【正文】 元。（6） 成本估算由于折舊費(fèi)是按不同資產(chǎn)類別及不同折舊年限計(jì)算，并且利息支出列入費(fèi)用，故總成本費(fèi)用各年度不是一個(gè)常數(shù)，平均年總本費(fèi)用見附表，年經(jīng)營(yíng)成本平均為 萬元左右。企業(yè)每年從所得稅后利潤(rùn)是提 10%盈余公積金，各年度未分配利潤(rùn)見附表4。40第八篇 綜合評(píng)價(jià)與結(jié)論通過以上對(duì)本項(xiàng)目技術(shù)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)效益計(jì)算分析結(jié)論表明，投資開發(fā)釣魚臺(tái)國(guó)際飯店（暫定名）項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)技術(shù)上是可行的，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)也均符合國(guó)家酒店旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。公司單擊此處輸入文字。盈虧平衡圖如下：37（千萬元）銷售 60收入 50 40 BEP 30 20 10 1 2 3 5 6 銷售量（萬平方米）盈虧平衡圖38 敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析按單一因素變化進(jìn)行分析，影響因素主要分析了銷售收入影響、出租（包括客房）影響、固定資產(chǎn)投資成本影響，如下： 凈現(xiàn)值變化率 經(jīng)營(yíng)狀況敏感度 成本敏感度 產(chǎn)權(quán)銷售敏感度 10% 5% 因子變化率 15% 10% 5% 5% 10% 15% 5% 10%15% 20%敏感性分析示意圖影響因素 因素異動(dòng) %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元變動(dòng)后/變動(dòng)前凈現(xiàn)值異動(dòng) %5 銷售收入10 5 （經(jīng)營(yíng)狀況） 10 5 3209．2/ 固定投資成本10 3051/ 39棕上，銷售收入、經(jīng)營(yíng)狀況（出租收入） 、固定資產(chǎn)投資成本對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的大小順序依次是： 經(jīng)營(yíng)狀況（出租收入） ； 銷售收入；固定資產(chǎn)投資成本。企業(yè)所得稅率按 33%計(jì)算。（4） 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按 15 年進(jìn)行攤銷，每年攤銷額為 萬元。 銷售收入按以上原則估算各期收入，從 2021 年開始預(yù)售，至 2021 年底銷售完畢，并按第一年 50%，第二年 30%，第三年銷售完畢估算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目完成后總銷售收入為 萬元。31 32第七篇 投資收益與經(jīng)濟(jì)效益分析 銷售收入估算本項(xiàng)目工程 占地面積 公頃，總建筑面積 70625 平方米。29第五篇 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議2021 年 810 月完成全部可行性論證，公司融資意向基本完成。 （略）水噴霧系統(tǒng)。包括 3 小時(shí)的室內(nèi)消火栓用水量及 1 小時(shí)的自動(dòng)噴水滅火用水量。．3 通風(fēng)系統(tǒng)本酒店根據(jù)各空間的功能不同，采用自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)兩種方式。利用自然基礎(chǔ)接地，在本酒店 20 米高以上，每隔 3 層作一個(gè)閉合的均壓環(huán)，防側(cè)擊雷。所有供消防、報(bào)警、消防電梯等動(dòng)力配電，按一級(jí)負(fù)荷考慮，實(shí)行雙電源供電。糞便污水由管道及檢查井收集后經(jīng)化糞池處理，動(dòng)力自流排至市污水管。生活給水系統(tǒng)分為三個(gè)區(qū)。方案充分利用沅江極為優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢(shì)，沿江形成多個(gè)觀江小廣場(chǎng)，以自然步道連接，創(chuàng)造了充滿活力的濱江親水休閑區(qū)。 酒店綜合體方案酒店主體高 米，地下兩層，地上 27 層，建筑面積 70625 平米，共500 套客房，配置有餐飲中心、會(huì)議中心、娛樂中心、商業(yè)、及酒店辦公輔助設(shè)施。 