【正文】 2 ， 最高價達15000元 / m2 一期基本售磬 碧海金沙溫泉別墅 約 5萬 m2 起價 5700元 / m2（公寓，帶1000元 / m2裝修）， 12021元/ m2（別墅） 全部售磬 王府花園 m178。多家大型房地產(chǎn)企業(yè)相繼搶占此地，意在分享國際旅游島政策的一杯羹。 在產(chǎn)品設(shè)計上，避免 產(chǎn)品過于單一，影響項目的日后銷售，增加項目資金回籠的壓力。 （ 2）緊鄰一線海岸，環(huán)境優(yōu)越。從而，會影響整個區(qū)域的房地產(chǎn)銷售。 氣候條件 （ 1）地理位置： ?？谑形挥诘厍虮本?＇ 04′11，東經(jīng)′18′05，地處海南島的北部。因此，鋼材、水泥、瀝青、裝飾材料等建材的運輸也能得到解決。在內(nèi)海與外海之間，為住戶營造一個既可投資，又可休閑度假及居住、充滿東南亞異域風情的高品質(zhì)生活第二居所。在本項目的產(chǎn)品設(shè)計上，將會充分考慮到戶戶見景，層次分明，讓每戶都可。 綜上所述，本項目各項建設(shè)條件已經(jīng)具備，均能保證項目的順利實施。常年以東北風和東南風為 主，年平均風速 米 /秒，全年平均雷擊日數(shù) 天。 擬建場址條件 現(xiàn)有場址基本情況 場地為養(yǎng)殖區(qū)，主要為魚塘、蝦塘等 。隨著國家宏觀政策的調(diào)控，對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與銷售也將 采取一定的措施，將會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一定的影響。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 （ 1） 本項目建設(shè)位置好，在住宅中即可觀看海景、聆聽海聲。不但可以為 盈濱半島旅游度假區(qū) 增添一道美麗的風景線，而且，高品質(zhì)的高檔社區(qū)也可進一步增強 ?？谑?的形象。 該小區(qū)的銷售價格為起價 5700 元 / m2（公寓，帶 1000 元 / m2 裝修），12021 元 / m2（別墅），目前已 基本 售完。在國際旅游島規(guī)劃的政策助力下， 盈濱半島及周邊地區(qū) 目前房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售熱朝是前所未有的。以本島居住為基本、專業(yè)化旅游地產(chǎn)為主導、度假型居住為特色、商業(yè)及其他地產(chǎn)為補充 ?的多元化、多層次房地產(chǎn)體系。 在城市空間發(fā)展模式上遵循 “中強、西拓、東優(yōu)、南控 ”的發(fā)展原則。甚至一些樓盤到了一次性付款都得排號的火爆程度。從各房屋類型看，新建商品房同比上漲 %，其中，普通住宅同比上漲 %，高檔住宅同比上漲 %，高檔公寓同比上漲 %；二手房同比上漲 %。 2021 年 111 月，全省房地產(chǎn)投資累計完成 億元，占同期全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 ％，在列入統(tǒng)計的 20 個投資行業(yè)中投資規(guī)模位于第一，較去年同期的增幅達 ％，增幅在各投資行業(yè)中也屬快速增長水平。住宿餐飲、交通運輸、批發(fā)零售、金融保險等服務業(yè)分別增長 ％、 15％、 ％、 ％。 24 家高新技術(shù)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值55 億元，增長 24％，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好。落實各類惠農(nóng)政策性補貼 4732 萬元，主要農(nóng)作物和畜禽良種覆蓋率達 95％。 2021 年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快推進，海口港二期、貨運大道一期、海新大橋等 26 個項目順利完工，海南國際會展中心、馬村港一期、電網(wǎng)改造等一批項目加快推進。 2021 年完成造林 2 萬畝，森林覆蓋率達％，比上年提高 個百分點。 經(jīng)濟保持持續(xù)增長。從開放第三、四、五航權(quán)到 “南面開口，北面開放 ”的航路調(diào)整，成為全國第一個航權(quán)開放的試點省份。其中，出口總值 億美元，增長 %；進口總值 億美元，下降 %。全省所有城市 (鎮(zhèn) )環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)于居住區(qū)空氣質(zhì)量要求的國家二級標準，有 %的監(jiān)測日環(huán)境空氣質(zhì)量符合國家一級標準，達到自然保護、風景名勝區(qū)的空氣質(zhì)量水平。