīng)營之間的控制性營銷模式。 5 區(qū) ：金、銀、珠寶廣場： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進駐長沙的國際國內(nèi)品牌金銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、名表廠商及經(jīng)銷商、打金店； （ 3）國內(nèi)、國際品牌金、銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、名表廠商及經(jīng)銷商； 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 27 頁 （ 4）其它。也就是說，在步行商業(yè)街的目標買家中， 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 27 頁 品牌店產(chǎn)生購買，難度較大。 2 區(qū)、 3 區(qū)、 4 區(qū)、 5 區(qū)、 8 區(qū)、 9 區(qū)南段一、二、三、四層鋪位全面推出。南門口、司門口工地圍墻的形象墻、巨幅廣告牌 但回過頭來，黃興南路步行商業(yè)街又完全是一種市場形式下的商業(yè)街物業(yè)，她的一切市場化運作，包括開發(fā)、銷售和經(jīng)營，又很大程度地決定了她作為“載體”的真正內(nèi)涵和含金量。 新世紀歷史和時代的主旋律。 （ 7）長沙（湖南）城市形象的旗 艦。因此，黃興南路步行商業(yè)街的營銷推廣主題開發(fā)，分二個方向面： 形象推廣主題定位： 百年黃興路，世紀步行街！ 主題釋義： 百年老商業(yè)街，成熟的商業(yè)街和成熟的商業(yè)形象。 百年選擇：身逢其時，無怨無悔的選擇，發(fā)展商的品牌、理念，政府資源的介入，綜合專業(yè)的國際合作，綜合品牌的支撐。 目前，作為政府工程的步行商業(yè)街，市民的關(guān)注、業(yè)界的關(guān)注、媒 體的關(guān)注、以及目標消費群體的關(guān)注，整個外界對于步行商業(yè)街的心里預期非常高。 注重公關(guān)活動和事件營銷，以步行商業(yè)街的整體效應(yīng)推動銷售進程。 根據(jù)項目的前期工作和項目形象進度，步行商業(yè)街的最佳上市時機選擇 8 月份最為理想，因為 8 月份有三大入市由頭： 一是主體封頂。 第二、單價與總價。 在基礎(chǔ)價格水平上，設(shè)計不同的促銷模式，同時，利用不同的營銷階段，舉行競價競買活動，營造項目的價值空間和務(wù)實作風。 寓“商業(yè)街文化”于服務(wù)之中，通過創(chuàng)富會，吸引高素質(zhì)的商業(yè)經(jīng)營者，以商業(yè)經(jīng)營者為中心，設(shè)計管理公司的贏利性經(jīng)營項目和主題活動，增強步行商業(yè)街對業(yè)主和商業(yè)經(jīng)營者的凝聚力，增強業(yè)主和商業(yè)經(jīng)營者的“主人翁”精神。 改變商業(yè)街零售購物的單一商業(yè)形態(tài)，設(shè)計步行商業(yè)街優(yōu)勢產(chǎn)品前店后廠、中心輻射功能，增強商業(yè)街對周邊地區(qū)的輻射能力，使黃興路步行商業(yè) 街真正成為湖湘地區(qū)，乃致中南地區(qū)“商業(yè)樞紐”，因此聲名大震。 招商物業(yè)部分，設(shè)計租金水平等同售價水平的租賃形式，目的是： 加快資金回籠； 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 27 頁 設(shè)計租不如買的營銷模式。 三層商鋪： 40% 其中：中段節(jié)點、臨中庭、臨扶梯口和休閑區(qū)商鋪加 15%； 南門口、司門口、中 心廣場商鋪加 20%。 一等時機： 8 月份，趕 10 月 1 日開業(yè)； 11 月份，趕元旦和春節(jié)開業(yè)。 根據(jù)上述三種因素的考慮，黃興南路步行商業(yè)街的上市姿態(tài)定位的總體原則為： 宣傳策略上以制造新聞由頭、主動操控媒體、形象廣告為主。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 27 頁 （ 4）開業(yè)： 活動主題另定 目的，舉行最后一波強大的促銷攻勢。 百年商業(yè)：成熟的商業(yè)形象，成熟的商業(yè)文化，成熟的百姓購物首選。 目標消費群：重點設(shè)計投資價值、投資潛力和投資空間。 （ 4）長沙休閑、游樂中心。商業(yè)街擁有的老字號商家有二十余家，這些老字號商家在長沙家喻戶曉，其中包括：德圓包子、李合盛清真小吃、李文玉金首飾、介昌布店、九如齋食品店、美麗長鞋店、金泰華手飾店、享德利鐘表店、姊妹花女裝、達仁堂藥店、九芝堂、四怡堂藥店、中華國藥局、奇風鴨店、火宮殿、柳德芳湯圓、雙燕餛飩、黃春和粉店、玉樓東、甘長順面食等，黃興南路步行商業(yè)街建成后，留住這些老 字號店，就在很大程度上體現(xiàn)了長沙的地域文化特色，因為只有傳統(tǒng)的，才是城市的，只有傳統(tǒng)的，才是世界的。 黃興南路步行商業(yè)街 整合營銷推廣策略規(guī)劃 （一）概念形象定位： 黃興南路步行商業(yè)街是新世紀長沙市政府的國 慶獻禮工程，項目之所以被市政府列為國慶獻禮工程，肯定蘊含了步行商業(yè)街對于一個城市的重要性和代表性。 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 27 頁 黃興南路步行商業(yè)街 營銷通道定位規(guī)劃 現(xiàn)場通道： 在司門口設(shè)現(xiàn)場營銷中心，同時在現(xiàn)場