用地西北為常德十景之一“德山古韻” ，應(yīng)考慮建筑與其的關(guān)系以及借景作用。功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高級(jí)酒店，滿足高級(jí)別客人的服務(wù)需求，引領(lǐng)常德的酒店、休閑以及健康娛樂消費(fèi)市場(chǎng)。大酒店在常德之所以紅火，除了創(chuàng)新以外，龐大的規(guī)模所帶來的火旺人氣也更體現(xiàn)出了民眾對(duì)于愛熱鬧的消費(fèi)心理體現(xiàn)。 客源調(diào)查分析與市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè) 客源分析常德市主要的酒店分布在市中心商住區(qū)，主要針對(duì)比較富裕的消費(fèi)者。這樣既滿足了人們對(duì)休閑娛樂的多元化需求，又促進(jìn)社會(huì)的消費(fèi)刺激地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。很多品牌都只是曇花一現(xiàn)。休閑類：17場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)）規(guī)模（座位）紅珊瑚茶館 茶藝 10 元/人 200熱帶雨林茶館 茶藝 10 元/人 200米蘿咖啡 茶藝 25 元/人 150娛樂類：場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)）規(guī)模（座位）九重天歌廳 KTV 68—98 元/小時(shí) 36金碧輝煌歌廳 KTV 68—98 元/小時(shí) 40天上人間歌廳 KTV 68—98 元/小時(shí) 43金色年華歌廳 KTV 68—98 元/小時(shí) 60百家劇場(chǎng) 演藝歌舞 40 元/人 近 1000芙蓉劇場(chǎng) 演藝歌舞 40 元/人 近 1000健身類：場(chǎng)所名稱 項(xiàng)目名稱 價(jià)位（最低消費(fèi)） 規(guī)模（人）芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴300—450 元/2 小時(shí)24華天桑拿中心 桑拿、足浴350—500 元/2 小時(shí)30陽光臺(tái)球俱樂部 臺(tái)球 15 元/小時(shí) 15金太陽保齡球館 保齡球 20—60 元/小時(shí) 24 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析A、消費(fèi)潛力巨大從各項(xiàng)資料分析可看出，常德市休閑娛樂業(yè)總體；肖費(fèi)偏高，即便在這種情況下，娛樂行業(yè)的上座率依然保持在 80%至 90%以上，這足以證明常德市民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，目前休閑娛樂市場(chǎng)的消費(fèi)能力有市場(chǎng)溢出。（3）第三類（健身類）目前健身類項(xiàng)目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時(shí)下流行的鹽浴和鹽水足浴。有時(shí)還需要提前預(yù)訂。另據(jù)調(diào)查 2021—2021 年之間常德市保齡球運(yùn)動(dòng)、健身房、臺(tái)球等娛樂項(xiàng)目開始時(shí)均有眾多場(chǎng)所，但市民對(duì)這一項(xiàng)目的熱情不大，至使這些娛樂項(xiàng)目現(xiàn)今基本處于閑置狀態(tài)。反之經(jīng)營(yíng)狀況就差一些。從旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展史上看，這只是旅游住宿接待設(shè)施發(fā)展的初級(jí)階段。2）自然旅游資源與旅游住宿接待設(shè)施相結(jié)合，度假酒店、特色酒店異軍突起。 未來旅游住宿接待設(shè)施建設(shè)情況今年常德市教委有一家“教育賓館”——?jiǎng)P悅賓館于 2021 年 5 月試營(yíng)業(yè)；其它如銀座大酒店和另外一家合資酒店都處在無限期停建階段或法律糾紛時(shí)期，未來兩年內(nèi)不會(huì)有所舉動(dòng)。較高級(jí)別的房間 343 間（套） ，僅占星級(jí)酒店房間的 22%左右；舒適型房間（指三星級(jí)酒店）計(jì) 413 間（套）僅占星級(jí)酒店房間總數(shù)的 27%；而那些低檔次房間的數(shù)量卻高達(dá) 800 余間（套） ，竟占星級(jí)酒店客房總數(shù)的一半還要多。這些僅僅屬于一般型的旅游住宿接待設(shè)施。