全年實現(xiàn)旅游收入 206 億元，增長 %。在全國率先開放第三、第四、第五航權(quán)，?？诿捞m國際機場、三亞鳳凰國際機場開通民用航線由 1987 年的 5 條增加到 474 條，旅客吞吐量在全國 148 個機場中分別位居第 17位和 20 位，海南航空股份有限公司成為全國四大航 空公司之一。其中，地方一般預算收入 億元，增長 %，比全國財政收入預計增長 %高 個百分點。 15 第三章 市場需求分析 海南省和?？谑薪?jīng)濟發(fā)展概況 海南省經(jīng)濟發(fā)展概況 2021 年，在一攬子經(jīng)濟刺激政策的作用下，全省經(jīng)濟運行較快地扭轉(zhuǎn)了上年第四季度下滑的態(tài)勢，在上升通道上加快回升。其中，新建商品房同比上漲 %，漲幅比 1 月份高 個百分點 。據(jù)海南省統(tǒng)計局發(fā)布的信息顯示，今年 1 月份，海南省全省房屋銷售 億元，這個數(shù)字超過 2021 年全年銷售額 億元的 1/3，達到 2021 年全年銷售額 億元的 3/4。從省域經(jīng)濟、文化、交通中心的功能出發(fā)，本次規(guī)劃編制應著重解決城市的產(chǎn)業(yè)空間布局與自然環(huán)境協(xié)調(diào)的發(fā)展關(guān)系，通過高水平的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ，為城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市的空間拓展打下良好的基礎(chǔ)。 12 項目建設(shè)的必要性 構(gòu)建和諧社會的需要 構(gòu)建社會主義和諧社會，是我們黨從全面建設(shè)小康社會、開創(chuàng)中國特色社會主義事業(yè)新局面的全局出發(fā)提出的一項重大任務，適應了我國改革發(fā)展進入關(guān)鍵 時期 的 客觀要求，體現(xiàn)了廣大人民群眾的根本利益和共同愿望。隨著國家一類口岸馬村港的正式對外開放，海口市濱海西延線的開通，盈濱半島的開發(fā)前景非?？春?。 海南島、國際輪滑賽場、西秀海灘、水上運動基地、觀景臺、游艇碼頭、萬綠園 、世紀公園、復興城步行街區(qū)、高爾夫球練習場、新港碼頭、新埠島水上美食城等多種景點和消費場所，集中了吃、喝、玩（玩海水、高爾夫）、樂（休閑、娛樂）、觀景（世紀大橋、城市輪廓線）等多種旅游要素。其中西海岸旅游帶和東海岸旅游帶構(gòu)成了?？谑袨I海旅游的主要內(nèi)容，城市外圍旅游帶將是?？谑新糜蔚挠袡C補充以及發(fā)展腹地。進一步強化海口作為全省經(jīng)濟中心城市地位，提升省會城市的服務功能，重點發(fā)展交通運輸、文化教育、商貿(mào)流通、旅游服務等第三產(chǎn)業(yè)，增強?？趯θ〉木C合輻射與帶動作用。 東優(yōu)：選擇恰當時機，擇優(yōu)開發(fā)項目，有選擇性地開發(fā) 江東組團。 2021 年?？?60%、三亞 8085%商品房是由島外來購買的，并且主要是購買二套房、三套房，這些人來海南買房最終是買海南的自然環(huán)境，由于海南是中國唯 一的熱帶島嶼，所以海南房地產(chǎn)的資源在全國是有唯一性的，隨著人們生活水平的提高，人們追求健康人居，所以海南房地產(chǎn)未來的需求肯定是越來越旺盛。面對這種房價暴漲的情況， 1月 16日海南省政府及時出臺關(guān)于土地政策的兩個暫停 “暫停商業(yè)性經(jīng)營土地出讓和暫停審批新的項目 ”，更是加深了人們對海南的看好，紛紛投資海南，各樓 盤也出現(xiàn)部分捂盤惜售現(xiàn)象，政府的這一舉措旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的正常秩序。 2021 年以來，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù) 3 年保持高位增長，年均增幅達 30%以上，商品住房銷售年均增幅 %以上，其中 65%以上的商品房銷往省外。 6500 9 機動車位 個 510 地下 個 208 地上 個 302 10 戶數(shù) 戶 680 11 酒店床位數(shù) 床 240 研究結(jié)論及 建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè) 4 政策，開發(fā)用地使用權(quán)已取得 ， 現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 119020 住宅 m178。 