同時(shí)，常德市的旅游市場(chǎng)有以下發(fā)展趨勢(shì)：A、旅游休閑度假者增多常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度10的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假，這是常德市旅游人口的一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。 常德市旅游發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析多年來常德市的經(jīng)濟(jì)總量一直位居湖南省第二、第三位。 常德市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市旅游市場(chǎng)分析 地理位置與環(huán)境分析常德市全市總面積 萬平方公里，占湖南省總面積的 %。2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱 計(jì)量單位 2021 年 比上年增長(zhǎng)%人口和居民生活年底總?cè)丝?萬人 其中:市鎮(zhèn)人口 萬人 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) % 農(nóng)村居民人均收入 元 農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)總支出元 2139 農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) % 8居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 上年為 100 經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)為城鎮(zhèn)居民的外出旅游創(chuàng)造了客觀條件,據(jù)統(tǒng)計(jì)湖南省 2021 年旅游收入已超過 250 億元人民幣,年增長(zhǎng) 20%左右,潛在市場(chǎng)非常巨大。 項(xiàng)目的建設(shè)意義 滿足城市消費(fèi)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)近年來，常德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已有長(zhǎng)足提高，酒店業(yè)的消費(fèi)不斷增長(zhǎng)，而常德市至今無一家五星級(jí)規(guī)模酒店，雖然政府在加強(qiáng)這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費(fèi)。 常德市近期城建方向:A、江北城區(qū)以老城區(qū)為中心，向北，向西發(fā)展，主要完善武陵大道北段兩側(cè)的建設(shè)，同時(shí)加快朝陽路西側(cè)柳葉路與濱湖路之間的城市建設(shè)；B、江南城區(qū)：城市向南向西發(fā)展，近期在沅南路兩側(cè)進(jìn)行建設(shè)；C、德山開發(fā)區(qū)：主要向南發(fā)展，在現(xiàn)狀建設(shè)用地與崇德路之間形成一定的城市規(guī)模。常德汽車北站遷至常德火車站西側(cè)，常德汽車南站遷至金霞路北側(cè)，在德山葛少灣建德山汽車站。全國(guó)旅游城市。 研究結(jié)論與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)項(xiàng)目名稱 　 所得說前 所得稅后內(nèi)部收益率（%）因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營(yíng)，資金流動(dòng)與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項(xiàng)目是否可行。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模? 本項(xiàng)目酒店部分建筑面積約 70625m2，其中餐飲 9715 平方米，會(huì)議中心 3243 平方米，娛樂中心 8879 平方米，商業(yè) 3138 平方米，酒店辦公輔助 2880 平方米，大堂 2758 平方米，客房 40012 平方米。年平均降雨量 1373mm，全年主導(dǎo)風(fēng)向北東北風(fēng)（NNE） ，風(fēng)速 ，歷年最大風(fēng)速 22m/s，靜風(fēng)頻率較高，歷年土壤最大凍結(jié)深度 20mm。氣象條件:常德屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候，平均氣溫 度，極端最高氣溫 度， 度。常德水資源豐富，項(xiàng)目所在地有常德第二自來水廠，工業(yè)用水均價(jià) 元/T，服務(wù)業(yè)用水均價(jià) 元/T。本項(xiàng)目規(guī)劃沿乾明路正面為綠化廣場(chǎng)，面廣場(chǎng)布置為商務(wù)金融區(qū)；中心區(qū)的酒店主樓與湖光3水色、花草樹木互相輝映。4第二篇 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義 項(xiàng)目提出的背景 常德市總體城市定位目標(biāo)與戰(zhàn)略思想把常德建設(shè)成濱水生態(tài)園林城市。規(guī)劃搬遷常德汽車北站和常德汽車南站，新建德山站。其中江北城區(qū) 55 萬，江南城區(qū) 15 萬，德山開發(fā)區(qū) 15 萬。因此，整體市政配套施工進(jìn)度，將有利于常德五星級(jí)大酒店項(xiàng)目的開發(fā)與附加值的提高。經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)在很大的程度上是靠資源的高消費(fèi)實(shí)現(xiàn)的，根據(jù)湖南投入產(chǎn)出表測(cè)算分析，1997—2021 年間，GDP 總量由 億元上升到 億元，增長(zhǎng) 倍，而同期各產(chǎn)品部門對(duì)能源的消耗（石油及核燃料加工業(yè)） 、鋼材的消耗（鋼壓延加工業(yè)） 、水泥的消耗（水泥、石灰和石膏制造業(yè)） 、電力（電力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)） 、水資源（水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)）的消耗分別增長(zhǎng)了 倍、 倍、 倍、 倍、 倍，各部門對(duì)資歷源消耗的增長(zhǎng)大都快于經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)。另從食品支出分析,2021 年人平食品支出為 元,占人平消費(fèi)性支出的 %(恩格爾系數(shù)), 根據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù) 3040％為寬裕,由此說明常德城鎮(zhèn)居民于 2021 年,便跨入了寬裕型生活階段,并逐漸向相對(duì)富裕方向發(fā)展。桃花源機(jī)場(chǎng)距市區(qū) 13 公里，為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 4C 級(jí)機(jī)場(chǎng)，可泊波音 737 等大型飛機(jī)，相繼開通廣州、深圳、?？?、北京等航線。以上資料顯示，常德市的旅游者接待量與旅游飯店的發(fā)展是基本平衡的，如果旅游接待人數(shù)增加，則顯示常德市的旅游設(shè)置條件需從功能上加以完善配套，服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量要提高水平和吸引力。酒店檔次 四星級(jí)酒店 三星級(jí)酒店 二星級(jí)酒店數(shù)量 2 4 9華天大酒店芙蓉大酒店華都大酒店金海大酒店八百里大酒店宏大賓館桃林迎賓館芷園賓館華云賓館金葉賓館凱利大酒店星宇大酒店金宇宙大酒店交通賓館朗州賓館11 在常德市區(qū)內(nèi)旅游住宿接待設(shè)施所擁有的數(shù)量上看，似乎已經(jīng)形成一定規(guī)模，但是只要略加分析就不難看出：低檔次、低星級(jí)的旅游住宿接待設(shè)施占據(jù)了大多數(shù)。 旅游住宿接待設(shè)施客房累計(jì)在常德市區(qū)的十五家高級(jí)別旅游住宿接待設(shè)施中，擁有各種類型與檔次的房間，共計(jì)約有 1500 間（套） 。但有一個(gè)情況不容忽視，旅游住宿接待設(shè)施項(xiàng)目比較完善，或某一個(gè)部分比較完善的，他們的經(jīng)營(yíng)狀況就要好一些，客房出租率或那一個(gè)部分的經(jīng)營(yíng)效果就要強(qiáng)一些。隨著周末度假、節(jié)日度假、自駕度假等度假方式的增多，郊區(qū)與風(fēng)景區(qū)有可能成為新的繁榮區(qū)，因此將來的常德繁華區(qū)域也會(huì)增多，旅游住宿接待設(shè)施業(yè)的發(fā)展空間和機(jī)遇也隨之到來。即商務(wù)、會(huì)議兼旅游綜合性住宿接待設(shè)施。旅游住宿接待設(shè)施星級(jí)高的，設(shè)施完善，項(xiàng)目齊全，服務(wù)優(yōu)秀，經(jīng)營(yíng)就好，出租率就高。同時(shí)值得注意的問題如：臨近華天酒店有一條商產(chǎn)云集的小街，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者已組建一個(gè)初具規(guī)模的桑拿足浴街，但因?yàn)槠鋫€(gè)別規(guī)模小，形式單一，服務(wù)等各種原因、生意清淡，消費(fèi)這些項(xiàng)目的