共有停車位 510個，其中地上 302 個，地下 208 個。 1 第一章 總 論 項目背景 項目名稱 東澤盛海景花園度假村 建設(shè) 單位 概況 海南 天地通咨詢服務 有限 公司 法定代表人：吳駿東 單位住所：?？谑腥嗣翊蟮?33 號黃山大廈 1704 房 編制單位 海南華鵬工程咨詢有限公司 ； 資格證書編號：工咨丙 12620210005。 90 結(jié)論 78 投資估算 73 第十章 工程招標 70 安全措施 59 項目概況 23 項目周邊樓盤銷售情況 15 海口市房地產(chǎn)發(fā)展概況 5 國際旅游島大背景下的?？诜康禺a(chǎn)市場 12 第三章 市場需求分析 59 項目合理用能標準和節(jié)能設(shè)計規(guī)范 70 第九章 項目組織機構(gòu)及建設(shè)管理 72 項目建設(shè)管理 77 3 第十二章 投資估算與資金籌措 85 清償能力分析 85 財務評價指標 85 敏感性分析 附圖： 項目總平面布置示意圖； 項目部分建筑效果圖。 總用地面積 約 為 149443 ㎡ （折算 公頃）， 總建筑面積約 125330 ㎡ ，其中 地上建筑面積為 119020 ㎡ （ 住宅 和別墅 108820 ㎡，會所 3000 ㎡ ， 酒店 7200 ㎡ ） ，地下 室 面積 6310 ㎡ 。 125330 地上建筑 m178。 59778 7 綠化率 % 40 8 道路 及 廣場面積 m178。 2021 年 111 月，全省房地產(chǎn)投資累計完成 億元，占同期全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 ％，在列入統(tǒng)計的 20 個投資行業(yè)中投資規(guī)模位于第一，較去年同期的增幅達 ％，增幅在各投資行業(yè)中也屬快速增長水平。 國際旅游島獲批的消息一經(jīng)正式發(fā)布，立刻在海南樓市掀 起了軒然大波，海南各地的房價也是水漲船高， 海南一時之間成為全國矚目的焦點，開發(fā)商躍躍欲試，投資客紛紛踏至海南，海口房價仿佛在一夜之間上漲數(shù)千元，市場更出現(xiàn)購房如買 “白菜 ”的局面，新盤推出即售罄，各個樓盤無房可售，出現(xiàn)了市場供不應求的緊張狀況，既讓島內(nèi)島外人士對海南國際旅游島紛紛看好，也讓人們增加了對海南國際旅游島是否會變成海南國際房產(chǎn)島的擔心。鼓勵發(fā)展家庭旅館經(jīng)營和房屋租賃經(jīng)營 ”。 西拓；鼓勵中心組團建設(shè)用地的西向拓展，注重長流組團、老城組團的專業(yè)性開發(fā)和規(guī)模積聚，積極培育長流組團的產(chǎn)業(yè)增長點。到 2020 年，海口市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 1390 億元，創(chuàng)業(yè)環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)勢更加突出，并在全省率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，初步建設(shè)成為在國際上具有一定知名度與影響力、以熱帶濱海風光為特色的綠色生態(tài)城市。西海岸旅游帶西至熱帶海洋世界，東至海甸島，包括熱帶海洋世界旅游區(qū)、假日海灘旅游區(qū)和海口核心濱水區(qū)旅游區(qū)。市區(qū)濱水地區(qū)經(jīng)過多年的建設(shè)已經(jīng)具備了成 為“ 黃金旅游走廊 ” 的條件，從新埠島到西海岸（規(guī)劃為 “ ?？诤诵膮^(qū)濱海區(qū)域 ” ）沿途匯集了 融匯佛教文化的永慶寺、亞洲最大的鳥語林公園 —— 金鑫鳥語林公園、 金鑫國家足球訓練基地 、 ?？诨疖囌尽⒑Ｄ蠂H會展中心、 熱帶海洋世界、假日海灘、 印象 盈濱半島作為?？谑幸?guī)劃中的新區(qū)，已被納入 2021— 2020 年 “ ?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃綱要 ” ，無疑是?？谶@頂海南島皇冠上一顆璀璨的明珠。 本項目的建設(shè)就是在上述背景下提出的。海口作為一個年輕的省會城市，肩負著統(tǒng)領(lǐng)海南、振興海南的重任。 項目建設(shè)對增加項目公司的投資收益具有重要的意義 隨著海南國際旅游島的建設(shè)，大批外來資金涌入海南以及島內(nèi)購買力持續(xù)增強，宜居環(huán)境改善，海南房價呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，漲幅連續(xù)位居全國前列。環(huán)比上漲 14%，漲幅比 1 14 月份低 個百分點。 綜上所述，本項